1、金融广场建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 怀府金融广场建设项目1.1.2 项目承办单位沁北建设投资有限公司位于xxxx市沁北产业集聚区，成立于2005年12月，注册资金3000万元，内设综合办公室、财务融资部、投资与项目管理部、资产运营部、风险控制部四部一室。2009年6月该公司并入市投资集团，成为集团下属的全资子公司。该公司通过采取国有独资或吸引社会资金、对外合作等多种形式，已逐步组建了仓储物流公司、资产经营公司、房地产开发公司等实体性公司，相继进入仓储物流、资产经营、城市开发、园区建设等领域。目前，公司主要业务包括：1、融资服务：根据市委、市政府的部
2、署，包装城市建设、集聚区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。2、仓储服务：根据我市煤炭物流、造纸机械、商贸等行业企业数量多、融资需求大的特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公司，并通过仓储公司与农行、信用社、村镇银行等金融机构签订合作协议，采用第三方监管方式为煤炭、造纸机械及中小企业提供存货质押贷款服务，获取经营收益。同时，视公司的经营发展情况，逐步投资建设仓储区，为商业、物流、工业企业提供有偿仓储服务。3、资产盘活服务：一方面根据市政府关于委派xxxx市沁北建设投资有限公司帮助金融机构做好不良资产盘活工作的通知文件精神，通过与市优化金融环境办公室的通力协作，按照“特事特办、特事快办”的原
3、则，采取强力措施，帮助市农信社、农行、邮储银行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险，并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照一定比例提取清收手续费。另一方面，根据市委、市政府部署，对政府目前承担的债务进行研究分析，探索解决、消化的办法与途径，逐步消化政府债务，降低风险。4、资产打包运作：按照各行有关政策规定，对市农信社、农行等金融机构的企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行打包出售、经营等商业市场化运作模式，实现资产的快速变现，增加经营收益。5、投资开发业务：根据政府授权，参照先进地区的开发理念，对我市一定区域范围内（含城区、沁北、沁南产业集聚区）的土地
4、，通过高标准的整体规划设计和大面积、成规模的“面”状投资开发以及政府授权城市特许经营权的经营，做好城市经营、开发工作，实现土地价值最大化和公司经营多元化。 公司法定代表人：芦卫国。 1.1.3 可行性研究报告编制单位编制单位： 资格等级：工程咨询资格证编号：发证机关： 1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及xxxx市颁布的相关法律、法规、政策； 2、xxxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015）征求意见稿； 3、xxxx市城市建设总体规划（2002-2020）； 4、xxxx市国土局土地出让证明； 5、xxxx市2002-2010年相关统计数据； 6、国家发改委、建设
5、部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 7、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000版） 8、xxxx市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、可研编制委托合同。1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综
6、合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。1.1.6 项目提出的理由 今年以来，为了坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，国务院接连出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“新国十条”）等一系列房地产调控“组合拳”，受楼市新政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于此次调控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住
7、宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。按照惯例商铺价格应该是住宅1.5到2倍，“商住倒挂”现象比较严重，其根本原因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上的趋势已经初步形成。xxxx房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，xxxx房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为xxxx投
8、资的重点、消费的热点。近年来，xxxx市县域经济发展迅速，特别是去年xxxx市委、市政府提出强力实施“资本活市”战略以来，全市金融活力得以迅速激发，由于看好xxxx资本市场发展潜力，市外金融机构开始在xxxx抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资、担保、中介机构纷纷进驻xxxx。由于这些金融投行机构都需要一个城市地段优越、商务氛围浓厚、功能设计完善、能够充分彰显行业特征的大型商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建设能够集合众多金融投资机构入驻的怀府金融广场已成为xxxx市“资本活市”战略向更深更广推进实施的必须。基于对xxxx市房地产市场特别是中高端商业市场需求强劲
9、的认识和了解，xxxx市沁北建设投资有限公司于2010年10月通过公开竞拍方式获得了位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧，宗地编号为3-（2）-10-2号地块的使用权，并决定在此开发建设xxxx市怀府金融广场建设项目，作为定位于服务金融投资机构的大型商业金融地产项目，怀府金融广场建设项目将以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，成为xxxx市新城区中心一道亮丽的风景线。1.2 项目概况1.2.1 地理位置 该项目总占地面积15738.36，位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧。项目南临覃怀路，与xxxx市大型会展活动中心文化艺术中心和高档住宅小区锦绣江南隔路相望；东临xxx
10、x市迎宾大道太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应；北靠xxxx市商业黄金路段怀府路，与怀府音乐广场、清华园、阳光假日小区相依相偎；西面是香港街，与农信社、村镇银行、太行新城、焦作工贸学院、新一中、人民医院等大型社区互为依托。该地块地处xxxx市新城区中心，地理位置优越、交通条件便利、基础配套设施完善齐全、商业氛围浓厚，是xxxx市新城区中心规划的主要商业金融用地，是金融投行机构营业办公的最佳场所。1.2.2 建设规模与目标怀府金融广场建设项目占地15738.36（约23.6亩），总建筑面积17600，规划容纳金融投行机构20家，办公人数8001000人。怀府金融广场建设项目目标定位为xxxx市
