1、昭觉县彝家新城商业街项目可行性研究报告原创昭觉县“彝家新城”商业街项目可行性研究报告 第一章 总论第一节 项目背景1.1.1 项目名称昭觉县“彝家新城”商业街1.1.2 承办单位名称成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司1.1.3 承办单位概况1.1.4 可行性研究报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（2）凉山州昭觉县土地利用总体规划修编；（3）昭觉县人民政府相关文件；（4）其他相关设计标准和规范；（5）委托方提供的相关基础资料（6）各类建设、工程造价规范性文件1.1.5 项目提出的理由与过程改革开放以来，我国经济和社会水平已持续快速增长约30年，凉山州以城镇体系规划为指导
2、，并依托交通设施建设，合理安排重点旅游线路上沿线小城镇的空间布局，把发展旅游与发展小城镇结合起来走出了一条通过市场化运作、促进旅游与小城镇协调发展的新路子。 近些年来，凉山州大力实施天然林资源保护、退耕还林、野生动植物保护及自然保护区建设三大重点生态工程，培育和壮大了生态旅游资源，不断推动着凉山生态旅游业蓬勃发展。仅今年前3个季度，全州已接待生态旅游人数81.5万人次，生态旅游总收入达5.7亿元。为进一步加强林业生态建设，夯实生态游憩基础，2010年，已争取到位国家天然林资源保护工程投资10604万元，计划完成森林管护4272万亩、人工造林30.3万亩、封山育林21万亩；退耕还林工程投资4.4
3、亿元，计划完成巩固退耕还林工程成果163.51万亩；同时，2010年邛海及西昌城区周边植被恢复工程计划营造林1.2万亩已接近尾声，部分荒山荒坡渐渐披上绿装，生态旅游业的可持续发展得到切实保障。2009年，国家共计投资2000多万元的盐源县泸沽湖湿地自然保护区和布拖乐安湿地自然保护区建设项目预计年内完工，其中泸沽湖景区拟将被打造成国家级湿地保护区。2010年7月1日正式开园的邛海观鸟岛湿地公园现有面积近年内有望得到进一步扩大，西昌市还将不断加强邛海周边其它湿地项目建设，拟将邛海申报为国家城市湿地公园。由此，全州生态旅游目的地将得到更快拓展。“不到昭觉不算到凉山。”这是许多外地人的感慨。此话一点也
4、不为过。因为昭觉是全国最大的彝族聚居县，彝族人民古朴神秘、多姿多彩的民情风俗与人文景观在这里汇聚、展现；因为昭觉曾是凉山彝族自治州的首府所在地。来自五湖四海的各民族兄弟在这里和睦共处，谱写着改革、发展、稳定的大业。特殊的地理、历史、文化使昭觉成为了解凉山的窗口。昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县，西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅员面积2699平方公里，下辖7个工委，41个乡镇，总人口205万人。其中彝族1989万人，占总人口的97%，依洛、什扎、所地三大方言区的彝族人民在这里安居乐业。昭觉县有林业用地139196公顷，占幅员面积的51.6%
5、，其中有林地42529.9公顷，占林业用地的30.55%，灌木林地30971.3公顷，占林业用地的22.25%，未成林造林3285.7公顷，占林业用地的2.36%，苗圃6公顷，宜林荒山和灌丛62403.1公顷，占林业用地的44.84%，森林覆盖率27.25%（包括灌木林地）。昭觉县森林活立木总蓄积1799281立方米，其中林区蓄积量为1723339立方米，四旁树蓄积66605立方米，散生木蓄积为9337立方米。1.1.6 可行性研究报告的编制内容本可行性研究报告编制内容包括建设项目的背景、必要性；需求分析与建设规模；场址及建设条件；规划建设方案；工程技术方案、消防及安全卫生，环境影响评价，建筑
6、节能；建设工期计划及实施管理；投资、销售估算及资金来源；社会评价及风险分析；研究结论与建议等。1.1.7 可行性研究报告编制原则本可行性研报告以凉山州城市社会经济发展及城市规划为主线，符合国家“四节一环”（节约土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用，建设规模适度的原则编制。1.1.8 可行性研究报告编制要求分析与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目建设的必要性和可行性。第二节 项目概况1.2.1 拟建地点昭觉县“彝家新城”配套商业街，昭觉县竹核乡1.2.2 建设规模与目标1、建设
7、规模本项目总用地面积约131亩（87000），建筑面积约100000。2、建设目标通过项目的建设，依靠昭觉县得天独厚的旅游资源优势、果香园林资源及非凡卓越品质筑就昭觉县商业全新高度，树立昭觉县商业标杆，强势展示区位、中心地域情节、文化、成熟的商业经营环境多元化立体优势，发挥企业实力和个人影响力。1.2.3 项目投入资金情况本项目拟投入资金为1.2亿元，其中：土地使用费655万元。1.2.4 项目主要技术经济指标（见表一）表一：序号项目名称单位数量备注1总建筑面积平方米1000001.1地下商场面积平方米02用地指标2.1用地面积亩13187000平方米2.2容积率1.12.3建筑密度48%2.
