1、万科财务分析报告万科财务分析报告万科财务分析报告 目录 摘要 1.房地产行业概况 房地产行业的发展前景 2万科地产会计分析 万科地产的资产状况 万科地产的利润状况 利润表综合分析 现金流量表一般分析 3.万科房产财务分析 短期偿债能力指标分析 长期偿债能力指标分析 营运能力分析 营运能力指标分析 企业盈利能力分析 资产经营盈利能力分析 资本经营能力分析 商品经营盈利能力分析 每股收益分析 4 分析结论及建议 财务问题 改善建议 1.房地产行业概况 房地产行业的发展前景 从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变
2、化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，
3、市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 2.万科地产会计分析 万科地产的资产状况 表2-1万科地产合并资产负债表 XX年12月31日 单位：元 项目 期末数 期初数 流动资产： 货币资金 44,365,409, 52,291,542, 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 存货 331,133,223, 255,164,112, 流动资产合计 442,046,585, 362
4、,773,737, 非流动资产： 可供出售金融资产 2,466,185, 4,763, 长期股权投资 10,637,485, 7,040,306, 投资性房地产 11,710,476, 2,375,228, 固定资产 2,129,767, 1,612,257, 在建工程 913,666, 1,051,118, 无形资产 430,074, 426,846, 商誉 201,689, 201,689, 长期待摊费用 63,510, 42,316, 递延所得税资产 3,525,262, 3,054,857, 其他非流动资产 5,080,619, 218,492, 非流动资产合计： 37,158,738
5、, 16,027,877, 资产总计 479,205,323, 378,801,615, 流动负债： 短期借款 5,102,514, 9,932,400, 交易性金融负债 11,686, 25,761, 应付票据 14,783,899, 4,977,131, 应付账款 63,958,459, 44,860,995, 预收款项 155,518,071, 131,023,977, 应付职工薪酬 2,451,674, 2,177,748, 应交税费 4,578,205, 4,515,588, 应付利息 291,243, 649,687, 其他应付款 54,704,285, 36,045,315, 一
6、年内到期的非流动负债 27,521,791, 25,624,959, 流动负债合计 328,921,832, 259,833,566, 非流动负债： 长期借款 36,683,128, 36,036,070, 应付债券 7,398,391, 预计负债 46,876, 44,292, 其他非流动负债 2,955, 15,677, 递延所得税负债 672,715, 733,812, 非流动负债合计 44,844,067, 36,829,853, 负债合计 373,765,900, 296,663,420, 所有者权益： 股本 11,014,968, 10,995,553, 资本公积 8,532,22
7、2, 8,683,860, 盈余公积 20,135,409, 17,017,051, 未分配利润 36,706,888, 26,688,098, 外币报表折算差额 506,492, 440,990, 归属于母公司所有者权益 76,895,983, 63,825,553, 少数股东权益 28,543,440, 18,312,641, 所有者权益合计 105,439,423, 82,138,194, 负债及所有者权益总计 479,205,323, 378,801,615, 表 2-2 万科地产资产负债表水平分析表 金额单位：元 项目 XX年 XX年 变动情况 对总额的影响(%) 变动额 变动(%)
8、 流动资产： 货币资金 44,365,409, 52,291,542, -7,926,132, - - 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 1,192,421, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, -4,719,946, - - 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 14,757,395, 存货 331,133,223, 255,164,112, 75,969,110, 流动资产合计 442,046,585, 362,773,737, 79,272,847, 非流动资产： 可供出售金融资产 2,466,185, 4,763, 2,4
9、61,422, 51, 长期股权投资 10,637,485, 7,040,306, 3,597,179, 投资性房地产 11,710,476, 2,375,228, 9,335,247, 固定资产 2,129,767, 1,612,257, 517,510, 在建工程 913,666, 1,051,118, -137,452, - - 无形资产 430,074, 426,846, 3,227, 商誉 201,689, 201,689, 长期待摊费用 63,510, 42,316, 21,193, 递延所得税资产 3,525,262, 3,054,857, 470,404, 其他非流动资产 5,
10、080,619, 218,492, 4,862,127, 2, 非流动资产合计： 37,158,738, 16,027,877, 21,130,860, 资产总计 479,205,323, 378,801,615, 100,403,708, 流动负债： 短期借款 5,102,514, 9,932,400, -4,829,885, - - 交易性金融负债 11,686, 25,761, -14,074, - 应付票据 14,783,899, 4,977,131, 9,806,768, 应付账款 63,958,459, 44,860,995, 19,097,463, 预收款项 155,518,07
11、1, 131,023,977, 24,494,093, 应付职工薪酬 2,451,674, 2,177,748, 273,925, 应交税费 4,578,205, 4,515,588, 62,616, 应付利息 291,243, 649,687, -358,444, - - 其他应付款 54,704,285, 36,045,315, 18,658,969, 一年内到期的非流动负债 27,521,791, 25,624,959, 1,896,832, 流动负债合计 328,921,832, 259,833,566, 69,088,265, 非流动负债： 长期借款 36,683,128, 36,0