11、新城区中心大型商业金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的营业办公条件，并成为xxxx市一道亮丽的风景线。1.2.3 项目建设期限 怀府金融广场建设项目建设期限计划为12个月，即从2011年元月起至2011年12月结束。1.2.4 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为6720.39万元，资金来源为自有资金2620.39万元，预售房款收入2100万元，申请银行贷款2000万元。该项目开发商自有资金比例为40%，高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为10672万元，扣除开发
12、成本6720.39万元，减去销售（营业）税金及附加586.96万元、土地增值税733.65万元后，预计利润总额为2631万元。1.3 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一开发规模1占地面积m215738.362总建筑面积m217600其中：地上部分面积m216176 地下部分面积m214243建筑基地面积m213484广场道路面积m280005绿地面积m26390.366容积率1.117建筑密度%8.568绿地率%40.6二经济数据1总投资万元6720.392资金来源万元6720.39其中：自有资金万元2620.39预售收入万元2100银行贷款万元20003营业收入（经
13、营期平均）万元53364营业税金及附加（经营期平均）万元293.485土地增值税万元733.656利润总额（经营期平均）万元1315.57所得税（经营期平均）万元328.888税后利润（经营期平均）万元986.63三财务评价指标1销售利润率%24.652投资利润率%19.573财务内部收益率（所得税前）%52.234财务净现值（所得税前）万元1642.035投资回收期（所得税前）年1.866资本金收益率%49.307总投资收益率%21.438项目资本金净利润率%18.49第二章 项目建设背景2.1 国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1 政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分
14、城市房价过快上涨，国家连续出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“新国十条”）等一系列政策调控“组合拳”来连续打压高烧的楼市。1、楼市新政强势出台。楼市新政指的就是2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”，这是继去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再度对房地产市场强力调控以平民怨。具体包括以下内容：一是统一思想，提高认识。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
15、二是建立考核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供
16、应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。五是增加居住用地有效供应，增加住房有效供给。六是调整住房供应结构。明确保障性
17、住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。八是加强市场监管。加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。九是加大交易秩序监管力度。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。十是完善房地产市场信息披露制度，引导居民住房理性消费。2、后续措施紧密跟进。2010年4月17日，国务院印发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号），指出全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但
18、近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。2010年4月20日，银监会主席刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。2010年4月20日，保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用“三不”原则，其中就包括不允许投资住宅类物业。2010年4月22日，住建部发布通知，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回。2010年4月23日，住建部、民政部、财政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中
19、的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。2010年5月7日，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。2010年5月19日，国税总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知,明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关的问题。2010年5月26日，住建部、央行、银监会等11个相关部门，北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。2010年6
20、月1日，中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委的通知，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。2010年6月12日，住建部、发改委、财政部等七部委联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2010年6月18日，住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制的通知,部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。2010年7月10日，国土部发出通知，要求征地涉及的拆迁补偿安置工作，要先安置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分征求被征地农民意见，不得强行实施
21、征地。2010年7月13日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式对部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”进行回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；国资委也否认授意房地产央企扩张拿地。2010年8月2日，国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。2010年9月4日，国务院正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010年9月17日，国务院加快保障性安居工程建设工作
