1、住房消费信贷管理试论我国目前住房消费信贷管理中的问题及解决对策随着我国经济持续的发展和人民生活水平的提高，个人金融资产有了较大的提高，个人信用需求也有了很大的发展“信用消费”逐渐进入了人们的生活。面对着人们日益增长的信用需求，商业银行不失时机地推出了个人消费信贷服务。消费信贷业务的开展对于扩大内需，促进国民经济发展，提高人们的物质文化生活水平，以及改善银行信贷结构，增加银行经营收益等有十分重要的作用。经过近几年的发展，个人消费信贷在我国获得了快速的发展，而且已经成为了商业银行新的利润增长点。但高速的发展也带来了许多问题，从商业银行内部看主要体现在：银行对于消费信贷的风险规律认识不足，在制度建设
2、、内部操作、管理体制完善等方面存在许多缺陷；从外部环境来看，也存在诸多的不完善，主要体现在：对消费信贷的特点及重要性认识不够，个人诚信体系不健全，相关法律法规及配套市场体系有待完善。因此，本文通过对我国个人消费信贷中的住房消费信贷的存在的问题的分析，提出了发展我国住房消费信贷的思路和相关的解决对策以及配套的制度保障，通过这些方面的建设，将使我国住房消费信贷的发展具有一个相对成熟的外部环境。一、住房消费信贷的特点和作用消费信贷是指对消费者个人发放的，用于购买耐用消费品或支付其他费用的贷款。本文只研究了住房消费信贷。 住房信贷其本质属于消费信贷，都是通过银行或其他金融机构 对消费者发放贷款而实现一
3、定的消费。所不同的是，住房信贷是赊购住房（一种特殊耐用商品），消费信贷是赊购一般的耐用消费品，就时间长短而言，消费信贷是中期信用，而住房信贷则是长期信用，但对住房购买者来说，购买住房仍是消费而不是投资。 (一)住房消费信贷的特点首先，住房消费信贷是以未来的收入作为偿还保证的。由于住房价值最大化与消费者的支付能力有限的矛盾，消费者要实现住房消费，必须经过数十年的积累。住房消费信贷通过给予消费者信贷支持，可以帮助消费者实现提前消费。但这种信贷支持必须以未来的收入来偿还，即必须以未来的收入为保证。其次，住房消费信贷是一种中长期消费信贷消费者购买住房以后,偿还贷款需要较长的时间积累,短者几年，长者数十
4、年。其三，借款者的消费信贷与还贷过程相伴随。消费者以贷款购买住房后，即进入住房消费信贷阶段，在消费过程中，居民将分期偿还所取得的贷款，因此，偿还的过程将伴随着居民的消费过程相当长的时间，甚至是整个消费过程。 其四，消费者取得贷款必须支付成本。住房消费信贷是一种金融业务，对于经营货币的金融机构来说，根本目的是获利，收取一定的费用是必然的，因此，消费者就必须为其所使用的资金支付一定的利息。（二）住房消费信贷的作用住房消费信贷在我国国民经济发展中起到了举足轻重的作用首先，有助于促进住房自有化和房地产消费市场的发展。住房消费信贷的出现和发展，是以银行业务经营多样化和房地产市场的发育为基础的。它不仅可以
5、增强消费者的现期支付能力，使得那些达到一定收入水平的消费者，只需交纳一定比例的首期款，就可以实现住房需求，而且可以促进住房自有化和商品化，扩大房地产消费市场。其次，有利于调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。住房消费信贷首先要求居民本身要有一定额度的积蓄，使居民为住房消费不得不进行积累。另外，居民在获得住房消费信贷之后，为偿还贷款本息，也需要进行积累。通过这两种形式，住房消费信贷将居民收入的一部分吸引到住房消费领域，调节了居民的消费行为，有利于居民建立起合理的消费结构。一些经济发达的国家，住房消费占居民家庭生活总支出的比重约10%到17%，而我国目前远在10%以下，通过住房消费信贷，将部分消费
