1、商业计划书大纲国内某知名商业地产运营机构最新制作的商业计划书商业计划书, 地产, 机构, 运营, 制作*商业地产 *工作服务内容及收费标准 一、 合作项目： 一、 合作项目： 二、 合作方式：博远商业提供以下服务项目： 1、前期调研及策划服务： 大市场研究及区域指标调研分析 项目定位研究及目标消费群分析 开盘前期策划及入市阶段营销策略 业态规划及产品设计建议 2、销售代理招商服务： 3、全程营销代理业务： 4、平面广告设计业务： 5、商业经营管理业务： 三、 相关合作取费标准 四、 主要参与人员及部门 一、 各阶段工作内容 第一阶段：市场调研阶段 时间：20天 负责人员：*商业地产顾问有限公司
2、投资策划中心 提交报告成果：商业项目市场调研报告 市场调研内容 一、 城市经济环境的分析和生活结构研究 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查三、城市商业发展规划及政策研究 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产/住宅地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 八、周边商圈的确定和研究 以上内容可根据开发商的实际情况和项目的需求，由全程营销顾问公司和开发商协商后进行调整。 第二阶段：项目定位阶段 时间： 20天 负责人员：*商业地产顾问有限公司投资策划中心 提交报告成果：商业项目定位报告 项目定位报告内容 一、 项目竞争
3、分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、 项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、 项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目住宅物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积） 项目住宅产品设计要点（楼型/户型/楼层/面积） 四、 目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 购买住宅的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 租赁使用住宅的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群
4、的目标市场设定 购买商铺的客户定位 购买住宅的客户定位 目标客户群的培育计划要点 五、 商铺的经营定位 经营项目分析 经营项目定位 经营项目特色设计 主力店选择条件 六、 价格定位 项目租金参数分析 项目售价参数分析 项目售价加权分析 各物业品种价格定位 第三阶段：前期策划阶段 时间：20天 负责人员：*商业地产顾问有限公司投资策划中心 提交报告成果：商业项目前期发展策划报告 一、 项目主题设计 一、 项目主题设计 候选主题的选择和优化 主题的差异性分析 主题的适应性分析 主题的表现建议 二、 项目开发流程设计 开发流程的重要时间节点 销售工作的阶段性节点设定 各商铺销售片区的优先推广次序 工
5、程形象进度和销售进度的配合 招商工作进度和销售进度的配合 开发流程设计综述 三、入市阶段整体营销规划方案建议 营销方式建议 营销渠道建议 营销策略建议 营销计划安排建议 促销策略建议 四、价格策略执行计划建议 整体均价建议 分期均价建议 层差和朝向差分析 价目表建议 价格特别调整方式建议 付款方式建议 五、招商工作的对接建议 六、广告宣传策划建议 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 户外广告策略建议 报刊广告策略建议 电视广告策略建议 新闻炒作策略建议 其他广告和炒作策略建议 七、销售活动策划建议 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准 开工仪式建议 开