22、座谈会在北京召开，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。2010年9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010年9月29日，国家多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，包括暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款
23、首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。五成及以上的购房首付，这是我国自1998年推进按揭贷款以来的最高纪录，在房价涨势不确定性的情况下，政策“组合拳”将使得投资住宅市场变得无利可图或者说微利可图，接下来随着政策影响的深入，一些投资投机者很可能撤离住宅市场，同时一些改善型客户也会因为“门槛”的变高而无法买房，导致目前住宅市场观望情绪日趋加重。目前中国的城市化进程正在加快，现在整个中国的城市化水平还保持在46%左右，我们国家的目标是要在十年的时间内将城市化率提高到60%，这就意味着每年会有2000万的人口从农村转移到城市，这些人需要住房。因此，在城市化进程中扮演重要角色的三四线
24、城市的住房市场会非常大。此外，随着中国国际化地位的提高，一线城市如北京、上海逐渐向国际化都市迈进，会吸引越来越多的来自其他国家的人到这些城市。同时，聚集了全国最优质资源的一线城市的刚性需求一向非常强劲，虽然在目前国家调控政策的影响下市场清淡，但是这些政策是通过抑制需求来实施的。因此一旦政策退出，这些市场必定会出现反弹，中国的住宅市场还会有一个非常长的繁荣期。2.1.2 后新政时代，楼市下一个十年属于商业地产房地产新政亮剑，以差异化信贷政策严控投机性商品住宅价格，遏制部分城市房价的过快上涨。紧张的情绪继续在住宅市场蔓延，但商业地产没有被波及，因为这次出台所有关于房地产政策当中，除了5月19日北京
25、四部委发布关于加强酒店销售管理有关通知之外，其他项目都是针对住宅房地产，因此对商业地产来讲没有任何负面的政策的打压在里面，而且在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业地产项目的贷款条件比住宅要来得严格，比如要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为十年等等。而此轮楼市新政打压的是住宅市场，商业地产项目一直执行比较独立的老政策，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。按照惯例商铺价格应该是住宅1.5到2倍，从理论上而言，商业地产的投资收益应当远高于普通住宅，但是由于国内商业地产类产品的同质化严重及其商
26、业氛围的不浓厚，“商住倒挂”现象比较严重，让商业地产类产品与住宅类产品相比，优势一直并不那么明显。其根本原因是经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此从未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。此次新政使得不少投资者转为关注商务地产，市场 “商住倒挂”的现象即将扭转。据corc提供的报告显示，北京写字楼租赁面积环比激增50%以上，商业地产市场已全面向好，商业地产向上的趋势已经初步形成。在资金回报率上，住宅回报率是2%3%。虽然目前整个市场住宅资金在上涨，但是从国际通行的标准来讲，它的租售比是极端不合适的。而商铺和写字楼租金都在5%10%之
27、间，从这个角度来讲，商铺和写字楼作为投资产品更能够吸引资金进入。因此，在政府调控的重点短期内一定是对于住宅领域的投资和投机类需求的打压趋势下，投资住宅类产品的风险性无疑将伴随调控的深化而不断被放大。虽然商业地产的投资回报比住宅市场慢一些，但通过这几年的市场观察，商务地产比住宅更安全，回报率更稳定。没有泡沫自然没有风险，即使长期持有出租，租金回报率也远远超过住宅产品。此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时，也将大量投资资本吸引到商务地产价格洼地来。从今年一季度开始，商业地产的成交比重开始逐渐上涨。在商品房总成交套数中，商业地产占比从09年4季度的6%，上涨到今年一季度的8.1%，而新政之后更是
28、首次突破9% ，达到9.5%。承接此种态势，此后国内商业类项目的投资和开发毫无疑问将风起云涌，目前集中体现的特点是国内已掀起城市综合体项目的投资开发建设热潮，其规模和体量以及放量增长的速度都是此前商业地产史上绝无仅有的。 2.2 xxxx市宏观经济环境分析2.2.1 xxxx市经济状况近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国际金融危机突发等复杂局面，xxxx市坚持以科学发展观统揽全局，以“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人
29、和的良好局面。1、2009年社会经济发展状况2009年，全市地区生产总值完成211.28亿元，比上年增长13.6%；全部工业增加值135.44亿元，增长13.6%，规模以上工业增加值103.50亿元，增长16.0%；规模以上工业实现利税68.96亿元，增长7.3；实现利润47.81亿元，增长6.1；全社会固定资产投资完成131.80亿元，增长29.5%；社会消费品零售额40.38亿元，增长19.3；城镇居民人均可支配收入14097元,增长14.1%；农民人均纯收入6868.5元，增长7.5；完成地方财政收入7.60亿元，增长25.0%；年末全市金融机构各项存款余额66.62亿元，增长18.12
30、%。2、2010年上半年社会经济发展状况2010年上半年，全市完成地区生产总值105.1亿元，同比增长17.9；农业在克服多种不利因素下，获得好收成，实现增加值5.9亿元，同比增长4.1%;夏粮总产量达到166963吨，比上年增产841吨，同比增长0.5%；全市工业实现增加值710751万元，同比增长22%，其中：规模以上工业实现增加值584096万元，同比增长28.6%。规模以上工业企业实现利税407428万元，同比增长18.9%;实现利润252169万元，同比增长15.8%；全市累计完成全社会固定资产投资727074万元，同比增长20.2%。上半年，全市共有50万元以上固定资产投资项目31
31、9个，完成固定资产投资694391万元，同比增长20.6%，其中：城镇以上固定资产投资622198万元，增长19.9%；全市社会消费品零售额完成186911万元，同比增长18.6%。；全市地方财政收入完成48190万元，增长28.8%，其中，一般预算收入完成46151万元，增长24.9%;税收收入完成26341万元，增长25.6%；全市城镇居民人均可支配收入7958.5元，同比增长9.8%;农民人均现金收入4182元，同比增长9.8%。3、2007-2009年xxxx市主要经济指标及增长状况2007-2009年xxxx市主要经济指标及增长状况见下表。指标名称单位2007年完成数同比增长%2008年完成数同比增长%2009年完成数同比增长%地区生产总值万元155178419.6192517216.7211279313.6一产万元934875.21134755.71185914.4二产万元102867424.6130137820140766513