6、性资金吸引到住房消费领域，促进国民经济的平衡发展。其三，有助于优化银行信贷资产结构，降低金融风险。银行在发放贷款进行获利的同时，也存在着较大的金融风险。但从国内外的历史资料来看，住房消费信贷本身的风险较小，违约率较低，据建设银行对近年来开展的个人住房抵押贷款业务的统计，其逾期率仅为1%3%，利息实收率达100%。因此金融机构开展住房消费信贷业务，不仅可以为信贷资金找到新的盈利点，而且可以实现银行资产在不同产业，不同环节之间的平衡点。形成银行信贷资产的结构多元化，从而降低结构性风险。其四，有助于房地产业作为新经济增长点作用的发挥。以房地产业作为新经济增长点是我国经济发展的客观需要，但房地产业能否
7、成为新的经济增长点，首先取决于能否形成消费热点。但住房消费需求的实现需要较长的准备期，而且长期以来，我国住房实物分配机制和住房生产信贷比例一直过大，住房有效需求严重不足，已成为住宅业迟迟不能成为新的经济增长点的主要因素。住房消费信贷可以有效地提高居民的住房支付能力，形成“扩大住房消费需求带动住房投资促进房地产业增长促进整个经济发展”的良性循环，充分发挥房地产业作为新经济增长点的作用。二、我国住房消费信贷的发展历程我国的住房消费信贷经历了从无到有的发展历程，大致可分为以下几个时期:1.我国从解放初期一直到20世纪70年代末，金融行业的住房消费信贷基本属于空白。由于国家实行高度的计划经济体制，中国
8、实行“高储蓄、高投资、低收入、低消费”的政策。城镇住房建设由政府和企业直接投资，产权属国家或集体所有，职工住房实行低租金，高补贴为特征的供给制。2.20世纪80年代中期，住房消费信贷进入初步探索期， 1986年国务院确定蚌埠、烟台、唐山、沈阳等城市为全国首批住房制度全面改革试点城市。1987年10月，烟台和蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开展居民长期低息抵押贷款、个人住房储蓄、房地产信贷等业务。3.90年代开始,我国的房地产信贷初步建立。1992年末中国工商银行、中国建设银行先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。1994年7月开始全面推行住房公积金制度。于是，公积金制度很快地
9、推广到全国，有效地提高了职工家庭解决自住房的能力。我国开始着手建立以商业银行自营性住房信贷业务和委托性（政策性）住房存贷款业务并存的住房信贷体系，并初具规模。从1998年下半年开始，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这个通知精神的贯彻落实，极大地促进了居民购房和对住房消费信贷的需求。因此，1998年被国内外媒体称为“中国住房金融年”。1999年3月，中国人民银行要求各金融机构和各商业银行，积极开展面向广大城市居民的消费信贷业务，于是各商业银行自营性住房消费信贷取得了突破性发展。据不完全估计，1998
10、、1999年全社会金融住房金融机构住房消费信贷余额年增长超过100%。42000年2005年金融机构住房消费信贷余额每年都呈递增趋势。个人住房消费信贷的发展改善了商业银行的资产结构，同时也成为各商业银行竞争最为激烈的业务品种之一。三、目前我国住房消费信贷面临的问题经过几年的努力，住房消费信贷已经有了一定的发展，对推动居民消费需求的转变，改善居民居住条件方面发挥了重要的作用。但是，住房消费信贷发展中也暴露了一些问题。主要体现在：（一）高房价与低收入的矛盾是制约住房消费信贷发展的首要因素据国外研究测算，房价一般以居民家庭年工资收入的46倍为宜。而目前我国的商品房，由于开发成本等方面的原因，房价居高