12、36,070, 647,058, 应付债券 7,398,391, 7,398,391, 预计负债 46,876, 44,292, 2,584, 其他非流动负债 2,955, 15,677, -12,722, - 递延所得税负债 672,715, 733,812, -61,097, - - 非流动负债合计 44,844,067, 36,829,853, 8,014,214, 负债合计 373,765,900, 296,663,420, 77,102,480, 所有者权益： 股本 11,014,968, 10,995,553, 19,415, 资本公积 8,532,222, 8,683,860,
13、-151,637, - - 盈余公积 20,135,409, 17,017,051, 3,118,358, 未分配利润 36,706,888, 26,688,098, 10,018,790, 外币报表折算差额 506,492, 440,990, 65,502, 归属于母公司所有者权益 76,895,983, 63,825,553, 13,070,429, 少数股东权益 28,543,440, 18,312,641, 10,230,798, 所有者权益合计 105,439,423, 82,138,194, 23,301,228, 负债及所有者权益总计 479,205,323, 378,801,6
14、15, 100,403,708, 表2-2分析： 该公司总资产本期增加元，增长幅度为%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现： (1)流动资产本期增加元，增长的幅度为%，使总资产规模增长了%。非流动资产本期增加了元，增长的幅度为%，使得总资产规模增加了%，两者合计使得总资产增加了元，增长幅度为%。 (2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。从数据中显示，万科地产XX年
15、度存货方面在建开发产品亿元，占比%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了元，变动幅度为%对总资产的影响为%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了元，减少幅度为%，对总额的影响为-%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。 由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长元，增加幅度为%，说明万科地产XX年权益总额有较大幅度的增长。 表 2-3 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元：元 项目 XX年 XX年
16、XX年(%) XX年(%) 变动情况(%) 流动资产： 货币资金 44,365,409, 52,291,542, - 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, - 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 存货 331,133,223, 255,164,112, 流动资产合计 442,046,585, 362,773,737, - 非流动资产： 可供出售金融资产 2,466,185, 4,763, 长期股权投资 10,637,485, 7,040,306, 投资性房地产 11,710,476, 2,375,
17、228, 固定资产 2,129,767, 1,612,257, 在建工程 913,666, 1,051,118, - 无形资产 430,074, 426,846, - 商誉 201,689, 201,689, - 长期待摊费用 63,510, 42,316, 递延所得税资产 3,525,262, 3,054,857, - 其他非流动资产 5,080,619, 218,492, 非流动资产合计： 37,158,738, 16,027,877, 资产总计 479,205,323, 378,801,615, 流动负债： 短期借款 5,102,514, 9,932,400, - 交易性金融负债 11,
18、686, 25,761, 应付票据 14,783,899, 4,977,131, 应付账款 63,958,459, 44,860,995, 预收款项 155,518,071, 131,023,977, - 应付职工薪酬 2,451,674, 2,177,748, - 应交税费 4,578,205, 4,515,588, - 应付利息 291,243, 649,687, - 其他应付款 54,704,285, 36,045,315, 一年内到期的非流动负债 27,521,791, 25,624,959, - 流动负债合计 328,921,832, 259,833,566, 非流动负债： 长期借款
19、 36,683,128, 36,036,070, - 应付债券 7,398,391, 预计负债 46,876, 44,292, 其他非流动负债 2,955, 15,677, 递延所得税负债 672,715, 733,812, - 非流动负债合计 44,844,067, 36,829,853, - 负债合计 373,765,900, 296,663,420, - 所有者者益： 股本 11,014,968, 10,995,553, - 资本公积 8,532,222, 8,683,860, - 盈余公积 20,135,409, 17,017,051, - 未分配利润 36,706,888, 26,6
20、88,098, 外币报表折算差额 506,492, 440,990, - 归属于母公司所有者权益 76,895,983, 63,825,553, - 少数股东权益 28,543,440, 18,312,641, 所有者权益合计 105,439,423, 82,138,194, 负债及所有者权益总计 479,205,323, 378,801,615, 表2-3分析： 从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达%，非流动资产比重仅为%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。 从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了%，而非流动资产上升了%，结合各资产项目的结构变动
