1、商业运营管理方案精选版 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】商业运营管理方案商业运营管理方案第一篇 市场经营管理方案一、市场商业机会分析 1、商业地产业态和业种选择 、第四代专业市场背景分析 、Shopping-mall（购物中心）背景分析、商业街背景分析、临时性展馆背景分析2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析3、可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）二、本项目市场业态定位 1、项目选择业态的原则2、项目的业态选择3、项目的业种选择4、项目的楼层规划、第一层业种规划、第二层业种规划 、第三层业种规划 、第四层安排4 .5、第五层
2、安排4 .6、第六层安排5、市场业态的组合原则三、市场运营策划的核心市场运营计划四、市场功能说明五、经营策略1、项目铺型结构详析2、赢利模式3、市场前期的经营管理六、市场经营管理手册第一章、市场招商细则第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实施办法第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定第四章、市场商铺使用权转让、转租流程第五章、业主入住流程图第六章、玩具商会章程第七章、市场管理公约第八章、市场商铺管理办法第九章、市场先行赔偿制度第二篇市场物业管理方案1、管理机构设置及人员配置11、管理架构12、人员配置13、岗位安排2、部门职能21、综合管理部、财务部23、市场物业管理部24、安保消防部25、
3、保洁绿化部3、岗位职责31、总经理岗位职责32、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责33、综合管理部员工岗位职责34、财务部员工岗位职责35、市场物业管理部员工岗位职责36工程部员工岗位职责37、安保消防部员工岗位职责38、保洁绿化部员工岗位职责4、各部门工作手册41、安保消防部工作手册第一章 总则 第二章 日常管理制度和规定 第三章、安保人员应具备的礼仪第四章、消防管理规定第五章、市场防火方案第六章、物业火警应急处理程序第七章、安保消防部安保员培训第八章、安保员车辆管理服务42工程管理部工作手册 第一章、工程管理部人员素质 第二章、设备房管理 第三章、弱电管理第四章、电梯管理第五章、空调系统
4、运行管理 第六章、供暖锅炉运行管理 第七章、仓库管理第八章、采购管理第九章、工程部紧急措施实施方案43、保洁绿化部工作手册第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作要求第二章、地板拖扫操作标准第三章、楼道清洁操作标准第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准第五章、公用卫生间清洁操作标准第六章、办公场所清洁操作标准第七章、市场外公共场地清洁操作标准第八章、垃圾的运送和清理第一篇 市场经营管理方案一、市场项目商业机会分析1、商业地产业态业种选择 、第四代专业批发市场背景分析从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，专业批发市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的
5、过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批发市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、国际国内仓储物流中心、酒店餐饮、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。义乌市场的规划符合批发市场的趋势与规律，成为最具特色的第四代专业批发市场（即：批发+样品展示+义博会）。目前义乌小商品城股份公司下属的篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场
6、、四星级宾馆银都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物流中心、江东国内仓储物流中心等。其中，国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具和饰品等，有9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三个市场交易区和6幢小高层组成。市场包括：F、G、H三个市场交易区、四星级宾馆、高档写字楼等，总用地面积5282M2（7923亩），总建筑面积约90万M2，容积率145，绿地率25%，建筑密度38%，预算总投资约30亿元。本项目地处上海周边，高标准、体量大、设施先进、功能齐全，作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接”的国际采购中
7、心，适合选择在第四代专业批发市场业态上发展而来的具有展览展示和网上交易平台的第五代专业批发市场业态。 、Shopping-mall（购物中心）背景分析购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shoppingmall是指城市市区购物中心。购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生
8、态化、娱乐个性化等方向发展。购物中心在年代中期开始引入国内。年代末期，深圳首家MALL购物中心铜罗湾百货开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，堪称“现代商业巨型航母”。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。本项目地处“江苏的东大门，上海的后花园昆山花桥”，不在上海繁华闹市之内