11、不下，远远超出一般收入水平家庭的承受能力。以经济适用房2000元/平方米，一套60平方米的普通住房，购房价款要在12万元以上，再加上各种税费则超过13万元。而以城镇居民年平均收入4500元计，三口之家年收入1.21.3万元，房价达到了居民家庭收入的10倍左右。而购买城市中心区的中高档住房,房价相对于普通家庭年工资收入的倍数要更大。房价高与收入低的突出矛盾，使大部分居民无法购买商品房，而面对较为沉重的还款压力，也难以通过贷款方式解决住房问题。这一矛盾，直接限制了住房消费贷款的客户群体规模，在较大程度上影响了住房消费贷款的持续快速发展。在我国，虽然城镇居民年平均收入在逐年增长，但收入的水平的差距仍
12、在扩大。城乡之间、地区之间、所有制之间，行业之间的职工收入差距也在扩大，这一系列问题，都会给今后住房消费的发展带来困难。（二）住房信贷资金金融融资渠道少，金融品种单一，缺乏完善的风险分散机制目前，我国商业银行住房信贷资金主要来源于居民和企业储蓄存款，不确定性高，流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。现有住房金融业务单一，仅有公积金贷款和个人住房抵押贷款等为数不多的业务，贷款期限较长，利率和信用风险大，又缺乏其他金融工具支持变现，导致资金长期占用，影响到资金周转。另外，从风险角度来看，现有金融环境下，银行无法有效分散风险。除此之外在融资结构也有不合理的现象，按照国际惯例，住房金融机构的融资重点应放在
13、住房消费者和住房消费环节上，而我国住房金融机构一直以来几乎只向住房开发企业和单位融资，对住房消费环节的信贷注入相对甚微，结果造成住房开发商开发规模过大、规格过高，而居民的支付能力明显不足，造成居民无房和商品房大面积空置的现象。（三）借款人信用体系尚未建立由于我国居民收入中包含着许多不稳定因素，银行对借款人资信评估比较困难，这成为影响住房消费信贷发展的重要因素。从实际情况看，国营企事业单位开出的个人收入证明往往偏低，私营企业开出的个人收入证明往往偏高，银行无法确切计算和查证贷款人的实际收入水平。目前在我国，与个人信用制度相配套的个人信用评估，个人资信调查以及个人信用破产制度尚未建立，银行无法确切
14、调查确定申请人目前是否有非本行负债，是否有不良信用记录，个人信用也难以准确把握。在市场经济条件下，出现各种宏观经济变动，企业的兴衰和个人的还贷能力也会发生变化，由此也会导致贷款本息不能如期偿还，因此对于贷款申请人的信用调查的种种不确定性因素以及借款人未来收入的不确定性，迫使银行在发放住房消费时不得不小心谨慎地进行，无形之中放慢了个人住房贷款的发展步伐。（四）法律法规不健全 我国住房消费信贷业务发展的历史不长，法律法规还处于不完善阶段。每年央行、银监会、财政部等政府机构要推出多部的法律法规，用以规范市场的运行。但是有些问题还处于探讨阶段，或者缺乏操作性。例如抵押物的处置问题，如果房屋存在共同产权
15、，抵押的房屋是 借款人唯一的住所，依据抵押、担保法律的规定，使银行的处置权受到限制。还有贷款证券化问题，我国的法律法规目前还是空白。（五）银行内部也存在一些需要解决的问题第一，一些银行“重批发、轻零售”，对个人业务的重要性认识不足；第二，个人住房贷款业务的手续复杂，信贷管理的标准化、规范化程度差，操作上难度较大，削弱了信贷双方的积极性；第三，个人住房贷款期限较长，开始投入资金量较大，“短存长贷”的矛盾比较突出，信贷资金没有保障，第四，贷款对象局限性较大，贷款条件比较严格，贷款环节多，征信、结息、利率调整、提前还款等技术问题也很棘手，影响了业务的发展，而且对贷款后期使用所面临的风险问题，也缺乏一
