1、企业管理青岛市工业发展用地指南青岛市工业发展用地指南青岛市人民政府前 言2006年，我市首次发布青岛市工业发展指南（2006版）（以下简称“工业发展指南”），涵盖青岛市工业产业结构调整指南、青岛市工业产业用地指南、青岛市工业产业能效指南等三个方面，旨在通过指南引领，推动工业经济科学发展。一年来实践证明，“工业发展指南”引导工业企业转变经济发展方式、节约利用土地和控制能源消耗等方面发挥出积极的作用，同时也更好地体现了政府职能的转型和工作指导方式的适应性转变。随着经济全球化进一步加剧，国际产业转移明显加快，国家投资政策、产业政策、土地政策、税收政策等宏观调控措施相继出台，市第十次党代会提出了加快建
2、设富强文明和谐的现代化国际城市的宏伟目标，我市工业经济发展面临新的发展机遇和挑战。为推进我市工业经济科学发展、和谐发展、率先发展，充分发挥工业在全市经济中的主体功能和支撑作用，全面落实市十次党代会提出的经济社会发展目标，我们按照国家、省有关法律、法规及文件要求，结合我市工业发展实际，参照上海、深圳等经济发达城市的先进做法，对青岛市工业发展指南（2006版）进行了调整修订，经广泛征求意见后，发布青岛市工业发展结构调整指南（2007版）、青岛市工业发展用地指南（2007版）、青岛市工业发展能效指南（2007版），使之更加科学、合理、实用。为发挥指南的宏观指导和约束功能，下一步将逐步把发展指南以立法
3、的形式加以确定，为推进政府的依法行政，加快工作指导方式的转变进行新的探索和尝试。 青岛市人民政府副市长 吴经建 二七年十二月十七日第一部分 编制说明 一、编制目的2 二、基础数据和指标设置2 （一）基础数据2 （二）指标设置2 三、用地审核原则和具体标准5 四、举例说明6 （一）项目用地规模审核6 （二）区域产业用地水平评估7 （三）企业用地效率评估7第二部分 全市评估指标一、容积率9 （一）全市指标值9 （二）区市指标值16 1.市南区指标值16 2.市北区指标值16 3.四方区指标值19 4.李沧区指标值21 5.崂山区指标值23 6.开发区指标值25 7.城阳区指标值28 8.即墨市指标
4、值32 9.胶州市指标值35 10.胶南市指标值39 11.平度市指标值43 12.莱西市指标值46二、固定资产投资强度50 （一）全市指标值50 （二）区市指标值57 1.市南区指标值57 2.市北区指标值59 3.四方区指标值61 4.李沧区指标值64 5.崂山区指标值67 6.开发区指标值70 7.城阳区指标值74 8.即墨市指标值78 9.胶州市指标值82 10.胶南市指标值86 11.平度市指标值90 12.莱西市指标值94三、土地产出率98 （一）全市指标值98 （二）区市指标值105 1.市南区指标值105 2.市北区指标值107 3.四方区指标值109 4.李沧区指标值111
5、5.崂山区指标值113 6.开发区指标值116 7.城阳区指标值119 8.即墨市指标值123 9.胶州市指标值126 10.胶南市指标值130 11.平度市指标值134 12.莱西市指标值137附件：山东省主要工业行业厂房建设指导标准（试行） 141第一部分 编制说明随着国家一系列“土地新政”以及相关的税收政策的密集出台，节约和集约利用我市现有有限的土地资源，不仅是落实国家宏观政策的需要，也是转变经济发展方式的内在要求。2006年我市发布实施了青岛市工业产业用地指南（2006版）（以下简称06指南），对本市工业节约、集约利用土地，提高土地资源利用效率发挥了重要的指导作用。两年来，随着全市工业
6、经济的快速发展（全市限额以上工业企业已由2004年的2878户，发展到2006年的4567户），06指南中的部分内容和数据已不适应目前工业产业用地需求的变化。为进一步落实科学发展观和国家、省、市宏观调控政策，更加合理、科学的指导本市工业产业用地节约集约利用，根据市政府要求，市经贸委会同市国土资源房管局、市统计局等部门在对06指南修订完善的基础上，联合编制了青岛市工业发展用地指南（2007版）（以下简称07指南）。07指南工业用地指标是按照国民经济行业分类与代码（GB/T4754-2002）的行业分类标准，对青岛市2006年4567户限额以上工业企业的用地和投入产出数据，按33个大类157个中类
