1、郴州城市研究目录1 城市解读 51.1 城市印象 51.1.1 历史沿革： 51.1.2 地理位置： 51.1.3 自然条件与资源 61.1.4 区位交通： 61.2 经济概况 61.2.1 近三年来郴州GDP总量及增长幅度 61.3 人均收入与生活消费： 71.3.1 郴州市民收入水平及消费水平研究 71.3.2 城市与农村生活支出对比： 71.4 城市规划与发展: 81.4.1 城市空间发展： 81.4.2 城市远景规划情况： 81.4.3 现阶段城市规划发展方向： 91.5 城市产业发展情况： 101.6 城市人口规划 101.6.1 城市人口结构 101.6.2 城市人口规模（城区人口
2、、市域人口、城市化率、城市人口密度）； 101.6.3 城市人口增长（机械增长与自然增长规模、增长率）； 101.7 结论： 102 楼市解读 112.1 郴州楼市简述： 112.2 郴州板块划分： 112.3 郴州整体市场特征： 112.3.1 供销走势： 112.3.2 后续竞争情况： 112.4 武广市府板块： 122.4.1 项目分布及项目规划： 122.4.2 区域产品特征： 122.4.3 区域推广特征： 122.4.4 区域客群特征： 122.5 北湖城西板块： 132.5.1 区域楼市发展前景： 132.5.2 项目分布图： 132.5.3 项目规划图： 132.5.4 区域产
3、品特征： 132.5.5 区域推广特征： 132.5.6 区域客群特征： 132.6 苏仙岭板块： 142.6.1 区域楼市发展前景： 142.6.2 项目分布图： 142.6.3 项目规划图： 142.6.4 区域产品特征： 142.6.5 区域推广特征： 142.6.6 区域客群特征： 142.7 王家岭爱莲湖板块： 152.7.1 区域楼市发展前景： 152.7.2 项目分布图： 152.7.3 项目规划图： 152.7.4 区域产品特征： 152.7.5 区域推广特征： 152.7.6 区域客群特征： 152.8 市中心板块： 162.8.1 区域楼市发展前景： 162.8.2 项目分
4、布图： 162.8.3 项目规划图： 162.8.4 区域产品特征： 162.8.5 区域推广特征： 162.8.6 区域客群特征： 162.9 湘南板块： 172.9.1 区域楼市发展前景： 172.9.2 项目分布图： 172.9.3 项目规划图： 172.9.4 区域产品特征： 172.9.5 区域推广特征： 172.9.6 区域客群特征： 172.9.7 营销特征： 202.9.8 客群特征： 202.9.9 根据城市的空间规划，可将房地产住宅市场的开发分成五个板块。 202.9.10 王仙岭爱莲湖板块： 202.9.11 市府武广板块： 202.9.12 苏仙岭板块： 202.9.1
5、3 城西板块： 202.9.14 老城区面积大，形象较差，以低矮的楼梯房为主；商业的繁荣加大了老城改造项目的建设难度。 202.9.15 新建住宅开发区受山势，江湖走向的影响，零散分布情况较严重，围绕城市中心区大致可分为五个板块。竞争差异化并不明显。 202.10 郴州楼市市场特征： 222.10.1 供求关系： 222.10.2 量价走势： 222.11 郴州楼市营销特征 222.11.1 产品设计： 222.11.2 价格策略： 232.11.3 渠道推广： 232.11.4 促销活动： 232.12 郴州楼市客户特征： 232.13 郴州楼市小结： 232.13.1 普通住宅市场 232
6、.13.2 公寓市场 233 商业研究探寻郴州商业发展机会 243.1 郴州商业发展史 243.1.1 郴州商业发展发展史 243.1.2 郴州市商业规划网点图； 243.1.3 郴州商业的发展预测： 243.2 郴州现有商圈研究 253.2.1 城市商业类型及经营业态分布 253.2.2 商业类型及经营业态 253.2.3 租售价格及租售情况分析 253.2.4 结论：什么类型的商业最具有销售价值？什么类型的商业最具有经营价值？ 253.3 消费者总体研究分析 253.3.1 消费水平调研 253.3.2 消费习惯：考虑南北地域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等； 253.3.3
