1、经济师考试房地产专业知识与实务中级真题及答案2005年度全国经济专业技术资格考试试卷房地产专业知识与实务（中级）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1我国，房地产产权主要是指房屋的（ ）及其占用范围内的土地的使用权。A使用权 B所有权 C转让权 D收益权答案：B2边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从而使地租等于土地（ ）A边际剩余价值 B边际产出价值C总剩余价值 D总产出价值答案：B3地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（ ）A平均利润 B边际收益 C超额利润 D边际利润答案：C4地价是（
2、）的资本化A利润 B年产值 C成本 D地租答案：D5按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。A成本、运费 B利润、成本C运费、利润 D价格、利润答案：C6韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（ ）作为配置工业企业的理想区位。A产出最高点 B需求最高点C生产成本最低点 D运输费用最低点答案：C7土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于届满前（ ）申请续期。A3个月 B半年 C1年 D2年答案：C8协议出让国有土地使用权的最低价由（ ）批准。A省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门B市、县人民政府土地管理部门C省、自治区、直辖市人民政府D市、县人民政府答案
3、：C9土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。A其土地使用权出让金随之相应调整B新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定答案：A10.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ）A是否转让由双方议定 B由转让方决定是否转让 C由受让方决定是否转让 D随之转让答案：D11土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（ ），出租方
4、负有除去或防止义务。A若是由于出租方的原因所致的B不论是出租方还是第三方的原因所致的C若是由于第三方的原因所致的D若是由于承租方的原因所致的答案：B12甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（ ）。A甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C乙应将租金直接支付给丙D甲仍有权收取乙的租金答案：D13下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（ ）A社区便民超市 B税务机关办公楼C服务于大众的快餐店 D别墅答案：B14在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲
5、区域住宅市场价格变支的全距大于乙区域住宅市场，则表明（ ）A甲区域住宅市场价格的离散程度较小B甲区域住宅市场价格的离散程度较大C甲区域住宅市场的集中程度较大D甲区域住宅市场的集中程度较小答案：B15某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为90%，这一结果表明该市场住宅（ ）。A供过于求 B供不应求 C需求潜力较大 D供给水平过小答案：A16住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（ ）A住宅价格水平的高低 B消费者家庭结构的差异C消费者收入水平与债务负担的关系D消费者收入水平与住宅价格的关系答案：D17对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办公楼（ ）分
6、析A区位质量 B规模增长 C集聚效应 D市场竞争答案：A18一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（ ）A政府对商业用房的需求的引导B不同声调功能区的总体规划和详细规划的导向C人们对商业用房投资的总体水平D人们对商业用房所提供的商品和服务的需求答案：D19某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（ ）元。A1280 B1600 C2000 D3200答案：C20.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（ ）修正。A交易日期 B交易情况 C区位状况 D权益状况答案：B2
7、1某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（ ）元/平方米。A145500 B145631 C154500 D154639答案：B22某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（ ）A物质折旧 B功能折旧 C有形损耗 D经济折旧答案：D23在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（ ）A投资风险较大 B案例利率较低C收益较小 D收益较稳定答案：A24评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（ ）。A成本法 B收益法 C投资法
8、D假设开发法答案：D25在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（ ）的时间。A取得估价对象 B估价对象建成C估价对象开始施工 D估价对象开始租售答案：A26某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（ ）元（假设按复利计息）。A10000 B9524 C7396 D5425答案：D27某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为16862万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（ ）万元。A250 B200 C175 D150答案：D28某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10
