1、户型配比研究户型配比研究第一部分 户型配比目的和意义第一部分 户型配比目的和意义第二部分 户型配比研究方法第二部分 户型配比研究方法第三部分 户型配比模型建立阶段第三部分 户型配比模型建立阶段工作计划及所需支持工作计划及所需支持第一部分 户型配比目的和意义第一部分 户型配比目的和意义目前做法1 1、经验法、经验法1.11.1 已经进驻市场：已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相对滞销，增加相对畅销产品。1.21.2 未进驻市场：未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户型配比。1.31.3 陌生市场：陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测2 2、市场同类比较法、市场同类比较法根据市场
2、同类产品的销售情况、总价区间、户型配比等，做横向比较完成，确定主流户型配比。核心领导决策核心领导决策存在的问题1、决策周期比较长、决策周期比较长2、核心陌生的市，无法客判断领导场观、核心陌生的市，无法客判断领导场观3、主性比。观较强、主性比。观较强4、市决策的准确度没有十足把握对场、市决策的准确度没有十足把握对场5、缺乏客的市支持。观场、缺乏客的市支持。观场 解决的问题解决的问题1 1、加快决策周期、加快决策周期/减少工作返工减少工作返工2 2、提高决策准确度、提高决策准确度3 3、将决策有自上而下转化为自下而上、将决策有自上而下转化为自下而上4 4、业务执行层面的户型配比标准化、业务执行层面
3、的户型配比标准化5 5、市场数据相对客观，减少失误、市场数据相对客观，减少失误规划里，户型配比的讨论最少户型配比几个简单的数字，却决定了项目的畅销与否户型配比多少才合适，每次都有点让我们担心受怕，又怕多了，又怕少了户型是产品里最核心，也是最永恒的话题，“户型配比”是房地产行业永恒的红人！第二部分 户型配比研究方法第二部分 户型配比研究方法影响户型定位的几个必要因素:档次市场自身条件客户宏观政策户型定位区域看点项区域看点项目定性目定性寻找依托寻找依托典型同档次同类项目片区分析典型同档次同类项目片区分析区域特点，代表案例：依照片区影响力和地产区域特点，代表案例：依照片区影响力和地产发展年限选取案例
4、发展年限选取案例结论一结论一第一次推导出同质片区同类项目户型第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间比例和区间参考基本户型参考基本户型区间和比例区间和比例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析系统分析结论二结论二第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例户型比例意向基本户型意向基本户型区间和比例区间和比例通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析分析结论三结论三第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项
5、目目户型的区间户型的区间意向基本户型意向基本户型区间和比例区间和比例通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正目修正结论四结论四第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的户型的比例比例意向基本户型意向基本户型区间和比例区间和比例通过对通过对 144 平上下限面积对本项目进行个人分析平上下限面积对本项目进行个人分析结论五结论五第五次通过政策影响分析修正户型的比例第五次通过政策影响分析修正户型的比例分析点:区域整体规划分析 区域发展态势分析 区域地产形象分析目的:为项目档次和质素定性第一步：区域定性分析
6、1.区域规划原则和目标2.区域整体规划3.区域周边配套分析已有配套设施未来规划配套设施4.区域发展态势分析5.区域地产形象档次分析区域分析结论通过上述五点关于区域的分析，可以得出项目的总体档次及质素的定性;分析过程:通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;选取近三年的若干个项目进行分析;目的要求:由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;第二步：同质片区同类项目分析分析过程:通过同质片区潜在竞争项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析:分析过
7、程:通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;选取各片区典型案例进行鉴别分析;目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析分析过程:通过对项目目标客户进行基本需求分析;通过对自身限制条件进行全面分析;目的要求:第三次修正基本户型 由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析专题分析 1:各片区已成交个案客户分析目的:基本推断本项目面对得客户群;从而判断户型需求特征;专题分析 2:项目自身条件限制分析目的:基本推断本项需要规避得劣势可以营造得质素空间;1.项目容积率影响
8、分析2.地块形状和朝向分析3.地块景观分析4.地块交通分析5.地块噪音分析分析过程:由新政影响对户型比例提出修正目的要求:第四次修正基本户型第六步：新政对户型比例的影响典型案例-户型配比分析第一步：区域定性分析XXX 居住区规划原则生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。结合地铁带来的商机，提出 4.0，3.5-3.8，2.0，0.5 四个梯度的开发强度控制原则。节约土地资源，给未来预留发展余地。XXX 居住区规划目标提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。结合城市肌理，加强内外空间融合。完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片