8、4绿化率30%3项目总投资万元12000第三节 问题及建议1、项目应根据凉山州昭觉县土地利用总体规划修编，按照“服从规划、布局合理、功能齐全、经济适用、超前设计、统一规划、分期建设”的原则统一组织实施，各相关部门及单位应统一思想认识，积极配合，确保按期完成任务。2、项目承建单位应尽快上报昭觉县发改委、城乡规划局、环保局等部门，落实项目的立项、规划、环保等问题。3、项目承建单位应严格遵循建设工程项目的基本建设程序对项目实施管理。4、项目应该严格按照昭觉县建设局的相关规定进行规划设计。第二章 项目建设的背景及必要性第一节 项目建设的背景2.1.1城市建设的重要意义1、城市建设是全面建设小康社会的重
9、要内容。是建设卫生城市、园林城市、森林城市和环保模范城市的要求，是经济、社会、环境协调发展的模式。城市建设不仅需要营造健康怡人的自然环境，还要具有生态高效的经济环境；不仅要有和谐高效的社会环境，更需要积极向上的人文环境。因此，城市建设即丰富了全面建设小康社会的内涵，又有利于促进环境质量与现代化进程协调发展，引导实现全面建设小康社会的前进方向。2、城市建设是实践科学发展观的载体。城市建设不仅注重人与自然和谐发展、经济与社会协调发展，更注重人类生活的提高、注重生态文明的培育。因此，建设城市能够推动生产力发展，加快产业结构调整、优化产业布局和提高资源利用效率；促进人们生活方式和消费观念的转变，增强生
10、态保护意识，推进生态文明建设；提高人民群众的生活质量，改善人居环境，实现自然资源的可持续利用。 3、是城市化建设的重要体现。城市化是由传统的农业社会向现代城市社会发展的自然历史过程。它表现为人口向城市的集中、城市数量的增加、规模的扩大及城市现代化水平的提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展空间的表现。4、城市化建设是可持续发展的必然选择。城市化建设不仅注重经济效益，更加注重人类福利、注重复合生态整体效益。建设生态城市有利于减少环境污染和生态破坏，缓解可持续发展的压力，从根本上转变经济发展方式，弥补自然资源的结构性缺陷，提高资源利用效率和经济效益，实现经济社会全面、协调和可持续发展。2
11、.1.2 项目建设对区域经济发展的作用1、有力于推动当地基础设施建设。即：区域交通系统；公用事业系统；公共工程，区域社会基础设施主要是指文化教育、医疗卫生、保健、科学研究等，从而带动区域经济的发展，基础设施的建设不仅可以带动区域经济的增长，更重要的是，基础设施的建设为区域经济增长提供了增长的条件，没有基础设施的建设，区域经济的增长必然会受到抑制和阻碍。2、有利于推动当地旅游文化产业的长足发展。街区的建成开业，将为昭觉县旅游服务业繁荣发展增添新的载体和功能，完善特色商业街的配套设施，将为市民和游客开辟休闲、娱乐、购物的新亮点。有机整合的商业区和旅游区，点、线、面相结合的中心商务区将打造具有规模带
12、动效应的旅游新亮点。坚持旅游与文化、旅游与经济相融合，带动商业、餐饮服务、休闲娱乐等第三产业的发展。3、有利于拉动二、三产业的发展（经济结构的调整）及农村劳动力的就业。较多的就业机会和城市文明共同构成城市对居民的拉力。城市化的发展，第二产业和第三产业的发展，提供了更多的高收入的就业机会，同时，城市化的生活能够提供更高的生活质量，吸引着劳动力向城市的转移。4、有利于推动区域经济的发展。区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的
13、发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。5、有利于区域城乡一体化发展，形成新的城市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率的方向发展，基础设施的建设、劳动力的转移、相关产业的带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性的调控作用。2.1.3 昭觉县房地产开发的现状及存在的问题
