1、宁波东部新城东区宁波东部新城东区 商务启动区城市设计商务启动区城市设计项目背景研究项目背景研究片区发展定位片区发展定位概念性规划概念性规划重要节点城市设计意向重要节点城市设计意向项目区位及范围项目区位及范围n规划范围规划范围商务启动区西起生态走廊和规划道路，东至盛莫路，北至中山路，南至百丈路，规划总用地26公顷。n与周边地区关系与周边地区关系商务启动区与三江口老城区、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、镇海片区、北仑片区都有良好的交通联系。n东部新城空间结构东部新城空间结构东部新城与南北生态走廊为界分为核心区和东区。n主要公共空间主要公共空间中央绿荫走廊;南北生态走廊;明湖公园;行政中心区;社区中心
2、上位规划上位规划东部新城空间结构及东片区控规东部新城空间结构及东片区控规n控规的技术要求控规的技术要求规划主要发展商业、商务、酒店、娱乐、居住等复合型城市功能；容积率控制在1.5-5之间；建筑高度控制在100m以内；n原有控规的问题原有控规的问题商务办公面积过大,市场难以消化;与更大区域的空间联系考虑不够空间肌理较为均质,没有能形成识别性的空间节点土地利用现状土地利用现状基地现状以工厂企业为主，并有少量村民住宅。基地内公共设施用地主要邱隘福利院和部分旅馆、餐饮用地道路现状道路现状城市主干道：盛莫路和百丈路城市次干道：中山路（规划）城市支路：邱隘大道社区道路：文卫西路、方庄北路水系水系基地内河网
3、纵横，有建设江南水乡城市的自然条件建议近期保留项目建议近期保留项目基地西北部浙东建材规模较大，近期搬迁难度较大；基地内邱隘镇福利院建议近期保留或另选址迁建；百丈路和盛莫路交叉口商住楼建筑状况良好，建议近期保留。项目项目基地分析基地分析 创享活力区 生态商务港 东部新城生态型城市商务综合体开发主题二：复合型商务花园开发主题二：复合型商务花园激发片区活力的生态型商务花园激发片区活力的生态型商务花园整合邱隘镇产业链的前沿性商务平台整合邱隘镇产业链的前沿性商务平台开发主题一：总部中枢组团开发主题一：总部中枢组团东部新城适宜现代服务业的总部聚焦地东部新城适宜现代服务业的总部聚焦地城东片区的高端生态商务核
4、城东片区的高端生态商务核总体发展主题定位总体发展主题定位总部中枢组团阐释总部中枢组团阐释总部基地发展格局及商务业态导入分析总部基地发展格局及商务业态导入分析南部商务区总部南部商务区总部基地（在建）基地（在建）东部新城总东部新城总部基地部基地高新区总部基高新区总部基地（在建）地（在建）三江中央商三江中央商务区务区宁波市核心产业宁波市核心产业纺织服装业 日用家电业 信息服务金融业输变电设备制造业 机械工业贸易汽车配套产业 建筑业适配性分析适配性分析市场竞争强度 项目定位的匹配性 易操作性根据综合评估，我们遴选出根据综合评估，我们遴选出纺织服装、信息服务、金融贸易、建纺织服装、信息服务、金融贸易、建
5、筑业筑业等几个适合基地发展总部基地的产业等几个适合基地发展总部基地的产业依照基地定位，本区域不适合发展以加工制造为主的第二产业依照基地定位，本区域不适合发展以加工制造为主的第二产业基地西侧的东部新城中央商务区重点发展金融贸易产业，北部的基地西侧的东部新城中央商务区重点发展金融贸易产业，北部的宁波高新区重点发展信息服务产业，这些周边片区的定位需作为宁波高新区重点发展信息服务产业，这些周边片区的定位需作为本项目选择产业导入方向的重要影响因素之一本项目选择产业导入方向的重要影响因素之一n当前，宁波已明确提出总部基地定位的商务区有高新区和鄞州中心区南部商务区，以三江中央商务区为圆心，总部经济布局主要向
