1、基于基于房地产估价报告评审标准房地产估价报告评审标准的的房地产估价技术报告房地产估价技术报告专题讲座专题讲座房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 高炳华高炳华 华中师范大学经济学院华中师范大学经济学院 MBAMBA教育中心教育中心 教授教授 博士博士住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员英国皇家特许测量师学会、香港产业测量师学会会员英国皇家特许测量师学会、香港产业测量师学会会员中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员1基于基于房地产估价报告评审标准房地产估价报告评审标准的的房地产估价技术报告房地产估价
2、技术报告专题讲座专题讲座主要内容主要内容:估价技术报告的构成估价技术报告的构成估价技术报告的评审标准和写作要求估价技术报告的评审标准和写作要求一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析三、估价对象区域状况描述与分析三、估价对象区域状况描述与分析四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析五、估价对象最高最佳利用分析五、估价对象最高最佳利用分析六、估价方法适用性分析六、估价方法适用性分析七、估价测算过程七、估价测算过程八、估价结果确定八、估价结果确定房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 房地产估价报告评审标准房地产
3、估价报告评审标准中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会2房地产估价规范房地产估价规范(一一)个别因素分析个别因素分析(二二)区域因素分析区域因素分析(三三)市场背景分析市场背景分析(四四)最高最佳使用分析最高最佳使用分析(五五)估价方法选用估价方法选用(六六)估价测算过程估价测算过程(七七)估价结果确定估价结果确定房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 房地产估价技术报告房地产估价技术报告的构成的构成房地产估价报告评审标准房地产估价报告评审标准(试行试行)(一一)估价对象实物状况描述与分析估价对象实物状况描述与分析(二二)估价对象权益状况描述与分析估价对象权益状
4、况描述与分析(三三)估价对象区域状况描述与分析估价对象区域状况描述与分析(四四)市场背景描述与分析市场背景描述与分析(五五)估价对象最高最佳利用分析估价对象最高最佳利用分析(六六)估价方法适用性分析估价方法适用性分析(七七)估价测算过程估价测算过程(八八)估价结果确定估价结果确定 3房地产估价技术报告评审标准和写作要求房地产估价技术报告评审标准和写作要求一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析(一一)“实物状况描述与分析实物状况描述与分析”的评审项目和评审标准的评审项目和评审标准1.1.“实物状况描述与分析实物状况描述与分析”评评审项目审项目 (1)(1)土地实物状况描述与
5、分析土地实物状况描述与分析 (2)(2)建筑物实物状况描述与分析建筑物实物状况描述与分析 2.2.“实物状况描述与分析实物状况描述与分析”评评审标准审标准n描述内容完整，分析客观，具有针对性。描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3(3分分)房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 (二二)“)“实物状况描述与分析实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明1.“1.“土地实物状况描述与分析土地实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明 (1)(1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。
6、每缺少一项，扣形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.50.5分。分。(2)(2)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(3)(3)分析针对性不强的，扣分析针对性不强的，扣0.50.51 1分。分。4一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析2.2.“建筑物实物状况描述与分析建筑物实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 (1)(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使
7、用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣扣0.50.5分。分。(2)(2)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(3)(3)分析针对性不强的，扣分析针对性不强的，扣0.50.51 1分。分。5一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 (三三)“实物状况描述与分析实物状况描述与分析”的写作要求的写作要求1.“1.“土地实物状况描述土地实物状况描述”的要求：的要求：完整、翔实、具体、完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)
8、(1)土地的名称、用途、级类别的描述；土地的名称、用途、级类别的描述；(2)(2)土地的面积、四至、形状状况的描述；土地的面积、四至、形状状况的描述；(3)(3)土地的、地势、地质水文状况的描述；土地的、地势、地质水文状况的描述；(4)(4)土地平整程度、开发程度状况的描述；土地平整程度、开发程度状况的描述；(5)(5)土地的规划限制条件等描述。土地的规划限制条件等描述。62.“2.“土地实物状况分析土地实物状况分析”的要求：的要求：客观、透彻、具有针对客观、透彻、具有针对性。具体内容包括：性。具体内容包括：(1)(1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析；土地面积、形状不同对土地的
9、利用及价值的影响分析；(2)(2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；(3)(3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析；平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析；(4)(4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；(5)(5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；(6)(6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析房
10、地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 73.3.“建筑物实物状况描述建筑物实物状况描述”的要求：的要求：全面、翔实、具体、全面、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)(1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述；述；(2)(2)建筑结构、设施设备建筑结构、设施设备(水、电、气等水、电、气等)状况的描述；状况的描述；(3)(3)建筑物装饰装修状况、档次的描述；建筑物装饰装修状况、档次的描述；(4)(4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面建筑物平面布置、空间布
11、局、交通状况、功能效果方面的描述；的描述；(5)(5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述；建筑物使用及维护状况、完损状况的描述；(6)(6)室外公共配套设施完备程度状况等描述。室外公共配套设施完备程度状况等描述。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析84.4.“建筑物实物状况分析建筑物实物状况分析”的要求：的要求：全面、客观、透彻、针对全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括：性强。具体内容包括：(1)(1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同
12、造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价值的关系；与价值的关系；(2)(2)房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系;(3)(3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；(4)(4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析；不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析；(5)(5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析；维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析；(6)(6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值物质折旧分析要与结构
13、、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合；比重紧密结合；(7)(7)要进行功能折旧分析的尝试；要进行功能折旧分析的尝试；(8)(8)进行必要的外部性分析。进行必要的外部性分析。一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 9(一一)“权益状况描述与分析权益状况描述与分析”评审标准评审标准n描述内容完整，分析客观，具有针对性。描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3(3分分)(二二)“权益状况描述与分析权益状况描述与分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明(1)(1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权土地权益状况
14、描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣每缺少一项，扣0.50.5分。分。(2)(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣项，扣0.50.5分。分。(3)(3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
15、等的取得情况。设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。(4)(4)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(5)(5)分析针对性不强的，扣分析针对性不强的，扣0.50.51 1分。分。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 二、估价对象权益状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析10(三三)“估价对象权益状况分析估价对象权益状况分析”的写作要求的写作要求1.1.“估价对象权益状况分析估价对象权益状况分析”的总体要求：的总体要求：(1)(1)结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的合法性；合法性；(2)(2)结合估价对象法
16、定用途、使用年限进行价值影响分析；结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析；(3)(3)权益状况不同时，估价方法运用中的分析；权益状况不同时，估价方法运用中的分析；(4)(4)估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的影响分析。影响分析。二、估价对象权益状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 112.2.“土地权益状况分析土地权益状况分析”的具体内容包括：的具体内容包括：(1)(1)土地所有权状况价值影响分析；土地所有权状况价值影响分析；(2)(2)土地使用权状况价值影响分析；土地使用权状况价值影响分析；(3)(3)土地他项权利设立情况价值影响分析；土地他项权利设立情况价值影响分析；(4)(4)土地使用管制的价值影响分析；土地使用管制的价值影响分析；(5)(5)其他特殊情况的价值影响分析；其他特殊情况的价值影响分析；3.3.“建筑物权益状况分析建筑物权益状况分析”的具体内容包括：的具体内容包括：(1)(1)房屋所有权状况价值影响分析；房屋所有权状况价值影响分析；(2)(2)他项权利