14、房地产市场的健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高城市品位，推进城市化进程的作用越来越明显，国民经济中的地位越来越突出。但是由于多种因素的影响，也存在一些问题。1、体量小。虽然昭觉县房地产业经过多年的发展，目前县城总建筑面积也不大。2、土地资源利用率较低。昭觉县总面积2699平方千米，多系山地坡地，（境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积的比例较大，海拔高差大，山多平坝少），土地利用率较低，从而制约了昭觉县经济、社会发展。3、区域规划相对零乱，未形成整体效益。未抓住区域的特点，正确确立产业发展的方向，并以此来带动区域内其他产业的发展，获得乘数效应；未合理使用人力、物力和财力，实行资
15、源的择优分配，以取得最大限度的宏观经济效益。4、房地产二级市场不够活跃。住房二级市场是否活跃，标志着一个城市是否健康成熟。昭觉县的房地产二级市场总体上处于低迷状态。5、基础设施不完善，城市道路建设、供水、电力、电信、排污、污水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。第三章 建设规模第一节 建设规模3.1.1用地规模本项目总用地面积约131亩（87000），建筑面积100000。3.1.2 建设规模建设规模控制指标序号12345工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积（）2150.4312015571389.8合计（）8217.2（不含地下商铺523.2平方米）第四章 场址选择第一节 选
16、址原则1、一般性原则项目应选在交通方便、位置适中、地形开阔、空气新鲜、阳光充足、环境适宜、地势较高、排水通畅、场地干燥、地质条件较好、远离污染源的平坦地段。同时应避开地震断裂带、山区及丘陵区的阴坡面、滑坡体、悬崖边及崖底、泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。架空的高压输电等线路应按相关规范要求退距。2、整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利益的优化。3、传承性原则尊重文化传统和社会心理，注重历史发展的延续，有利于昭觉县新标杆。4、操作性原则立足当前、近远期相结合，充分考虑现实可操作性和城市发展趋势，尽量使项目建设与城市发展互相融洽，相互依托。5、可持续原则考虑长远，实
17、现社区空间的可持续成长，应选择适合未来发展的有利于塑造自身特色的项目地址，使社区功能与地域环境、配套设施协调统一，营造开放型、创新型的社区和谐氛围和园林式社区景观。6、开放性原则充分考虑社区对外沟通和交流的需要。7、经济性原则综合考虑自然资源和社会资源优化配置，使建设投资效益最大化。第二节 场址拟选1、项目位置土地位于昭觉县竹核乡。2、项目所在地的区位 昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅员面积2698.2平方公里，下辖7个工委，41个乡镇，总人口20.6万人。其中彝族19.88万人，占总人口的97.1%，现在
18、有彝族、藏族、羌族、苗族、回族、蒙古族、土家族、傈僳族、满族、瑶族、侗族、纳西族、布依族、白族、壮族、傣族等民族分布。阿都、依洛、什扎、所地四大方言的彝族人民在这里安居乐业 。第三节 项目优势资源条件1、交通优势昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地县境内公路有40余条，总里程688.7公里。其中省级公路有3条，204公里（包括美雷路13公里在内），县级公路3条，112公里，乡级公路32条，296.2公里，专用公路9条，76.5公里，按照一九八八年公路总造价计算，县境内总价值已有1.2亿多元 。2、区位优势按照凉山州努力
19、打造成为面向西南开放的“桥头堡”建设中的重要中转站和前沿的近期发展规划，结合昭觉县实际情况，把昭觉县旅游产业区纳入“桥头堡”建设蓝图，提出了“生态立县、产业富县、开放活县”三大目标，紧紧围绕“三围、四带、六培植”的发展战略，大力实施“旅游产业富县”战略，将旅游规划建设与小城镇建设、产业结构调整紧密结合，大力推进旅游资源、热区资源、水能资源、矿产资源开发。围绕与全州同步实现小康社会、建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标，以旅游业的大发展带动昭觉的大开放、以产业结构的调整带动支柱产业的培植、以争取项目建设带动昭觉的基础设施建设，做大做强旅游业。不断探索以城带乡、以乡促农、优势互补、共同发展的路子，