7、 逛商场频度：是影响商场人流的关键； 253.3.4 偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因； 253.3.5 对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等； 253.3.6 消费平移专项研究 253.3.7 消费结构调研 253.3.8 消费水平的提升必然导致消费结构发生变化，随着经济的发展，人们的消费水平必定呈动态模式增长，这就法影响消费结构的变化。如何在第一时间有效捕捉未来商业地产消费者消费结构的变化是消费结构调研的重中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国35年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼
8、光为项目作好消费结构的调研与分析。 253.4 郴州零售百货专项研究 253.4.1 百货店专项研究 253.4.2 超级市场专项研究 253.4.3 步行街专项研究 253.4.4 便利店专项研究 253.4.5 专业店专项研究 253.4.6 专卖店专项研究 253.5 类似案例分析 253.5.1 所处地段 253.5.2 商业规模 253.5.3 业态分布 253.5.4 业态档次 253.5.5 运营模式 253.6 结论：商业市场研究对项目的启示和借鉴 263.6.1 本项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景分析 263.6.2 本项目所在区域经济发展状况 263.6.3 本项
9、目所在街区的经济发展状况及商业机会分析 263.6.4 地块工、地理位置、地貌特点 263.6.5 地块基础设施及交通条件 263.6.6 地块区域商业开发的特点 263.6.7 周边生活及商业配套研究 263.6.8 项目地块的优势分析 261 城市解读1.1 城市印象1.1.1 历史沿革：历史悠久，自古以来就是区域行政中心。郴州历史可追溯到西汉公元前202年,汉高帝将秦时长沙郡部分县置桂阳郡。郴为郡治,太守杨缪始筑郴城。南朝宋齐梁称桂阳国。隋开皇九年（589年）废卢阳置郴州。唐武德四年改为郴州,后晋改名敦州,后汉再名郴州，元时称郴州路，明时仍为郴州，1938年划为第三行政督察区。1949年
10、10月新中国成立后设立郴州专区，1952年并入湘南行署，1954年改为郴县专区，1960年改为郴州专区。1984年12月17日，经国务院批准，撤销郴州地区，设立地级郴州市，撤销县级郴州市和郴县，分设北湖区和苏仙区。1994年撤地改市。现辖两区（北湖区、苏仙区）、一市（资兴市）、八县桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县等。1.1.2 地理位置：湘、赣、粤边陲重镇，湘南门户。郴州市位于湖南省南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。市区距省会长沙350公里，距衡阳市150公里，距永州市260公里，距株洲市289公里，距广东省会广州市393公里，距江西省赣州市364公
11、里。郴州市以其独特的地理位置成为湖南的南大门，粤港澳的后花园。1.1.3 自然条件与资源丘陵地貌，矿产资源丰富。郴州市位于湘南大地，南岭北麓。全境自东南向西北倾斜呈箕形。境内安仁、永兴、桂阳、嘉禾县丘陵分布较广外，其余多为山区。湖南有有色金属之乡的俗称，郴州市一个资源大市，境内煤炭、石墨、钨和其他有色金属储量丰富。大理石、花岗岩、萤石、石灰石等分布较广，储量较多。1.1.4 区位交通：郴州市域交通网络与中心城区交通网络四通八达，与周边县市联络较为密切。郴州交通网络布局图郴州市域交通“四横”省道S323线省道S212线；省道S322线夏蓉高速；省道S324线“八纵”新（田）嘉（禾）临（武）公路；