7、行业进行统计分析和指标计算，并参照了山东省建设用地集约利用控制标准和上海产业用地指南（2006版）中的相关指标数据，分行业设置容积率、固定资产投资强度、土地产出率等工业用地指标的均值、控制值和推荐值。07指南基本延续了06指南的内容框架，并做了相应的改进和完善。主要修订完善内容有六个方面：一是行业类别由37个大类行业修订为33个大类行业，对4个矿采行业不再进行评估；二是指标设置由3个指标增加到6个指标；三是对不同性质、规模企业不再进行分类评估；四是增加了五市七区的评估指标，直接对区市进行指导；五是评估指标以2006年限额以上工业企业的相关数据作为基础数据；六是采用固定资产投资代替资产总额，来计
8、算投资强度。一、编制目的（一）为政府制定产业政策和产业发展规划，确定工业用地规模和调整产业结构提供决策依据。07指南中各类行业用地指标，为区、市各级政府评估本区域产业发展水平，合理分配区域内存量土地资源，实现资源优化配置，调整规划布局，制定切实可行的产业用地计划，提供了决策依据。（二）为各区市评估本区域节约集约用地水平提供衡量标准。07指南分别给出五市七区各行业容积率、投资强度和土地产出率等指标均值，各区市可将该指标与全市的对应指标进行比较分析，评估本区域产业用地节约集约利用水平。（三）为各级政府引进优质项目、发展优势产业提供参考依据。07指南的出台，客观地反映出全市及各区、市工业用地的基本情
9、况及与上海市节约集约利用土地的差距，同时通过设置各行业工业用地的控制值、推荐值，为本市各级政府、工业园区优质、优势项目的引进和审批提供了参考依据。（四）为全市工业企业节约集约利用好现有土地、获取更大效益提供参考标准。全市工业企业均可根据07指南对号入座，判断本企业产业用地水平，找出差距，有针对性地通过技术改造、采用新技术、新工艺、新设备，提高产业用地效率。（五）为工业用地公开出让相关文件的制定提供参考数据。通过参考07指南中的行业用地指标数值，设定待公开出让地块的容积率、固定资产投资强度、预期土地产出率等指标的最低准入值，促进土地节约集约利用。二、基础数据和指标设置（一）基础数据本指南所涉及到
10、的全市2006年限额以上工业企业的主营业务收入、固定资产投资、总建筑面积、总用地面积等基础数据，均分别来自市统计局和市国土资源和房屋管理局数据库。基础数据经专用软件统计、计算和分析后，形成本指南的各项指标数据。（二）指标设置本指南为客观全面反映全市及各区市土地利用、投入、产出情况，参照山东省建设用地集约利用控制标准和山东省关于工业建设项目节约集约利用土地的意见的控制指标，确定了6项主要指标：容积率、建筑系数、投资强度、土地产出率、厂前区比例和绿地率。同时，根据山东省建设用地集约利用控制标准，并参考上海产业用地指南（2006版）中的相关指标数据，结合本市实际情况，对全市157个中类行业的容积率、
11、投资强度和土地产出率三个指标设置了行业均值、控制值和推荐值。1.指标解释容积率：项目用地范围内总建筑面积（包括地下建筑面积）与项目总用地面积的比值。反映项目对土地空间的利用率，是衡量土地空间利用程度的重要尺度。 计算公式：容积率项目总建筑面积项目总用地面积。其中：当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物及堆场占地面积之和与项目总用地面积的比值。反映项目对土地在平面上的利用状况，是衡量土地平面利用程度的重要尺度。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积构筑物占地面积堆场用地面积）项目总用地面积100%。 投资强度：项目用地范围内单位土地面积上
