1、某棚户区改造工程建设项目申报书家属区棚户区改造建设项目可行性研究报告1 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称：家属区棚户区改造建设项目1.1.2 项目建设单位：中铁三局集团第一工程有限公司1.1.3 建设性质：新 建1.1.3 项目法人： 1.1.4 项目编制依据 本报告编制委托书；长治市城市总体规划（20012020）；国发（2007）24号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；国办发（2006）37号国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知；山西省人民政府关于健全和完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知（晋政发20082号）；山西
2、省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见（试行）（晋政发20083号）；中国铁路工程总公司文件关于进一步搞好利用自用土地集资建设职工住房有关问题的通知中铁程管200628号；中铁三局集团有限公司200661号转发总公司关于进一步搞好利用自用土地集资建设职工住房有关问题的通知的通知；投资项目可行性研究指南中国电力出版社2002年3月版；投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社2002年9月；山西省建设工程投资概算指标山西省建设厅、原山西省计委；山西省建筑工程概算定额2003年7月；山西省建筑工程费用定额（山西省建设厅2009年）；山西省工程建设其他费用标准（山西省建设厅2009年）；国家发
3、改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）2006年7月；山西省企业投资项目核准暂行办法2006年1月；建设单位提供的其它有关资料。1.1.5 建设单位概况中铁三局集团第一工程有限公司是一个由法人独资的有限责任公司。公司成立于2000年5月1日，企业法人代表耿午阳，注册资本6000万元人民币，经营地点位于北京市海淀区西直门外大柳树路2号二区。经营范围包括：施工总承包；专业承包；法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。1.1.6
4、项目提出的理由与过程住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。国家“十一五”规划和中央提出的构建和谐社会的要求，主要是体现在提高人民群众生活水平和生活质量方面。2009年3月5日，温家宝总理在十一届人大二次会议所作的政府工作报告中明确提出：2009年的主要任务之一是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。为了解决低收入家庭的住房问题，改善生活居住环境，政府大力提倡经济适用房、棚户区改造等。长北社区住宅，大多始建于上世纪七十年代，职工住房三类房屋占80，
5、分布散乱，且三类房屋居民住户1659户，6011人，人均居住面积10平方米，这与社会发展，构建文明、和谐、生态社区极不协调。根据2007年8月颁布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见和中铁三局2006 61号转发总公司关于进一步搞好利用自用土地集资建设职工住房有关问题通知的精神，利用1-2年时间，对基地内铁建南路及小辛庄家属区危旧房、平房区拆迁改造，重新规划，以便扩大基地规模，改善居民生活环境，解决职工住房问题，为构建安定、和谐、绿色社区而努力。1.2 项目概况1.2.1 建设地点长北基地小辛庄家属区棚户区位于长治市郊区大辛庄乡小辛庄村西，北临机场大道，西边和东边均为小辛庄村耕地，
6、南邻小辛庄村院基。距长治飞机场1公里，距长治市3公里。地理位置较好，交通方便。1.2.2 建设规模与内容长北基地小辛庄家属区棚户区总占地面积25758.0，合38.64亩。建设8栋砖混结构6层住宅楼、2栋框架结构12层住宅楼及框架结构2层公共建筑，总建筑面积为47146.0 。详见平面位置图。住宅楼建筑面积为45660，共576户，每栋均为一梯两户，四个单元。其中6层住宅楼地上6层，建筑面积为29340，12层住宅楼地下1层，地上6层，建筑面积为16320。公共建筑建筑面积为1486.0。6层住宅楼包括1#4#、7#10#楼，其中1#4#楼由A户型组成，户型建筑面积为78.55；7#、8#楼由
