1、建材家居灯饰用品交易综合市场项目建设商业计划书建材家居灯饰市场项目建设商业计划书第1部分 项目总论.51.1项目概况51.1.1项目名称.51.1.2项目性质51.1.3承办单位概况51.1.4拟建地点61.1.5建设内容与规模61.1.6建设年限61.1.7投资估算71.2项目背景71.3编制依据8第2部分 项目建设的意义和必要性.82.1项目建设的战略意义.92.1.1政府意义.92.1.2社会意义.92.1.3经济意义.92.1.4产业意义102.2项目建设的必要性.102.2.1新城市建设的产业需求102.2.2改变产业交易模式112.2.3城市发展的前瞻性要求112.2.4增加政府财
2、政收入122.2.5增创就业机会保持社会和谐健康发展.12第3部分 项目区位研究及建设条件.133.1地理位置和区位研究.133.1.1地块所在区域发展规划研究133.1.2地块与区域的关系.133.1.3地块项目与产业定位的契合性.133.1.4项目与周边项目产业的关联性分析143.2建设条件分析.153.2.1自然条件.153.2.2公用设施条件163.2.3社会经济条件.203.2.4交通条件.22第4部分 项目市场现状研究.244.1某市建材家居灯饰市场现状分析.244.2大中城市商业整体发展现状研究.254.3国内相同或同类产品可借鉴项目对比研究.37第5部分 项目总体规划.415.
3、1 建设规模.415.2初步产品方案.415.2.1地块价值分析及产品形态布局415.2.2项目总体定位.425.2.3项目营运模式43第6部分 项目投资财务分析.446.1投资估算446.1.1建设投资估算.446.1.2流动资金估算.44第7部分 项目效益分析.457.1经济效益分析457.1.1成本费用估算.457.1.2收入估算.457.1.3利润与税收分析.457.1.4投资回收期.467.2社会效益分析.467.2.1项目与所在地互适性分析.467.2.2项目对于社会环境的影响分析477.2.3项目对于生态环境的影响分析47第8部分 项目建议与结论.538.1项目建议.538.2结
4、论.54附件第1部分 项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称某建材家居灯饰市场1.1.2项目性质新建项目1.1.3承办单位概况某省*科技集团有限公司某省*科技集团有限公司成立于1995年，注册资本4018万元，是一个集高科技研发、技术服务、生产和营销为一体的综合性化工企业。*集团拥有某省蜀光石化研究所、某省*集团泸州化工有限公司、某省*科技集团净化技术发展有限公司、某*房地产开发有限公司等四个全资子公司，公司并参股煤化工、联碱生产等多个产业企业，是某省省化肥行业协会理事单位，被某省省化肥行业协会评为“某省省化工优秀民营企业”。其子公司泸州化工公司已通过ISO90012000质量和管理体系认证
5、，被某省省化肥行业协会评为“某省省化工优秀民营企业”，被某省省农行评为AA级信用企业。*集团创始人、法定代表人黄家鹄先生于上世纪60年代中期就读于成都工学院（现并入某省大学）获得工学学士学位，后分配在原化工部西南化工研究院从事气体分离与净化技术研发，系该领域专家和学术带头人之一，已先后申请五项国家发明专利（铁锰锌系气态烃脱硫剂、脱除气体中有机硫的低温脱硫剂、同时制取两种高纯度和高收率产品气的变压吸附气体分离法、提高变压吸附过程中均压次数的方法、铜锌系催化剂的一氧化碳全低变方法），其中三项已获得专利权，一项获某省省科技进步二等奖。*集团主要从事气体分离与净化、计算机应用及工业自动化以及石油化工、
