1、物业未来三年战略发展规划物业未来三年战略发展规划(LOGO)物业管理有限公司第一部分 行业发展状况分析1第二部分 公司管理现状7第三部分 公司发展定位、目标与思路实施8第四部分 未来3年实施计划（2014-2020年）12第五部分 结束语16 物业未来三年战略发展规划 第一部分 行业发展状况分析一、行业发展“黄金十年”我国物业管理产生于本世纪80年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。2000-2009年的十年，是中国物业管理快速发展的“黄金十年”，物业管理已经成为现代城市管理和房地产经营管理重要的组
2、成部分，成为国民经济新的经济增长点，成为保民生、保稳定、保增长、促就业的重要力量。2008年末物业服务企业数量为58406家，从业人员达到2501195人；物业服务企业在管房屋建筑面积达万平方米，比2004年增长335%，年均增速为%。2004-2008年物业管理发展非常迅速，在推动城市的工业化、城市化方面起到了重要的作用。随着东部地区经济的率先发展，其物业管理的发展也远远领先于其他地区，占据了全国%的企业数量，61%的从业人员和72%的主营业务收入，行业发展的地域差异十分明显。随着国家继续实施西部大开发、东北地区老工业基地振兴、中部地区崛起等区域发展总体战略的实施，今后一段时间，在东部地区的
3、物业管理仍将继续保持较快发展速度的同时，中西部和东北地区将呈现行业发展的巨大空间和不可阻挡的加速发展态势。 2010年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，与此同时，品质服务也逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟。我
4、国城市建设和房地产业呈现逐年发展势头，城市物管实施规模也随之不断增加。物管市场化的推进，正面临人工、水、电等物价成本上升的冲击，常规物管前景不容乐观。2010年，物管市场集中度将有所提升，较低的物管收费标准将有所上调，专业分工将进一步细化，一些管理成本较高的服务单位将面临生存压力，市场从来都是机遇与挑战并存，因而市场化程度较高的服务单位将迎来新的发展机遇。 二、“数字化”行业状况分析2007年，中国物业管理协会对全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区的4600家物业管理企业发起了题为“物业管理行业生存状况”的网上问卷调查。下面我们从几组数据来分析一下行业发展状况。 行业发展区域
5、布局以经济区域划分：东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占企业总数的%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙古、广西）904家，占%；东北三省634家，占%。以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。海航物业的业务布局基本都涉及到以上几个区域，由于目前东部沿海和中部省区物业行业市场基本已趋成熟，根据市场分布情况，未来业务将重点从西部省区和东北三省等薄弱区域寻求突
6、破，结合海航物业业务现状，可稳固东部沿海（海南、北京、上海、广东）及中部省区（湖南）的业务基础，分别以西部省区的重庆睿尚大厦项目及东北三省的长春海航时代中心项目为两颗“水中石”，不断向周边激起涟漪，无限扩展，提前筹划，以先入为主的品牌优势占领当地业务市场。 物业项目类型分布被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积亿平方米，与从业万人相对应。不难看出，在目前情况下，平均每个物业管理项目有从业人员25人，平均每名从业人员管理面积2640平方米。按物业类型划分。住宅项目21428个、建筑面积亿平方米，分别占总项目数的%和总建筑面积的%；办公楼及商业用房项目5825个、建筑面积亿平方米，分别
7、占%和%；工业项目1204个、建筑面积亿平方米，分别占了%和%；其他类型项目2374个、建筑面积亿平方米，分别占%和%。物业项目类型分布类型科目指标占比住宅项目项目数量21428个%建筑面积亿%办公楼/商业用房项目数量5825个%建筑面积亿%工业项目项目数量1204个%建筑面积亿%其他类型项目项目数量2374个%建筑面积亿%以上数据表明：目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流，物业管理取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。为此，公司可将对内住宅物业-及对外住宅物业-豪苑作为典范，强力打造成住宅物业服务的“样板间”，确保在行业内的品牌基础；同时，借助大厦的高端定位，在办公楼