16、套完善的、动态的风险监控系统。四、发展和完善我国住房消费信贷的思路和对策针对目前我国住房消费信贷中存在的问题，我国应从实际出发，并借鉴发达国家开展住房消费信贷的经验，提出完善和发展我国住房消费信贷的思路和解决对策，进一步深化住房制度改革，优化外部环境。因此，必须做好以下几项工作：（一）坚持经济发展，增加居民收入、刺激居民消费经济发展是住房消费发展的客观基础,只有始终坚持以经济发展为中心的基本路线,保持经济稳定增长,不断增加国民收入,才会从根本上提高个人和家庭对住房消费信贷的需求能力,促进住房消费信贷的发展。因此，我国应该以市场为导向，调整不合理的经济结构、转变经济增长方式，积极贯彻落实当前中央
17、制定的开发中西部地区的经济发展战略，尽快缩小贫富差距、城乡差距、东西差距，提高大多数人的生活水平和消费信贷适应能力，以此增加他们的收入。在此基础之上还要引导消费者消除保守的消费观念，加大对住房消费信贷的宣传力度，合理安排各项措施出台的时机，淡化人们对未来支出的预期，力争把增加收入的一定比例转化为消费。 （二）建立和完善与住房消费信贷相关的制度保障1建立和完善社会保障体系由于我国经济社会正处于转型时期，宏观经济环境的长时间调整,各种改革措施的出台,导致消费者收入预期较悲观,消费倾向持续走低。要改变这种情况，最重要的是建立良好的社会保障制度，加大国家财政支持对建立和完善社会保障体系的支持力度，对住
18、房、医疗、教育和就业制度等需财政支持的改革实行反周期操作。同时，政府要结合当前扩大内需这一实际情况，可以采取扩大财政赤字、发行国债等方式加强对社会保障体系的支持。适当增加居民因改革而增加的支出的货币补偿额度，适当减少居民因改革而增加的基本生活费用的负担，稳定居民的安全感，从而增强购买力。2完善住房消费信贷的管理制度和服务方法 尽快建立和完善住房消费信贷的管理制度和服务方法，以解决银行内部无章可循、交易成本高的现状。首先要规范银行内部的有关行为，以满足住房消费信贷在管理和服务方面的多种需要，降低交易成本。其次，要规范现有的住房消费信贷的品种，借款方式上要满足不同层次的需要。再次，要规范住房消费信
19、贷的有关程序，提高工作效率，缩短办事时间，以解决现在品种少、手续繁杂的问题。3发挥银企合作优势银行开办住房消费信贷业务，是一项银行、建筑企业、房地产开发企业多方受益的好事。住房消费信贷为企业提供了商机，扩大了住房销售量；银行增加了存款和各项收入。为此，银行应加强与各企业的联系与合作，充分发挥各自的优势，采取多种形式，共同促进此项业务的开展。 4建立和完善个人信用制度 个人信用制度是指国家监督、管理和保障个人信用活动的一整套规章制度和行为规范，其基本内容包括个人信用登记、个人信用评估、个人信用风险预警、个人信用风险管理及个人信用风险转嫁等制度。开办个人住房贷款消费信贷不同于生产和贸易贷款，贷款对
20、象既分散又缺少组织保障，银行所承担的风险较大。有了消费者的个人信用信息，银行可以酌情做出贷款决定。因此，建立个人信用制度，有助于银行大胆发放个人贷款，规范个人的信用行为，从而建立起良好的市场经济运行秩序。鉴于此，政府应高度重视信用制度的建立和相关法律法规的建设，借鉴发达国家的经验，健全个人信用制度环境。由于我国个人信用体系尚未建立，银行又缺乏一套完善的风险监控系统，所以银行在发放每一笔贷款的同时，应着重对借款人的信用情况进行严格的审查和监督，避免不必要的风险。（三）提高商业银行的经营管理水平，促进住房消费信贷的健康发展当我国进入“住”与“行”消费升级时，居民的消费模式也随之发生变化，逐步由滞后