9、，故本项目不适合选择购物中心业态。、商业街背景分析从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。商业步行街对城市
10、发展的影响与作用：(1)、商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。 (2)、重振原有商业中心，带动城市新一轮发展 (3)、塑造新的城市中心。(4)、步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。 (5)、强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局 (6)、步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。 上海海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海
11、近代建筑的标志之一上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。商业街必须与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托。有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。本项目刚开始开发，周边没有一定规模人口购买力来支撑，故本项目不适合选择商业街业态。、临时性展馆背景分析随着改革开放的进一步深化，会展业在中国的发展也越来越快。根据有关数字显示，2004年中国举办展览会总数超过2000个。主要分布在北京、上海、广州、大连、成都、深圳等沿海和经济发达地区。据了解，改革开放以来，
12、我国展览业从小到大，以年均20的速度递增，行业经济效益逐年攀升，场馆建设日益完善，已经成为国民经济的助推器和新亮点。 会展业的快速发展取决于她区别于传统产业的独特魅力。首先会展业作为新兴行业自身具有可观的经济效益。据专业人士透露，目前中国会展业本身的利润率大都在30至50，甚至更高。而近十年来，我国通过展览实现外贸出口成交额达340多亿美元，内贸交易120多亿元人民币。更为重要的是，会展业具有强大的产业带动效应，不仅能给城市带来场租费、搭建费、广告费、运输费等直接收入，还能创造住宿、餐饮、通信、旅游、购物、贸易等相关收入。据悉，这种带动效应大约为1比9，即举办地在会展上投入1元钱，就将在该地相
13、关产业中有9元的实际产出。另外会展能汇聚巨大的信息流、技术流、商品流和人才流，将对国民经济和社会进步产生难以估量的影响和催化作用，这些社会效益有的是立竿见影的，而更多的是潜移默化、逐步发挥作用的。由此可见会展业是名副其实的朝阳产业 。现以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等城市为中心的全国性展览网络已经形成。但是，我们也应该看到，我国展馆建设也出现过热，在本项目周边已有建好和投入使用并已形成品牌的展馆有：上海新国际博览中心、苏州国际会展中心。我们应走“差异化”发展之路，即：采取“虚实结合”方式，通过举办主题性临时展来聚人气，以便于后期市场销售和招商工作。故本项目规划中央展馆（临时性展馆）
14、一座，其他展馆为常年展馆，是符合业态选择规律的。2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析第四代市场类面积（平方米）市场面积（万m2）商铺面积（每个）扬州五亭龙玩具城18商业街：150-300市场：20-80五角世贸商城4815义乌国贸城一期3495-14苏州国际服装城1009无锡新世界纺织城13020无锡东方轻纺城104市场一期1楼商铺：48；2和3楼:96合计434 3可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）义乌国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具、饰品和工艺品，有9600个商铺。其中：市场一楼的经营业态主要为玩具和花类，有
15、3000个商铺。其中：玩具类商铺有2000个。它们包括：普通玩具（有1000个商铺）、电动玩具（有400个商铺）、充气玩具（有200个商铺）、毛绒玩具（有400个商铺）；花类商铺有1000个。市场二楼的经营业态主要为饰品，有3000个商铺。其中：珠宝类商铺有1600个；头饰类商铺有1400个商铺。市场三楼的经营业态主要为工艺品，有3000个商铺。其中：装饰工艺品商铺有1500个；喜庆工艺品商铺有300个；旅游工艺品商铺有200个；瓷器小工艺品商铺有200个；相框类商铺有500个；饰品配件商铺有300个。市场四楼为生产企业直销中心，有商铺600个。如表一和表二所示：表一：国际商贸城一期市场业态情
16、况登记表商铺数（个）业态规划业种规划（商铺数：个）一楼3000 玩具、花类普通玩具（1000） 电动玩具（400）充气玩具（200）毛绒玩具（400）花类（1000）二楼3000 饰品珠宝（1600）头饰（1400）三楼3000 工艺品装饰工艺品（1500）喜庆工艺品（300）旅游工艺品（200）瓷器小工艺品（200）相框（500）饰品配件（300）四楼600生产企业直销中心合计9600表二：国际商贸城一期市场业态分布图 本项目商业机会1、位置因素分析我们准备在江苏省昆山市花桥镇投资筹建的国际展览中心中，计划先期建一座玩具城堡。花桥是苏、沪两省市的交界处，昆山是外商密集的小上海，沿江高速、沪宁
