1、城市零售商业网点布局研究以海口为例城市零售商业网点布局研究-以海口为例内容提要城市零售商业布局是城市总体布局的组成部分，改革开放20多年以来，在区位交通优势和市场经济新体制的有力推动下，海口市的商业建设取得了长足的进步，商业基础设施逐步完善，商业网点形成一定的规模，一批新的商贸企业集团也如雨后春笋般快速成长和发展起来。商业的发展在推动海口市国民经济水平提高的同时，也加快了社会进步的步伐。虽然海口市综合实力得到了显著提高，综合竞争力也在诸多大城市中占有一席之地，但是纵观海口市的商业发展，我们发现在商业设施建设、商业布局和商业业态创新等方面，海口市与国内其它大城市相比，还存在一定差距。本文通过对比
2、海口市与其它大中城市的商业网点密度，采用定量与定性分析相结合的方式对市内零售商业网点的中心进行整体界定，指出海口市商业布局的特点及存在问题，并在此基础上提出了针对海口市商业布局的具体优化措施。 关键词:商业布局、商业中心、中心地理论、等级体系、布局优化绪 论 1.研究背景 1.1经济全球化随着科技进步，尤其是信息技术的突飞猛进，城市经济的迅速发展使城市商业空间产生了前所未有的变化。改革开放以后，我国正好赶上世界全球化这一重要历史时期，东南沿海的经济和城市的快速发展正是积极地顺应了全球化发展的结果，而我国加入世贸组织将进一步加快城市经济的发展。1980年以来，伴随着经济全球化，新的涝动地域分工在
3、世界范围延伸，后工业社会的经济组织关系使城镇发生了巨大的变化，城市规模扩大、城市结构优化，城镇区域化、区域一体化日益成为全球城镇的发展趋势，并呈现出纷繁复杂的新格局。1.2经济发展迅速十一届三中全会以来，我国实行了改革开放的政策，我国的经济体制由计划经济体制向市场经济体制转变，经济体制改革全面展开。改变了束缚生产力发展的体制格局，使经济活力明显增强，社会结构发生了急剧变化，居民得到了真正的实惠，生活质量有了明显提高。反映在这一时期的社会经济发展水平的增长速度比改革前26年要快得多。经济的发展使得城乡居民的购买力大幅提高。按照世界银行的分类，人均GDP在650美元以下的为低收入国家，650-25
4、55美元的为中等收入国家，2555-7911美元的为中上收入国家，7911美元以上的为高收入国家。1996年，我国人均GDP超过650美元，开始脱离低收入国家的行列；2003年又迈上了1000美元的新台阶，到2020年实现全面建设小康社会的奋斗目标时，人均将达到3000美元，将成为中等收入国家并向高收入国家迈进。1.3商业稳地增长商贸流通业是国民经济的先导行业和重要驱动力，我国自实行社会主义市场经济以来，消费品市场销售平稳增长。商品经济快速发展，商业空间的规模不断扩大，新的商业业态不断产生。2002年中国城市的社会消费品零售总额为25774亿元，占全国的63%，城市商业承载着三分之二以上的商品
5、流通任务。城市商业既要服务服从于经社会发展的要求，同时又要对经济社会发展具有重大的推动作用，据预测，我国社会消费品零售总额仍将以8%-10%的速率增长，可以预见，在“十一五”规划的后半期，我国商业仍将稳步增长。1.4城市化快速发展城市化的重要特征是城市数量的增加和城市地域面积迅速扩大。1995年我国640个设市城市建成区面积19264平方公里，是1981年233个设市城市建成区面积7438平方公里的2.59倍；2003年末，建设部城建公报统计显示全国设市城市660个城市人口33805万人，城市面积39.8万平方公里，其中建成区面积2.8万平方公里。据测算，我国城市化水平已超过40%，在大城市地
6、区形成了城市建设连绵的大都市区。2.问题提出2.1问题提出改革开放以来，我国商业网点建设发展很快，但也存在一些急待解决的问题。一方面部分地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾日趋突出，布局不合理、业态结构比例失调、大中、小商店发展不均衡、商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响了经济与社会的统筹协调发展。按照加入世界贸易组织的承诺，我国已于2004年12月14日，取消了对外商投资地域、股权和数量的限制，外商在我国商业领域的投资将急剧扩大，如不加以引导和规范，势必将进一步加剧这些矛盾。因此，我们要借鉴发达国家的经验，完善商业网点建设的管理制度，
7、应抓紧制定城市商业网点规划条例，使我国商业网点建设的管理有法可依，依法管理，促进商业网点建设和经济社会的统筹协调发展。城市商业网点规划是城市规划中重要的一部分组成，2001年原国家经贸委着手开展城市商业网点规划。2003年国家机构改革后，新成立的国家商务部主管这项工作。由于我国城市商业网点规划工作起步晚，经验少，理论研究、方法探讨都相对贫乏，所以给商业网点规划的编制工作带来很大困难，需要尽快在政策、标准、理论和实践等方面进行深入、细致的研究，尤其是从哪些方面进行分析，切实提高商业网点规划的科学性、前瞻性和可操作性，是亟需研究和解决的问题。2.2缺乏规划给我国商业网点建设带来的问题商业在社会经济
