1、房屋买卖知识点买卖考试知识点第一部分房屋买卖相关知识（政策信息截止到2012年4月20日）一、 售房的相关知识1.1、 售房人身份 房屋共有权人：共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。 继承人：继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。 法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。 继承顺序：第一顺序：配偶、子女、父母；
2、 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。 委托人：委托人是指委托他人为自己办理事务的人。受托人 (被委托人)是指接受委托人的委托，代理委托人从事民事、商事活动或者诉讼、仲裁活动的人。 监护人：监护人，是对无民事行为能力和限制民事行为能力的人（如未成年人或精神病人）的人身、财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。监护人必须具有完全行为能力，并依法律规定产生。我国规定的监护人
3、有以下三种情况： 监护人的近亲属，包括父母、成年子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女； 关系密切的其他亲属和朋友。这些人虽然与近亲属不同，没有必须担任监护人的法律上的义务，但是，有些是自愿承担监护责任的，经所在单位或者居委会、村委会同意，可以担任监护人； 如果没有上述监护人，则由社会和国家负责，由所在单位或者居委会、村委会或者民政部门担任监护人。1.2房屋的产权性质1.2.1如何判断房屋性质？从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、经济适用房、按经济适用房管理等等。 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。 已购公房（房改房）：指按照国
4、家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。 央产房：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位。国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房；职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房。注：1)原产权单位有特殊约定的已购公房，必须经原产权单位同意出让，否则无法过户； 2)以中国、中央、国家等央字、国字开头的购房合同的已购公房是央产房；3)比如国家图书馆、中国航空航天局等，产权单位
5、以“北京”开头的购房合同也是央产房； 4)央产房上市：对比商品房，需提供原始购房合同、上市申请表（房主未交超标款的，央产房不能过户）和物业供暖结清证明； 经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。1.2.2哪些房产可以直接上市交易？商品房、已购公房（非央产）、满5年的经济适用房、回迁性质或康居、安居性质的房屋、按经济适用房管理的房屋，可以直接上市交易。1.2.3央产房如何办理上市手续，在什么地方办理，大约时效如何？业主本人身份证、户口本、房产证、原购房协议；办理机关：中央和机关主办交
6、易办公室（蓝岛西区）；一般当天办结，央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记,有备案了才能出售。如果还没有就要让你的单位到蓝岛那做备案才能上市交易。1.2.4央产房住房面积是否超标的标准是什么？在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级别105平方米；正司（局）级120平方米。1.2.5如果央产房住房面积超标要上市交易，需做哪些事情？超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米）。在浮动范围内按超标面积1560计算，超过浮动范围的按超出部分400
7、0元计算交给原单位。1.2.6经济适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房；二类经济适用房：回迁性质或康居安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。1.2.7一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？契税票填发日期或房产证登记日期满5年。1.2.8二类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？无条件。1.2.9平房如果上市交易，需要做什么？先去区测绘所测绘，如果没有土地证需要先办理土地证，然后可以正常上市。1.2.10四合院如果上市交易，需要做什么？必须有土地证。如没有，先到国土局办理土地证，然后正常上市。1.2.11如何识别该房屋是否有抵押？看房
8、产证上是否有建委盖的抵押登记章。1.2.12如果该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？必须先还完按揭，才能再交易。还完贷款后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委需要3个工作日进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理。1.2.13如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？如果要上市交易，需进行什么流程？在什么地方办理？需要提供哪些备件？大约时效如何？不能直接交易，必须到房产证现在所属区域建委换新房产证才可以。如果房屋档案已经转到新建委，带身份证，房产证直接换即可，2个工作日办结。1.3
9、、识别房产证和身份证真伪1.3.1识别房产证真伪几种常见的辨别真假的方式：1）看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。2）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。3）看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字房屋所有权证6字，立体感强，字迹清晰，容易识别；假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。4）
10、看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的市房产管理局行政公章；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。5）看注册号。真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。6）看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。7）看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。8）看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度9）
11、看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。10）看花边。房产证首页，即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。1.3.2识别身份证真伪1.3.2.1从身份证件来鉴别，识别一代身份证真伪主要途径有：1）一看激光防伪标记。2002年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，并且也不清晰。2）二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中必有一种颜色比较突出。并且反面右上角的第四组绿色花纹
12、的形状与任何绿色花纹形状不一样。3）三看xxx公安局的“局”字，这是最有效、最容易的辨别方法。真身份证的“局”右面的两竖是在同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作，“局”字的右下一竖是抛出的。1.3.2.2从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有：1）看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民有效期为10年；26周岁至45周岁居民有效期为20年；46周岁以上为长期有效。2）看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。3） 看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。4）是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，
13、而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。1.3.2.3从身份证号码来鉴别：大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。关于身份证的18位是怎么计算的，原理如下： 根据中华人民共和国国家标准 GB 11643-1999中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。 地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县(市、旗、区)的行政区划代码。（所有区域的编码可以到这个网站 查询到最新的县及县以上的行政编码资料。） 生日期码（身份证第七位到
14、第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。 顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。二、购房的相关知识（一）客户购房资质1.1京籍家庭购房的限购政策分别是什么？京籍家庭限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效北京市工作居住证的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。1.