6、天然气化工和煤化工生产等领域的节能新技术、新产品等高新技术的研发、设计及技术推广服务等。其中变压吸附脱碳技术在国内外均处于领先水平，已成功应用于合成氨配尿素企业。自行研制设计生产的变压吸附专用程控阀系变压吸附的核心部分，现已在变压吸附工业生产中运行十年以上，未发生过故障，没更换过一个阀门。阀门寿命可保证在100万次以上。蜀光所主要从事气体干法精脱硫技术及其脱硫剂的研发、生产和技术服务。其中，蜀光牌SH-T512型双功能脱硫剂已代替传统的钴钼催化剂加氢氧化锌脱硫剂，在全国大、中、小型氮肥（甲醇）厂普遍推广应用，取得优良效果，其操作费用可节省一半以上；蜀光牌T308型氧化锌脱硫剂在数十家化工企业应
7、用表明，其主要性能已达到或超过英国ICI32-4型同类产品水平，1998年通过原中国石油化工总公司鉴定，化学工业部正式命名，列为国家级产品。1.1.4拟建地点-贵州省某市某县龙坑镇某县城区主要指南白镇，南白镇是某市中心城区两个副城区之一。龙坑镇属南白（某县城）副城区，是某县新城区，位于某市主城区南部，与某市的主城区红花岗区接壤，是某市向南发展的重要城市规划区。1.1.5建设内容与规模该项目将是一个覆盖各类建材、家装材料、家具、灯饰、家居用品、大型建材商场及仓储、配送、货物运输等的批发交易市场。项目总占地335亩。1.1.6建设年限本项目建设期为3-5年，计划从2011年1月开工。1.1.7投资
8、估算项目投资3.6亿元。 1.2项目背景1996年，龙坑镇被确立为国家级星火技术密集区，2009年被确立为贵州省统筹城乡试验试点镇，是某市打造200万人口城市的南部新城，到2030年，南白龙坑片区人口将达到50万以上。由于龙坑独特的区位等优势，某市城市总规将南白（龙坑）副城区定位为“某南部物资集散中心”，某县第十一次常代会确定的发展定位为“全市经济龙头、某现代物流中心、新农村建设示范、黔北旅游胜地、人居创业乐园”。某市将步入发展的快速通道，以龙坑南白为主体的某县城区将在发展的过程中逐步融入某市的大城市战略之中，特别是龙坑镇将担当某市南部新城的重任，对于目前的龙坑镇还远远不能胜任南部新城这个重要
9、角色。故此，某县人民政府对龙坑做出了科学、合理、务实的发展规划，规划表明，新城的格局以龙坑镇现域街道为基础，以遵南大道和马家湾转盘交汇点为中心，龙坑镇将建成某市最具规模、最具号召力和最具辐射能力的一、二、三产业国际化商贸园。项目在某市的城市商业网点规划中进行了科学的规划和要求， 某建材家居灯饰市场项目就是基于这样的城市发展规划而提出的，项目在某县人民政府及相关部门的支持下定将实现政企双赢、利国利民、蓬勃发展。1.3编制依据1、某市人民政府2010年上半年邀请中国人民大学专家教授编制的某市商业网点规划建议书。2、某市城市总体规划（2008-2030）。3、某市人民政府2009年政府工作报告。4、
10、某县人民政府2010年政府工作报告。5、某县县域城镇体系规划说明书（2007-2020）。第2部分 项目建设的意义和必要性 2.1项目建设的战略意义2.1.1政府意义项目所在地龙坑镇正处在大力发展阶段，项目的投资建设即是地方政府行使计划职能、组织职能、协调职能、监管职能以及城市建设和服务职能等综合职能的重大绩效。建设好一个城市是很多届政府班子努力的结果。龙坑镇作为新城的规划和建设是本届政府班子对这个城市最大的贡献，而本项目就是规划中的五大工业园区之一，项目的建设对龙坑发展意义重大。2.1.2社会意义美国学者保罗威弗尔在法规、社会政策和阶级斗争一书中说：“政府法规的真正目的并不是要纠正市场的缺陷
11、，而是要在整体上超越市场就是说，政府法规不是经济政策，而是社会政策”。对于本项目的建设基于这样的社会政策之上，对于构建和谐社会、关注民生的国家政策不谋而合。本项目建成运营后，预计将解决地方7000人的就业问题，同时带动某市南部新城的物流、运输、房地产等相关产业的发展，增加地方财税收入、繁荣地方经济、推动区域城市化发展，具有显著的社会效益。2.1.3经济意义本项目预计投入资金3.6亿元，年市场营业额15亿元，年创税收1亿元。投资与创收增加了某县地方政府的可支配城市建设的投入资金，对于实现可持续发展起到积极的促进作用。随着项目的建成运行，项目将会推动某的国民生产总值（GDP）增长，增加城市竞争力，
