1、中央空调系统运行管理方案0001“湘水郡”物业项目中央空调系统运行管理方案长沙市观澜湖物业服务有限公司2015年4月一、 中央空调系统运行管理方案前言 3空调运行人员管理 4空调系统运行 9空调系统检查 11空调系统维护、保养 14异常情况的应急处理 21常见故障的分析与解决方法 22支持性表格 26二、 专业维保公司维保方案麦克维尔中央空调系统作为 “湘水郡”物业项目的大型重要设备，安全经 济运行、保证供冷（暖）质量是管理的基本要求，所以制定科学、合理、安全的 运行管理制度是保证空调系统高质量、高效率地运行，降低能耗、延长检修周期 和使用寿命的基本保证。根据“湘水郡”物业实际情况，我司特编制
2、了麦克维尔中央空调系统运行管 理方案，呈与湖南湘水投房地产有限公司领导进行沟通和交流。本方案主要内容 包括空调运行人员管理、空调系统运行、空调系统检查和空调系统维护保养四大 部分。管理、操作和维修人员是空调系统运行管理的主体，因此运行人员管理是 空调系统运行的重要保证，由于中央空调系统的专业综合型、 复杂性，要求运行 管理人员、操作和维修人员必须具有相应的资格认证才能上岗； 并且在上岗之前， 所有运行管理、操作、维修人员必须进行培训；空调系统的运行管理、操作和维 修人员除了要满足各自岗位的基本职责外， 还要达到运行管理的职责要求；在加 强对技术人员管理的基础上，我司作为空调运行管理单位还将通过
3、制定一些激励 制度促进工作人员节能，获得较好的节能效果。空调系统的运行管理包括空调系统的操作规程、系统运行调节和运行参数的 节能监控，空调系统在实际运行过程中只有按照标准的运行操作规程进行操作， 采取合理、可行的节能技术措施，才能保证空调系统运行安全，运行节能，只有 严格监控空调系统的运行参数、空调房间的温度，统计电、热、燃料的消耗，才 能及时发现能源浪费问题、及时查找问题，进行修整，最低限度地降低能源的浪 费。空调系统能进行运行，首要条件是要满足空调设备的正常运行， 这就要依赖 于工作人员能及时发现设备的运行问题， 及时解决故障问题，因此，制定科学合 理的节能运行检查制度是运行管理的关键问题
4、，根据麦克维尔空调设备的特点， 我方制定以下检查制度：开停机检查、巡回检查、周期性检查等制度。而有针对 性地做好空调设备和系统的维护保养工作，又是空调系统保持良好工作状态、减 少或避免发生故障和事故、延长使用寿命，降低能耗的重要条件之一。因此在管 理中也必须做好空调系统和设备的节能维护保养工作， 在管理中我方实行自身保养与专业维保公司互相配合，制定了相应的开机前维护保养、日常保养、定期保 养及停机期间的维护保养规定。空调运行人员管理、空调系统运行管理制度结构图空调系统运行管理、人员配置及值班班长1人，组员4人（含替休在内）空调运行人员6人（其中主管1人, 采用三班倒转。每班1人，时间为8： 0
5、0次日08: 00。白班工作范围包括制冷 机房的设备运行，冷却塔的巡视，空调水系统的巡视，新风机空调机组的巡视及 故障检修。夜班负责制冷机房的设备运行，冷却塔的巡视，五负压设备的巡视， 夜间启用新风机组巡视，早晚开关机。末端风机盘管的检修由工程维修人员负责 此方案是在工程部整体考虑下，白班负责日常的空调运行工作，负责区域内的设 备故障处理，夜班人员则可整合夜班维修值班人员的力量， 在早上开机时或出现 故障时配合空调值班员完成工作，此外夜间空调运行时间短，设备处于停止状态， 值班员可做一些卫生清扫或独立可以完成的工作。过渡季夜班值班员可倒为正常 班并与工程维修人员一起参与到设备检修和保养工作。这
