1、四川绵阳高新五金机电城项目可行性研究报告四川力盛投资管理有限公司2010年11月2日目 录1.1项目建设背景、目标及意义 21.1.1项目建设背景 21.1.2项目建设目标 31.1.3项目服务功能设计 41.1.3项目建设意义 61.2项目概况 92.1商业市场环境分析 102.1.1宏观环境 102、 积极融入成渝经济区的发展 113、 金山镇将成为最大受益城镇 122.2营销战略 122.2.1项目初步规划布局特点及功能构成 132.2.2项目地块分析 142.2.2项目整体开发设想 162.2.2项目经营设想 17第一章 项目分析1.1项目建设背景、目标及意义通过对建设背景及建设目标的
2、描述，将阐述项目开发对社会、政府、企业本身的积极意义。1.1.1项目建设背景四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。前四川省副省长杨志文于2004年指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。由此可见，五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切
3、而重要的问题，可以说，五金机电行业能够繁荣起来的话，由此可以带动75%的关系国计民生的配套及附加产业的发展。因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。省委，省政府对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001年四川机电行业进出口比例达到了50%以上，2002年四川机电进出口首次突破10亿美元，名列全国十强。这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如
4、广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场，并且随着五金机电市场的繁荣，迅速拉动了周边区域的商气及人气的形成。随着金山工业基地的规划与开建，工业基地本身对于五金机电市场的兴建已形成强大的需求，可以说，从未来的发展来看，本项目的开建为大势所趋。1.1.2项目建设目标本项目的建设目标，根据金山五金机电行业的发展状况及金山镇的具体形势来看，是可以设定为以五金机电市场为主体，构建成一个具体一定规模和档次的综合类物资交易平台。从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美感，且在功能布局上符合综合类物资交易平台的特殊需求：集展示、交易、办公、居家、仓储为一体的现代物流中心。从经营管理上看，侧
5、重“先商业，后地产”的开发模式，努力达到政府、投资企业、市场商户共同期待的多赢局面：拥有一个管理规范、商业氛围浓郁的现代化综合类物资交易平台以带动和繁荣区域经济，同时又能在预期时间内达到土地资源及投资收益双增的终极目的。我们认为德阳金山物资博览交易中心的整体定位为：1、金山工业产品和先进技术的集中展示窗口和汇集通道2、金山工业化进程现实、显著和强有力的推进器3、成为我市工业化建设及城镇化建设的一个标志工程和典型项目1.1.3项目服务功能设计服务是市场的核心竞争力之一，因此为市场设计服务功能对于市场的建设和发展是十分必要的。我市场主要拟在五个方面向客户提供服务：信息流服务、质量保障和监督服务、物
6、流服务、商流服务、资金流服务、管理流服务。1、信息流服务：主要是针对客商目前在经营决策过程中信息上的一些关键弊病，比如信息零碎、信息滞后、信息不全、信息失真和信息静止等方面，在条件成熟的时候针对一些产品，逐步引入大型采购企业拍卖制度、信息沙龙、定期市场分类报告、市场结构性特征分析等制度，以客商为中心全面规划市场的信息系统组织，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及帮助客户信息挖掘、辅导利用等方面提供全程服务，切实帮助经营户扩宽信息渠道来源、提高信息时效性和信息质量，减低经营决策中的信息风险（决策失误是最大的经营失误），同时逐步完善和推动经营户的电子商务系统提高经营效益。2、质量保障和监督服务：