7、B户型组成，户型建筑面积为78.53；9#楼由C户型组成，户型建筑面积为77.46；10#楼由D户型组成，户型建筑面积为59.20。12层住宅楼包括5#、6#楼，全部由E户型组成，户型建筑面积为79.23，地下室建筑面积为1267.68。1.2.3 主要建设条件项目所在区域的供水、供电、排水、道路等城区基础配套设施均做了总体规划，并且供水、供电、排水、道路等城区配套设施均已实施完备。供水本项目水源由市政给水管网供给，其水源可满足用水要求，水质符合国家饮用水标准。供电项目区为城区总体规划范围，电源来自市政电网。暖通供暖热源由市政热水提供，采用低温热水地板辐射采暖。1.3 项目投资及资金来源1.3
8、.1 项目总投资本项目建设总投资7033.2万元，其中：工程直接费5869.1万元，其它费用643.1万元，基本预备费521.0万元。1.3.2 资金筹措建设总投资7033.2万元，全部由住户自筹解决。1.4 效益本项目规划合理，符合城市总体规划，符合棚户区住房建设的有关规定。户型建筑面积均在4590之间，其中，7080的户型建筑面积占住宅总建筑面积93.8%，5060的户型建筑面积占住宅总建筑面积6.2%。本项目建成后，可为小辛庄家属区棚户区提供住房576套，预计可解决1840多人的住房问题。同时对提高棚户区居民居住条件，改善居住环境，具有积极的促进作用，社会效益良好。1.5 主要技术经济指
9、标总占地面积： 25758.0m2（合38.64亩）总建筑面积： 47146.0 m2住宅楼建筑面积： 45660.0m26层住宅楼建筑面积： 29340.0 m212层住宅楼建筑面积： 16320 .0m2包括地下室建筑面积： 1267.7 m2公共建筑建筑面积： 1486.0 m2建筑总基底面积： 6464.0 m2建筑密度： 25.10%容积率： 1.83绿化面积 ： 6926.3m2绿化率 ： 26.89%硬化面积： 12367.7m2停车位： 61位 抗震烈度： 7度1.6 问题与建议1.6.1 问题本次建设可提供576套住房，还有一些家庭住房没有保障，需要继续开发新的住宅楼。1.6
10、.2 建议应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程。对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作人性化。组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。2 需求分析与建设规模2.1 需求分析长北基地小辛庄家属区作为家属基地已有多年历史，职工住宅大多始建于上世纪七十年代，一部分还可以追溯到六十年代。由于当时受历史条件和铁建企业流动施工性质所限，基础建设标准低，职工住房砖木、砖混结构简易三类房屋占8
11、0%，且分布散乱。随着家庭人口密度的不断增加，住房情况日见紧张，为缓解住房压力，人们陆续在这些区域的空地上圈地建房，大房接小房，小房再接仓棚，久而久之平房区就形成了规模，建筑密度大，多数家庭几代人生活在一起。由于建设时间久远，建筑密度过大，形成了如今房屋破旧低矮潮湿，人行巷道崎岖狭窄，居住面积实在过小，人均不足十平方米，基础设施陈旧落后，没有排水设施，公厕都是简易旱厕，周围环境脏乱差，居住人员繁乱复杂，消防安全隐患多，社会治安和管理难度大的局面。2008年10月，长治市房地产管理局房屋安全鉴定办公室对长北基地小辛庄家属区的房屋进行了安全鉴定。鉴定结果为：砖木结构5幢为D级（危险房），砖混结构1
12、5幢为C级（局部危房）。为了切实解决这些职工的住宿问题，非常有必要对小辛庄家属区棚户区进行改造。2.2 发展规划设想长治市是具有国家战略意义的晋冀豫连接地带经济圈、山西省重要的区域经济增长极、上党文化绝佳的感受体验区，践行科学发展观的国家重要的能源重化工产业基地和绿色能源工业发展典范。在总体发展定位的基础上，要着重进行几方面的建设： 5个目标形象：上党家园之地、太行避暑之都、海河生态之源、循环经济之范、区域发展之核，涉及园林化、休闲化、生态化、工业化、区域化、信息化等城市发展的主要方面。 4个历史转变：实现长治从宜居城市到家园城市、从园林城市到生态城市、从灰色城市到绿色城市、从极核城市到区域中
13、心城市的历史性转变。 6个内涵要求：家园城市、合作城市、善治城市、健康城市、安全城市、生态城市。在近期发展规划中将增强长治市的经济内生优势，提高城市产业结构的外向高度，完善基础设施布局，优化城市空间，完善长治区域性中心城市的功能，使其更好地发挥集聚与扩散作用，带动周边地区的发展。在小区建设中要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，用科学发展观统领全局，深入贯彻落实中央及省、市关于兴建住房的各项决定，逐步地解决中等收入家庭的住房难题，使人人“住有所居，居有所安”。2.3 建设规模长北基地小辛庄家属区棚户区总占地面积25758.0，合38.64亩。依据申报人数及棚户区现状，建设8栋砖混结构6层