12、并提高经济发展水平，实现城市又好又快发展。2.1.4产业意义目前，某市的建材市场主要以街边店为主，家具家私也缺乏大型商场的引导，灯饰、厨卫洁具等商业业态较为分散，此种商业格局将不能实现对城市发展格局的支撑，本项目的建设符合城市升级换代过程中对于产业格局的要求。产业结构调整的必然结果。随着城乡一体化和西部大开发的深入，可持续发展的产业结构已成为地方政府的工作重点，本项目就是某县人民政府在调整产业结构的过程中提出的多个产业化项目之一。市场升级换代的新标杆。根据某市的城市发展远景规划，城市发展对于市场的发展也提出了新的标准，发展南部新城将不断推进某市的城市发展升级，但是目前龙坑镇区域现状于规划要求还
13、相距甚远，本项目的建设将会成为区域升级换代的标杆。2.2项目建设的必要性2.2.1新城市建设的产业需求本项目建设的目标是成为某同类产业中的发展模本，辐射黔北地区乃至整个西南地区的建筑材料、家居灯饰展销的品牌商业体，本项目的建设将会从此解决某建材家居灯饰市场对于贵阳、重庆等周边省会城市的依赖。实现龙坑新城的产业结构更趋合理，项目既是建筑类项目生产资料、老百姓家居生活消费品的集散地，也是某市同类本土品牌进行市场营销的展示平台，作为展示平台，项目将学习借鉴成都、浙江等成功市场的经营模式和商业格局，让某本土的企业很好的进入市场，形成前店后厂的营销模式，推进本土企业的市场占有率和品牌发展。2.2.2改变
14、产业交易模式目前某的建材家居灯饰市场还处于比传统的交易模式，本项目的建成运行，将引入国内外正在兴起的电子商易平台，广泛推广电子商务营销渠道和结算方式，同时本项目将引入更广泛的市场概念，不再运用单一的品牌代理、店面交易等传统方式。2.2.3城市发展的前瞻性要求交易模式和市场行销模式的升级换代将是未来的产业化发展之路，包括各类产业园、总部经济、商务区等区域性经济体。对于项目的资源整合模式、立体网络营销模式的建立，将会对某市的同类产业起到召示性作用，引导同类产业逐步进入规范化、集约化、高端化的产业地位。从投资建设的规划来看，项目规划建设将借鉴贵阳、成都、浙江等成熟市场的先进经验，建成后的5-10年内
15、都将具有引领作用，对于龙坑区域的城市化发展起到有力的支撑。2.2.4增加政府财政收入本项目在投资建设期和运营期都将拉动钢材、水泥、制砖等建材产业及运输、服务、金融、信息产业的交易与发展，增加交易带来的政府财政收入。2.2.5增创就业机会保持社会和谐健康发展根据初步规划指标，按20：1计算建设、经营管理人员，将解决6500人以上的就业问题。当就业问题成为关注民生的主体时，乐业就成为社会稳定的基础。第3部分 项目区位研究及建设条件3.1地理位置和区位研究3.1.1地块所在区域发展规划研究按照某市城市总体规划（2008-2030），某市中心城区城市空间发展方向为“东扩西控，南北充实，提升中心，优化环
16、境”，南白城区处于南拓北延的发展轴上，龙坑组团位于主城区与南白组团之间，是大西南，大西北地区重要的出海大通道和某市接受长三角、珠三角经济辐射的前沿，是内地与沿海人流、物流、资金流的重要交接点。目前，龙坑中部已通过宽36米的某大道与主城区实现了零距离连接，距某城区中心仅12公里。在龙坑东侧的工业园区正在建设宽40米的工业大道。今年下半年将启动西侧30米宽的共青大道。随着城市规划区不断发展，贵遵高速公路城区段将成为城市快速干道，最终将形成纵向干道，将某主城区与龙坑副城区紧密联系在一起，龙坑片区将成为一个新兴的城市组团。（见附件：城市规划图及地块位置图）3.1.2地块与区域的关系项目地处龙坑镇与某市