12、京珠高速复线省道S214线；107国道；京珠高速；安（仁）乐（昌）公路106国道；岳汝高速中心城区交通“五横”郴资桂高等级公路复线；石虎大道新城区石虎铺至板子楼路；同心路飞虹路郴资桂高等级公路；厦蓉高速“七纵”华塘路；新107国道；老107国道（工业大道七里大道）；苏仙北路郴州大道；京珠高速郴资快速路；塘溪大道内环新107国道、郴州大道（南延段）、郴资大道、塘溪大道、郴资桂高等级公路复线组成的环线。外环马头岭荷叶塘同和华塘保和月峰江口良田大奎上塘溪桥口许家洞马头岭的环形公路，1.2 经济概况1.2.1 近三年来郴州GDP总量及增长幅度近四年GDP总量变化情况（单位：亿元）年份2008年2009
13、年2010年2011年前三季度总量734.1821.51081.8902.8 第一产业120.5109126.8118.7 第二产业358.1411.9594.4459.9 第三产业255.5300360.6324.2 郴州市服务产业（第三产业）正朝着专业化、集群化的方向发展。2011年前三季度郴州市第三产业同比增幅上涨速度较快，达到了14.8%；2011年19月份GDP总量同比增长幅度有所放缓；第一产业、第二产业的同比增幅回落速度较快。1.3 人均收入与生活消费：1.3.1 郴州市民收入水平及消费水平研究人均收入水平在逐年增长，当前受经济影响较大，增长幅度有所下降；而生活消费支出结构正在进一
14、步调整中，倾向于教育娱乐支出较大比重。1.3.2 城市与农村生活支出对比：近两年城镇与农村生活消费支出对比表类别城镇人均生活消费支出各项增幅（%）农村人均生活消费支出各项增幅（%）年份总量(元)增幅(%)食品衣着居住教育娱乐总量(元)增幅(%)食品衣着居住2009年94768.705.611.16.72.128316.64.68.711.22010年103869.606.311.24.512.535115.75.810.44.4城市居民在教育娱乐方面生活支出较大；农村生活支出在衣着支出比重较大。近两年城镇人均消费支出增幅速度同比去年有所提高，主要是教育与娱乐支出增幅速度较快，而居住消费支出有所
15、下降，但是，同时食品及衣着等支出增幅都有小幅上涨。农村人均生活消费支出同比去年，有所下降，2009年在居住支出上的增幅较大，2010年在衣着上的支出较大，食品支出增幅有所下降。1.4 城市规划与发展:郴州推进郴资桂一体化，建设“郴资桂都市连绵区”，打造湘粤赣省际区域中心城市。具有较强的聚集、辐射和综合服务能力，能够主导和带动区域经济发展的城市。并承担本区域交通信息中心、产业聚集中心、商贸物流中心、金融服务中心、科教文化中心等五大功能。建设湘粤赣省际区域中心城市。城市形态与布局应坚持“核心带动、十字延伸；网状发展、组团推进”，通过分散式布局适应丘陵地形变化，将郴州建设成为现代化的新型工业城市、生
16、态旅游城市、山水宜居城市、魅力文化城市。1.4.1 城市空间发展：城市空间发展大致呈东北西南走向的狭长形状。郴州市区空间结构发展受丘陵地势的制约因素较大。可利用土地面积成零散状态分布。1.4.2 城市远景规划情况：中心城区远期规划为“一城二区五组团”的城市形态。以京港澳国家高速公路（京珠高速）为界分成东西城区。郴州远期规划城市形态城区组团功能职责西城区旧城组团行政办公、综合服务、休闲度假、历史街区保护和居住城前岭组团由武广新区、万华岩、华塘共同组成新的郴州经济开发区，以发展高科技工业为主，客运服务、站前服务、高新产业和居住为辅。槐树下组团槐树下组团（远期纳入坳上镇区）依托京广铁路和京珠高速的交