12、的固定资产投资额。反映单位土地上项目固定资产投资的情况，是衡量土地投入水平的重要尺度。 计算公式：投资强度项目固定资产投资额项目总用地面积。项目固定资产投资包括厂房、设备和地价款，厂房和设备的投资额按照项目建成进入正常生产时的厂房建造成本和设备购置成本计算，地价款按照土地合同约定成交金额计算。 土地产出率：项目用地范围内单位土地面积上的主营业务收入。反映单位土地上项目的产出情况，是衡量土地产出水平的重要尺度。计算公式：土地产出率项目主营业务收入项目总用地面积。厂前区比例：项目用地范围内行政办公及生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积与项目总用地面积的比值。反映项目中非生产性配套设施适用土地的情
13、况。计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积项目总用地面积100%。当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。绿地率：项目用地范围内绿化占用土地面积与项目总用地面积的比值。计算公式：绿地率绿化占地面积项目总用地面积100%。2.指标计算本指南分别对全市157个中类行业的容积率、投资强度和土地产出率三个指标设置了行业均值、控制值和推荐值。同时列出上海市对应行业的均值、控制值和推荐值，以便于对照。均值工业行业均值是在该行业2006年限额以上工业企业用地
14、统计数据的基础上，经过计算分析得出。该指标反映全市各工业行业的平均用地水平。（各区市均值指标反映各区市各工业行业的平均用地水平）控制值 本指南中容积率、投资强度的控制值采用山东省建设用地集约利用控制标准（2005年山东省国土资源厅编制）中的统一控制指标。土地产出率控制值采用行业均值，即工业项目的土地产出率指标应至少达到该行业土地产出率均值。推荐值推荐值按照适度超前的原则制定。本指南推荐值的确定是选取各行业中20指标位居前列的企业，分别计算出各指标的均值作为本行业的推荐值。行业中企业少于10家的，选取行业中各指标最高值为推荐值。上述推荐值的选取如达不到本行业控制值的，选取本行业控制值指标为推荐值
15、；如大于上海市提出的推荐值，则综合考虑本行业均值、控制值和上海市提出的推荐值等因素设定。例：某行业共有100家规模以上企业，该行业推荐值的确定是分别选择出容积率、投资强度、土地产出率排在前20位的企业，分别算出均值，即为该行业容积率、投资强度、土地产出率的推荐值。3.上海市指标本指南列示了与本市157个中类行业相对应的上海市同口径指标数值，主要用于参考对比学习。上海市指标来源于上海产业用地指南（2006版）（基础数据为上海市2005年数据）。三、用地审核原则和具体标准（一）用地审核原则1.依法审核原则。工业用地的合法性是用地审核的前提条件，一是要符合国家、山东省和青岛市相关法律法规；二是要符合
16、青岛市土地利用总体规划、青岛市城市总体规划，以及相应工业发展规划。2.产业导向原则。工业项目用地须符合国家、省、市的产业导向和布局要求，加快推进“工业向园区集中”，根据国家、省有关规定及青岛实际情况，鼓励项目采用先进生产设备、工艺和技术，禁止类项目严禁供地，限制类项目严控用地规模，鼓励类项目应符合相关的节约用地控制指标。3.节约集约用地原则。工业建设项目应提倡节约集约用地，并努力提高工业用地效率。有条件的工业区可规划设立多层标准厂房建设区块，固定资产投资小于500万元人民币的项目，原则上不单独供地，可通过建设标准厂房统一租用；工业企业改、扩建项目应充分利用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地
17、；分期建设的工业项目可分期申请建设用地。（二）具体标准除工艺流程或生产安全有特殊要求的项目外，在遵循上述几项原则的前提下，工业建设项目用地须达到以下指标，其中容积率、投资强度、厂前区比例为强制性指标（项目未达到相关指标的，原则上不单独供地，鼓励进入都市型产业园的标准厂房生产）：1.符合国家、省、市有关土地政策标准要求。2.工业建设项目建筑容积率要求不得低于本指南规定的所在中类行业的控制值，同时在不高于青岛市城市规划管理技术规定的容积率上限指标要求的情况下，综合参考行业均值和推荐值。对于特大型、特重型机械生产，或化工、重型装备等生产工艺特殊需要室外装备或场地的项目，其容积率控制值可适当降低。3.