17、主城区连接的快速通道某大道和天池大街的十字金街右下角，紧邻贵遵高速公路出入口，交通位置十分优越，是新一轮城市发展用地的核心区域，该地块的交通定位及商业定位对新区的建设发展起着关键性的作用。3.1.3地块项目与产业定位的契合性该项目的产业定位在某市城市规划、某县人民政府的商业网点规划、2010年政府工作报告、城市发展远景规划等文件中均有论述，并就不同方面的利弊、影响、建设条件等事项进行了充分说明，从不同层面肯定了项目产业定位的合理性。某建材家居灯饰市场项目地处某市规划的南部新城，项目隶属某市五大产业园区（龙坑绿色农产品交易市场、家居灯饰建材市场、生产资料批发市场、黔北汽车博览中心、日用品仓储超市
18、），符合区域整体规划。3.1.4项目与周边项目产业的关联性分析项目所在区域商业容量规划巨大，以某市辖的两区一县为消费主体，辐射黔北地区，具有市场承载能力和美好的前景。项目周边产业包括五大产业园区、星级宾馆、国际会展中心、生态度假公园等，同时周边功能配套包括：学校、医院、城市广场、银行网点及商务办公等，具有浓郁的市场氛围。项目周边已规划并陆续实施的项目有：龙坑绿色农产品交易市场、家居灯饰建材市场、生产资料批发市场、黔北汽车博览中心、日用品仓储超市五大市场。从其消费群体和功能上看，主要含括了吃、住、行、用、产五大方面，这五方面均为老百姓日常生活的必需品消费，其中绿色农产品交易市场已建成运营，紧临左
19、右的是生产资料批发市场和日用品仓储超市，此两大市场与本项目紧密相连，都有较为相同的客户群，符合消费集中的原则。上述表明，本项目产业与周边产业存在紧密的联系，产业与产业之间互补性强，支撑作用巨大，将形成多方共赢，共谋发展的商业格局。3.2建设条件分析3.2.1自然条件某市在中亚热带高原湿润季风区内，气候四季分明，雨热同季，无霜期长，多云寡照。绝大部分地区冬无严寒、夏无酷暑。某是全国太阳辐射低值区之一，全市年日照时数在10001300之间，日照率为2329%。全市年平均气温12.613.1.全市雨水较丰沛，年降水量1000-1300毫米，变化范围在8001600毫米之间，各县市降水日数均在166天
20、以上。气候资源较为优越，有利于农作物生长。某县地处贵州省北部，位于某市城市区之南，项目所在地龙坑镇位于东经1065145，北纬273519。某县气候温凉湿润，生态条件多样，常见植物有藻类、苔藓、蕨类和种子植物4门。动物随植被和栖息环境的变化而变化，某府志中记的熊、猱、狒狒等，在今境内已绝迹，现有野生脊椎动物，除鼠类能常见外，多数只能在高山深箐或河溪潭渊中偶见。某县地质矿产调查始于1927年，已查明某县有25个主要矿种：煤、铝、锰、铁、镍钼、钒、铅锌、汞、铜、硫铁矿、硅石、磷块岩、白云岩、水泥石灰岩、彩石、含钾页岩、方解石、高岭土、重晶石、水晶、砂岩、粘土、页岩、透明石膏、温泉。此外还有石墨、纹
21、石、萤石、海泡石等。有大型矿床3处，中型矿床30处，小型矿床77处，矿点70处，矿化点4处。龙坑处于国家红色旅游精品线上，城区被山头绿地包围，人在绿中，绿在城中。目前某县有2A级旅游区1个，省级文物保护单位11个，省级风景名胜区1个，县级自然保护区1个，比较突出的旅游资源有位于某市旅游规划空间布局确定的“禹门沙滩旅游亚区”的沙滩文化、“偏岩河乌江渡旅游亚区”的乌江与偏岩河及长征文化、土司文化、仡佬族民族文化、三渡云门囤、枫香温泉、洪关大林和西北部的毛石农业观光和地质奇观等特色旅游资源，其中分别以乌江镇、新舟镇、枫香镇为核心辐射的乌江、沙滩文化、云门囤天生桥、苟坝三人军事领导小组成立遗址、枫香温