9、%，该项目的表态投资回收期在（ ）之间。 单位：万元年份0123456现金流入250250250250250现金流出500503030303030A第二年与第三年 B第三年与第四年C第四年与第五年 D第五年与第六年答案：B29某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（ ） 单位：万元投资项目初期投资额每年净收益内部收益率甲乙丙丁60065070090022017023525024%10%20%12%A甲、丙 B甲、丁 C丙、丁 D甲、乙、丙答案：A30
10、.某房地产开发公司现有两个经斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。当基准收益率为10%时，用差额法计算的NPV（乙-甲）值（ ）。 单位：万元投资方案初期投资净收益甲乙300040009001200A大于100万元 B等于零C小于零 D等于100万元答案：A31某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追加投资收益率选择方案时，（ ）无资格方案。 单位：万元方案投资额净收益甲乙丙丁4005006007008098115130A没有 B有一个 C有二个 D有三个答案：A32房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理
11、状况和（ ）带来的风险。A意外事件的发生 B市场需求的变动C自然灾害 D国家政策的变化答案：B33房地产投资风险中的动态风险可通过（ ）加以避免。A经营者自身努力 B投保的方式C防范自然灾害的发生 D避免环境污染答案：A34降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（ ）等。A将风险损失摊销计入成本 B利用通货膨胀的影响C期初年值 D永续年值答案：C35年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（ ）A预付年值 B普通年值 C期初年值 D永续年值答案：B36形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（ ）。A通货膨胀 B金融政策问题 C实际净现值减少D销售价格波动答案：B37在
12、房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨胀时的净现值相比，（ ）。A前者比后者小 B前者比后者大 C二者之差等于通货膨胀率D二者相等答案：A38下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（ ）A开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费B土地使用权出让金的本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益C拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费用D市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用答案：D39下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（ ）A土地开发工程费 B设备及安装工程费C建筑工程费 D广
13、告宣传费答案：A40.控制性详细规划的内容包括（ ）A估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益B确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求C根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线D确定市级公共设施的分布及其用地范围答案：C41下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（ ）A居住面积密度居住面积/居住建筑用地面积B建筑容积率居住建筑总面积/居住建筑用地面积C居住建筑密度居住建筑总面积/居住建筑用地面积100%D人口净密度居住人数/居住建筑用地面积答案：C42在某居住区规划中，建筑基底面积40000平方米，总建筑面积150000平方米，容积率15，建
14、筑密度为（ ）。A27% B40% C50% D60%答案：B43房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（ ）递效竣工报告。A施工单位向开发商 B开发商向质量监督站C工程监理机构向开发商 D施工单位向质量监督站答案：A44房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依附在其上的（ ）。A装饰装修 B所有权 C土地使用权 D权益答案：D45现代房地产市场营销工作内容广泛，其中第一步要进行的是（ ）A房地产市场研究分析 B确定房地产投资经营目标C进行房地产项目决定 D选择目标市场答案：A46下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（ ）A委托代理合同人姓名笔住所 B委托房地产商品的基本情况C委
15、托代理人的财务状况 D委托代理合同的有效期答案：C47某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。这是一种（ ）。A现金折扣定价策略 B数量折扣定价策略C定价策略 D变动价格策略答案：A48在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（ ）A调整楼宇基价 B提高前期付款的比例C增大楼层之间的差价 D增大朝向之间的差价答案：B49物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于（ ）个符合投标资格的投标人。A3 B5 C7 D9答案：A50.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。A政府定价 B政府指导价C业主定价 D物业管理企
16、业与业主协商定价答案：D51某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物业管理企业的这种不作为行为属于（ ）义务。A实际履行 B全面履行 C不履行 D不适当履行答案：D52业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（ ）。A包干制 B佣金制 C酬金制 D分成制答案：A53不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（ ）A共用部位、共用设施设备专备专项维修基金 B物业管理处办公费C共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D物业管理企业固定资产折旧答案：A54牧业服务收费应遵循（ ）的原则。A安全可靠 B保本微利C费用