8、中具有重要地位。商业网是社会经济运行中的重要网络，是流通生产力的重要组成部分是商品流通领域的基本物质基础是以人为本，为人民服务的重要物质设施是展示国力逐步强大、社会持续发展、人民生活不断提高的重要窗口。但由于长期以来我国并没有进行商业网点规划工作，因而给我国商业网点建设造成诸多问题。2.3我国商业网点建设存在的问题2.3.1商业网点建设缺乏规划，网点布局不尽合理。具体表现在两个方面。首先，从全国范围来看西部地区明显落后于东部地区。据国家统计局资料显示，东部地区零售企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数占59.1%，而中、西部地区零售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业
9、人数为26.6%和14.4%。其次，从全国大中城市商业网点的布局来看，也存在着结构不平衡的问题。多数商业网点建在城市繁华的商业区，而新建居民区商业投资明显不足。2.3.2业态结构、单店规模等不合理。个别商业业态投资规模偏大，建设速度过快往往导致重复建设。1996年前后，我国曾经盲目发展大型百货商店，导致大型百货商场曾严重过剩。北京市曾提出要建100家1万平米以上的大百货商店，但发展到六七十家时就开始有亏损甚至倒闭的，僧多粥少，客流分散是主要原因。一些企业盲目追求单店规模，而不注意运用连锁、联营、合作、合资等新方式追求规模效益。2.3.3经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺，社会资源
10、浪费巨大。一般地说，大型商店在这些方面还比较重视，经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告，在此基础上才选定店址和确定经营定位但粗枝大叶，凭主观臆断，听任官员主观拍板等现象仍屡见不鲜，反面的教训不胜枚举商业网点布局和店址选择的科学规划有待加强，特别是外资企业任意选址问题严重，需引起重视。第一章 零售商业网点的基本涵义与特征 1.零售商业网点的概念界定 1.1零售业的定义 零售业是以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。它与批发业相对，是直接面对终端消费者，对居民生活和国民经济具有重要作用的包容众多业种和业态的一大类行业。图1-1，零售业流程图然而，零售业的可见性主要表现在它的各类业态
11、上。从 2004 年 10 月 1 日 起，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准零售业态分类（GB/T18106-2004）开始实行，提出了我国零售业的经营模式主要包括以下两种：有店铺零售业态和无店铺零售，也就是广义的零售业。狭义的零售业指的是以有店铺形态的零售业态形式出现的零售业，不包含电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭和电话购物这五种业态形式，是可见的、有形存在的业态方式。表1-1，零售业各业态及其基本特征有店铺零售业态食杂店位于居民区内或传统商业区内，辐射半径 0.3 公里，目标顾客以相对固定的居民为主。便利店位于商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、
12、娱乐场所、办公楼、 加油站等公共活动区，商圈范围小，顾客步行 5 分钟内到达，目标顾客 主要为单身者、年轻人。折扣店折扣店位于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径 2 公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。超市超市位于市、区商业中心、居住区，辐射半径 2 公里左右，目标顾客以居民为主。大型超市大型超市位于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区， 辐射半径 2 公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主仓储式会员超市仓储式会员店位于城乡结合部的交通要道，辐射半径 5 公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主百货店百货店位于市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地