14、住宅楼、2栋框架结构12层住宅楼及框架结构2层公共建筑，总建筑面积为47146.0 。详见平面位置图。住宅楼建筑面积为45660，共576户，每栋均为一梯两户，四个单元。其中6层住宅楼地上6层，建筑面积为29340，12层住宅楼地下1层，地上6层，建筑面积为16320。公共建筑建筑面积为1486.0。6层住宅楼包括1#4#、7#10#楼，其中1#4#楼由A户型组成，户型建筑面积为78.55；7#、8#楼由B户型组成，户型建筑面积为78.53；9#楼由C户型组成，户型建筑面积为77.46；10#楼由D户型组成，户型建筑面积为59.20。12层住宅楼包括5#、6#楼，全部由E户型组成，户型建筑面积
15、为79.23，地下室建筑面积为1267.68。3 投资环境及可行性分析3.1 社会经济概况长治现有耕地37.2万公顷，十分适合北方各种农作物的生长，素有“米粮川”之称，是山西农业经济比较发达的地区之一。主要粮食作物有玉米、小麦、谷子、豆类、薯类等；主要经济作物有党参、潞麻、苹果、核桃、柿子、花椒等；主要名优特产有：沁州黄小米、潞麻、潞党参、黄芪、连翘、木耳、沁源松蘑菇、黄花菜、花坡蕨菜、黎城柿饼、绵核桃、平顺大红袍花椒、马铃薯、长子青椒等；被国家绿色食品发展中心认证的绿色农产品已达81种。林业资源有宜林面积735万亩，实有林地585万亩，其中天然林173万亩，经济林165万亩，林木蓄积量达11
16、00万m3，森林覆盖率为23%。牧业资源有宜牧面积480万亩，已开发草场271万亩。长治现已探明的矿藏有煤、铁、锰、铝、硫磺、石灰石、石膏、石英、大理石等40余种，煤铁藏量尤为丰富，素称“煤铁之乡”。尤其是煤炭、预测总埋藏量为906亿t，已探明储量346亿t，占山西省探明储量的12%，具有煤种多、埋藏浅、煤质优、易开采等特点。全市还有相当储量的硫铁矿，硅铁矿、铝土矿、石英、耐火粘土、大理石、油岩、陶土等，均有很大的开发潜力。长治是华北地区相对富水区，主要河流有海河流域的浊漳河、清漳河、卫河，以及黄河流域的沁河、汾河支流。全市水资源总量为22.96亿m3，其中地表水量为19.86亿m3，地下水量
17、为10.83亿m3，重复水量为7.73亿m3。全市现有漳泽、后湾、关河3座蓄水1亿m3以上的大型水库和105座中小型水库，总库容量10亿m3。这些水资源为长治的工农业发展和人民群众生活提供了保障。长治市工业、商业、交通运输、旅游业、房地产业近年来高速发展。2008年全市国内生产总值完成682.13亿元，比上年增长10.2%，其中第一产业增加值32.47亿元，同比增长4.0%,第二产业增加值432.92亿元，同比增长10.1%，第三产业增加值216.74亿元，同比增长11.5%，三次产业比例由上年的5.8：59.6：34.6调整为4.8：63.4：31.8，人均生产总值20821元，同比增长9.
18、7%，全年实现财政总收入159.55亿元，同比增长27.4%，固定资产投资完成273.44亿元，同比增长21.8%，外贸进出口完成31786万美元，同比增长111.7%，实际利用外商直接投资39217.7万美元，同比增长1.5倍，社会消费品零售总额201.1亿元，同比增长24.0%，城镇居民人均可支配收入14286.4元，同比增长15%，农民人均收入4940.9元，同比增长12%。3.2 项目建设必要性分析中铁三局集团第一工程有限公司位于长治市马厂区东南部、马厂区座落于长治以北距离长治市约10公里，为长治市北部交通枢纽。属长治市二级城镇，榆长公路南北纵穿而过。随着经济和社会发展速度的加快，城乡
19、建设日新月异。但是长北基地平房危房区的居民多年来却始终受诸多客观条件限制，一直生活在原有的恶劣环境下，与绝大多数市民日益提高的生活水平，尤其是居住水平反差极大。近几年长治市全民上下正在努力创建全国魅力城市、全国卫生城市、全国园林化城市。因此，老旧危房区的存在与整个城市整体形象、文明档次极不协调，使得城市人居环境大打折扣，长治市城建管理部门和郊区政府曾多次提出批评和整改意见。所以棚户区改造项目势在必行。3.3 项目建设可行性分析3.3.2 符合城市总体规划依据城市总体规划的要求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，在公司自有土地上进行综合改造，对推进长治市城市发展，改善棚户区人