7、通过与质量管理监督部门的合作，建立产品质量监督和信誉保障系统，提高市场的品牌价值并使整个市场朝着高水平的方向发展，逐步建立市场准入制度，逐步提高进场企业的自我质量管理门槛，形成市场 “高品质流入，高品质流出”的流通局面。3、物流服务：物流服务是实现成本降低目标的一个重要手段，因为在商品从生产到消费的整个流通过程中工艺用五金工具，物流成本占总成本比例可达到30%以上，通过加强物流管理来降低成本的空间很大。市场通过在运输管理、组货管理、仓储管理、包装管理等方面提供的服务组合，通过提高包括车辆组货能力、降低车辆空驶率、推动专业化仓储等等一系列服务，降低经营户的仓储成本、配送成本、运输成本，使经营户在
8、物流方面的成本逐步下降，提高经营户整体的竞争优势。 4、商流服务：经营户需要寻找上下游企业，上下游企业需要寻找合作伙伴，商流服务是通过有关的会展等方式，帮助经营户寻找、甄别、确定和开发商流，为经营企业和中外同行开拓更大的商机，引入外贸和海关服务，引入海外市场研究不定期专家、客商报告会，为经营户开发海外市场提供切实的帮助，引入相关工商服务机构和金融辅助服务机构，为经营户提供商业信用方面的支持帮助。5、资金流与金融服务：主要包含两个方面的内容：结算支付和融资支持。市场通过提供更高效的结算服务，逐步实现交易的非现金化，通过融资服务解决企业的短期金融困难、帮助企业提高资金周转率、做大做强。条件成熟后，
9、建立资本市场、项目市场、产权市场、品牌市场等相关生产力要素市场，为企业成长壮大保驾护航。6、管理流服务：通过帮助经营户企业化运作，实现中小型企业，特别是民营企业的现代化转轨，提高经营户的企业组织规范、降低企业因为自身管理水平、管理素质不高造成的经营风险，帮助企业更快地腾飞，塑造一代新的机电五金工商巨子。其他服务包括：消防与安全服务、人员培训服务、保险服务等。1.1.3项目建设意义1.1.3.1为社会、政府、群众及地方经济的发展提高带来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在地区的劳动就业状况，提高区域商业投资环境的知名度及美誉度。1.1.3.1.1社会效益:从金山镇的发展现状来看，尽管
10、工业企业的招商引资已经初具规模且已开始或完成初期投资，住宅类物业的投资建设已初具规模;但应该清醒的认识到，金山的住宅类物业的繁荣依托于工业企业的投资入住，可以说，金山的经济发展在未来到底能走多远的一个重要保障就是工业企业的投资，经营的良性与否。根据经济学上的配第克拉克定律，经济发展而产生的产业结构演变的一般规律是：劳动力先从农业流向制造业，再从制造业流向商业和服务业；因此三次产业产值变动规律先是第二产业比重逐步提高，然后是第三产业占GDP的比重逐渐增大。也就是说工业化是欠发达地区现代化的必由之路。工业化的进程一般要经历三个阶段及三个时期，即：一是初级产品生产阶段，亦称为前工业化阶段；二是工业化
11、阶段，又进一步分为工业化初期（亦称工业化启动期、经济起飞期等）、中期（亦称准工业化期）和后期（亦称工业化完成期）三个时期；三是发达经济阶段五金工具、锁具，亦称为后工业化阶段。按此标准衡量，目前金山尚处于工业化中期的初始阶段；工业竞争力成为经济运行质量不高的重要标志。“无工不富，无商不活”，可以说，金山镇工业企业的投资入住仅仅是为区域经济建设提供了基础，但能否最终实现还需要商业这只手来拉动，这个商不是常见的商业，而应该定位于“能够承载金山镇工业企业及工业产品宣传和展示功能之商”，“能够实现金山镇工业企业及工业产品酒香也能飘出深巷目标之商”。也就是说，我们提出的构建以五金机电市场为主体，构建成一个