8、/商用房物业项目上创新服务亮点，助理整体品牌形象提升。以“2+1”的模式，通过住宅物业为品牌知名度打基础做好“建仓”工作，以办公楼/商用房物业为品牌知名度的提升加速器做好“抬轿”工作。 人均管理面积各资质等级面积、人员之间关系： 一级资质企业平均管理面积万平方米，平均职工882人，管理人员人均管理面积万平方米；二级企业平均管理面积万平方米，平均职工288人，管理人员人均管理面积万平方米；三级企业平均管理面积万平方米，平均职工64人，管理人员人均管理面积万平方米。以上数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三
9、级企业。目前，公司作为一级资质企业物业管理面积达到万平方米，经理级以上管理人员人，管理人员人均物管面积万平方米，从管理面积和管理人员人均管理面积上均超过行业标准，由此可见，一旦业务拓展、规模扩张，新承接物业项目上管理人员的配备将是制约公司发展的一大“短板”，造成“后继无人”的局面和不同频发展，因此亟待完成这两个因素的“调频”工作，达到同步发展，一方面，需要通过品牌影响和富有竞争力的薪酬体系吸引优秀人才的加盟；另一方面，需要加大现有物业管理人才的培养步伐，以满足当前业务发展的需求。第二部分 公司管理现状物业从成立之初就致力于先进的物业管理理念和运作模式的探索与实践，并积累了丰富的物业管理经验。公
10、司成立至今，一直秉承“不辞琐碎、任劳任怨”的物业服务理念，全面贯彻“诚信、业绩、创新”的指导思想，努力打造优秀物业管理品牌。一、物业概况目前，公司拥有一级物业资质，在管项目共个，物业管理总面积万，人员规模近人，年收入超过亿元，管理范围覆盖海南、北京、上海、广州、长沙、昆明、重庆等多个重点省市，业务涉及政府部门办公区、5A写字楼、大型航空基地、民用机场、公共医疗机构、高等院校和高档住宅小区。二、餐饮概况餐饮服务是公司有别于其他物业服务公司的特色服务，目前，公司管理的内部餐厅和外部餐厅项目共计个，所提供的餐饮服务受到了业主单位的高度赞扬。随着海航实业的战略部署，公司业务发展将布局全国，并对内大力推
11、行“三标一体化”认证工作，打造专业化、标准化、规范化的综合性物业服务企业，并计划在未来三年内完成在创业板上市的目标。第三部分 公司发展定位、目标与思路实施 一、战略定位物业作为地产事业部的品牌推广载体，依托内外部资源集聚优质客户，以物业服务为主，大力发展特色服务，兼顾多元化经营。2020年底，实现物业管理面积万，总营业收入亿元，成为国内第1家在创业板市场挂牌上市的综合性物业服务企业。 二、发展目标2018年，实现物业管理面积万，总营业收入亿元；2019年，实现物业管理面积万，总营业收入亿元；2020年，实现物业管理面积万，总营业收入亿元。 三、商业模式 地产项目的开发为物业服务提供业务基础，物
12、业服务为地产营销创造推广空间，同时为地产项目的高端定位提供服务保障，并间接提供地产项目再开发的资金平台。 四、发展思路 由传统物业管理依靠集团资金提升物业品质实现物业增值，转为物业+招商策划+设备管理实现新盈利点，逐渐摆脱对集团资金的依赖。 学习先进管理经验，打造自有品牌，借用外部专业能力提升物业品牌溢价，夯实“”品牌基础，实现品牌增值。 通过“三标一体化”的全面推行，复制优良项目管理模式，扩大市场占有率，谋划全国的业务布局。 转化公司职能，由单一的收入型企业向物业综合运营型企业转变，覆盖招商投资、委托管理和顾问咨询服务；由资源驱动型向资本驱动型转变，加强融贷渠道。 五、实施步骤及业务规划第一
13、阶段（2018年） 组织及人力资源保障结合的发展战略，对组织架构、薪酬制度等体系进行全面梳理，加强优质成熟人才引进及现有人员的培养，做好组织和人力资源保障，带动公司整体管理水平提升。 财务保障清理账务结构，确保资产负债率的合理浮动，完成股份制结构调整和4亿元股本总额的筹集，提前筹划企业上市工作。 IT保障在原ERP物业管理软件基础上进行系统升级，引进有效的信息化管理平台，完成信息化物业管理的全覆盖。通过“三标一体化”的推行和示范单位的效果辐射，在全公司范围内，完善服务标准，统一业务管理模式，为业务拓展做好“定版制样”工作，为布局全国打好业务基础。 品牌保障制定企业LOGO,发展自有品牌，加强V
14、I企业形象识别体系建设，塑造物业服务形象，突显整体品牌实力。 全面引进国际先进的管理模式和管理理念，塑造以高端物业为核心、以内部物业项目为基础的大型综合性物业服务商形象，进一步扩大市场份额，物业管理面积达到万，收入达到个亿，初步树立物业的企业品牌。第二阶段（2019年） 组织保障巩固现有业务基础上，整合内部物业项目，完成下属各物业项目的统一管理。 品牌保障贯彻品牌经营思路，对内提供一流的服务品质，对外以品牌赢得市场，拓宽管理类型，积极抢占大型优质项目，以项目服务提升品牌知名度，以品牌知名度扩大业务拓展渠道，逐渐实现品牌输出和品牌价值。 以物业综合性服务商优势，提供高品质的特色服务，实现物业管理