22、泉等旅游资源为优良级旅游资源。目前，龙坑有10000亩以上的土地可供开发建设，为新城区的建设奠定坚实的基础。某县土地总面积409266.07公顷。其中农用地面积353742.26公顷，占土地总面积的86.43%；建设用地面积13964.45公顷，占土地总面积的3.41%；未利用地面积41559.36公顷，占土地总面积的10.16%。3.2.2公用设施条件（1）给水某县县域内有大小河流140条，总长1682.7公里，总面积105034亩，占全县总面积的1.38。某县年平均降水量多年实测值平均为1081.9毫米，总降水量55.05亿立方米，年径流系数0.44，年径流量24.22亿立方米。乌江在境内
23、干流长度60.5公里，年平均流量157.4亿立方米；偏岩河在境内干流长度96.7公里，年平均流量8.8亿立方米。全县蓄水山塘水库2929处，总面积25869亩，占全县总面积的0.34，总蓄水量1.18亿立方米。目前某县有大型水库1座乌江水库，中型水库3座，水泊渡、浒洋水、龙岩；小（一）型水库21座，小（二）型水库108座，另外，全县引水工程1516处，引水总量14.08亿立方米。2010年县城需水量预测2010年某县城人口按16万人计，按人均综合用水指标250升/人日和人均综合生活用水定额150升/人日，取市政用水量中生活用水和工业用水比例为31，分别预测规划区用水量，取2种预测结果的平均值，
24、则2010年县城总需水量为1430.8万立方米。2020年县城需水量预测2020年某县城人口按30万人计，人均综合用水指标400升/人日和人均综合生活用水定额220升/人日，取市政用水量中生活用水和工业用水比例为31，分别预测规划区用水量，取2种预测结果的平均值，则2020年县城总需水量为4117.2万立方米。某县城2010年的年需水量为1430.8万立方米，某县城目前由水泊渡水库和东风水库可供城市的最大毛水资源量为1971万吨/年，可以满足城市规划发展规模；2020年需水量为4117.2万立方米，根据水库资料，水泊渡水库保证率95%年径流量为7797万m3，东风水库保证率95%年径流量为41
25、万m3，但径流随季节变化分布极不均匀，其中5-9月径流量占全年的75%以上，因此可以通过兴建水利工程和采取一定的管理政策措施，提高水库调蓄能力，大力提高某县城水资源供应量，从而满足远期预测的人口规模的需求。（2）排水某县城建有人民路排水沟、贸易南街排水沟、工会排水沟、中大街排水沟等主要排水系统，随着城镇建设发展，在各市政次干道建设排水次水沟，同时改明沟为暗沟排水。目前已有排水明沟总长约10000米，暗沟约6670米。根据现在实施的县城污水处理设计方案，确定污水处理厂建在县城北部，不能直接对南面污水进行处理，因此南部污水通过在南端商贸城、乌江路口和南白师范三个排污口分别修建三个排污泵站，提引至北
26、面龙坑污水厂处理。目前建设的龙坑污水厂设计处理能力达到3万立方米/日，能满足近期2010年污水处理要求。2010年县城污水收集率达到80%，处理率达到90%；各集镇镇区污水收集率达到65%，处理率达到80%。2020年县城污水收集率达到90%，处理率达到95%；各集镇镇区污水收集率达到75%，处理率达到85%。（3）通讯目前某县城主要有四个电信局所，一个是722局，主机容量为13292门；一个是西小区电信模块局，主机容量为1776门；一个是725局，主机容量为6848门；一个是788局，主机容量为2792门。四个电信局所总容量为24708门，现状利用率为55%，还可扩容。发展规划。结合邮电管理专业部门的发展总体目标，邮电通信网基本适应某市国民经济和社会进步的需要，基本建成先进、统一、完整的通信网，进一步缩短贵州邮电与全国平均水平的差距，实现“一建立、二完善、三延伸”的发展目标，即建立综合业务数字网，优化完善电话网，完善支撑网(N0.