17、通优势，依托湖南省第一个公路口岸和湖南省唯一的供港澳及出口农产品验放场的政策优势，将建设成为湘南（国际）现代物流园。东城区白水组团以湘南学院为中心，相邻布局郴州职业技术学院、郴州技师学院，建设成“郴州大学城”，打造“湘粤赣省际高等教育和职业教育中心”。东河组团东部以柿竹园矿为基础的有色金属产业园区和以出口加工区为基础的新型工业园区，主要布局有色金属精深加工业和新型工业；打造综合服务中心、有色金属精深加工、电子信息工业和居住中心。1.4.3 现阶段城市规划发展方向：“南延东进”：随武广高铁板块的开通运行及确定郴资桂区域发展思路，市政府在城市的南段修建了郴资桂大道（现为郴州大道），用以连接京珠高速
18、与武广高铁板块，并向资兴市、桂阳县延展，形成了“南延东进”空间发展新方向。 “西扩北提”：目前正加紧新107国道绕城线建设，107国道迁出城市外围后，将在城市西面形成较大的土地资源及城市扩张空间。而北城区主要为低矮建筑物，提质改造工程量较大，拆迁成本较高。1.5 城市产业发展情况：产业结构调整之路任重道远。郴州属于典型的粗放式矿业开采带动经济增长模式，矿业开采的兴衰成为了郴州经济发展的晴雨表，但是随着国家对采矿业的收编与整合，这种单一的经济增长方式给郴州经济发展带来考验。矿业产业朝着深加工产业方向发展。服务业发展前景越来越好。依托前期繁荣的采矿业形成了周边十数个县市的消费场所，深化商业服务功能
19、，成为辐射周边十数个县市的零售、批发、购物中心。湘南旅游资源亟待开发。依托武广、昆夏高铁，建立区域的客流集散中心。沿海产业转移的首选方向。郴州周边县市的低收入群体较高，构成了低廉的劳动力充足，成为珠三角产业转移的首选。1.6 城市人口规划1.6.1 城市人口结构1.6.2 城市人口规模（城区人口、市域人口、城市化率、城市人口密度）；1.6.3 城市人口增长（机械增长与自然增长规模、增长率）；1.7 结论：郴州属于湘粤赣边界区域单核级城市，地理位置优势明显，对周边县市吸附力强。远景规划中，政府以构建区域服务中心为目标。近期加大了交通基础设施投资建设力度，未来对周边县市的辐射力将明显增强。城市土地
20、资源的零散程度较高，未来城市在板块功能分区将更加明显。在开发过程中，同时在各板块的发展中要避免配套建设重复实施。“南延东进，西扩北提”的城市空间发展之路，将导致城市重心整体向南偏移。人均收入水平增幅有所下降，城市生活消费支出增幅朝娱乐教育领域转移，农村向衣着方向偏移。2 楼市解读2.1 郴州楼市简述：城市空间扩展受地势制约影响较大，零散分布程度较高，难以聚合。根据郴州城市远景规划，郴州未来城市空间模式为“一城两区多组团”。结合当前郴州提出“南延东进、西扩北提”的城市发展方向，郴州楼市大致可分成以下几个板块（以西城区为主）。2.2 郴州板块划分：郴州楼市板块划分区域板块划分区域代表项目西城区武广
21、市府板块郴资桂以北，国庆路以南中地翡翠湾、天润天城北湖城西板块国庆北路以东，同心路以南，燕泉路以北祥云国际、亿枫翠城、恒大华府市中心板块同心路以南，京广以西，人民路以北福城立新洲、北湖一号苏仙岭板块京广以东，人民路以北苏仙传奇、湘南人家王家岭爱莲湖板块人民路以南，郴资桂以北爱莲湖畔、爱莲名城东城区湘南板块京珠高速、郴资公路以北金田东湾、水云苑2.3 郴州整体市场特征：2.3.1 供销走势：郴州各板块的整体供销、价走势区域板块供应量销售量价格描述存量当前销售情况西城区武广市府板块北湖城西板块市中心板块苏仙岭板块王家岭爱莲湖板块东城区湘南板块2.3.2 后续竞争情况：郴州各板块后市竞争情况区域板块
22、后续项目启动情况描述（物业类型）预计未来供应量西城区武广市府板块北湖城西板块市中心板块苏仙岭板块王家岭爱莲湖板块东城区湘南板块2.4 武广市府板块：区域楼市发展前景：2.4.1 项目分布及项目规划：项目规划图：2.4.2 区域产品特征：项目名称项目规模园林景观及小区配套建筑立面风格户型配比中地翡翠湾4万原生坡地花涧水溪立体园林网球场、篮球场、烧烤场及高尔夫体验场，健身会所欧式新派建筑风格100-140带 “N+1”的三房城南故事4.7万3000平米中心主题水景园艺儿童游乐场、健身锻炼场、亲水广场、休闲广场现代简约建筑风格98138三房和四房天润天城17万简约现代主义的艺术园林“人人乐”现代简约