12、具体一定规模和档次的综合类物资交易平台及物流配送中心的构想符合金山镇未来发展，经济建设的大政方针。1.1.3.1.2经济效益:项目的发展势必会促进地区经济的发展。本项目具有相当规模、功能完善、配套齐全，其本身既可产生巨大的经济效益，同时，随着地区商品贸易尤其是五金机电、物流、配套产业贸易的繁荣，又可带动周边交通、金融、服务及房地产等第三产业的发展。本项目的开发，将从一定程度上提高金山镇特别是项目所在区域附近3-5公里居民的经济收入，将大幅度增加国家及地方税收收入。相信历经三到五年的精心培育后，本项目可为金山镇的地方财政带来每年数千万元的可持续税收，创造巨大的经济效益。1.1.3.1.3环境效益
13、:在项目设计上，我们力求吸取国内经济较发达地区的先进商业模式，并结合本地区域的实际情况，立足于人们生活的客观需求，建设一座具有社会价值、高品位文化底蕴和符合公众利益的现代化商业建筑。本项目的设计立意新颖、思路超前、环境优美、气势不凡，是体现多主题的功能完善的综合型购物场所，将购物、休闲、娱乐完美地融为一体。项目的建成，将为金山镇的城区建设又平添了一座以自然生态为主题的具有现代都市气息的标志性建筑。1.1.3.1.4改善劳动就业状况:预计本项目可直接安置解决下岗、待业、荣转军人等 2000余人就业，间接提供更多的就业发展机会，为政府排优解难。本项目属劳动密集型产业，设置劳动岗位数目相当可观。岗位
14、技能涉及高、中、低三个层面，主要是中、低层面，职能技术的掌握相对容易，适合中青年多个年龄段的就业。同时也为金山人民就业提供宽广的理想化平台，对金山镇社会的安定团结也起到积极正面的影响。1.1.3.1.5知名度和美誉度:本项目引领金山在商业建筑领域与经济发达地区同步。通过创立商业建筑品牌，提高金山镇在省内外商业领域的认知度。随着在改革开放后的飞速发展，现正成为省内大城市中一颗耀眼的新星。山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则名，该项目的成功运作必将营造一个完美的现代专业市场购物环境。1.2项目概况1.2.1项目名称：德阳金山物资博览交易中心（暂定）1.2.2建设地点：金山镇开发区，现金山镇政府斜对
15、面1.2.3投资单位：四川力盛投资管理有限公司1.2.4法人代表：兰国盛1.2.5建设规模：总用地300余亩，其中综合类市场用地100亩（计划），商业及住宅用地200亩（计划）1.2.6建设期限：3-5年1.2.7项目功能构成：本项目在功能上集展示、交易、办公、居家、仓储、物流于一体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。第二章 项目商业市场环境分析及营销战略2.1商业市场环境分析本部分将对目前金山镇的宏观政策及经济环境进行分析。 2.1.1宏观环境1、政府出面多方联手打造成、德、绵经济走廊 为搞好金山“十一五”规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，2004年8月13日，在
16、省委的倡议下，绵阳、成都、德阳三市发展计划委员会就提升成、德、绵区域经济竞争力，以及如何搞好“十一五”规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。会议认为：（1） 成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之一，也是国家“十一五”规划中提出需要整合提高的城市密集区。成、德、绵经济总量占全省约48%，是四川的经济核心，成都的都市经济、德阳的重型机械装备、金山的科技城建设，将构建四川“十一五”期间最有发展潜力的经济增长区域，也是成渝经济区域最重要的经济发展组成部分，应当加快、加大经济协作。（2） 为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作战略伙伴关系，指导三市“十一五”规划编制工作，三市计