15、2外埠家庭购房的限购政策分别是什么？持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。1.3华侨、外籍人士的限购政策是什么？外籍人士不受政策影响。外籍个人购房仍然按照关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知执行。根据该通知，需提交外籍人在京购房审批表、在京居住状况证明，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房1.4公
16、司购房的限购政策分别是什么？对于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。其他区县除个体工商户外不受限制。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房1.5何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。1.6京籍家庭购房需提供哪些资料？本市户籍居民家庭买房，要
17、提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的、从网上下载的家庭购房申请表和购房承诺书。1.7驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。1.8北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件、拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书；以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备
18、查。1.9外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。纳税证明需要本人携带身份证到所在区地税局办理，当日即可办理完毕；社保无需调取。1.10外籍人士购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？外籍人士购房需提供在京居住状况证明和涉外审批表，在京居住状况证明在北京出入境管理局办理，涉外审批表在涉外审批办办理。提供资料中如有外文资料，需要提供译本公证。1.11港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？香港和澳门居民需要港澳通行证和在京居住状况证明；台湾居民需要提供台胞证和往来大陆通行证。1.12通过
19、哪些特殊方式获取的房产不受限购，但计入拥有住房套数考量？按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋。（二）付款方式2.1全款2.2商业贷款的基本流程及时效是什么样的？报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般3-5个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，（朝阳6个工作日出他项权利证，东城10个工作日出他项权利证，西城为7个工作日以上出他项权利证，崇文6个工作日），然后他项权利证交到银行后，（如果是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，再过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的抵押，在
20、土地局做抵押）银行最快在3个工作日内放款。2.2.1商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？ 认房：以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数； 认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）； 认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。2.2.2针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？（截至2012年4月20日，后期如果政策有所调整，以内网公示
21、文件为准）购房执行认房认贷政策：首套：首付3成， 基准利率为7.05%1、北京银行、中国银行、工商银行、农业银行、邮储银行、交通银行：基准利率85折；2、华夏银行：基准利率上浮5%；3、光大银行：基准利率95折；4、中信银行、浦发银行：基准利率；5、花旗银行：9折以下条件需要同时满足：97年以后的房子；面积50平以上；贷款60万以上（贷款120万以上享受85折）；收入证明需在10000元以上，收入及流水必须为月供两倍。二套：首付6成，基准利率上浮10%光大银行：基准利率上浮10.01%深发银行：上浮20%华夏银行：上浮15%三套：不能办理贷款。2.2.3商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行
22、逾期等）？1、三套及以上2、资质（假资料）3、骗贷（亲属关系）4、无购房资格；2.2.4购买普通住宅时办理商业贷款，评估费如何收取？评估费600元 2.2.5商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？批贷未放款：根据银行要求，执行新利率； 已放款利率调整时间节点：次年1月1日开始执行新利率，部分银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整，（花旗银行下季度开始执行）；2.2.6银行商业贷款对房龄有何要求？30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求：花旗银行：只做房龄15年以内的房产（对于链家政策放宽，97年除部分城区特殊房产外，也可以走花
23、旗）中信银行：只做90年以后的房产交通银行：看剩余使用年限2.2.7商业贷款对客户年龄有什么要求？一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限，部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁；2.2.8商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？各个银行要求不同，一般为房龄+贷款年限40年（北京银行：房龄+贷款年限50年），或者贷款年限+年龄65岁（部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁），以贷款年限短的为准，最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）2.2.9商业贷款如何确定贷款额度（与哪些因