13、；目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主专业店专业店位于市、区级商业中心以及百货店、购物中心内，目标顾客以有 目的选购某类商品的流动顾客为主专卖店位于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内，目标顾客以 中高档消费者和追求时尚的年轻人为主家居建材商店位于城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区，目标顾客以拥有自有房产顾客为主购物中心以拥有自有房产的顾客为主 社区购物中心位于市、区级商业中心，商圈半径为 510 公里，建筑面 积为 5 万平方米以内；市区购物中心位于市级商业中心商圈半径为 10-20 公里，建筑面积 10 万平方米以内；城郊购物中心位于城乡结合部 的交通要道，商圈半
14、径为 30-50 公里，建筑面积 10 万平方米以上。工厂直销中心一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。单个建筑面积100-200 平方米，为品牌商品生产商直接设立无店铺零售业态电视购物以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道，送货到指定地点或自提邮购以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得定单， 送货到指定地点网络商店通过互联网络进行买卖活动送货到指定地点自动售货机以流动顾客为主以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在 30 种以内，由自 动售货机器完成售卖活动没有服务电话购物主要通过电话完成销售或购买活动，送货到指定地点或自提 2. 零售业空间布局的定义 所谓零售业的空间
15、布局就是指零售业的各类业态、业种及其相应的商业设施在一定地理范围内网点的分布和聚集，这是地理空间的范畴。根据彭德胜在北京崇文区商业布局发展模式与发展方向的观点，零售业空间布局也即狭义的商业布局大体可分为三种模式：一是商业街发展模式，二是分散商业网点模式，三是商业组团发展模式。 2.1商业街发展模式：其特点是零售业商业设施沿街分布，具有一定规模，购物者沿街购物，商家易形成规模效益。它一般适用于车流量不大或禁止机动车行驶的街区。 2.2分散商业网点模式：其特点是零售业商业设施分散布局，居民可就近 购物，但难以形成规模效益。它一般适用于社区内部的零售业布局。 2.3商业组团发展模式：其特点是零售业商
16、业设施集中成片布局，规模宏 大，易于组织和集散交通，吸引人流。它特别适用于商业、金融和贸易十分发达的地区。 以上几种模式是零售业空间布局的微观研究。而本文中研究的零售业空间布局是整体宏观的研究，即在一定区域内零售单位产生的整体服务力是不是足够满足居民生活和需求的，用经济学的角度说明整个海口市的零售业空间布局问题。 3.零售业空间布局合理性的界定城市零售商业布局的合理性，不仅对城市经济的发展、流通资源的合理配置、居民消费需求的满足发挥了重要作用，而且对周边中小城市（镇）零售商业布局的形成起示范和引导作用。根据宣红岩在城市零售商业布局成因探析1中的观点，零售业空间布局的合理性就是要实现多层次的、疏
17、密得当的、方便购物的各类商业区并存的状况。它主要需要解决好两个方面的问题：一是与零星分散的购买特点相适应，接近顾客，方便消费；二是适度集中，实现规模效益。零售业空间布局的合理性既要实现顾客让渡价值的最大化（顾客在购物中获取的全部价值和购物总成本之比），又要实现商家经济效益的最优化，是这两种经济力量综合作用的结果。 借鉴同行的研究成果，本研究零售业空间布局上的合理性是指：第一，在数量上配套的零售业设施要同人口相均衡；第二，在质量上要同人均购买力均衡； 第三，主城区和周边郊区县要均衡，做到城乡统筹发展；第四，在各个郊区县之间也要均衡，不能重近郊、轻远郊。从动态来讲，第一，商业设施布局的变化要与城市
18、人口迁徙的方向和节奏相协调，即方向上一致或相近而不是相反，节奏上呈现相同或相近而没有太大的落差；第二，商业设施布局与城市基础设施的建设 及布局的调整相适应；第三，某个新建或新规划区域的商业布局可以在一定程度上具有超前性。4.选取指标的界定 根据数据的可得性，本研究所针对的零售业空间布局对象是狭义的零售业，即具有有形店铺零售性质的零售业各业态和业种，主要指大中型商店、连锁经营企业、大型购物中心等具有商业统计特征的零售业法人单位数量，不包括初级农贸市场、流动摊位、食杂店、批零兼营的市场等不被纳入年度统计范围内的设施。 第二章 零售商业网点分布研究的理论与实践 1.中心地理论 中心地理论又称“中心地