6、样即可保证中央空调系 统的正常运行，又可以保证值班人员的劳动时间。* 古古古*舌* *三、人员管理1.资格认证1技术管理人员（主管工程师）应具有暖通或相关专业的大专学历，并获得暖 通专业的工程师技术职称；2操作和维修人员（组员）应具备中央空调系统操作员或制冷设备维 修工的初级技术等级；3所有人员（技术管理、运行操作、维修人员）的各类资格证书均应备案。2 技术培训1观澜湖物业公司制定空调运行技术人员的节能技术培训年度计划。 凡在空 调系统运行操作和维修岗位工作的人员均应参加空调系统运行培训学习。 如外派 培训公司出资的，需要在公司服务满三年。2节能技术培训主要内容应包括中央空调系统运行管理、空调
7、通风系 统运行管理规范、集中式空调通风系统节能运行和管理技术等有关空调系统 节能运行的技术知识；3学习、培训和考核记录均应备案。3、岗位职责空调工程师（主管）的岗位职责1制订与本专业有关的各项规章制度并监督检查执行情况，发现问题，及时 提出改进措施，并督促改进工作；2根据上级领导的要求和主管部门的工作计划，拟定本专业的工作计划；3对中央空调系统发生的问题和出现的故障及时进行诊断， 并组织力量解决和排除；4制订检修计划及所需材料和零部件计划，经批准后负责实施；5组织和指导本专业各类工人的业务学习、 技术培训以及安全教育工作，并 负责其考核；6提出本专业技术改造方案（画出图纸、做出预算）或设备更新
8、方案，并组织 实施；7注重修旧利废和综合利用，搞好能源管理，降低水、电、汽、气的耗用量；8听取各方面的合理化建议，吸收消化有关的先进经验，组织开展技术革新。9总结本单位空调系统以往的运行管理经验，根据实际情况制定全年空调系 统的节能运行方案，实施空调系统的能耗定额管理。空调班长岗位职责1协助空调工程师（主管）做好各项具体工作，直接向其负责；2全面主持班（组）工作，合理安排班（组）成员的日常工作，保质保量地完成 工程部下达的各项任务；3严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班（组）成员认真执行和严格遵 守各项规章制度；4组织班（组）韵各种学习，使全体班（组）成员都能提高素质、敬业爱岗；5负责班（
9、组）考勤和公用工具、仪器仪表、小型检修设备（装置）的管理工作；6审查、保管各种记录表，保证数据准确、资料齐全；7督促落实修旧利废、节约能源、降低费用的工作。空调运行人员的岗位职责1严格按有关规程要求开停和调节中央空调系统的各种设备， 并做好相应的运行记录；2根据室外气象条件和用户负荷情况， 精心操作，及时调节，保证中央空调 系统安全、经济、正常的运行；3按规定认真做好系统和设备的巡裣工作和维护保养工作， 使其始终处于良好状态并按要求做好备案记录；4遵守机房的管理制度，保持安全文明生产的良好环境；5严格遵守劳动纪律和值班守则，坚守岗位，上班时间不做与工作内容无关 的事情；6值班时发现空调系统或设
10、备出现异常情况要及时处理， 处理不了的要及时 报告班（组）长（领班）或空调工程师（主管），如果会危及人身或设备安全，则首先 采取停机等紧急措施；7努力学习专业知识，刻苦钻研操作技能，熟悉设备结构、性能及系统情况， 注意总结实际经验，不断提高运行操作水平；8尊重领导，服从调动和工作安排，完成上级主管交代的其他临时性工作。 空调维修人员的岗位职责1定期对中央空调系统和设备进行巡回检查，发现问题及时处理；2严格按照有关规程的要求进行计划检修和处理 EI常故障，力求使所修设 备尽快恢复原有功能，并确保检修工作的质量和安全3认真详细地做好维修记录；4爱惜检修工具、设备、仪器仪表，不浪费检修消耗性物料；5
11、承担本专业更新改造项目的主要施工工作；6严格遵守劳动纪律，坚守岗位，上班时间不做与工作内容无关的事情；7努力学习理论知识，刻苦钻研维修技能，熟悉设备结构、性能及系统情况， 注意总结实际经验，不断提高维修水平；8尊重领导，服从调度和工作安排，完成上级主管交代的其他临时性工作4、运行交接班“湘水郡”物业小区中央空调系统是一个需要连续运行的系统， 因此，搞好交接班是保障空调系统安全、节能运行的一项重要措施。空调系统交接班制度包 括下述内容：1交接班工作应在下一班正式上班时间前 10-15分钟内进行，接班人员应按 时到岗。若接班人员因故未能准时接班， 交班人员不得离开工作岗位，应向主管 领导汇报，有人