9、区安静、安全的协调统一。倡导生态文化，提高规划区生态品质。1.XXX 区规划原则和目标区域官方命名:XX 东填海区;其由于位于 XX 市 XX 区 XX 以东、XX 湾与 XX 江出海口交接的部分而得名。东、南临 XX 湾，北接规划中的南山区 RBD 中心（旅游休闲娱乐中心）。规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为 XX 路（其地下部分为西部信道接线工程），西临 XX 路，南接望 XX 路，XX 地铁二号线拟沿后XX 路在规划区西部擦过。2.某区域整体规划总用地:315.41 公顷;东区西区西部通道以东:东区 180.23公顷;以西称西区为 135.18公顷。规划居
10、住人口:万;东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带;西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。3.某区分区规划教育配套：一所高中、一所初中、2 所小学、4 所幼儿园。生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体育活动场地、综合医院、门诊部。交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业八路、招商路和望海路，支路包括 S 型曲线和工业七路。规划西部口岸北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。其他配套：公交枢纽站 1 座；社会公共停车场库 7 座，公共厕所 5 处，垃圾收集站每个地块一个、滨海公园。已有配套设施：超市：人人乐购物
11、广场/沃尔玛购物广场/海雅百货学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学医院：南油医院/蛇口医院/联合医院公园：四海公园未来规划配套设施：4.该区周边配套分析本区域形象承载:某市新口岸门户区;某市西部滨海休闲区形象功能;该市 RBD 及西部通道口岸生活配套区功能;5.区域发展态势分析转换区某市沿海旅游发展带和居住生活组团的转换区，起着承上启下的连接作用。后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观;后海成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;某市某区详细蓝图中规划中明确:西区延续该地独特风情的，代表该市门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备生态型的
12、、现代的、极具特色的城市海滨居住区。景观配置:15 公里滨海长廊;随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，某填海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。我们称其为“新岸区”。6.区域地产形象档次分析1.整体资源：滨海长廊/滨海中心区2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已开发；3.人文氛围：依靠后海和该片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体;4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档次将与该市典型豪宅片区媲美;区域分析结论1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次;2.高质
13、的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件;3.豪宅片区更新:将刷新该市豪宅片区,成为该市新豪宅片区;区域优势配套优势市场优势“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区！本项目在整体档次和形象方面具备营造条件.第二步：同质片区同类项目分析片区片区/项目项目0303 年已售项年已售项目目0404 年已售项目年已售项目 0505 年已售项目年已售项目 0606 年发售项目年发售项目A 片区半岛城邦 1 期花园城 3 期 2 号B 片区红树东方天鹅堡 2 期 2区C 片区中信红树湾 1期中信红树湾 2期御景东方(在)浅水湾(将)D 区水榭花都 2 期 水榭花都 3 期 中旅 2 期高层本片区天
14、骄华庭蔚蓝海岸 4 期海月 3 期后海花半里(在)东海湾豪园(10月)C 片区 D 片区 选取案例四大片区:A 片区 B 片区以及本项目所在片区 通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。25%75%56%30%45%35%4 0%9%348%35%0%20%10%60%50%40%30%80%70%03 年04 年05 年06 年07 年三房四房近年来，该市高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势；四房比例则呈明显下降趋势。据此线性趋势预测，本年本项
15、目可以参考主力房型比例为三房比例约为 48 左右，四房比例约为 35 左右;2.整体三房、四房比例分析面17395193105三房220150266136255153四房近年来至今，三房/四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究 07-10 年面积区间的畅销段;2003 年2005 年2004 年2006 年136812801403.三房、四房基本面积区间分析上限130积（下限 103）四房03 年04 年05 年06 年120-130 154-173、114-128、89-93 145-165 110-125 170-200 136-152，160-17
16、0，202-208 150-180，190-204，220-250 140-170，190-220 三房结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在 100 以下、100 120、120 130 之间；四房户型区间设置在 140-160、160-187 之间；4.03-06 三房、四房畅销区间分析中信红树湾 1 期半岛城邦 1 期约 15 后海花半里 高层两房均价约 9100 元/，小高层三房均价约 11500 元/;5.两房设置建议现象一：参考项目一期均有;现象二：半岛城邦 1 期 两房北向无海景，均价约 8300 元/，整体均价约 11000 元/现象三：