20、居环境条件具有重要意义，建成后力争实现长治市5个目标形象、4个历史转变、6个内涵要求的要求。3.3.3 户型设计功能齐全，经济适用户型设计中力求经济实用，各功能房间面积分配恰当，通风采光良好，强化居住感受，实现了“户型不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的目标。3.3.6 长治市经济基础较好，城市基础设施较完善，使长北基地铁建南路棚户区改造设具有很大的可行性。 4 场地选择4.1 场地现状4.1.1 地点与地理位置长北基地小辛庄家属区棚户区位于长治市郊区大辛庄乡小辛庄村西，北临机场大道，西边和东边均为小辛庄村耕地，南邻小辛庄村院基。距长治飞机场1公里，距长治市3公里。地理位置较好，交通
21、方便。4.1.2 土地权属类别与占地面积土地属中铁三局集团第一工程有限公司自有土地，占地面积38.64亩。4.2 场地条件4.2.1场地工程地质条件（1）场地所处地貌单元为长治盆地的中部，浊漳河东岸二级堆积阶地，成因类型为冲洪积，地势平坦，冲沟不发育，天然地基为均匀地基。（2）场地构造简单，第四系松散层厚度大，下伏基岩未发现断层，场地为稳定场地。（3）场地地基土由杂填土、粉土和粉质粘土组成，其类型为中软场地土，基岩层埋深50m,建筑场地类别为III类，为可进行建设的一般场地。（4）根据建筑抗震设计规范，长治地区的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0. 1g，设计地震分组为第一组。（5）拟
22、建场地为非液化场地。（6）拟建场地为非湿陷场地。（7）拟建场地地下水位埋深2. 20-2. 50m，水位标高918.40918. 50m,属潜水类型，水文地质条件简单。（8）地基土对砼结构无腐蚀性，对钢筋砼结构中钢筋无腐蚀性，对钢结构无腐蚀性。4.2.2 气候条件长治地处黄土高原东南部，群山环绕，地形复杂，海拔较高。按我国气候大划分标准，属暖温带季风气候。其基本特征是：四季分明、冬长夏短，春略长于秋，气候温和，始终雨热同季，大陆季风强盛持久，海洋性季风的作用相对较弱。年平均气温5到11，年平均降雨量为537.4-656.7mm，无霜期156.8-181.9d。4.2.3 周边建筑与环境条件本项
23、目北临机场大道，西边和东边均为小辛庄耕地，南边为耕地。环境条件较好，无需要保护的文物古迹，建筑物采光、通风、消防等条件均比较优越。空气清新，比较适宜居住。4.2.4 城市规划要求规划要求该项目的建筑密度大于20%，小于28%，容积率大于1.7，小于3.5，拟建建筑物限高20m，规划建筑物限高40m，均符合规划要求。4.2.5 交通条件通往该项目的道路有机场大道，交通比较方便。4.2.6 社会经济条件长治市经济基础好，工业农业发达；城市建设速度快；基础设施配套完善；文化事业发达。4.2.7 法律支柱条件国发（2007）24号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、山西省人民政府关于健全和
24、完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知（晋政发20082号）、山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见（试行）（晋政发20083号）、中国铁路工程总公司文件关于进一步搞好利用自用土地集资建设职工住房有关问题的通知中铁程管200628号、中铁三局集团有限公司200661号转发总公司关于进一步搞好利用自用土地集资建设职工住房有关问题的通知的通知都要求进行棚户区改造。4.2.8 公共设施条件随着改革开放的不断深入，市委、市政府抓机遇，求发展，在发展经济的同时，对城区的基础设施也加大了投资力度，近年来对城区的街道进行了扩宽改造，对城区的排水、供水、供电等基础设施做了较大规模的改
25、造，这无疑给项目的顺利实施奠定了一个良好的基础。4.2.9 征地拆迁条件本项目在中铁三局集团第一工程有限公司自有土地上进行建设，不存在征地拆迁问题。4.2.10 施工条件该项目区位于城区北部，交通条件便利，工程施工所需的机械设备及建筑材料可顺利地进入施工场地，为开工打好基础。开工前期准备工作要抓紧落实水、电、通讯等设施的引入，要及早和有关部门取得联系，最好有专职人员联系落实办理此事。该项目区施工场地大，施工条件好，工程建设所需的的设备和建筑材料进场均不受任何限制，给工程的建设创造了一个有利条件。4.3 场址条件比选4.3.1 建设条件比选根据规划，本项目场址已定，符合选址原则。另外，本项目的供
