1、十三五期间长租公寓市场分析报告十三五期间长租公寓市场分析报告2017年10月目 录1.我国公寓租赁行业的市场空间 51.1 公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高 5图1：2005-2015 年,一二线核心城市流动人口比例提升 5图2：流动人口年轻化，平均年龄仅28.1 岁（2015 年） 6图3：北上深月供/月薪高达180%（以100 平米房屋为例） 6图4：核心城市月租为月供的58%（以100 平米房屋为例） 71.2 全国租赁人口已达1.9 亿人，租赁市场规模超万亿 7图5：租赁人口计算模型，2015 年全国租赁人口为1.9 亿人 8表1：一线城市租赁市场规模占比近3 成 8
2、图6：一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成常态 92. 品牌公寓的发展现状 92.1 长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 9图7：青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体 9图8：雅诗阁酒店式公寓定位高端，产品类型介于高端酒店及家庭住宅之间 10图9：汉庭酒店主要推出高性价比、定位中低端的短期租赁产品 11图10：青年公寓的品类更为多元 12图11：分散式和集中式各有优缺点 13表2：青年公寓形式多样、价格涵盖广泛 132.2 行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 13图12：截至2016 年年中，许多品牌公寓龙头规模已过万 14图13：目前我国品牌公寓占公寓租
3、赁市场比重不到1%，未来还有很大发展空间 142.3 一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 15表3：我国知名品牌公寓大多发源自一线城市，但正在向二线城市加大布局 15表4：长租公寓主要的成本费用及盈利来源解释 16图14：伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的利润率呈微笑曲线分布 17表5：长租公寓公司盈利估算（假设地处一线城市，有3000 套房源） 183.2 规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 18图15：批零租金差是公寓主要的租金溢价（租出价-租入价） 19图16：在长租公寓开拓阶段，员工工资成本占比甚至可能高于装修开支 19图17：目前行业多数成熟品牌公
4、寓空置率已基本控制在10%以下（截止至2015 年） 20表6：关于长租公寓发展规模、租金差及空置率对毛利率影响的敏感性测试 213.3 集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 21图18：2016 年上半年普通住宅投资回报率 22图19：2016 年上半年高档住宅投资回报率 224. 行业外部环境及发展趋势 224.1 政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 224.1.1 曙光一：租赁利好政策频出 224.1.2 曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS 产品成功发行 23图20：魔方公寓ABS 交易结构图 244.2 新型模式已经显现，前景比想象更美 24
5、4.2.1 模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 24图21：新派公寓公共区域广阔 26图22：新派公寓房间定位高端 264.2.2 模式二：醉翁之意不在酒， 衍生业务是王道 26图23：自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务 27表7：YOU+创始人来自于不同领域，可为公司带来更多资源 28图24：新派公寓公共区域广阔 29图25：新派公寓房间定位高端 291.我国公寓租赁行业的市场空间1.1 公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因：流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。1）
6、假设以非户籍人口定义流动人口，我们发现，2005-2015 年十年间，一二线核心城市流动人口比例（常住人口-户籍人口）/常住人口）进一步提升，十大核心城市流动人口比例从24%升至36%，其中，北上深流动人口比例从34%提升至45%；2）流动人口整体年龄偏小，2014 年平均年龄仅为28.1 岁，积蓄有限；3）中国流动人口发展报告（2016）调查数据显示，流动人口在当地的平均居住时间为56.9 个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。图1：2005-2015 年,一二线核心城市流动人口比例提升图2：流动人口
7、年轻化，平均年龄仅28.1 岁（2015 年）一二线城市房价过高，已超月薪负荷，但租金相对较低，租房是大多数人解决住房问题的唯一选择。以购买100 平米的房屋为例，根据我们测算，北上深需负担的月供已高达平均工资的180%，此外，厦门、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超过月薪的100%。与此同时，这些城市的平均月租仅为月供的58%，说明这些城市的房价已经超过大多数工薪阶层的负荷，租房成为其解决住房问题的唯一选择。图3：北上深月供/月薪高达180%（以100 平米房屋为例）图4：核心城市月租为月供的58%（以100 平米房屋为例）1.2 全国租赁人口已达1.9 亿人，租赁市场规模超万亿经过我们的测
8、算，我国2015 年的租赁人口规模为1.9 亿人，整体租赁市场规模为1.14 万亿元。主要假设如下：1）租赁人口由流动人口及近5 年的本科以上高校毕业生构成。2）不考虑户籍人口中除大学生以外的租赁情况。3）潜在租赁人群租住私房比例为67.3%（中国流动人口发展报告）。4）人均租房面积按20 平米计算。5）除一二线外城市的人均每月租金取中国流动人口发展报告中流动人口平均租金367 元。当前全国租赁人口已达1.9 亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。根据中国流动人口发展报告数据，截止至2015 年我们的流动人口达到2.47 亿人，其中有67.3%选择租住私房作为解决居住问题的方法，这部分对应的租