19、学说”，是探讨城市内部空间布局优化的区位理论。其奠基人是德国地理学家克里斯塔勒(W.Christaller )，德国经济学家廖什(A.Losch)则继承和发展了这种理论，从而开辟了人文地理计量运动的先河。1.1克里斯塔勒中心地理论1.1.1克里斯塔勒中心地理论的基本思想克里斯塔勒中心地理论的基本思想是根据中心地的等级来确定市场区的空间组织结构。其理论前提是:中心地分布的区域为一个均质的平原，人口分布均匀。具有统一的交通系统，且同一规模的所有城市，其交通便利程度一致，运费与距离成正比。消费者都到离自己最近的中心地购买商品。相同的商品和服务在任何一个中心地价格和质量相同。中心地职能在同一中心地集聚
20、。 克氏认为，中心地是供给中心商品职能的布局场所，在一定的条件下，同级中心地呈现出三角形分布，市场区呈现出正六边形。不同商品的服务范围不同，昂贵的商品服务范围越大，提供职能越多，中心地的等级越高，反之越低。提供昂贵的商品服务职能的中心地也可以提供廉价的商品服务职能。中心地的分布形态受市场因素、交通因素和行政因素的制约，呈现出k=3， k=4和k=7的等级体系模式。1.1.2克里斯塔勒中心地理论的意义与存在问题 克里斯塔勒中心地理论是城市地理学和商业地理学的基础，它不仅探讨了城市等级的划分原则，而且开辟了商业和服务业的区位选择、发展规模和空间结构研究的先河，在区域规划和城市规划中都得到了很好的应
21、用。 但克氏的中心地理论也有许多不完善的地方，比如克里斯塔勒在研究中只重视了商品供给范围的上限分析，缺乏对商品的供给下限的考虑;在中心地系统中，k值在同一系统中保持不变;把消费者看作“经济人”，认为其首先是利用离自己最近的中心地;忽视了集聚效益;缺乏对需求增加、交通发展和人口变化对中心地系统变化的研究。1.1.3中心地理论在商业布局中的应用按照德国地理学家克里斯塔勒所提出的“中心地学说”思想，假设所研究的区域内人口作均匀分布;区内居民购买力大体亦为均匀;向区域内任一方向的交通可达性相等，消费者购物活动遵循最短距离的原则，则区内任何一个商店或服务企业，任何一个商业中心，所拥有的理想的销售和服务范
22、围市场区当是圆形。但实际上因为一个地区往往具有几个商业中心，一个居民区也会有多家商店，如每个商业中心，每家商店的市场区都是圆形，彼此相切而不重叠，则圆与圆之间必将留有空档，居住在这空档区的居民势必购物不便。若要不留空档，圆与圆之间必须重叠，把重叠区交点连成线，便形成一个圆内接多边形。考虑到市场区的形状一要符合使市场覆盖面积尽量增大的要求;二要符合使各个市场区之间不留空档的要求;圆形及正八边形覆盖面积固然最大，但整个地域必然要留下空档;正方形及等边三角形则包揽的地域又太小，只有六边形既符合覆盖面积尽量大、又不留空档的要求，故可做市场区最佳形状。当然，由于各地客观形成、存在的自然、社会经济条件往往
23、呈现出某些不均匀性，从而产生一些变异，正六边形的市场区往往演变为异形六边形，但这仍然符合商业活动地域细胞的基本分布规律。1.2廖什的市场区位理论中心地理论的另一位开拓者是德国经济学家廖什，廖什和克里斯塔勒几乎是同时，但是又完全独立地发现了内容相似的中心地系统。廖什首先探讨了只供给一种商品时的区位空间均衡过程。他从研究均质平原上某一农户啤酒生产状况入手，并考虑到多数农户竞争情况下的生产情况，提出单一职能个体的市场区域是圆形市场区域，而全体的市场区域则为蜂窝状的正六边形结构。廖什通过与克氏类似且更为严密的推导，也证明六边形结构是市场区最理想的形式。廖什把最低级职能的门槛需要转换成满足消费者需要的半
24、径，建立起能够覆盖整个平原的最低级职能的六角形市场区网格。廖什把这个市场区网络定义为基本网格。他认为，每一种商品总有一个最适合的市场区，某一个地区一般来说是多种商品的销售市场;同一区域内，由于多种商品运输距离的不同，则销售量也不相同。因此每种商品都有三种特征:销售区、可能的运距和必要的销售量。每种商品具有不同大小的销售区，有多少种商品就有多少个六边形的市场区，并组成一个复杂的彼此叠在一起的市场区网络，这就形成市场网。1 综上所述，中心地理论经过廖什等多人的补充和修正，更加接近于实际情况，尽管还存在一些明显的局限性，但其基本理论、原则和方法在商业网络布局中可以得到广泛的应用。2.商业中心空间模式
25、2.1加纳模式 格蒂斯(Gertis)在1961年首次将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年，加纳(B. J. Garner)进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。 加纳模式的主要内容包括: 高门槛的经济活动(如百货、服装、珠宝等)，往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列着其他职能活动，如银行、餐馆、面包店、家具店、