26、水、供电、排水、道路等城区配套设施均已实施完备。4.3.2 场址投资费用比选因本项目的场址已定，投资费用也已经确定。5 建筑方案5.1 建筑设计指导思想与原则、在项目规划设计中应贯彻厉行节约、制止奢侈浪费的指导方针，合理确定建设规模和装修标准，在满足使用功能的前提下，保证使用安全，节省投资，追求建筑的综合效益、社会效益和环境效益。、在规划、设计、建设中本着经济适用的原则，做到造价低廉标准高，结构轻巧质量好，占地不多环境美。、运用现代设计手段和方法，着重于环境整体形象的刻画，塑造优美的环境空间，在功能合理、经济可行的前提下，注重与自然和谐的环境效果。、尽量利用新技术、新材料、新工艺加快施工进度，
27、保证结构安全。、节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能。、主体建筑物立体造型与周围地面环境绿化布置相和谐。5.2 设计理念绿色住区理念绿色住区是以生态（自然与人文）系统的良性循环为基本原则，以可持续发展为目标，建立在自然资源与文化资源最和谐关系的基础之上。在绿色住区中，技术与自然充分融合，物质、能量信息得到最高效的利用，其本质是人与自然的真正和谐。本设计即是寻求这样一种包含人及人赖以生存的社会和自然在内，以舒适性为特征的多样化空间，力图创造一个人造环境与自然环境和谐共存的、面向可持续发展的理想住区。以人为本的理念居住区是以居民的居住为主体，所谓“以人为本”即是以人的需要为根本出发点。本研究力求从
28、不同层次消费群对户型的不同要求出发，深入分析不同年龄、收入、爱好等不同消费群的不同需求，营造出多层次、多方位的住宅类型；从居住者的多种生理及心理需求出发，设计具有适居性的室内外空间环境；从现代人的生活观念、生活方式出发，在设计中充分体现对人的关注，创造出优雅、舒适安全的生存空间。本居住区努力营造“回家的感觉真好”这样一种有强烈归属感的、能让人彻底放松的居家环境，它应该是一种随意而自然的，无压力和松驰的氛围。让人们能够避开繁忙的都市节奏，代之以在随意中感觉到的交流的自在，尺度的亲切，情调的优雅，休闲的惬意，激情的流淌。5.3 项目总体规划方案5.3.1 总平面布置本项目占地为长方形，规划道路将其
29、划分为两个区拟建住宅区和规划住宅区，两个区各有两个出入口，且主入口都位于规划道路上，拟建住宅区的次入口位于翟张路上，规划住宅区的次入口位于小区东南角。每一栋楼前的绿化都进行了精心设计，还布置了与停车位。5.3.2 规划设计方案描述规划最重要的就是形成良好的生态环境；从而为居民提供更美丽的风景和更有价值的游憩空间。本研究主要从以下几个方面进行规划。开放空间许多居住区的景观设计和形成往往停留在装饰性的层次上。本项目可以在延续对开放空间传统使用功能的基础上，发展更多新的静态和动态的活动功能。在居住区中，一个有层次的，富于变化的开放空间体系能给居住者长期、潜在而正面的心理影响（这与仅仅提供一个大而无趣
30、的所谓集中绿地绝然不同）。而提供近人尺度的开放空间尤其是大量的地面给公众至关重要。 乡村化的景观种植优于铺砌，生态效果重于视觉效果。景观为居住者所有，适于每天的晨练、日光浴或是晚餐后的全家散步。景观的目的是为生活提供一个休息的场所，应易于养护、廉价且生长迅速。人车适度分流适度分流或者说有控制的混行，有效降低车速，提供直接方便的联系方式，同时结合路边停车、节点植被变化、道路的平面及竖向变化等手法，一条道路将不再只是车行路，在最大限度发挥既有道路的功能的同时，成为一个生动有趣的景观带。良好的社区服务及配套设施社区的服务包括购物、体育健身、儿童教育、物业管理、医疗、儿童游戏、老人活动、居委会、环境卫
31、生，本研究将给予充分的考虑，并设在位置比较方便的地方。对商业面积形态大小的互补、各种品牌店的引入，不仅可以方便社区的生活，更可提高小区的、甚至长治市的商业品质。5.4 建筑方案设计5.4.1 设计依据城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）民用建筑设计通则GB 50352-2005住宅建筑规范GB50368-2005建筑设计防火规范（GB50016-2006）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)城市道路和建筑物无障碍设计防火规范（JGJ50-2001、J114-2001）民用建筑热工设计规范GB 50176-93民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ126-95）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山西地区实施细则（第二阶段）（DBJ04-216-2006）公共建筑节能设计标准DBJ04-241-2006山西省工程建设建筑