20、以此推进昭觉县城乡一体化和加快新农村建设。3、自然资源优势 昭觉自然资源丰富，立体气候带来了生物资源的多样性，野生植物种类繁多，现已查明的药用植物有65个科、132个品种，野生药蕴藏1875727公斤 。昭觉县属四川省西南部高原山区，矿产资源十分丰富，门类齐全，矿产储量大、品种多。矿石种类有：铜、铁、铅、锌、银、铜、煤。非金属矿产有：石灰石、石膏、水晶石、玛瑙、地热水、河道砂石、粘土页岩等，其中铜矿资源在全省占有一席之地。4、旅游资源优势昭觉是一个文物大县，拥有博什瓦黑古崖画、好谷军屯遗址、汉代石表等众多受重点保护的文物。此外，还拥有西南地区最大的飞播林区、富有传奇的狮子山、远近闻名的竹核温泉
21、等独具特色的自然景点。沉醉于浩瀚的古文明，感受古朴的彝家风情，沐浴温软的温泉水，畅游在昭觉的碧草蓝天中，莫不令人神往、飘然而醉之事。 全县将进一步完善旅游和外事服务机构，加强软件环境设施建设，使旅游业成为对外开放的窗口和国民经济发展中的首要支柱产业，并以此带动交通运输、餐饮、咨询、房地产业的发展。5、民族文化传统优势昭觉县彝族19.88万人，占总人口的97.1%，现在有彝族、藏族、羌族、苗族、回族、蒙古族、土家族、傈僳族、满族、瑶族、侗族、纳西族、布依族、白族、壮族、傣族等民族分布。阿都、依洛、什扎、所地四大方言区的彝族人民在这里安居乐业 。6、地块周边现状该地块周边无大型水库、河流因此不影响
22、防洪和排涝，该地块不在机场、军事设施周边，因此不影响通航、军事设施安全等。第四节 土地面积及取得方式本项目将通过出让方式取得土地使用权约131亩。第五章 规划建设方案第一节 设计依据及设计要求5.1规划依据1、中华人民共和国城市规划法（2008.12）；2、城市规划编制办法（2006.9）；3、城市规划编制办法实施细则（1995.6）；4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；5、四川省城市规划管理技术规定；6、凉山州昭觉县土地利用总体规划修编7、国土部门提供的本项目CAD地形底图5.2规划设计原则1、整体性原则：以整体性、功能性原则的设计思想贯穿全过程。规划应与城市和周边环境
23、发生对话，强调更大范围的整体和谐。2、生态原则：强调景观场地、建筑与自然的完美提升和协调结合，充分利用当地气候、日照、环境等特点，从而做到“建筑融入自然，自然绿色建筑”的怡人境地。3、集约性原则：在充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流。大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的娱乐购物，文化休闲环境。4、可持续原则：强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用、功能分区、用地划分、项目设施、建筑使用等方面长期性、环保性与人文的延续性。5.3设计思想1、崇尚自然、崇尚个性、追求舒适是时代的大趋势，本方案以现
24、代设计理念，创造性的创作手法为依托，以景观意境为线索，遵循“以人为本”为原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有现代风格与民族特色结合的娱乐购物，文化休闲的街道环境。2、我们的设计构思源于：（1）对于用地和周围环境的考虑；（2）对于总体规划中组织群体内部使用功能和空间的考虑；（3）对于地块价值（包括社会、经济、环境）的最大限度利用的考虑。3、建筑新功能空间本设计建筑风格定位在对传统建筑的发展和变化上，既很好地保持传统建筑精髓，又有效地融合现代建筑元素与现代设计元素，给传统建筑使用功能予重新定位。因为建筑材料及现代
25、生活方式的变化等原因造成对建筑需求的变化建筑形式只是这些内涵发展和变化的结果。4、构思的基础据心理进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。本项目的室外空间设计以现代风格与民族特色结合的方式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。街是随着人们交