12、接班后，方可离开。2按职责范围，交接班双方共同巡视检查主要设备，核对交班前的最后一次 记录数据。3交班人员应如实地向接班人员说明以下内容：A、 设备运行情况；B、 各系统的运行参数；C、 空调房间温度；D冷、热源的供应和电力供应情况；E、系统能耗；H、 空调系统中有关设备供水、供冷管路及各种调节器、执行器、各仪器仪 表的运行情况；I、 当班运行中所产生的异常情况的原因及处理结果；J、 运行中遗留的问题，需下一班次处理的事项；K上级的有关指示情况等。4交接班双方要认真填写交接班记录表并签字。接班人员发现交班人员未认 真完成有关工作或在交接检查有不同意见， 可当场向交班人员询问，如交班人员 不能给
13、予明确回答或可能造成不良后果， 可拒绝接班，并立即报告主管领导，听 候处理意见，如果接班人员没有进行认真地检查和询问了解情况而盲目地接班后，发现上一班次出现的所有问题（包括事故）均应由接班者负全部责任。5交接班时间以前发生的能耗大的问题或故障未处理完不能交接班， 并由交班人员负责继续处理，接班人员配合，处理完后方可进行交接班。交接班过程中 如发现问题或故障，双方应共同处理，待处理完后再办理交接班手续。5、节能激励1公司根据空调系统运行的状况，制定能耗控制达成率，由运行班组进行能 耗控制；2对空调系统的节能运行效果进行年度考核，建立相应的节能激励制度，促 进空调系统的运行节能；3每年度根据空调系
14、统全年节能效果， 评选节能技术能手，给予一定的物质 奖励。6档案管理工程部主管为空调运行、维修及保养档案保管的第一责任人，日常档案的管 理遵循以下原则：1主管每月1日对上月各项记录审核、检查记录的完整性；2库存档案必须图物相符，帐物相符；3档案属于公司机密，未经许可不得外借、外传；4严格遵守档案安全保密制度，做好档案流失的防护工作；5存放档案的箱柜，并具备防火、防潮、防虫等安全条件；6归档资料要进行登记，编制归档目录；7档案要分类、分卷装订成册，保管要有条理，主次分明，存放科学。知识就昱力量空调系统运行一、 运行策略根据室外天气的变化制定空调系统节能运行的全年调节策略， 确定相应的风、水系统的
15、质、量调节方式，空调设备的开启台数、水系统的供回水温度，风系统 的送风温度、新风的用量，及时调节供冷、供热量。二、 监控和记录1、空调系统启停时间；根据“湘水郡”建筑功能特点、空调系统的运行特点，空调系统启停时间计 划表，包括：1开关机程序：关机顺序：冷却塔风扇-冷却泵-冷冻泵-主机。关机顺序：主机-冷冻泵-冷却泵-冷却塔风扇。2空调系统年度（或季度）运行的起止时间；夏季：6月1日-9月30日；冬季：12月1日-次年2月28日。3空调系统工作日运行起止时间；4空调系统设备工作日的开停机时间。5业主房间温度运行标准，夏季不低于 30C，冬季不高于10C；（空调 系统的启停时间计划表见附表3）空调
16、系统实际运行时，应对各空调设备的实际开停机时间进行记录。 （空调系统实际运行启停时间记录表见附表 4）2、房间温度的设定、监测和记录1根据空调系统和业主房间空调的实际运行情况， 预先设定冬、夏两季空调系统运行时各房间的室内温度，具体操作可通过安装在空调房间内的自动或手动 温度控制装置来完成。（各业主房间室内温度的设定值要满足公共建筑室内温 度控制管理办法第三条的规定。空调房间温度设定表见附表 5）2根据业主房间空调温度监控系统的设置情况，定时监测、记录和控制空调房间的室内温度。因有自动温度监控系统，每两小时记录一次业主空调房间的室 内温度（无自动温度监测系统的，每天记录一次空调房间的室内温度）