17、高速从花桥贯穿而过，将来上海延伸过来的城际轻轨，也为巨大的人流提供条件，因此是建玩具城堡的合适选址。2、区域产业因素分析截止目前，长三角玩具生产企业近2000家，从业人员有55万多人，2004年外贸出口总值达亿美元。与珠三角相比，其玩具出口产品虽然在国际市场占有率、国际网络健全、玩具门类齐全等方面存在着一定的差距，但是由于长三角被经济人士公认为我国经济最发达、对外开放程度最高、经济最为活跃的区域之一，其在生产成本和劳动力成本以及资金、信息、人才资源等方面有着无以伦比的区位优势。因此，中国玩具企业已开始移师北上，中国玩具产业的重心已逐渐由珠三角向长三角转移。由此可见，依托上海，立足长三角，建立一
18、个大型玩具城，有利于整合该区域的玩具产业链，扩大长三角的玩具产品的对外出口贸易，提升整个中国玩具产品的技术含量和附加值，打破中国玩具“贴牌生产”的怪圈，是一个具有前瞻性的战略选择。 3、玩具生产企业需求因素分析随着我国经济的发展，我国城乡居民的消费支出中，玩具类支出始终保持着一个不断增长的良好势头。我国玩具市场正在伴随玩具要领的延伸、功能的拓展及消费群体的日益扩大，逐渐从温而不热的季节性、节日性的特定销售态势中走出。中国加入世贸，执行国民待遇规则，外商必涌入中国市场，国外玩具产品的到来，将使中国玩具市场发生巨大变化，竞争也会日趋激烈，中国玩具业必定要有一个重新整合的过程。面对美国、欧盟等发达国
19、家成熟的玩具工业发展现状，我国玩具企业如何在国外知名玩具品牌的激烈竞争中得以生存和发展，这是一个摆在我国玩具业面前亟待解决的问题。而在中国玩具出口区域格局中，长三角的玩具产业由于还没有一个可供其对外出口的理想平台的支撑，玩具产业链难以形成集聚效应，因此，在长三角和珠三角的“南北争霸”中处于明显不利的地位，其区域中玩具企业只能依靠广州这一跳板开展对外贸易，此已非长久之计。对此，我们从中国玩具业的国际和国内区域激烈竞争的态势出发，在长三角的重心地带上海附近-昆山，建一座大型玩具城，既是顺应中国玩具产业链已逐步从珠三角向长三角进行战略转移的时代潮流的需要，也是中国玩具产业在国际玩具业激烈的竞争环境中
20、提高整体竞争力的需要。二、本项目市场业态定位1、项目选择业态的原则前瞻性、国际化、时尚化、细分化。2、项目业态选择据上述分析和项目环境，项目的业态选择：玩具、礼品和工艺品。3、项目的业种选择、玩具展区（1）、婴儿玩具（2）、电动或遥控及发条类玩具（3）、动作类玩具（4）、游戏益智类玩具（5）、毛绒及布制玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车（8）、玩具乐器（9）、充气玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、辅料、礼品展区（1）、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼品包装纸（2）、画、相及框：中国字画，油画，雕版画，相簿，相架，
21、工艺镜框，画框，活动支架（3）、宣传礼品及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿（4）、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其他工艺美术品（5）、珠宝及骨刻玉雕珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他动物质雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品、装饰品展区（1）、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花（2）、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活
22、节用品及装饰，其他节日用品及装饰4、项目的楼层规划、第一层业种规划该层营业面积约为9968。该层业种规划：玩具类（1）、婴儿玩具（2）、电动或遥控及发条类玩具（3）、动作类玩具（4）、游戏益智类玩具（5）、毛绒及布制玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车（8）、玩具乐器（9）、充气玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、辅料、第二层业种规划该层营业面积约为9320。该层业种规划：礼品类、 装饰品类。同时，在该楼层设有国内品牌玩具生产企业直销中心。其中：（1）、礼品展区、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼品包装纸、画、相及框：
23、中国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架、宣传礼品及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其他工艺美术品、珠宝及骨刻玉雕珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他动物质雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品（2）、装饰品展区、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置
24、及装饰，复活节用品及装饰，其他节日用品及装饰、第三层业种规划该层营业面积约为9508。该层业种规划：动漫游戏软件产品。同时，在该楼层设有海外进口品牌玩具直销中心（如韩国玩具精品馆、台湾玩具精品馆和香港玩具精品馆和美国玩具精品馆等）、动漫游戏园、儿童娱乐园。该楼层设计的主题：儿童世界；（可以以整体出租模式交予儿童娱乐机构经营。）（1）、对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。（2）、产品：按产品类型分区设置，如：按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。（3）、理由： 家长对独生子女的宠爱，消费较高； 大人小孩同玩同乐，能带动全家消费； 儿童
