1、在水一方家园房地产投资项目可行性研究报告“在水一方家园”房地产投资项目可行性研究报告第一章 总论 1第一节 项目提要 1第二节 可研依据与范围 2第三节 主要技术经济指标 4第二章 项目背景和建设必要性 6第一节 项目背景 6第二节 项目建设必要性 8第三章 项目建设可行性 10第一节 国内外市场条件分析 10第二节 项目建设技术条件分析 13第三节 项目实施基础条件分析 15第四节 项目建设政策条件分析 16第五节 项目实施龙头企业情况分析 20第四章 建设方案 23第一节 建设指导思想及原则 23第二节 建设地址和条件 24 第三节 建设内容及规模 27第四节 建设方案 28第五节 建设进
2、度安排 30第六节 技术方案 31第七节 工程方案 32第八节 产品方案 33第九节 招投标方案 34第五章 环境保护 35第一节 环境条件 35第二节 环境影响 35第三节 环境评价 35第六章 投资估算及资金筹措 36第一节 投资估算 36第二节 资金筹措与使用 计划 38第七章 经济评价 39第一节 经济效益评价依据、原则和方法 39第二节 财务估算 40第三节 财务分析 41第四节 效益分析 42第五节 风险分析 43第八章 结论及建议 46第一节 结论 46第二节 建议 46中文摘要摘要本次毕业设计是针对在水一方家园项目编制可行性研究报告。报告的编制是从项目相关的资料的收集整理开始的
3、，之后是进行市场情况的调查研究工作的，再之后是进行项目的市场定位以及项目的规划设计方案的设计，最后通过对项目的投资以及销售计划的策划，进行项目的财务评价工作。最后的财务评价主要是盈利能力、财务平衡及偿债能力和不确定性分析。最后得出的结论是：本报告的项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有基本的抗风险能力。关键词：规划设计；市场调查；敏感性分析；内部收益率 AbstractThe graduation project is aimed at the upper stream homeland project feasibility study repo
4、rt prepared. The preparation of the report are from the project-related data collection organize the start, followed by market conditions to carry out investigation and research work, and then are carried out after the projects market positioning, and project planning and design program design, fina
5、l adoption of the project investment and sales planning, project financial evaluation. Finally the financial evaluation is profitability, solvency and the financial balance and uncertainty analysis. Finally the conclusions are: the present report, the project location is feasible, the project has go
6、od profitability, must have ability to repay the loans and their own balance, but there is a basic ability to resist risks.Keywords：planning and design; market research; sensitivity analysis; internal rate of return1项目总论1.1 建设项目总论1.1.1 项目名称：“在水一方家园”1.1.2 项目坐落位置：位于湖州市仁皇山新区；西至规划保留河流；北至规划保留河流；东至德清路；南至三
7、环北路见附表21.1.3 主要经济指标总占地面积6.32035公顷容积率1.46建筑密度32.7%净用地面积3.742公顷绿地率37.3绿化率60%总建筑面积:54828.8平方米(其中:住宅建筑面积:52904.3平方米;高层建筑面积:24827.1平方米;多层建筑面积:20333.7平方米;联排建筑面积:8011.9平方米;商业用房建筑面积:1160.0平方米;其他物业建筑面积:317平方米;社区办公活动用房建筑面积:94平方米)1.1.4 项目概况“在水一方”项目规划为家园社区，建筑总面积约6万平方米，是个典型的半岛亲水式太阳能智能生态社区。位于仁皇山行政中心区，东至德清路，南与同心路隔
8、水而望，北看弁山南接仁皇山脉，沿同心路往织里方向只需15分钟车程，港湾式公交站台距离社区入口仅30米之遥，抵达市民广场仅需三分钟，步行五分钟即可享受潜山公园的休闲静谧，自然生态融入到社区生态环境当中，小区集6幢多层、17幢排屋、6幢小高层错落有致，日照间距合理优化，470户居民分享各自私密阳光。1.1.5 建设单位概况建设单位：浙江东方达多置业有限公司浙江东方达多置业有限公司系浙江达多集团投资组建浙江达多集团位于太湖南岸的浙江省湖州经济技术开发区内，属省级集团公司，湖州市重点骨干企业，2005年度湖州市工业企业销售收入前五十强,纳税前五十强.浙江达多耐火材料集团有限公司是集团的骨干企业，还包括
9、浙江湖州达多塑料制品有限公司,湖州达多皮革有限公司等多家主体企业.集团公司自1980年创建以来，现已成为以制造业为基础，涉足房地产行业等领域的多元化发展的现代化企业集团。浙江东方达多置业有限公司还承建了东方达多龙庭，该项目是湖州首个中国人居环境金牌建设试点项目东方达多龙庭，坐落在红旗路上的水景大宅，它由9幢板点结合高层围合而成，得天独厚的地理位置，将成为城市的一道为亮丽的风景线。东方达多龙庭是纯住宅高尚社区，稀缺的老城区繁华地段，428户 尊邸（少量社区服务用房除外）开启社区纯住宅时代。在红旗路上约80000平方米花园式社区，数百米休闲风情水岸，与龙溪港壮阔水面，一起构造庭院四维空间。一万平方
10、米超大中庭，13%的低密度，47%的高绿化地率给你带来全心的景观感受。1.2 建设项目的必要性加快湖州市城市周边环境建设，美化湖州市容，为湖州市的城市建设更上一个新台阶做扎实的支持工作。繁荣市场，促进湖州市的经济发展。开拓新的商业以及投资机会，繁荣湖州市的经济，为湖州市带来新的商业发展机会，为更多的人创造就业机会。1.3 可行性研究结论及建议u 本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实现。若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的开发商对此应当给予足够的重视与关注，建立一支良好的销售队伍，