9、赁人口为1.66 亿。此外，根据目前的大学生平均收入及大城市的房价情况，我们假设毕业5 年内的本科生也会将租房作为解决居住问题的方法，2015 年底的近5 年本科毕业生人数为0.37 亿人，租房比例仍采用流动人口租住私房的比例67.3%，对应的租赁人口数为0.25 亿人，因此我们测算当前我国租赁人口规模合计已达到1.9 亿人。图5：租赁人口计算模型，2015 年全国租赁人口为1.9 亿人我国公寓租赁市场规模已破万亿，其中一半来自一线城市。假设公寓租赁市场全部且仅来自流动人口，根据我们测算，截至2015 年底，我国共有流动人口2.61 亿，人均月租395 元，每年贡献的租房市场规模为12371
10、亿；其中，一线城市流动人口为0.33 亿，人均月租为1462 元，对应年租房市场规模5815 亿；一线城市租房市场规模占全国总比重的47%。表1：一线城市租赁市场规模占比近3 成从一线城市自身结构看，租房面积占存量房屋总面积的24%，租房在一线城市已成为常态。根据我们测算，北京、上海、深圳住房存量面积合计为17.4 亿平方米，而目前三大城市对应的租房规模已为6.6 亿平米，占存量住宅总面积的38%，说明租房在一线城市已成为常态，我们认为，在一线城市土地稀缺、高知群体不断集聚的背景下，未来一线城市房价有望进一步提升，从而使得租房群体规模不断扩大。图6：一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租
11、房已成常态2. 品牌公寓的发展现状2.1 长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋长租公寓的真名叫做长租型青年公寓。根据租赁期的长短，公寓租赁行业可以分为长租（租赁期一年及以上）和短租（租赁期一年以下）两大类别，并表现为酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多种形态。其中，长租型的青年公寓是目前租赁市场的发展主体，并且已吸引包括开发商及地产代理商、长租公寓公司、酒店集团、网络平台等各类投资主体的关注，因此，“青年公寓”与“长租公寓”有时也被混称。图7：青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体1） 酒店式公寓是介于传统星级酒店与普通公寓之间的中高端公寓租赁产品。其在产品形态和装修上与中高端家庭
12、式公寓近似，但附带提供的服务更多。这类公寓通常月租过万，服务客群以外资高管等金领为主；租期方面，主营长租，也兼提供几天至数月不等的短租服务；典型的企业代表为雅诗阁、辉盛阁。图8：雅诗阁酒店式公寓定位高端，产品类型介于高端酒店及家庭住宅之间2） 快捷酒店是主打高性价比、定位中低端的短期租赁产品。快捷酒店主要为商旅人士提供高性价比的住宿服务，价格大多不超过300 元/晚。但伴随行业竞争加剧和市场需求变化，以天天、如家、汉庭为代表的快捷酒店也开始推出房间包月服务，变相成为短租公寓，但月租一般略高于青年公寓，主要因其租期灵活且提供的服务更多、更频繁。图9：汉庭酒店主要推出高性价比、定位中低端的短期租赁
13、产品3） 青年公寓的主要客群为30 岁以下的青年，目前主要的发展模式与二房东有一定相似，即从个人或企业（比如废旧的商办楼、厂房等）手中租入房源，通过简单装修（提高房价）、分拆隔间（比如将客厅隔成卧室可以将两室一厅或三室一厅的房子变成三室或四室一厅）、以及提供衍生服务（比如保洁、维修等，加收一定比例的服务费）的方式实现盈利；但近年伴随开发商的介入和类REITs 模式的发展，也出现了以自持物业介入公寓租赁领域的情况。总体而言，青年公寓产品形式多样、短租、长租兼顾（主要还是以长租为主）；价格涵盖广泛，覆盖从学生、蓝领到金领各个阶层，是公寓租赁市场主流；包括专业化的长租公寓公司（如自如、青客、蘑菇公寓
14、、YOU+等）、开发商和地产代理商（如万科、招商蛇口、世联行）、酒店集团（如如家酒店集团推出逗号公寓、华住酒店集团推出城家公寓、住友酒店集团推出漫果公寓等）、网络平台（如58 同城、赶集网、途家网等）对这一领域均已展开布局。图10：青年公寓的品类更为多元长租公寓基本的模式是分散式（C2C）和集中式（B2C），两种模式各有千秋。按照房源来源的不同，长租公寓可分为分散式和集中式两种基本模式，两种模式各有优缺点：1） 分散式公寓的主要来源为个人房东，通过简单装修和分拆隔间后按间（称为“合租”）或按套（称为“整租”）租出。分散式公寓的有两大优点：首先，分散式公寓在房源获取上也更为容易；其次，通过提供不
15、同标准的装修以及“合租”和“整租”等多样化的形式，分散式公寓面向的客群更广，既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。但分散式公寓的缺点也很明显：一方面，由于房源来自个人房东，过于分散的房源会加大公寓管理的难度；更重要的是，过于分散的房源一方面对统一的装修风格形成挑战，也会加大装修成本（例如，在工人调配上花费的精力和物力更多）。2） 集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼（或一栋楼的几层），对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本低，管理方便，且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间，社区氛围良好，更受年轻人青睐；但缺点也很明显：首先，优质地段的整栋房源难获取，能否低成本获取房源，对团队的谈价能力是巨大的考验，因此，集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢；其次，集中式公寓虽然也有诸如协纵、青客等定价较低的品牌，但总体还是以中高端定位的品牌为主，因此，客群相对分散式公寓更有限，主要市场仍然在一线城市。图11：分散式和集中式各有优缺点表2：青年公寓形式多样、价格涵盖广泛2.2 行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿我国长租公寓行业发展迅速，龙头企业已具规模。自2010 年长租公寓行业初露锋芒至今，短短6年时间内，我国长租公寓行业发展迅