17、现象四：蔚蓝海岸 4 期 同位置、同朝向的两房、三房，单价相同，两房销售较快。结论：综合以上四点现象作参考，所有的两房在销售中具备同等速度,但因为朝向和景观的原因,相对均价低于项目整体均价.所以,综合本项目设置两房存在可能性;蔚蓝海岸四期中信红树湾 1 期半岛城邦 1 期后海花半里2004-1-12004.10-302004-2-182006-460-75 约 10%91-98 约 10%75-86 约 20%70-75 约 24 时间轴线6.两房设置建议关于近三年可参考项目之两房分析主力区间:75-80 两房比例:约 10-20%可参考项目中，设置两房的较少，仅占此次样本总量的 3/8。设置
18、了两房的项目，其套数比例也较少，套数比约占 10 16。红树东方天骄华庭中信红树湾 1 期招商海月 3 期水榭花都 3 期花园城 3 期 2 号地半岛城邦 1 期东海湾豪园项目267-276 225-320 270379 210-230 270-308 210 260 200 以上约占 1.2%约占 8%约占 5.6%约占 10%约占 6 约占 5%约占 3%约占 5%7.四房以上户型分析关于近三年可参考项目之四房以上户型分析结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目四房以上户型户型区间设置在 225-270，整体比例控制在 5-10。二房三房四房四房以上区 间75-80 1
19、00 以下100-120 120-130140-160 160-187 2 2 5-2 7 0比 例5 10%45-50 35-40 5-10 初步推导户型面积和比例结论一:说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析本海月 4 期三湘项目案皇庭项目半岛城邦 2 期1.07 年潜在竞争项目面积和比例统计约 322 套约 900 套约 1196 套约 500
20、 套-50-55(1 房)17%17%40-50(1 房公寓)一房40%约 129 套60%约 193 套-140-150120-130-皇庭项目10%约 90 套50%约 440 套40%约 360 套300-180-250 125-160-半岛城邦二期220-250 3%约 36 套-160-185 27%约 323 套110-140 53%约 633 套-三湘项目2%约 10 套6%约 30 套50%约 250 套25%约 125 套320 225 160-165 110 120-招商海月 4 期复式五房四房三房二房项目两房空白,三房四房是主力户型.二房 三房 四房 四房以上区 间75-
21、80 100 以下 100-120 120-130 140-160160-187 2 2 5-2 7 0比 例5-10%45-50 35-40 5-10 二房 三房 四房 四房以上区间 -110-120 120-140 140-160160-185 225-270比例 0 44.9 39.1 5.68 潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一主力户型区间和比例统计分析原则:为合理规避竞争，修正比例.本项目结论一中两房具备发展空白点,建议保留并建议适当增加;三房在 120-130 之间存在竞争,建议适当调小本项目比例;三房 100 以下存在非主力户型空白点,暂作保留;四房 140-185 为直接
22、竞争区间,建议适当调小比例;四房以上整体比例比较少,建议保留不变;二房三房四房四房以上区 间75-80 100 以下 100-120 120-130140-160 160-187 2 2 5-2 7 0比 例7-12%42-47 32-37 5 10 第一次修正户型比例结论二:说明:将三房和四房整体比例降低;未来三房营造中 100-120 平的房型比例建议可以增加;将两房的比例增加;接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间;第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析A片区三级市场成交资料（05.10 06.3）户型成交比例平均面积面积区间（）平均总价（万元）平均单价（元/）一房两房7.1
23、%80.5775.03-87.638110053三房42.9%130.4897-176.4815611956四房35.7%185.39145.58-223.725313645五房14.3%209.29170.61-247.9624411659该片区的二手市场交易三房四房比例较高，约占总比例的 78；本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为 130 平,四房平均面积约为 185 平.片区客户以企业高管为主，本片区超大户型（五房）的二手市场成交相对较弱。1.A 片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名:三房 四房 五房B片区三级市场成交资料（05.10 06.3）户型成交比例平均面积面积区间
24、（）平均总价（万元）平均单价（元/）一房两房10.9%79.2855.81-83.638510711三房42.2%152.25113-219.7219312701四房31.3%215.06168-33033715649五房15.6%237.45145.12-334.6639816777B 片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达 73；本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均面积为 152 平,四房平均面积为 215 平,大于蛇口片区面积;四五房的大户型与二三房户型的单价差异非常高；本片区超大户型（五房）的二手市场成交相对活跃。2.B 片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名:三房 四
25、房 五房C片区三级市场成交资料（05.10 06.3）户型成交比例平均面积面积区间（）平均总价（万元）平均单价（元/）一房7.1%50.6649.96-51.355210266两房3.7%93.0078.51-88.7210411183三房32.1%154.09102-18316910949四房57.1%193.61166.37-265.524312576五房C 片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近 90；由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大；三房平均面积为 154 平,四房平均面积为 193 平;本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。3.C 片区三级