11、加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。 本项目另一关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。特别是投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。1.4 可行性研究的编制依据u 湖州市国民经济中长期发展规划和产业政策 项目的基础资料 项目有关的技术规范、标准、定额等指标 项目有关经济评价基本参数和指标2 市场分析2.1 宏观经济形势分析2.1.1 国际方面受金融、房地产和就业三大市场的
12、三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在3.0%的水平。其中发达经济体将于2008年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。目前的救助计划无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场、外贸出口和物价产生多方面影响。2.1.2 国内方面A.2008年经济情况回顾2008年国内经济情况可以用16字进行总体评价
13、：增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善。 增长较快。初步核算，2008年GDP比上年增长9%。 价格回稳。2月份，物价上涨演绎出一个高峰，CPI当月涨幅达到8.7%。 结构优化。在国民经济实现较快增长的同时，第一产业特别是农业有了很好的发展。2008 年节能减排也取得了积极进展。 民生改善。2008年，全年城镇居民人均可支配收入增长14.5%，实际增长8.4%；农村居民人均纯收入名义增长15%，实际增长8%。虽然中国受到了金融危机的影响，但经济水平仍然基本维持了较高的发展水平。 但是国内经济的发展依然有如下的问题： 结构矛盾、体制缺陷和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新
14、的失衡； 体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张（投资体制、财税体制、金融体制、土地管理体制、政府职能等关键领域的改革不到位）； 经济增长方式仍然比较粗放。B.2009 年经济运行预测： 三大冲击中国经济面临的风险。一是“去存货化”成为2008年10月份以来中国工业急剧下滑的主要动力。二是出口负增长可能是2009年最为确定性的事件。三是房地产部门的衰退成为2009年中国经济最大的不确定性。 房价调整或会加剧。 政府刺激经济计划的成效关键在于带动民间需求。 力补民生欠账方能解除制约消费的瓶颈。 比二次分配更重要的是初次分配。 提升经济体的效率、释放经济活力我们有很多事情要做。总之，我们必须加大贯彻落实
15、科学发展观的力度，彻底地告别旧模式，依据可持续发展的轨迹，探索深化体制改革，寻求新的增长方式，才是长远的良方。三、 对2009年主要指标的预测： 下调2009年CPI、PPI增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响，2009年我国CPI将负增长1.1%左右。受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响，2009年我国PPI将负增长3.5%左右。 下调2009年投资、消费、出口增长速度。投资名义增速下调至13%，实际增速上调至17.2%，消费名义增速下调至9.5%，实际增速下调至10.6%，出口增速下调至8.5%。 下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至1.44%，
16、贷款基准利率下调至5.31%，人民币汇率下调至6.90。 下调农民人均纯收入增速度至9.0%。 下调GDP增长率至8.1%。 随着2008年7月中旬国际大宗商品价格泡沫的破灭，上半年还肆虐全球的通货膨胀，四季度急剧转变为日益迫近的通货紧缩威胁。2009年，在世界经济陷入衰退、国内周期性调整的双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长将成为2009年中国经济的显著特征。为此，我们对2009年投资、消费、出口、居民收入、GDP增速等主要宏观经济指标的增速预测值进行调整。2.2 房地产市场分析在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，2008年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景
17、气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。2.2.1 2008年房地产市场运行特点(以下是我摘录的有关信息)：A、 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长从资金供给总量来看，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅下降，从12月份的31.9%，降到17月份的19.1%，下降了12.8个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人
18、按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到2008年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷
19、款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。B、房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓
20、的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。C、需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。D、全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落 “珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降，8月同比下降已达到6.4%，二手住
21、房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降1.8%。E、地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25左右，在有些城市超过50。对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。例如，湖州市政府出台了关于恢复房地产业发展的若干意见，按照规定，湖州市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%1.5%的政府
22、补贴；沈阳市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。F、住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展2008年的政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出：解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。而中央政府一