17、委将联合组建“十一五”期间成德绵区域合作与开发思路研究课题小组，就三市共同关心的问题进行深入研究。（3） 三市计委达成了“情况互通、信息互通、相互促进”的意向，将进一步加强相互间的沟通和学习。三市计委共同探讨了在市场经济体制下，该由政府解决的，加快经济发展的平台建设问题，对三城市基础设施、能源、现代物流、通讯信息、金融、专业化协作等问题进行了讨论，对建立通讯本地化、金融协作、城际快速通道、轻轨建设提出了积极的建议。同时，从产业结构调整与互补发展、优化区域产业结构和空间产业布局，加强跨区域产业整合和协调，打破地区间的贸易壁垒，构建与市场相适应的产业网络，形成统一的大市场，促进区域间资源的流动和共
18、享进行了讨论。2005年1月31日，四川省发改委正式批复同意编制成德绵区域发展规划（川发改规划200543号）文件，编制和实施成德绵区域发展规划，不仅对统筹成德绵地区经济社会发展，进一步发挥其龙头和骨干作用，而且对于促进四川全省经济社会的跨越式发展和金山科技城建设，都具有十分重要的作用。编制成德绵区域发展规划，推进成德绵区域经济发展，得到省发改委的赞同，将成德绵区域经济发展写入了2005年四川省人大工作报告。 2、 积极融入成渝经济区的发展绵阳第四届五次会议第3号提案中提出的主动融入成渝经济区，建立“成绵经济合作战略伙伴关系”的建议案受到广泛的重视，结合“十一五”规划的制定，市计委已将“绵阳在
19、成渝经济区的地位和作用”作为一个重大课题进行研究，并在编制金山“十一五”规划时，将金山加入成渝经济区作为重要内容之一编入规划，在四川形成绵阳、成都、重庆三个区域经济的组成结构。3、 金山镇将成为最大受益城镇金山位于成绵高速旁，现至绵阳12-15分钟路程，绵阳高新新区磨家并入城区后，金山至绵阳的车程约8分钟，距德阳15-20分钟车程，距罗江县城约10分钟车程。随着城市化的进程加快和土地资源的升值，绝大多数有远见的工业企业及物资交易及展示行业将从城中走出来，而作为可辐射德阳，绵阳的金山，将成为其首选之地。2.2营销战略根据本项目的整体战略计划，公司针对其相关产业，进行了前期市场调研，在获得大量市场
20、信息数据的前提下，以确立项目的营销与推广核心、尊重市场客情与营销环境、顾及内部资源与开发实力为前提， 结合项目的地块规划特点与项目开发条件，制定了较详尽的项目开发策略与营销策略。为明确营销资源和传播，本章节进一步总结、界定了项目的产品总体规划特点与项目品质形象定位。 依此提炼产品卖点与策划要点，总结项目的核心理念与营销主题，确立项目总体推广思路，并本着近细远疏、循序渐进的原则，对不同阶段的战术特征与企划思路予以界定和描述，从而保障营销推广方案的可执行性、可持续性、可整合性、可拓展性。同时，基于商业物业与商务公寓在本案开发中的难点与不确定性， 分别就相关区域环境、经济趋势、业界态势、可比物业状况
21、等立项指标，进行了全面、科学的再次调研与深入分析，进一步得出二者以及二者统一的市场定位、产品规划、经营分析及销售控制等结论。 2.2.1项目初步规划布局特点及功能构成依据本案“1拖1商铺”+“大型展示中心”+“住宅”配套商业的规划主题；结合项目地块的形状特点及规划条件，并顾及到本案开发策略的制订与实施。对项目的规划与商业的定位结合提出适合本项目的规划及建筑形式设计要求。(布局示意)2.2.2项目地块分析本项目作为商业地产在金山展开运作，算是要硬生生地在此造出一个全新的、充满活力的黄金商业口岸来，难度是可想而知的。建议开发商从运作一开始即以“塑造”和“培育”为核心，稳扎稳打，既不失大气，也不浮躁