17、 ；根据业主空调房间温度的检测记录结果，及时发现和查找温度异常空调房间的空调使用 情况并进行及时处理。（房间温度记录表见附表6）3、 空调系统运行参数空调系统的运行参数包括空调风系统和空调水系统的温度、 流量和压力，空调系统形式不同，空调系统运行参数的记录表也有所不同。（全空气空调系统的 运行参数记录表见附表7,风机盘管加独立新风系统的运行参数记录表见附表 8）4、 空调系统主要设备的运行参数记录空调系统的主要设备包括冷热源、空调箱、水泵、风机、冷却塔等设备，各主要设备的运行记录表见附表9-附表155、 能耗统计每天每班组记录和统计一次空调系统的能耗情况，包括设备的耗电量、供冷 （热）量、耗用
18、燃料量，具体记录和统计内容见附表 16。及时发现和查找能耗大的异常问题，并进行处理。三、其他技术措施1、 在供冷工况下，水系统的供回水温差小于 3C（设计温差为5 C）,以及 在供暖工况下，水系统的供回水温差小于 6C时（设计温差10C）,宜采取减少 流量的措施，但不应影响系统的水力平衡。2、 空调系统运行期间，冷（热）水系统各主环路的回水温度最大差值不超过C。3、 对于多台并列运行的同类设备，应根据实际负荷情况，确定自动或手动 调整运行台数，输出的总容量应与需求的冷（热）量、水量、风量等相匹配；当 部分同类设备（制冷机组）停止运行时，应立即关断停止运行设备（制冷机组） 前后的阀门，防止水流经
19、不运行设备旁通。4、 风系统运行时宜采取有效措施增大送回风温差，但不应影响系统的风量 平衡。5、 全空气系统在供冷运行时，宜采用大温差送风，并应符合下列规定：A、送风高度小于或等于5m时，在冬季不宜超过10C ;采用高诱导比的散 流器时，温差可以超过10C；B、送风高度在5m以上时，温差不宜超过15C。6对有再热盘管的空气处理设备，运行中宜减少冷热相抵发生的浪费空调系统检查一、 设备的开、停机检查1、 全年运行空调系统的冷热源设备、空气处理设备、空气和水输送设备应 做好日常开停机的检查与准备工作，季节性使用的冷热源设备、空气处理设备、 空气和水输送设备在重新投入使用前应做好运行前的检查与准备工
20、作。2、 根据制定的运行调节方案和节能措施，结合气象台预报的室外天气情况和室内负荷情况确定柜式风机盘管和组合式空调机组新回风阀门的开启度， 根据室内温湿度要求调整好有关自动控制装置的设定值。二、 巡回检查需要作运行记录的设备，结合抄表时间要求进行巡回检查，其他设备一个班 次巡回检查一次。对连续运行的设备，在运行中检查不了的内容则要在定期停机 时检查。主要检查方式应为看、听、摸、嗅，一般不做拆卸检查。巡回检查中发现的问题要按有关规程妥善处理， 处理不了的要及时向空调班长或空调工程师汇报，同时做好有关记录。每天每工作班次进行一次中央空调系 统的节能巡检工作，检查结果应填写在巡回检查记录表上。检查的
21、内容如下：1、空调机房巡回检查A、检查电压（正常380v,不能超过额定值的土 10%）;B 检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）C 检查油压（正常10-15kgf/c m2）;D 检查高压（v 12 kgf/c m2）；E、 检查低压（ 2.5kgf/c m2）；F、 冷却水进水温度（正常v 35C）；G 冷却水出水温度（正常v 40C）；H 冷冻水进水温度（正常v 10-18 C）；I、冷冻水出水温度（正常v 6-10 C）；J、检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；2、 仪表的巡检1空调系统运行操作人员结合运行记录抄表时间对空调系统的计量和测量仪表进行巡检；2检查空调系统的压力表