25、消费容易聚集人气； 为周边沪、苏、杭等大城市儿童提供了良好的儿童娱乐服务。、第四层安排：有商业配套企业，如餐饮、娱乐、休闲等。4 .5、第五层安排：（1）、较强实力的研发机构或生产厂家；（2）、以展览展示为目的的商品经营者；（3）、国外大型儿童用品、玩具、礼品采购集团；（4）、商务洽谈区4 .6、第六层安排：为市场管理方办公场所和配套服务企业，如咨询、法律顾问、装修、设计、会计、审计、培训等； 5、市场业态的组合原则开发模式直接关系到市场运营工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，市场业态的组合的重点是半主力店和中小商家。本项目可以借鉴其成功经验，市场招商之前，第
26、一步组建市场经营管理公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。市场统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中统一招商管理与业态管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了项目前期的规划是否成功，而且决定着后期市场商业运营的管理能否成功。第一基本原则：要维护第五代专业市场的产业经营黄金搭配，作到市场细分。据我们对国内多家同类市场考察调研的经验总结，比较认同“产品展示+批发+外贸定单+博览会+网上交易平台”的这个第五代专业市场产业经营黄金搭配，此搭配特别适用于超大型国际采购
27、中心，市场运营要注意维护和管理好这个经营原则。 第二基本原则：要维护市场的统一主题形象和统一品牌形象。市场运营时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：市场业态的组合目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能过多地盲目招同一品类的店进入。第四基本原则：市场经营方式的选择原则。核心主力品牌店尽量自营一部分或全部，我们可以自己组建市场经营管理公司，并聘请知名商业管理公司专家作为我方的市场经营管理顾问，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于市场长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力
28、品牌店的租金收入。而招主力商户尽量以租赁为主、销售为辅；招非主力商户尽量以销售为主、租赁为辅，这样也可以增强我方对市场的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：业态组合顺序原则。核心主力店先行，次主力店紧随，普通商户随后的原则；玩具经营项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店市场布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的运营对整个市场的运营成败，市场普通商户和配套机构的引进都有重大的影响。一个超级玩具生产企业直销店或超级玩具销售公司的入驻，常常能带动整个市场的顺利运营与管理。另外核心主力店对于人
29、流也起着关键的作用，其布局直接影响到市场的形态。市场的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。以点代面，特色经营是市场特别是超大型综合性市场的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃市场气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与市场的经营主题及品牌形象相吻合。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为市场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个市场作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整
30、租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为先做人气，再做生意的原则。 第九基本原则：统一市场经营的管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的市场物流服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的市场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的市场运营管理中。第十基本原则：市场要具备完善ERP信息系统，为市场管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通和商户缴费一卡通、网上缴费与玩具派送的快捷、安全和方便物流服
31、务等便利服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如商品单品进销存信息等等。更能为市场自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地评效、商户业绩等经营信息，便于市场分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。市场的经营管理不是一个开业后就完结的工作，实际上市场的经营管理是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。三、市场运营策划的核心市场运营计划准备：市场经营管理计划、市场物业管理计划、市场营销和招商计划、市场宣传推广计划，为保障广大业主利益，我方要做好细致的准备工作。要确定市场运营时间安排、主要市场经营管理骨干、主要市场运营活动、市场运营费用。开展实际市场运