18、工业建设项目固定资产投资强度要求不得低于本指南规定的所在中类行业的控制值，同时综合参考行业均值和推荐值。4.工业建设项目预期土地产出率一般不低于本指南规定的所在中类行业的控制值，同时综合参考行业推荐值。5.工业项目的建筑系数一般不得低于35。（工业流程或生产安全上有特殊要求的除外）6.工业项目的厂前区比例不得超过7。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。7.工业项目的绿地率一般不应超过15。在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。四、举例说明（一）项目用地规模审核以引进新项目为例进行说明。对于新引进项目，可抽取项目用地面
19、积、建筑面积、固定资产投资额、预期销售额等相关数据，分别计算出该项目用地的容积率、单位面积产出、固定资产投资强度、建筑系数、厂前区比例、绿地率等指标，分别与本市的行业控制值和推荐值进行比较分析，作为判断是否引进该项目的重要依据。例如：本市准备引进一个通信设备制造项目，行业代码401。项目固定资产投资总额3.5亿元，项目总占地面积50000平方米，建筑面积32500平方米，预计投产后稳定的销售收入能达到8亿元。通过计算该项目的各项指标，并与本市行业用地水平比较如下：用地指标项目指标行业均值控制值推荐值容积率0.650.60.81.4投资强度（亿元/ km2）707.8842.0843土地产出率（
20、亿元/ km2）16049.349.3100通过上表可以看出该项目投资强度、土地产出率均高于行业控制值，但容积率低于行业控制值。因此，建议对该项目进一步提高容积率（如适当减少土地共给数量），在符合条件后允许该项目落户。（二）区域产业用地水平评估本指南已分别列出全市五市七区现有各中类行业的容积率、固定资产投资强度和土地产出率均值，各区市可将本区域各行业指标均值与全市的行业均值、控制值和推荐值进行比较分析，评估本区域内产业用地水平。例如：胶南市植物油加工业（行业代码133）容积率、固定资产投资强度和土地产出率均值分别为0.33、5.57、2.19，其与全市该行业的均值、控制值和推荐值的比较如下：用
21、地指标胶南市植物油加工业指标均值行业均值行业控制值行业推荐值容积率0.330.60.81.2投资强度（亿元/ km2）5.5711.738.431土地产出率（亿元/ km2）2.1964.0364.03100通过上表可知，胶南市的植物油加工业的用地水平低于全市该行业的控制值和推荐值。因此，建议胶南市进一步提高植物油加工业土地使用效率，同时需提高资本密集程度，采用先进生产设备、生产工艺和生产技术，实现该行业的集约型发展。（三）企业用地效率评估现有企业用地水平如何，是很多企业经营者非常关心的，利用本指南的各项指标进行分析比较，可以客观反映该企业在行业中所处的位置，正确评估其用地效益。例如：本市某家
22、药厂（行业代码271）近年来经营业绩还不错，每年都有盈余，职工也比较稳定。但药厂决策层还是很想了解药厂在本市同类行业中的位置，以便找出差距，进行革新改造，达到行业的先进水平。该药厂的基本情况如下：占地面积5000平方米，建筑面积1800平方米，全厂总资产约1600万元，近两年销售收入基本稳定在1500万元。通过计算得到各项指标，并与全市化学药品原药制造业相关指标值比较如下：用地指标某药厂指标行业均值行业控制值行业推荐值容积率0.360.310.60.6投资强度（亿元/ km2）3218.237.1350土地产出率（亿元/ km2）3036.2136.2160通过指标对比可以看出，该药厂整体用地
23、水平虽然达到行业平均水平，但产出水平偏低，厂房土地没有得到集约利用，土地投资强度不高，显示固定资产投入较低，设备与生产工艺可能需要更新或改进。第二部分 全市评估指标一、容积率（一）全市指标值序行业行 业 名 称青岛市指标上海市指标号代码均 值控制值推荐值均 值控制值推荐值113农副食品加工业0.550.80.41131谷物磨制0.541.120.650.91.3132饲料加工0.551.20.450.81.2133植物油加工0.61.20.320.81.2135屠宰及肉类加工0.571.20.480.81.2136水产品加工0.511.20.270.81.2137蔬菜、水果和坚果加工0.581
24、.20.390.81.2139其他农副食品加工0.391.080.520.81.2214食品制造业0.520.80.52141焙烤食品制造0.711.40.5911.4142糖果、巧克力及蜜饯制造0.390.80.610.81.2143方便食品制造0.571.30.570.91.3144液体乳及乳制品制造0.470.890.280.81.2145罐头制造0.530.850.750.91.3146调味品、发酵制品制造0.631.20.440.81.2149其他食品制造0.421.150.570.81.2315饮料制造业0.540.80.56152酒的制造0.531.070.670.81.2153软饮料制造0.561.20.430.81.2154精制茶加工0.541111.4416烟草制品业0.410.81.2162卷烟制造0.410.81.21.21.5517纺织业0.530.60.68171棉、化纤纺织及印染精加工0.4710.660.81.2172毛纺织和染整精加工0.741.20.610.81.2173麻纺织0.560.910.540.81.2174丝绢纺织及精加工0.62