22、、流量计、温度计、冷（热）量表、电表、燃料计量表（煤气表、油表等计量仪表）的读数是否处于正常范围；3、 管道、阀门和附件的巡回检查1水管系统的巡检A、 制冷空调的运行操作人员每天每工作班次进行一次水管系统的巡检，包括冷冻水、冷却水和凝结水管系统。B、 检查水管的绝热层、表面防潮层及保护层有无破损和脱落，特别要注意 与支（吊）架接触的部位；绝热层外表面有无结露；封闭绝热层或防潮层接缝的 胶带有无胀裂、开胶的现象；有阀门的部位是否结露；裸管的法兰接头和软连接 处是否漏水，焊接处是否生锈；凝结水管排水是否通畅。C、 检查水管上阀门、附件处是否漏水；自动排气阀是否动作正常；电动或 气动调节阀的调节范围
23、和指示角度是否与阀门开启角度一致。D膨胀水箱、补水箱、软化水箱中的水位是否适中，浮球阀动作是否灵活 和出水正常。E、支吊构件是否有变形、断裂、松动、脱落和锈蚀。2风管系统的巡检风管法兰接头和风机及风柜等与风管的软接头处、风阀拉杆或受柄的转轴与 风管结合处是否漏风；明装水管的法兰接头和软连接处。a明装风管和水管的绝热层、表面防潮层及保护层有无破损和脱落；封闭绝 热层或防潮层接缝的胶带有无胀裂、开胶的现象；b明装风管法兰接头和风机及风柜等与风管的软接头处、 风阀拉杆或受柄的 转轴与风管结合处是否漏风；明装水管的法兰接头和软连接处、 阀门、附件处是 否漏水、浮球阀动作是否灵活和出水正常；c空调系统的
24、压力表、流量计、温度计、冷（热）量表、电表、燃料计量表（煤气表、油表等计量仪表）的读数是否处于正常范围；3空调设备的巡检A、 需要做节能运行记录的设备，结合抄表时间进行巡回检查，其他设备一 般每个班次检查一次；B、 各设备的运转是否平稳，有无异常声音和振动；C、 各设备的电气、自控系统动作是否正常；D各设备的进出水管接头不漏水，阀门的开度在设定位置无偏移；E、冷却塔和水箱等用水和储水设备的水位是否适中，有无缺水或溢水现象。4、 风机的巡检检查风机电动机的温升、有无异味产生、轴承润滑和温升情况、运转声音和 振动情况、转速情况、软接头完好情况。5、 水泵的巡检A、 电动机不能有过高的温升，无异味产
25、生；B、 轴承润滑良好，轴承温度不得超过周围环境温度 35-40 C,轴承的极限 最高温度不得高于80C；C、 轴封处、管接头均无漏水现象；D运转声音和振动正常；E、 地脚螺栓和其他各连接螺栓的螺母无松动；F、 基础台下的减振装置受力均匀，进出水管处的软接头无明显变形，都起 到了减振和隔振作用；G转速在规定或调控范围内；H、 电流数值在正常范围内；I、 压力表指示正常且稳定，无剧烈抖动；J、 出水管上压力表读数与工作过程相适应。K、 观察油位是否在油镜标识范围内。6冷却塔的运行检查A、 检查冷却塔风机运转是否平稳、补水浮球阀开关是否灵敏，集水盘（槽） 中的水位是否合适；B、 配水槽内是否有杂物
26、堵塞散水孔C、 集水盘（槽）、各管道的连接部位、阀门是否漏水；D有无明显飘水现象；E、有无异常声音和振动。三、周期性检查1、 每周检查一次空调房间的温控开关动作是否正常或控制失灵；2、 每周检查一次空调系统的压力表、流量计、温度计、冷（热）量表、电 表、燃料计量表（煤气表、油表等计量仪表），是否损坏和读数不准；3、 每周检查一次明装风管和水管的绝热层、表面防潮层及保护层有无脱落 和破损，（特别是与支吊架接触的部位）；圭寸闭绝热层或防潮层接缝的胶带有无胀 裂、开胶的现象；明装非金属风管有无龟裂和粉化现象；4、 风系统和水系统的阀门检查和维护，全年运行的中央空调系统，每季度 进行一次，季节运行的中
27、央空调系统，系统运行前进行一次风系统和水系统的阀 门全面检查。检查阀门的转动是否灵活、定位是否准确、稳固、是否关严、开到 位或卡死；5、 每年一至二次检查制冷机组的换热器水侧表面的结垢状态，风冷式换热 器表面的积尘状况，每年二次检查空调机中冷却盘管和加热盘管内外表面清洁状 况；6每年检查两次风机盘管的风量调节开关是否正常；7、 每三个月检查一次空气过滤器的前后压差和积尘情况；8、 空调自控系统在空调系统投入运行前作好设备和系统的检查，运行期间 每月检查一次空调自控设备和控制系统；9、 所有检查结果填写在周期性检查记录表上。空调系统检查记录表见附表17。空调系统维护、保养空调系统维修组应对空调系