15、面积万，收入突破个亿，争取以服务性企业在创业板市场上市。第三阶段（2020年） 组织保障跨业态完成集团内部物业项目整合，进军全国物业服务市场，以内部业务为据点，由点及面，向周边无限延伸、拓展，完成全国物业市场的业务布局。 品牌保障通过自身品牌效应的不断提高，释放品牌效应，依托集团和实业的资源优势，进入国内知名物业管理品牌前50名之列。 风险控制业务拓展到一定程度，负债运营是面临的难题，如出现亏损或应收账款欠收影响到日常运营时，将实施战略收缩，有选择地放弃内部或外部部分业务，确保主业的稳步增长。 通过证劵市场的良性运作和品牌的成熟效应，业务规模和收入水平均实现20%的年均增长率，物业管理面积达到
16、万，总营业收入亿元。 第四部分 未来3年实施计划（2018-2020年）一、2018年年度工作计划及重点工作 制定未来五年薪酬福利体系，完成薪酬福利制度改革，达到业内标杆企业的30%-50%的平均薪酬水平，确保留住人才、培养人才、吸引人才； 完成账务清理，加大催欠工作力度，确保应收欠款额比例控制在各期收入预算的10%以内，并完成公司上市工作的代理券商和中介机构确认； 通过对比和试运行，确定一家信息服务供应商，初步完成省内信息化物业管理工作的统一； 完成“三标一体化”认证工作，并通过试点和示范单位，完成全公司范围的推广； 制定公司LOGO，成立品牌宣传团队，配套搭建品牌运作体系，初步启动品牌推广
17、； 引进一至三家具有国际先进管理理念的企业，通过合作或业务咨询模式，进一步论证并完善现有管理模式； 成立市场业务拓展专业团队，积极走向市场，物业管理面积增加到万，总营业收入达到亿元。二、2019年年度工作计划及重点工作 根据内部可承接物业项目国内分布状况，完成各地分公司成立和工商注册工作； 根据业务增长和各分公司成立情况，完成管理架构梳理，明确管理层级、管理权限和人员任命； 完成股份制改造的资产重组和评估工作； 参与国内或省内行业荣誉评选，争取获得1个全国行业评选优秀奖项或1-3个省市行业评选优秀奖项； 制定灵活有效的业务拓展政策，抢占2-5个管理面积超过20万的大型优质项目； 物业管理、招商
18、策划、物业顾问各项业务齐头并举，物业管理面积增加到万，总营业收入达到亿元。三、2020年年度工作计划及重点工作 完成内部全国范围内物业项目的统一整合和业务承接，完成重点市场的业务介入； 加大品牌输出和知名度培养，争取进入国内知名物业管理品牌前50强之列； 整理相关评估报告等上市所需文件，完成行政审批并正式上市发行股票； 创新业务，推出高品质特色服务，实现物业管理面积万，收入突破个亿。未来三年重点工作实施计划表序号重点工作任务实施部门完成时限备注1成立市场拓展专业团队物业部2018-12完成公司LOGO设计，确立自有品牌。综管部2018-23成立品牌宣传团队，启动品牌推广活动。2018-34完成
19、“三标一体化”认证工作物业部5确定上市工作代理券商和中介机构计财部2018-46完成“三标一体化”的全公司范围推广物业部2018-57拟定未来五年薪酬福利体系初稿综管部8完成账务清理，确保应收欠款比例控制在各期收入预算10%以内计财部2018-69确保薪酬福利达到标杆企业30%-50%水平，完成制度报批。综管部2018-710通过试运行对比确定信息服务供应商物业部2018-811引进一至三家具有国际先进管理理念的企业，论证并完善现有管理模式2018-912全面推行新的薪酬福利制度综管部2018-1013完成信息化管理的全面推广物业部2018-1114实现物管面积万，总收入亿元。2018-121
20、5参与全国或本省市行业评选，争取获得1-3个优秀奖项。综管部/物业部2019-116取得1个20万以上优质项目合作意向物业部2019-217商业楼物业项目配套确立招商策划职能和流程2019-418根据业务发展情况，完成各地新成立分公司工商注册工作综管部2019-519根据分公司成立情况，完成各管理层级人员任命2019-620承接1个20万以上优质物业项目物业部21完成股份制改造的资产重组工作计财部2019-722完成2-5个20万以上优质物业项目的承接工作物业部2019-823加强物业顾问业务，新增1-3家物业顾问服务项目2019-924完成资产重组后续评估工作计财部2019-1025实现物管
21、面积万，总收入亿元。物业部2019-1226整合实业集团内部全国范围内物业项目，完成重点市场的业务介入。2020-227通过捆绑营销，培养岛外业务地区知名度。综管部/物业部2020-528完成公司上市前的各项行政审批计财部2020-829参与国内行业排名，争取进入物业知名品牌前50强。综管部/物业部2020-1030实现物管面积万，总收入亿元。物业部2020-1231正式上市发行股票计财部第五部分 结束语2017年，是物业正式冠名“”的价值回归年，我们拥有了良好的品牌基础，同时也寄托了集团赋予的重大使命与责任。创业20周年庆典，重温了创业的艰辛，展示了取得的成绩，更肯定了守业的艰难，在此时机，集团决策层领导对未来的发展适时提出了更高的要求和挑战。物业厚积十余载，将继往开来，乘势而上，喷薄而发，依托集团和实业的资源优势，实现飞跃式发展，成为国内物业管理行业的知名品牌，为集团实现两个世界级目标做出更大的贡献。 物业 2017年月日