23、风格50-130新贵华城12万龙凤嘉园13.3万托斯卡纳园林消防自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务四层会所501722.4.3 区域推广特征：项目名称项目定位语主打卖点推广方式中地翡翠湾都市生活生态圈地段（武广高铁、市财政局）、升值潜力、园林、户型（270飘窗设计）城南故事给你充满阳光的生活；生活比故事更精彩地段、成熟的周边配套、天润天成国际化大盘时代：一座城的荣耀新贵华城盛世名门 居成就之上 户外、报纸、售楼处包装、围墙、电视、网络、短信龙凤嘉园城央之上 尊域天下2.4.4 区域客群
24、特征：项目名称客户来源购买力分析购房因素分析购房原因中地翡翠湾城南故事工薪阶层天润天成新贵华城郴州本地私营业主及企事业公务员管理层、原住民、县城上琳矿主其主要为二次置业投资或改善行居住经济实力较好有一定的积蓄尊崇感、升值潜力、配套、区位社区品质与身份相匹配龙凤嘉园2.5 北湖城西板块：区域楼市发展前景：2.5.1 项目分布及规划图：项目规划图：2.5.2 区域产品特征：项目名称项目规模园林景观及小区配套建筑立面风格户型配比北湖一号21万3万平方米的超大型园林景观，巴厘岛风情皇家台地园林；社区商业街、大超市、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心现代简约风格主力户型100-150三、四房祥云国际
25、11万新加坡浪淘沙风情园林（总体上形成“四轴、三区、多点”分布特点健身房、台球室、兵乓球室、SPA馆、棋牌室、阅览室、老人活动中心，儿童活动中心现代简约风格100-138约占64%；43-55占10%148-166占26%恒大华府41万欧陆新古典主义风情园林（42000超大规模欧陆皇家园林）140000五星级酒店、逾10000恒大剧院和国际商业中心、6600超五星级豪华会所欧式建筑风格一期主力户型：80157m2、272m2亿枫翠城17.5万小区自带12220商业外立面采用错层圆弧形阳台与空中花园相结合，简洁明快而又变化丰富，展露轻盈、剔透、明丽的建筑风格。在售主力户型：90-120平米2.5
26、.3 区域推广特征：项目名称项目定位语主打卖点推广方式北湖一号绝版湖山传世上筑地段、环境（南为北湖公园，北为政府规划中的市政公园）市区的广告推广（高铁、电视、短信、公交移动电视、报纸、网络、杂志等）祥云国际中央峰景 国际大家地段、户型、物业、园林公交站牌、电视、网络、短信恒大华府郴州首席国际级豪宅社区品牌、园林与郴房网合作在重点县城场地投放、户放设点，重点县城进行扫街，重点单位团购，与各县城重点单位合作，不间断的组织团购人员到现场看房。开盘前一个月在市区的广告推广（电视、短信、公交移动电视、报纸、网络等）亿峰翠城城中央世界级生活郴州的首座生态华宅地段、交通、户型（赠送面积）、升值潜力公交、户外
27、、网络等2.5.4 区域客群特征：项目名称客户来源购买力分析购房因素分析购房原因北湖一号购房的客源主要来至于县城的个体户，周边的公务员以及私营业主、矿老板以及粤深港回乡投资二次置业的客群。1、品牌以及高价位给予了成就感、归属感以及优越感2、工作需要3、周边的环境、配套提高了其生活的舒适度祥云国际周边的单位以及县城客户即将结婚的年轻群体。即刚性需求客户，改善性需求的客户。恒大华府亿峰翠城郴州本地及郴州周边县城桂阳，永兴等。2.6 苏仙岭板块：区域楼市发展前景：2.6.1 项目分布及规划图：项目规划图：2.6.2 区域产品特征：项目名称项目规模园林景观及小区配套建筑立面风格户型配比苏仙传奇湘南人家苏仙御景湾御溪源2.6.3 区域推广特征：项目名称项目定位语主打卖点推广方式2.6.4 区域客群特征：项目名称客户来源购买力分析购房因素分析购房原因2.7 王家岭爱莲湖板块：区域楼市发展前景：2.7.1 项目分布及规划图：项目规划图爱莲名城爱莲湖畔神憩乾珑君临天下2.7.2 区域产品特征：项目名称