21、情况来看，除了货币资金的比重下降了%和预付账款下降了%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。 从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了%，负债比重下降了%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。 流动资产的内部结构 表3-4 流动资产结构分析表 项目 金额(元) 结构(%) XX年 XX年 XX年 XX年 差异 货币资金 44,365,409, 52,
22、291,542, - 应收账款 3,078,969, 1,886,548, 预付账款 28,653,665, 33,373,611, - 其他应收款 34,815,317, 20,057,921, 存货 331,133,223, 255,164,112, 合计 442,046,585, 362,773,737, 计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。 万科地产的利润状况 利润表综合分析 报告期 XX/12/31 XX/12/31 增减额 增减(%) 一、营业收入 135,418
23、,791, 103,116,245,% 减：营业成本 92,797,650, 65,421,614,% 营业税金及附加 11,544,998, 10,916,297,% 销售费用 3,864,713, 3,056,377,% 管理费用 3,002,837, 2,780,308,% 财务费用 891,715, 764,757,% 资产减值损失 60,153, 83,818, - -% 加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572, -8,719,% 投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187, 928,687,% 其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397, 889,7
24、87,% 二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338, 21,013,040,% 加：营业外收入 118,969, 144,645, - -% 减：营业外支出 89,296, 87,500,% 其中：非流动资产处置损失 6,820, 6,068,% 三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011, 21,070,185,% 减：所得税费用 45 5,993,461, 5,407,596, 四、净利润 18,297,549, 15,662,588,% 金额单位：元 现金流量表一般分析 (1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目
25、当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,元;投资活动产生净现金流量7,954,417,元;筹资活动产生净现金流量2,057,645,元。 (2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,元。 (3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团XX年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,元，主要用于支付投资现金。 (4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的
26、现金。取得借款收到的现金44,467,771,元;偿还债务支付的现金48,430,256,元。 3.万科房产财务分析 偿债能力分析 短期偿债能力指标分析 表3-1 万科的短期偿债能力指标 报告期 XX-12-31 XX-12-31 流动比率 速动比率 现金比率(%) % % (1)流动比率： XX年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 = XX年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 = (2)速动比率： XX年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = XX年速动比率 = (169,795
27、,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = (3)现金比率： XX年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = % XX年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = % 从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在之间起伏波动，而速动比率则基本保持在之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。 长期偿债能力指标分析 表3-2 万科企业的长期偿债能力指标 报告期 XX-12-31 XX-12-31 资产负债率(%) 股东权益比率(%
28、) 产权比率 已获利息倍数 (1)资产负债率： XX年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= % XX年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= % (2) 股东权益比率： XX年股东权益比率 = % = % XX年股东权益比率 = % = % (3) 产权比率： XX年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = % XX年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= % (4) 已获利息倍数： XX年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76, ) / 76, = XX年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89, ) / 89, = 据表3-2显示 万科的资产负债率