23、直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。2月4日，中国人民银行、银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3月3日，财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。3月21日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知，
24、对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。地方住房保障工作也取得一定进展。如上海市2009年住房建设计划中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地；广州市住房建设规划中指出，200
25、8年将供应保障型住房用地0.50.9平方公里，规划建筑面积100万180万平方米，2009年计划供应同类用地0.81.01平方公里，规划建筑面积158万200万平方米；珠海市政府出台20082010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来3年，推出1899套廉租住房，新建5072套经济适用住房，通过实物配租、货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考核挂钩；2月18日，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法（试行），首批限价房源16377套也将在10月15日前完成选房。2.2.2 影响2008年
26、房地产市场的国际、国内因素分析A.美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场2007年4月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国爆发了次贷危机。2008年3月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约2.4亿美元收购。此后，次贷危机愈演愈烈，一发不可收拾，2008年9月，华尔街上5家独立的投资银行全军覆没，最大的保险公司美国国际集团（AIG）陷入现金危机，地方银行也出现倒闭现象。美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市、债市、汇市及各类相关衍生品市
27、场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩。8月份包括工厂、矿业和公共事业在内的美国工业生产下降了1.1%，连续两个月下降。美国商品零售额在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。世界经济的影响将加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。B.经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免2008年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上从紧的货
28、币政策、资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。C.货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩、投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自2006年开始实施从紧的货币政策，通过加息、上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改善货币总体过剩状况。从紧的货币政策的作用在2008年开始显现，对供给和需求的共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中小型房地产开发
29、商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。开发商资金链的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。其次，利率提高以及2007年9月份执行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资、投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。在供求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场的调控。2008年7月29日，央行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建
30、设。此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。2.2.3 2009年房地产市场展望2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”，房价面临进一步回调。在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。此外，随着住房结构调整及各项住房保障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。 需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调 在从紧
31、的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大 从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决2.3 湖州市区域房地产市场分析2.3.1 回顾2008年湖州房地产市场情况A2008年湖州房地产市场表现形式2008年对于湖州的房地产市场是个不平凡的一年！上半年，湖州市规划与建设局加大对房地产市场的调控、监管力度，确保本市房地产市场平稳发展，主要表现在四个方面。 投资趋向理性。上半年，湖州市完成房地产开发投资54.43亿元，同比增长 24.5%，低于全国28.5%的涨幅，比一季度下降了12.4个百分点，与固定资产投资增长幅度基本保持一致，房地产投资增幅趋向理性。 市场供应充足。截止6月底，中心城区(不含织里)累计可售商品住房面积为64.97万平方米，套数为5600套，同比分别增长5%和5.8%，中心城区商品住房供应量充足。同时，市区共出让房地产开发用地面积93万平方米，比去年同期增长10.3%,土地市场保持平稳增长。 资金配比合理。上半年，湖州市投入房地产开发的资金总计85.14亿元，同比增长26.8%。投资资金主要来源仍然为预售收入，占了资金总量的近一半，自筹资金占全部资金来源的28.13%，比去年同期增长2个百分点，房地产投资资金组成日趋合理