28、统巡检发现的问题和故障进行日常维护， 同时根据“湘水郡”空调系统和设备特点，对空调系统的设备设施、管道系统等进行定 期维护保养，我司对于中央空调维护保养采取自己日常的保养与专业维保公司相 结合的方式（专业维保公司保养方案附后）。空调设备的维护保养主要是对冷水机组、风机盘管、水泵机组、风机、等的 节能维修保养，其具体的维修养护内容如下：一、 冷水机组维护保养冷水机组是把整个制冷系统中的压缩机、冷凝器、蒸发器、节流阀等设备以 及电气控制设备组装在一起，提供冷冻水的设备。1、 冷凝器和蒸发器的清洁保养1对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、 蒸发器，每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。2清洗
29、时，先配制10%盐酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5kg缓蚀剂）或用现 在市场上使用的一种电子高效清洗剂， 杀菌清洗，剥离水垢一次完成，并对铜铁 无腐蚀。3拆开冷凝器，蒸发器两端进出水法兰封闭，向里注清洗液，酸洗时间24h, 也可用泵循环清洗，时间为12h，酸洗完后用1%的N aOH溶液或5%N a2C 03 清洗15min,最后用清水冲洗3遍，全部清洗完毕，检查是否漏水，若不漏水则 重新装好，若法兰胶垫老化，则需更换。2、 检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性，适当紧固以消除振动，防止泄漏。3、 压缩机的检查和保养1制冷空调维修组每年对压缩机进行一次检测和保养。2检查保养内容A、 检查压缩机的油位
30、、油色，如油位低于观察镜子的 1/2位置，则应查明 漏油的原因并排除故障后再充注润滑油，如油已变色则应彻底更换润滑油；B、 检查制冷系统内是否存有空气，如有则应排放；C、 检查压缩机和各项参数是否在正常范围内， 压缩机电机绝缘电阻正常0.5 MQ以上，压缩机运行电流正常为额定值，三相基本平衡，压缩机的油压正常1 1.5 M Pa,压缩机外壳温度85C以下，吸气压力正常值0.490.54 M Pa,排气压 力正常值1.25MP a,并检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动，检查压缩机是否有异常的气味。3通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。二、 冷却塔的维护保养1、冷却塔开机使用
31、前的检查和维护保养1冷却塔开始使用前半个月内，空调维修组对冷却塔进行一次全面维护保养。2清除冷却塔内的杂物；3检查、调整冷却塔风机皮带的松紧；4冷却塔开机使用前除进行定期清洗维护保养工作外，还包括以下维护保养 内容：A、检查测试冷却塔风机电动机的绝缘情况， 其绝缘电阻应不低于0.5 MQ, 否则应干燥处理电机线圈，干燥后仍达不到应拆修电机线圈；B更换风机所有轴承的润滑脂；C清除风机叶片上的腐蚀物，必要时在风机叶片上涂防锈层；D检查减速箱中油的颜色和粘度，达不到要求应更换；E、 清洗冷却塔外壳F、 检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。2、 定期维护保养1每个月对冷却塔进行一次清洗和维护保养，清洗和维护保养内容：a清洗布水装置，检查布水器布水是否均匀，否则应清洁管道及喷嘴；b清洗冷却塔填料，发现有损坏的要及时填补或更换；c清洗积水盘和出水口的过滤网；2每周检查一次电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否有振动；3对于使用皮带减速装置的电机，每半月检