17、与服务水平相适应 D费用与业主承受能力相适应答案：C55建筑物经济寿命与自然寿命比较：（ ）A经济寿命自然寿命 B经济寿命自然寿命C经济寿命自然寿命 D经济寿命与自然寿命无关答案：B56某人货款60万元，货款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（ ）元。A7775 B7750 C7725 D7700答案：B57住房公积金具有（ ）的特点。A自愿性 B互助性 C通用性 D投资性答案：B58住房公积金货款本质上是一种（ ）。A信用货款 B信托货款 C基金货款 D按揭货款答案：C59对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于（ ）而遭受损失可获得保险公司赔偿。
18、A战争 B地震 C核辐射 D洪水答案：D60.某单位将价值2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为1600万元，同日又向乙保险公司火灾险，保险金额为800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为（ ）万元。A800 B1600 C2000 D2400答案：C二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61在我国，产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的（ ）等。A物权 B债权 C继承权 D处分权 E知识产权答案：ABCE。62下列关于土地
19、使用权特征的表述中，正确的是（ ）A土地使用权是法律特别设定的一种物权B土地使用权派生于土地所有权C土地使用权权能具有有限性D国有土地使用权可以买卖、转让E土地使用权的主体是惟一的答案：ABCD63下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有（ ）A住宅 B货运汽车生产车间 C大型歌舞厅 D酒店 E民办学校答案：BE。64下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（ ）A土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和B土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用之和C有基准
20、地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价D有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%E有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%答案：AD65在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量主要有（ ）A房地产市场发展总体特征 B政府相关经济政策及直接和间接影响C各细分市场供给特征和规模D各细分市场的划分标准E各细分市场价格和租金水平及其变动无势答案：ABCE。66以设定问题的基本方式来划分，可以将问卷划分为（ ）问卷A自由回答式 B开放式 C封闭式 D现场回答式 E量表问答式答案：BCE。67某幢商品住宅2
21、005年1月的价格为2000元/平方米。将该价格修正到2005年11月，可采用（ ）来修正。A价格指数 B价格变动率 C利率 D时间序列分析E资本化率答案：ABD68革房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括（ ）修正。A楼层 B朝向 C户型 D层高 E景观答案：ABE。69资金具有时间价值的主要原因是（ ）A通货膨胀 B承担风险 C税率变动 D资产折旧 E汇率变动答案：AB70.在每感性分析中，选择分析影响因素的原则是（ ）A能对该因素加以严格控制 B对该因素数据的准确性把握不大C该因素变动会较大地影响方案的经济效果
22、D能说明该因素发生的可能性E不需对该因素作定量描述答案：BC71房地产投资风险的主要特征之一为不确定性，其表现为（ ）A投资判断失误 B国家政策的变化 C预期收益改变 D战争的爆发 E台风袭击答案：BDE。72房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要（ ）A企业的财务有承受能力B将风险损失返销计入成本C建立和使用内部风险损失基金D对风险因素进行空间和时间上的隔离E经营专业自保公司答案：BCE。73反映城市土地开发强度的指标有（ ）A建筑密度 B人口净密度 C容积率 D绿化覆盖率E建筑高度答案：ACE。74工程进度计划方法中的横道图法的缺点有（ ）A看不出每项工作实际
23、花费的时间B看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系C看不出哪些工作属于关键工作D看不出各项工程的内容和进度E看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度答案：BCE。75房地产纯代理租售方式的特点有（ ）A中介机构只收取佣金B房地产开发商对项目开发管理力度较小C中介机构收入相对较少D中介机构经营风险较大E房地产售价较低答案：AC76采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据（ ）综合确定。A开发商的资质等级 B开发项目的成本C房地产投资的风险 D房地产买受者的经济实力E行业平均利润水平答案：CE。77解决物业服务合同争议，采用仲裁比诉讼具有（ ）等优点。A客观性 B专业性 C灵活性 D经
24、济性E自愿性答案：BCDE。78物业服务成本包括（ ）等。A物业管理人员工资、福利费B清洁绿化费用C物业共用部位、共用设施设备的小修费用D物业共用部位、共用设施设备的中修费用E物业共用部位、共用设施设备专项维修基金答案：ABC79房地产金融与一般金融相比，具有的主要特征有（ ）A证券化 B安全性 C多样性 D短期性 E政策性答案：ABCE。80.房地产证券化具有（ ）等特点。A动产化 B细分化 C流动化 D规模化E风险分散化答案：ABCE。三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）（一）某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据：年龄段项目25岁以下2635岁3645岁4660岁61岁以上人数合计调研人数381481209763466有购房意向人数7891145721288能够负担房总价平均数（万元）2036433519年收入平均数（万元）25683917家庭人口平均数225293435完成本科教育人数226535203145根据题意，回答下列问题：81设计市场调研方案时遵循的基本原则有（ ）A可操作性 B替化性 C指向性 D指导性答案：AC82根据上调研结果可知，年龄在2645岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为（ ）A95% B75