6、城东、城南城东、城南两个方向拓展n东部新城总部基地的产生，在提升东部新城东区商东部新城东区商务能级务能级的同时，又能加强总部经济向东延伸加强总部经济向东延伸的发展力度，丰富总部经济的产业形态丰富总部经济的产业形态。总部中枢组团案例借鉴总部中枢组团案例借鉴柏林索尼中心柏林索尼中心p索尼中心位于德国首都柏林的波茨坦广场，总占地面积2.6公顷，地块呈锲形，它包括7幢建筑和一系列的地下设施，总建筑面积13.3万平方米，是以总部办公为主导的复合型商务中心。索尼中心广场鸟瞰图索尼中心广场三维图狩猎园狩猎园高级住高级住宅社区宅社区罗马广场罗马广场索尼欧洲总索尼欧洲总部办公楼部办公楼2626层塔楼层塔楼ESP
7、LANADE ESPLANADE 酒店酒店柏林爱乐柏林爱乐音乐厅音乐厅戴姆勒戴姆勒奔驰总部基地奔驰总部基地总建筑面积：总建筑面积：办公：办公：住宅：住宅：零售：零售：娱乐：娱乐：其中其中 地上建筑面积：地上建筑面积：13.3万11.7万6.7万2万0.9万0.4万柏林市中心柏林市中心波茨坦广场波茨坦广场索尼中心索尼中心总部中枢组团案例借鉴总部中枢组团案例借鉴柏林索尼中心柏林索尼中心n以内聚式的公共空间处理手法，聚焦项目中心区的活力n通过视觉与空间上的通道，保持与周围环境的密切交流n建筑空间设计组合体现多元中的统一n充分利用地下空间，并与交通枢纽连同，加强了与中心城的联系内聚式公共空间罗马广场形
8、态丰富的北侧建筑群风格严谨的南侧建筑群多样化的人流引导空间处理中心发散式的结构布局规划特色的展现规划特色的展现标志性塔楼体现很强的现代感功能分区及核心产品承载建议功能分区及核心产品承载建议片区片区组团开发策略组团开发策略核心产品建议核心产品建议功能描述功能描述总部中枢组团总部中枢组团外向型商务功能区，较高的开发强度在项目成熟期，凭借良好区位优势及环境优势，吸引宁波当地现代服务业企业和东部片区三产龙头企业总部入驻生态商务酒店集住宿、办公、餐饮、娱乐为一体的高档生态型商务酒店现代服务业促进中心为片区现代服务业企业提供高效、生态化的办公场所区域总部企业基地重点导入宁波东部片区第三产业的龙头企业总部复
9、合型商务花园组团阐释复合型商务花园组团阐释区域产业研究区域产业研究项目基地位于邱隘镇行政区划内，为了更好地统筹城项目基地位于邱隘镇行政区划内，为了更好地统筹城乡产业联动发展，我们建议本组团重点导入的产业有两乡产业联动发展，我们建议本组团重点导入的产业有两大可选方向：大可选方向：一是当地传统二产的龙头行业；二是当地一是当地传统二产的龙头行业；二是当地的高新技术企业的高新技术企业,通过为这两类企业完善其产业链前后端通过为这两类企业完善其产业链前后端的服务配套的服务配套,提升片区的服务业发展能级提升片区的服务业发展能级n邱隘镇是以工业经济为主导以工业经济为主导的乡镇，2006年其第二产业增加值占GD
10、P的比重高达71%，而第三产业则继续保持着强劲的增长势头，年增长率高达18.8%n全镇现有工业企业1500余家，其中限额以上企业185家，基本形成以轻纺服装轻纺服装、机械五金机械五金和建筑材料建筑材料为主体，金属冶炼、船舶制造、塑料包装、造纸印刷、冷冻食品等协调发展的工业体系。n“双高工程”成效日益明显，现有高新技术企业7家，各级工程技术研究开发中心9家，共有33个科技项目立项。高新技高新技术产品产值占规模以上工业中的比重提高到术产品产值占规模以上工业中的比重提高到48.2%48.2%当地以二产为主导，三产迅速崛起的产业发展特征，使得基地在“优二进三”的产业发展方针中必须起到核心功能承载作用复
11、合型商务花园组团阐释复合型商务花园组团阐释行业导入方向建议行业导入方向建议随着传统产业越来越注重产品的研发能力，衍生出相关随着传统产业越来越注重产品的研发能力，衍生出相关高新技术部门，传统行业与高新技术行业的融合愈加紧密高新技术部门，传统行业与高新技术行业的融合愈加紧密为落实为落实“优二进三优二进三”战略，我们建议当地传统工业中的战略，我们建议当地传统工业中的三大行业的导入必须在产业链环节有所删选，即重点引进三大行业的导入必须在产业链环节有所删选，即重点引进相关产业链上游的研发等环节和下游的展示推广等环节；相关产业链上游的研发等环节和下游的展示推广等环节；而针对高新技术产业则以孵化中小企业为核