6、盘仪式建议 新闻发布会建议 展销会及论坛活动建议 客商联宜活动建议 第四阶段：项目规划设计方案阶段 时间：20天（可与 前期发展策划报告同期进行） 负责人员：*商业地产顾问有限公司商业规划中心 提交报告成果：商业项目商业规划设计建议报告 一、 整体规划设计方案综述 二、 项目业态规划及功能分区建议 三、 商铺铺型与铺位分割方案建议 四、 外围交通组织流向建议 五、 各平面层内部商业动线设计建议 六、 单体通道及层高设置建议 七、 建筑风格与立面效果设计方案建议 八、 公共配套功能设施建议 九、 通道及公共共享空间装饰标准建议 十、 交铺装修标准建议 十一、 项目住宅产品设计建议 十二、 住宅楼
7、型设计建议 十三、 住宅主力户型分析建议 十四、 住宅景观设计建议 十五、 住宅规划设计建议 十六、 住宅立面设计建议 十七、 住宅会所及配套设计建议 十八、 住宅梯间及共享空间装饰标准建议 十九、 交楼装修标准建议 第五阶段：商业招商经营管理 时间： 负责人员：*商业地产顾问有限公司全国招商中心 商业招商主要包括：项目招商包装、商铺的租金设定、主力店招商、品牌店招商 主力店招商： 主力店商家的选择与联络 项目招商包装建议 主力店引进谈判协助 主合同对接协助 技术对接（合同）协助 品牌店招商： 整体招租策略 招商进度设计 品牌店商家的规划、选择和联络 品牌店商家租金设定及付款方式设计 各阶段租
8、金运行策略及促销策略 品牌店招商工作洽谈 主合同对接协助 技术对接（合同）协助 第六个阶段：营销实施阶段 时间： 地点： 负责人员：*商业地产顾问有限公司全国营销中心 一、 销售周期划分及控制 1、销售任务的设定和周期设定 2、销售过程阶段性划分 各阶段销售实施工作 销售合同执行监控 销售结束的相关工作 二 、项目组人员组建工作： 销售管理人员、销售人员、销控人员、客服人员 三、各销售阶段营销策划推广执行方案实施 四、 各销售阶段广告创意设计指导及发布实施 五、销售前资料准备 1、认购须知、按揭须知、认购流程文件准备 2、销售道具及销售宣传单张的资料准备 3、制定销售工作进度总表与总费用预算
9、4、销售控制与销售进度模拟 5、财务策略（付款方式、按揭准备、收款流程） 六、销售培训 1、销售部人员培训-公司背景及项目知识、销售技巧培训、团队建设 2、客户管理系统 3、销售作业指导书 4、阶段性广告策划培训 七、销售组织与日常管理 1、售楼部人员的组织与激励 2、销售接待工作流程 3、销售现场与财务/销控对接程序 4、日常管理制度的制定及执行 5、销售管理考核与培训体系 一、 相关合作取费标准 本着真诚的合作态度，博远以最优惠的方式收取相关费用。 1、前期 前期费用人民币*万元正；合同签署三日内甲方向乙方支付人民币*万元正；乙方提交商业项目市场调研报告、商业项目定位报告三日内甲方向乙方支
10、付人民币*万元正；乙方提交商业项目入市阶段整体营销报告商业项目商业规划及产品设计建议报告三日内甲方向乙方支付人民币*万元正。 2、全程营销代理 商业类型物业包括其他非住宅类的产品，按销售合同金额的2.3%结算佣金。成交界定：以签定商品房买卖合同及交清首付首付不低于楼款总价的50%作为标准结算全额佣金，每月最后一日双方结算，次月三号支付佣金。 如果住宅由*代理销售，以最优惠的方式结算佣金，按销售合同金额的1.8%结算佣金。以签定商品房买卖合同及交清首付首付不低于楼款总价的20%作为标准结算全额佣金，每月最后一日双方结算，次月三号支付佣金。 3、广告平面设计 商业地产的平面广告设计业务由*商业广告
11、公司专业设计，按月费形式收取。月费为5万元/月，每月三号支付该月月费；签署合同三十天内甲方预付年费用25%，抵扣首月和次月及服务期间的最后一个月的月费。 如果住宅和商业地产的广告均由*商业广告公司专业服务，二者合计按月费形式收取。合计月费优惠为8万元/月，每月三号支付该月月费；签署合同三十天内甲方预付年费用25%，抵扣首月和次月及服务期间的最后一个月的月费。 4、招商 招商前期启动费10万元包括异地差旅主力店公关交际费用。在签署合同三天内支付。收取第一笔招商佣金时候从招商佣金中扣除上述费用。 普通招商非主力店招商按每单招商协议的年均月租金的二个月计佣金，在每月三号结算，次月三号前支付佣金；主力店招商按签署意向协议并交纳保证金即视同成交，双方按全额结付佣金。 5、商业运营 视双方合作深度与内容，另议。 二、 主要参与人员及部门 投资策划中心 商业研究中心 商业规划中心 全国营销中心 *商业广告公司 全国招商中心 客户整合中心 商业运营中心