26、家用电器店等。 任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。 随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心的边缘地带布局。 在任何一级商业中心的典型职能中，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序排出的。加纳的商业中心模式把高门槛职能与支付租金的能力等同起来，通过区分地区、社区和街区商业类型，建立了不同等级商业中心的空间模型。当然加纳理论也有其不足之处:商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道宁 P . B. Downing)进一步阐述了土地面积、人口分布、
27、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。加纳模式是在土地价值论思想的基础上建立起来的，体现出了地价对商店布局的影响，对合理布局商业网点具有一定的指导意义。2.2卡瑞四边形模型 在商业中心地等级研究过程中，卡瑞(Kurry)发现廖什理论中的空间界限过于模糊，另外在大城市内的中心职能过分集中。他从时间的角度来考察消费者和供给者的行为，根据购买频率和购买量、商品存量、销售周转数和交通的方向性，建立了与现实比较吻合的城市空间模型。 卡瑞认为，对于左右对称的城市空间，具有所有商品和服务职能的中心地将在城市中心区布局;对于非对称的城市空间，高级中心地不
28、在中央集中，而是呈点状或带状分布。因为现实中的都市交通呈四边形格子状发展的情况较多，卡瑞在充分考虑城市内部交通线路的作用下，逐渐构建了K=2， K=4， K=5， K=9的中心地四边形系统模型。 四边形的中心地区位模型与六边形的中心地区位模型的差别在于，市场地域是正方形，商业中心地配置呈正方形格子状。即中心地位于正方形格子的交点上。这样的点是商品或服务需求者即消费者的居住点，同时也是商业中心职能布局的潜在中心地。3.城市地域结构模式商业设施是城市地域结构的组成部分，城市地域结构的变化在很大程度上影响着城市的商业布局。对于现代化城市地域结构的模式的研究，早期曾有美国学者所提出的同心圆模式、扇形模
29、式(功能区模式)和多核心模式;中期曾有日本学者提出的多中心模式，以及中国和前苏联所提出的分散集团模式;近期则普遍提倡一种多层向心环带模式。杨吾扬教授（1994）把中心地理论引入商业空间布局研究中。以北京市为例，把城市商业网点分成 3 级序列：市级、区级、街区级，用克里斯塔勒中心地理论分析了北京商业服务业空间布局现状，用范力农定理求“铜心”，成功地对中心地理论进行了试验性研究。 王宝铭（1995）利用天津市商业调查和第四次人口普查资料对天津市人口分布于商业网点布局的相关性作了详细的分析。分析结果表明人口分布与商业网点存在明显的相互吸引效应。 陈忠暖等（1999）以商业行业为切入点，在实地调查的基
30、础上，采用因子 生态分析技术，定性与定量相结合，研究昆明市商业地域结构现状、存在问题，提出今后调整方向。 刘德钦、刘宇、薛新玉（2002）以天津市 GIS（人口地理信息系统）为研究工具，分析了零售单位与人口分布的一致性，计算了零售单位辐射范围及吸引人口，给出了零售单位选址的分析方法。 许学强等（2002）在广州市大型零售单位布局分析中选取 1998 年 21 个营 业面积超过 5000 平方米的零售单位为研究对象，共发放问卷 500 份，利用 GIS 作为主要研究工具，分析了广州市大型零售商店的空间布局现状及影响因素，研究广州市大型零售店的未来空间布局与发展走向。 同济大学的朱枫，宋小冬（20
31、03）根据 2001 年上海市第二次基本单位普查的数据，选取上海浦东新区 160 个年营业额大于 100 万元的百货零售商业设施作为研究对象，人口数据以浦东新区的街道为基本单位，以 GIS 作为主要研究工具，通过考察浦东新区大型商业设施的空间布局特征、影响因素、灵活度单位体系，旨在为将来浦东商业设施的规划布局提供参考。 薛领和杨开忠（2005）在分析北京市海淀区人口增长与商业发展的基础上， 运用空间相互作用理论和模型，定量测算了海淀区各个街乡的人口潜能与商业吸引力，对该区的人口与商业分布状况及其空间互动关系进行了分析，并根据人口增长的组合预测结果对未来海淀区各个街乡商业配置进行了具体的测算，探
32、讨一种城市商业活动的空间分析框架。 然而，我国学者在城市商业活动空间布局的研究上还存在一定的局限。其研究的主体主要集中在对中心地理论的实验性研究，而其他相关研究还没有形成 特色和固有优势，关于商品类型细化与市场细化以及消费者行为等方面的研究还没有开展。 第三章 零售商业网点分布的影响因素1.人口 人口是商业网点建设和布局的基础条件，也是商业网点规划中最基本和最重要的影响因素，人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中，人口规模主要影响商业网点的总量，人口分布主要影响商业网点的布局，人口结构则对商业网点业态结构有较大影响。1.1人口规模对商业网点总量的影响1.1.1商业网点总量商业网点总量是商业网点规划中首先