26、换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，本项目通过将街切割、打碎、重组再造的，运用以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、片石帖面、植物来解决商业街的标识性。5.4总体规划1、总体布局街区建筑主要以4层建筑为主，包括独立的购物中心，结合娱乐中心、美食中心等作为亮点。结合地段条件考虑，强调功能多样化，使用时段尽量覆盖较长时间，使核心区保持热闹氛围，各易识别的景观为节点形成功能合理、空间主次分明、流线清晰的空间整体结构。生机盎然、相互交融，形成一个条理清晰、交通便捷的规划结构。商业街整合商店零售业、办公、餐
27、饮、文化娱乐设施等多种功能，发挥多元性市场综合效益。商业设施的效益主要建立在人流聚集的基础上，如果把城市休闲娱乐活动引进商业步行街。必将加强步行街的吸引力，聚集更多的人流，并延长其逗留时间。休闲娱乐活动和设施所吸引的人流。也将部分转化为步行街的购物及餐饮消费人流。步行街的繁荣又将促进上述行业兴旺，起到多种物业相互促进，共同发展的效果，成为昭觉县最具吸引力的商业及文化娱乐场所。2、交通组织 街区内道路与交通组织原则：人车分流是首要的，尽量保证步行街的连续性。（1）人流：商业街人流主要由两侧规划道路引入，骑楼、广场等空间可供行人行走及休憩。（2）车流：在北侧设有专门的临时停车车位。商业街内部不设停
28、车场，以免造成干扰。具体的措施如下：（1）车行流线布置在建筑背面避开主要人流，在部分地段采用尽端式道路，便于卸货与工作性人流出入的需要。机动车流尽量控制在街区入口附近，减少对步行的干扰。（2）自行车停车在北侧临时停车处设集中停放处。（3）为使步行系统连续化，通过地下商铺，二层道连廊加强不同层面的行为连续。（4）货运：大量集中货运可通过人流稀少时段及与步行街垂直的支路解决。3、空间分析商业街区的布局以环性的步行系统为主，同时与大型公共空间，庭院，以及广场绿化相结合，形成人性化的现代购物空间。街区的空间景观轴线与昭觉县城景观相结合，形成城市景观视廊，同时将象田路绿带引入街区，构成有机的形态。商业街
29、的主要特点是因商业店铺的集中而形成了购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的尺度，都控制在712m左右，因此项目街区尺度控制在7-8米。人行路线以步行街为轴组织在一起，结合总平面规划中建筑形态的考虑，核心区（步行街区）两侧以23层为主。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。4、景观节点布局以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置两大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。两大景观区为:入口广场与商业街区（该广场集功能性与休闲性与一体，从交通上缓解
30、购物中心人流集散的压力，同时也是购物人员休憩场地），小广场区分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。入口广场与小广场沿街绿带结合，形成连续的步行景观界面的节点，入口广场成为半圆的形态增强入口的标志性，与小广场遥呼相应，对人流起一定的导向性。加强景观的纵深感，吸引人流进入。5、夜景照明 本项目作为昭觉县的公共活动场所，为满足日益丰富的夜生活需求，实施夜景亮化工程，运用各类灯光照明器具，精心设计，成为昭觉县城中一道亮丽的风景线。夜景照明可根据商业区的具体环境进行合理布局及灯具选择，计算照度，色调搭配。采用太阳能泛光照明为主，且随部位的不同作相应的
31、隐蔽处理，太阳能泛光照明作为夜景灯光照明的主要方式，起着打亮建筑楼体的作用，提升人们的视觉档次，提高商业街的夜景品位。点的照明为辅，点的照明即分散阵列的灯光点缀，弥补了一些现代建筑楼体使用玻璃幕墙等平面材质而使灯光略显单调的缺憾。5.5建筑设计设计中从国内优秀商业街的理念中提取精髓，结合民族传统文化特征，力争创造一种亲切而又别致的现代式建筑新风格。立面造型采用现代造型，建筑简洁、明快的建筑特征，同时又以一个清新的面貌呈现在世人面前。丰富的现代材质、多样的组合打破传统商业街千篇一律的单调造型，营造丰富的街区气氛和个性。吻合城市中等收入人群的精神需求和审美趋向。建筑外立面采用现代主义手法，结合中国古典建筑中提炼出的精华元素，通过虚实对比、竖线条与横线条的对比以及明快色彩、不同材质的运用，来构筑标志性的群体形象。交错的平台花园，使群体空间错落起伏，更使建筑物第五立面富有变化。优雅的天际线，灵动的建筑线条，不经意间城市品质生活格调已展露无遗。2、立面设计购物中心处于项目中心广场，景观