26、市场成交分析房型需求及成交量排名:四房 三房 五房D片区三级市场成交资料（05.10 06.3）户型成交比例平均面积面积区间（）平均总价（万元）平均单价（元/）一房2.6%50.5248-53.036112105两房三房3.8%47.4%85.18129.1380.84-90.6394.2-219.811021701164413160四房35.9%178.50140.13-239.5724613763五房10.3%227.24118-35045119853户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达 83；虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平均面积为 129,
27、四房平均面积为 178;统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近 2 万。4.D 片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名:三房 四房 五房16%二房四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，其中三房需求面积为120-150平,四房需求户型为170-190平;根据统计，四片区需求五房单位客户略少，但根据三级市场同时的普遍反映，五房客户的高诚意度客户比例相对最高；另外值得注意的是，咨询客户中，需求两房的客户比例与两房的成交比例有一定距离。3%二房11%三房41%四房36%五房9%四房五房5.四片区三级市场需求分析四大片区高端客户需求户型分布
28、一房四片区需求户型面积区间统计一房2%5%三房39%三房(120-150 平)一房(45-55 平)四房(170-190 平)两房(75-90 平)五房(200 平以上)成交户型 平均面积 平均总价 平均单价二房756750009000三房9094500010500四房1701972000 11600五房2402887200 12030成交以两房四房为主，三房五房也占据一定比例。两房44%三房7%四房40%6.各片区典型个案三级市场分析A 片区-花园城项目从价格来看，由于片区景观和朝向的影响,该项目二级市场成交中以两个极端表现,即以 2 房表现最为活跃.其次为 4 房大户型.花园城二手成交户型
29、/比例五房9%两房三房四房五房成交户型 平均面积 平均总价 平均单价二房858075009500三房1351626750 12050四房1551956100 12620五房2152955960 12852成交以三房四房为主，五房成交高于二房.B-红树湾项目本片区目前已属性典型豪宅片区,客户需求也已偏向成熟化,对于三房以上的需求和成交特点明显.尤以三房最为活跃.而对于两房和一房需求则比较少;红树湾二手成交统计三房46%四房40%五房 两房10%4%两房三房四房五房成交户型 平均面积 平均总价 平均单价二房8082400010300三房1101155000 10500四房1401588300 11
30、345五房2082347280 11282四房居其次;招商海月从价格来看，由于户型景观好，四房单位的价格最高；三房单位价格也比较坚挺；而五房单位由于集中于一期，价格比四房稍低，两房成交相对活跃.仅次于三房.招商海月二手成交户型比例成交以三房为主，二房和两房27%四房25%五房7%两房三房四房成交户型 平均面积 平均总价 平均单价二房886864007800三房1201238760 10323四房1511762623 11673五房2302343240 10188天骄华庭二手成交户型比例（05.10-06.3）二房5%三房23%四房五房36%二房三房四房五房两房成交极少，三房成交只有两成多，四房
31、五房占最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。天骄华庭四房平均单价最高；三房单位及五房单位价格比四房稍低，两房单位的成交极少而且价格最低；从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大。两房仅为需求统计.成交户型 平均面积 平均总价 平均单价二房7580737510765三房1051181880 11256四房1632228210 13670五房1802358360 13102蔚蓝海岸二手成交户型比例（05.10-06.3）二房9%三房51%五房12%四房28%二房三房四房五房蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超过一半，二房、五房比重较低，四房比例不足三成。蔚蓝海岸从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交
32、价格比较平均，但四房五房的价格偏高；从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重，四房五房的面积较大。1.成交房型以三房四房为主；现状反映：三房比例略高（A 片区除外），四房上升明显；2.成交户型平均面积较大，各房型成交面积集中段分别为：两房 80-85 ;三房 130 150，四房 180 220，3.成交价格：三房单价与四房平均单价基本相近（华侨城除外），相比新成交一手楼价格仍有不少差距，存在较大上升空间；三级市场成交户型和面积综合统计4.从项目周边个别项目二手成交数据看来，三房成交比例高，价格也比较坚挺；5.个案中,面积以110-135 的三房和 140-160 的四房成交最为活跃;
33、6.个案片区中,通过与本项目直接邻近的 B 片区来看,对于两房的需求比较旺盛,需求面积在 70-85;二房 三房 四房 四房以上区 间 75-80 100 以下 100-120 120-130 140-160160-187 2 2 5-2 7 0比 例 7-12%42-47 32-37 5-10 二房 三房 四房 四房以上区域表现80-85 -130-150 -180-220 个案反映 70-85 -110-135 140-160-三级市场主力户型区间和比例统计结论二主力户型区间和比例统计分析原则:三级市场成交及需求分析修正户型区间.本项目结论二中两房面积建议上限适当增大;三房在 130 平以上存在较大需求空间,建议适当增大;100 平米以下三房市场需求空间少,建议取消;四房需求空间存在同等性,在此建议不作修正;四房以上成交样本比较少,建议原比例保留;二房三房四房四房以上区间75-85 1