22、冒进。优 势： 项目地块与地处德阳，绵阳的居中位置； 地处成绵高速南侧，拥有交通优势； 金山工业环境，居住投资环境已初步成型； 政府大力支持。劣 势： 项目周边区域配套不够完善，居民购买力有限； 项目区域流动人口稀少，商业氛围严重不足； 项目所在地周边开发度不高； 依托于工业投资的完成和良好经营。2、开发条件分析机会点： 随着成德绵经济走廊及成渝经济圈的逐步推进，以及区域招商引资步伐的明显加快，项目所在地势必形成我司定位的大型物资交易中心； 金山前两年的经营已吸引各类投资人群的关注； 我公司为绵阳五金机电商会的会长级单位，同时与德阳制造业商业有长期稳定的互通式合作关系。威 胁： 当地政府的招商
23、政策是否存在可变性； 项目的经营能否得到当地主管部门及机构的全方位支持；B、项目开发建议（1）、尽可能地建一个有规模、上档次，并在当地区域内从规划设计上看可以领先五到十年的“生态型”大型物资贸易中心，全面提升行业形象。（2）、分期开发，分期投资，先做市场再做配套类物业。（3）、充分引进外地有口皆碑的优势企业入驻本项目，形成品牌企业阵营，凸显狼群效应。（4）、投入大量资本进行品牌整合推广，本着“先商业，后地产”的原则作大市场，留住商家，发展商家，满足投资者的利益回报。（5）、强化开发商在硬件投入上的超前思维，充分满足经营商家和投资者对项目环境和功能的挑剔心理。2.2.2项目整体开发设想 项目整个
24、建筑群为三个组团，分二期进行开发。 一期开发一、二组团：第一组团占地面积约100亩，建筑面积约33000平方米（一楼面积约15000）；第二组团占地面积约40余亩，建筑面积预计36000平方米（包括3500平方米左右底层商铺及32500平方米五层半小高层住宅）的生活有配套区域。二期开发第三组团，为占地面积约200亩的商住区。 建筑规划方面，项目的三个组团之间布置有广场如旱喷泉广场及停车场，提供优良的购物环境。一组团的二层顶面相连预计规划一个10000多平米的空中绿化广场，提供给入住商家休闲商务谈判之用。建筑造型强调现代而大气，简洁，明快，标识性强。 2.2.2项目经营设想 2.2.2.1 经营
25、策略方面第一、充分吸引本司所掌握的五金机电商会优势，联合成都五金机电商会、德阳制造业商会的会员商家，在购买、租赁政策方面提供具有足够吸引力的优惠。第二、以五金机电商家的入住吸引如物流企业及其他配套行业的入住。第三、通过首期第二组团住宅物业的开发和销售，增加区域的商气及人气。第四、配备专业的市场推广团队，提升本项目的知名度，并与外部商会及商家联盟组织结成战略合作。2.2.2.2 政策扶持方面 第一、市场建成后，希望由政府出面组织成立市场服务中心，工商、税务、公安、银行、保险等部门进驻市场，实行“一站式”服务。 第二、对进入市场的经营单位和个人（以下简称经营户），在办理工商注册登记、税务登记、企业
26、代码证书、环境影响评估报告等各项进场证照手续过程中，尽量争取除国家核定的工本费外，免收其他所有费用。 第三、对市场内从业的符合下岗再就业税收优惠条件的个体工商户，经审批合格的向政府机关申请免征三年的营业税、个人所得税、教育费附加、城建税。 总 论以上为我司针对金山镇的工业布局，参照政府的相关招商政策，旨在更好的为金山当地工业产业发展服务，同时也抓住金山的发展机遇实现企业自身的发展所提出的构想，希望我司的前期报告能起到抛砖引玉的效果，恳请各位领导提出宝贵的意见！谢谢您的观阅！目 录1.1项目建设背景、目标及意义 21.1.1项目建设背景 21.1.2项目建设目标 31.1.3项目服务功能设计 41.1.3项目建设意义 61.2项目概况 92.1商业市场环境分析 102.1.1宏观环境 102、 积极融入成渝经济区的发展 113、 金山镇将成为最大受益城镇 122.2营销战略 122.2.1项目初步规划布局特点及功能构成 132.2.2项目地块分析 142.2.2项目整体开发设想 162.2.2项目经营设想 17