21、消费变为提前消费，即进入消费信用化时代。但在目前我国尚未完成从住房消费福利分配制向住房货币分配制度的转化，而消费货币化是消费信用化的基础，所以，建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。正因为如此，我国应积极推进住房公积金的制度创新，利用公积金贷款有政策补贴、利息低的特点大力发展住房公积金贷款。我国是个人口大国，面对高房价和居民收入水平低的矛盾，各银行应加大对消费信贷的投放力度，扩大住房消费信贷的消费领域和群体，并结合不同消费群体的不同住房消费需求的特点，制定一些配套的优惠措施，如利率补贴，减免税费等。同时，也要加强商业银行内部风险管理和监督机制，（五）建立健全住房消费信贷的法律法规体系 目前
22、虽然制定了有关的住房抵押办法，但还没有建立健全统一的住房抵押法规，有的法律法规之间又互相矛盾，这不利于个人住房抵押贷款的规范化。另外，还应从房屋交易、估价、保障等方面建立相应的配套法规，形成对市场主体和市场行为的硬约束法律体系。此外，在现行的合同法，建筑法，公司法等法律法规条文中应新增有关房地产信贷和金融业务的法律条款等。为了建立规范的“个人信用联合征信系统”也必须有完善的法律法规作保证。与此同时，我国政府也应当制定财政、信贷和税收等多种宏观政策，为个人住房贷款提供良好的市场环境和生长空间，充分发挥政府的宏观调控作用。（六）培植多类型、多层次的消费信贷体系，开拓农村住房消费信贷市场农村市场是我
23、国最大的市场，但目前的情况是，一方面广大农民的消费水平还相当低，他们的需求远远没有得到满足；另一方面房地产开发集中在大中城市，因此开发农村市场对启动消费有特别重要的意义。由于我国提供住房消费信贷的机构主体是各商业银行，所以要促进农村住房信贷的发展就要改变城乡二元经济结构，调整农民收入分配格局，努力增加农民收入，改善农民消费环境，提高农民生活质量。而启动农村市场的关键是提高农民的收入，发展乡镇企业，加快农村城镇化、工业现代化进程，加大对农村基础设施的建设，进一步推动农村的经济发展。参考文献：1粟勒著：消费信贷，中国审计出版社， 2001年1月2. 中国大百科全书， 第4卷， 北京， 中国物资出版
24、社， 19993廖秋林著：房地产金融与管理，江西人民出版社， 2000年12月304.我国住房消费信贷经历三个阶段，载中国金融半月刊，2003年，第8期5.陈柏东、张东著：房地产金融， 中国财政经济出版社，2001年9月第1版6.殷红、张卫东著：房地产金融，首都经贸大学出版社，2002年第一版7.董藩、王家庭著：房地产金融，东北财经大学出版社， 2004年 8月，第二版8.蔡德容、潘军著：住房金融创新研究，东北财经大学出版社， 2002年4月 9.李世谦、李霞、吴文盛著： 大融通经济信用与中外消费信贷， 经济日报出版社 ，2001年1月10.李世谦著：个人信用消费，经济管理出版社，2002年第
25、一版 11. 曾国安著：住房金融：理论、实务与政策：中国金融出版社，2004年5月，第1版12刘克田著：信贷消费理论与实务，辽宁大学出版社，2000年9月13石春贵著：中国住房消费信贷问题研究，经济管理出版社，1997年14于璐著：消费信贷运作指南， 四川大学出版社， 2000年15郑之杰著：房地产金融，中国财政经济出版社，2001年16潘耀明、孙明章著：房地产市场与金融，上海，上海财经大学出版社，1998年17刘梓著：房地产信贷风险与防范对策，载中国金融半月刊，2004年7期18廖文义著：建设我国金融征信体系的设想与思考，载南方金融，2004年5期19钟楚南等著：个人信用征信制度，中国金融出版社，2002年4月第一版20黄霞著：房地产金融，立信会计出版社，1996年3月21刘戒骄著：个人信用管理，对外经贸大学出版社，2003年8月