12、心功能而针对高新技术产业则以孵化中小企业为核心功能传统行业导入方向传统行业导入方向以研发、展示为主导功能的产业以研发、展示为主导功能的产业链前后端的双向整合链前后端的双向整合n纺织服装业纺织服装业以爱朋思纺织、凌维针织等企业为代表的纺织服装业在当地传统工业中具有举足轻重的地位。根据鄞州区经济普查数据显示，邱隘镇的纺织服装企业占规模以上工业企业的比重高达近纺织服装企业占规模以上工业企业的比重高达近50%50%n建筑材料建筑材料以浙东建材集团浙东建材集团（全国上规模民营企业500强第375名）为行业龙头的建材业是邱隘镇的支柱产业之一。n机械五金机械五金据邱隘镇工贸办提供的信息，当地机械五金类企业数
13、量占总企机械五金类企业数量占总企业数量约业数量约30%30%，其中以海太机械集团为业界代表（拥有占地7万平米的海太工业园区）。高新技术产业高新技术产业中小型高新技术企业、机构的优质孵中小型高新技术企业、机构的优质孵化基地化基地n邱隘镇当地的高新技术产业仍处于起步阶段，为加速当地的高新技术产业发展，优化产业结构，有必要聚合所有的高新技术企业，成立高新技术产业孵化基地，为相关企业提供优良的办公环境和政策环境。12爱思朋纺织浙东建材集团海太机械集团复合型商务花园组团阐释复合型商务花园组团阐释以纺织服装业为例，整合产业链环节以纺织服装业为例，整合产业链环节价值产业链印染、加工、生产面料研发服装设计专业
14、培训展示商务纺织服装产业价值链体系n宁波大部分服装业产值集中于产业链中游，自2003年以来，发展逐渐明显趋缓，已面临产业结构调整与转型；邱隘当面临产业结构调整与转型；邱隘当地服装企业更是如此，多数企业处于地服装企业更是如此，多数企业处于OEMOEM（贴牌加工）初（贴牌加工）初级生产模式中级生产模式中n服装产业的高附加值环节位于产业链的前后两端，本组团应屏弃以生产加工为主的低附加值的传统服装产业，重点发展服装产业链的前端研发设计前端研发设计和后端市场推广环节后端市场推广环节面料研发辅料设计服装设计纺织漂染辅料生产成衣加工市场营销产业链中游产业链中游产业链上游产业链上游产业链下游产业链下游研发设计
15、研发设计服装设计研发中心研发设计信息平台品牌包装品牌包装广告设计咨询品牌推广服务知识产权保护知识产权保护商标与专利申请专利保护服务文化展示文化展示服饰新品发布时尚服饰SHOW市场推广市场推广国际服装展销会服装企业合作洽谈会组团开发策略及核心产品设计组团开发策略及核心产品设计片区片区组团开发策略组团开发策略产品分区产品分区核心产品建议核心产品建议功能描述功能描述复合型商务复合型商务花园组团花园组团内向型商务功能区，中等开发强度在项目启动期，凭借花园式的生态商务空间和产业链整合优势，吸引邱隘镇当地的二产龙头企业的产业链前端和后端环节，及当地中小高新技术企业项目成熟期，则重点开拓城东片区其他高新技术
16、企业客户市场核心商住混合区产品设计办公中心为企业提供设计及办公空间新品展销中心为企业提供新品的展示空间产品研发实验中心为企业提供具有研发、实验功能的特定办公空间贸易交流中心(含住宅配套）为各类企业提供产品贸易、商务交流及商住场地CEO会所及设计师俱乐部为企业高管提供娱乐休闲及交流平台专业人才培训中心为企业专业技术人员提供培训场所主题SHOW广场定期举办与行业相关的特色主题演绎活动MOHO商住聚落提供办公与居住一体化的新概念混合空间高新技术企业孵化中心为中小型高新技术企业提供优质办公空间住宅配套区生态精品公寓为园区内外客群提供高档、生态的居住环境商业配套区滨水休闲商业区为园区内企业员工提供商业休闲场所SUPER MART 时尚生活中心为园区内员工及周边客群提供生活购物配套案例借鉴案例借鉴巨构城市巨构城市日本东京湾规划日本东京湾规划规划特点：规划特点：巨构城市设计思想的代表,规划把城市的交通、市政设施和建筑合成单一的巨型结构,把居住、办公等分解成小的单元装载在这个巨型结构中缺点：缺点：技术上和结构上要求较强的技术，较难实现。巴特利公园城巴特利公园城规划特点：规划特点：建筑群由一条贯穿整个基