24、素有关）？评估值、套数、产权性质贷款额度首套贷款一般为房产价值（房屋评估值或网签价格孰低原则）的7成以下；二套贷款为房产价值（房屋评估值或网签价格孰低原则）的4成以下；商业用房贷款额度最高为房产价值（房屋评估值或网签价格孰低原则）的5成，且不受套数影响；2.2.10商业贷款收入证明有什么要求？需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/人事章2.2.10.1商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？正常开具，提供公司材料（营业执照、公司章程、组织机构代码证、股东决议等），但一般贷款不好申请下来2.2.10.2商业贷款如果贷款人收入证明不足
25、以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？ 交通银行可以通过兼职收入、男女朋友共同借款等方式解决，北京银行可以男女朋友一方、父母做担保人；收入可开成税前年收入，可将所有奖金、补助、公积金全部计算在收入里。2.2.10.3商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？世界五百强企业、国家机关单位、事业单位以外，客户资质一般的，需提供工资流水；2.2.10.4商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水？世界五百强企业、国家机关单位、事业单位、华夏银行：收入证明低于2万（不含2万）；2.2.11商业贷款办理银行面签，卖方备件清单2.2.11.1申请商业贷款业主未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？房产证【公房
26、：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、央产上市证明；市局：土地证】、身份证、户口本，监护公证（父母一方即可，部分城区如果子女与父母在同一个户口本上，且父母之一为户主的，可以不开具监护公证）、监护人身份证；过户时需监护人到场；2.2.11.2申请商业贷款业主成年，单身，需要提供哪些资料？房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、央产上市证明；市局：土地证】、身份证、户口本、部分银行需要单身证明（民政局开具）2.2.11.3申请商业贷款业主成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、央产上市证明；市局：
27、土地证】、夫妻双方到场,夫妻双方（身份证、户口本）、结婚证；配偶必须到场，如果不到场应提供委托公证（注：花期银行不需要业主及其配偶到场、浦发银行不需要业主配偶到场）2.2.11.4请商业贷款业主成年离异，需要提供哪些资料？房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、央产上市证明；市局：土地证】、身份证、户口本、离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）/判决书；如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场。（注：花期银行不需要业主及其配偶到场、浦发银行不需要业主配偶到场）2.2.11.5申请商业贷款业主丧偶，需提供哪些资料？房产证【公房：部分银行要求带原
28、购房合同；央产房：带原购房合同、央产上市证明；市局：土地证】如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间，需要办理继承公证；如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，理论上是不需要做继承公证，但是所有银行在实际操作过程中，是必须要继承公证的。如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。2.2.11.6申请商业贷款业主为公司，需提供哪些资料？房产证；股东决议、受权委托书、购房合同，组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章2.2.11.7申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场？是，并且业主的配偶也要
29、到场，如果不到场，需出具委托公证2.2.11.8申请商业贷款业主为外籍人士，需提供哪些资料？正常办理，携带自身有效证件（护照）即可2.2.12申请商业贷款办理银行面签，需要买方携带哪些资料？学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公证/工作证都要带的，外地人需携带暂住证2.2.12.1申请商业贷款买方未成年，是否可以办理商业贷款，如果可以需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？哪些银行可以办理？未成年不可以办理贷款，但是如果孩子成年后没有参加工作，即没有收入，部分银行可以出孩子的房产证，父母贷款，即抵贷不一。部分银行（光大银行）可以让未成年子女和父母共同购房，共同贷款，但是在批贷时会对父母及未成年
30、子女均认房认贷，任何一人不符合即不能办理。2.2.12.2申请商业贷款买方成年，单身，需要提供哪些资料？学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公证/工作证、身份证、户口本、单身证明2.2.12.3申请商业贷款买方成年已婚，需要提供哪些资料？学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公证/工作证、夫妻双方身份证、家庭户口本、结婚证，配偶必须到场2.2.12.4申请商业贷款买方成年离异，需要提供哪些资料？学历证明、收入证明、营业执照副本复印件盖公证/工作证、身份证、户口本、离婚证/判决书/离婚协议，原配偶不需要到场2.2.12.5申请商业贷款买方丧偶，需提供哪些资料？学历证明、收入证明、营业执照副
31、本复印件盖公证/工作证、身份证、户口本、单身证明 2.2.12.6申请商业贷款买方为公司，是否可以办理商业贷款？如果可以需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？哪些银行可以办理？公司贷款可直接去银行办理商业贷款，链家暂不做公司贷款业务，只做个人贷款2.2.13申请商业贷款什么条件下，可以进行面签？ 评估值出来后，就可以进行面签2.2.14申请商业贷款从办理面签到批贷，大约需要多长的时效？件齐后3-5个工作日2.2.15申请商业贷款从过户到银行放款，时效情况2.2.15.1申请商业贷款，区属房产，时效大约多久？期间有哪些流程？大约12个工作日左右（朝阳过户后当天出新房产证，之后就可以去做抵押登记，六个工作日后出房屋他项证，将他项权利证交给银行后，银行3-5个工作日进行放款）2.2.15.2申请商业贷款，如果是市属的房子，需要做哪些事情？大约时效是多久？大约50个工作日左右（如果是市属的房产，以朝阳为例，过户后10个工作日出新房产证，然后才可以去过户土地证，大约1个月出土地证后，再去房产抵押
