1、深圳市一手住宅市场综述量价均平稳 压力未消解 2014年4月深圳市一手住宅市场综述一、月度市场概述受观望情绪影响，4月份的新房市场依旧不尽如人意，新盘入市推进难度高，因而纯新盘开盘不多，推售的项目基本是旧盘，且推出房源较少，这种销售策略也印证了市场举步维艰的现状。根据深圳中原研究中心的监测，4月份全市共有16个项目入市，总推售面积为22.04万，环比增长34.47%，但与去年“银四”时期的供应相差较远，同比大幅减少62.54%。缘于购买者对房价敏感度的提升，入市项目中仅有定价保守的项目取得较好的销售成绩；部分自然销售楼盘受到新开盘项目的影响，访客量明显减少，成交比较平淡；为了提高成交量，完成“
2、走量”的目标，4月采取打折促销的楼盘有所增多。尽管如此，整体成交依旧不理想，4月全市新房成交套数为2936套，成交面积为27.89万，环比增长7.06%，但是同比大减21.04%。二、供应分析推盘量继续增加 折扣促销成亮点2.1 批售量继续维持低位本月全市批售量并未大幅增加，主要还是由于开发商在推盘方面仍有所顾虑，本月批售量与上月基本持平，远远低于去年同期水平。4月份全市有5个商品住宅项目获批，总批售量为21.61万平，与去年同期相比，大幅减少69.83%。图1 深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2013年4月2014年4月）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心2.2 推售
3、量环比增加3成，旧盘加推为主4月份的供应较3月有所增加，上半月市场供应依然以加推项目为主，开发商保持小步伐推盘节奏，大部分入市项目不足百套。下半月是新盘入市的集中期，不乏体量在300套以上的项目身影，对于目前的较为清淡的市场来说，已实属难得。根据深圳中原研究中心统计，4月全市共有16个项目开盘或加推，总推售面积为22.04万，环比增长34.47%。但与去年“银四”时期的供应相差较远，同比大幅减少62.54%。图2 深圳市一手商品住宅每月推售情况（2013年4月2014年4月）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心2.3 各区批售及推售情况龙岗主力地位不动摇从批售项目的区域分布来
4、看，本月有龙岗、宝安及南山3个区域的项目取得预售资格。其中龙岗区批售面积为10.16万，占批售总量的47.02%，主要包括招商花园、信义御城豪园及国香山花园等3个项目；宝安本月只有位于福永的星航华府获批，获批套数为687套；南山区本月也有1个项目获批，为位于西丽片区的天悦湾花园，批售住宅面积为5.49万。从推售项目的区域分布来看，本月推售项目主力区域依然是龙岗和宝安两区，两区推售面积占比接近9成。其中，龙岗区推售面积为14.71万，主要包括招商花园城、麓园及海心小悦城等项目，新盘入市项目中有一半来自于龙岗片区；宝安区推售面积为4.41万，包括名门华府、星航华府及御景水岸等项目。另外，南山有2个
5、项目入市，包括位于蛇口的佳兆业前海广场及位于科技园的珑御府；廊桥国际是福田区本月的一个自然加推项目，推售套数超过百套。表1 2014年4月各区一手商品住宅批售、推售情况区域4月批准预售面积（万）3月批准预售面积（万）4月公开发售面积（万）3月公开发售面积（万）罗湖福田1.10南山5.491.811.25盐田0.17宝安5.962.554.414.53龙华龙岗10.1619.1914.7110.44合计21.6121.7422.0416.39数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心2.4 推售户型特点小3房风头正盛4月全市新推住宅共2340套（拼后套数），环比增加34.87%。入市
6、户型中，二房及三房依然是供应主力。其中，70以上二房，推售套数达到703套，占全市总推售量的3成；供应的绝对主力还是三房住宅，90以下三房独占供应量的一半，推售套数超过千套。招商花园城及星航华府分别是三房和二房的供应主力，贡献量均超过250套。另外，四房供应中，以面积段相对较小的房源为主，90-144房源占比达到8%。由于金地名峰二期的加推入市，复式住宅供应套数也接近百套。表2 2014年4月深圳市新发售项目户型结构表（合拼后）户型面积段推售套数推售占比1房271.15%2房70平以下2房251.07%70平以上2房70330.04%3房90平以下3房111247.52%90-144 3房68
7、2.91%4房90-144 4房1867.95%144平以上4房301.28%4房以上144平以上5房562.39%144平以下6房281.20%复式90平以下复式903.85%别墅150.64%总计2340100.00%数据来源：深圳中原研究中心2.5 营销动态分析折扣促销悄然增多4月开展营销活动的楼盘有增无减，市场不景气的情况下，新开楼盘和续销项目都面临着客户资源不足的问题，销售压力加剧；目前多数项目都寄希望于不间断的小型活动揽客，这样既能降低活动成本，也能达到维持到访量的效果。根据深圳中原研究中心的监测，4月期间举办营销活动的绝大多数是刚需楼盘，活动多为手工DIY、踏青、抽奖等传统形式，
8、且不少楼盘每周都会做一些推广活动。高投入的项目不多，仅佳兆业前海广场、半山道1号、壹海城推出车展及试驾类活动。对于价格优惠，4月各楼盘继续分化，如招商花园城、理想城之类位置较好的楼盘，优惠仍以常规的98折为主，认筹及开盘折扣尚属正常。另外有一些楼盘虽然品质一般，但是由于体量较小，开发商资金压力不大，目前也未出现大幅促销活动，如旭源怡景轩、瑞泽佳园等。但是最引人注目的当属加大优惠力度的项目，目前市场虽然低迷，但是一旦有价格优惠，还是能有效促进成交的；因而对一些急于周转资金的开发商来说，这是最直接有效的营销方式，4月折扣力度触及过9折以下的有楼盘有保利上城、阳基春天里；远洋新干线、振业天峦优惠幅度
9、也比较引人注目，都在94折以下。同时，由于市场需求释放艰难，有一部分项目出现了开发商垫首付的情况，例如恒大国香山、中骏四季阳光、兰亭国际、金地名峰、鸿威DE森林和莱蒙水榭湾等项目。表3-1 热点楼盘营销活动及价格优惠汇总项目/单位营销活动/优惠活动坪山首座举行美甲、沙画DIY 缤纷生活季 糖画、捏面人DIY活动 “手机壳贴钻DIY”活动半山道1号“寻找半山之美”摄影大赛 奔驰S级夜间试驾中骏四季阳光举办亲子蛋糕DIY总动员， 启动“首付12.8万起，住中骏豪宅3房”活动 开发商先后组织媒体、首次VIP客户考察团走进厦门、泉州等城市，参观其他项目信义嘉御山3D科技打印体验 手绘中华油纸伞DIY京
10、基御景印象认筹1万抵10万远洋新干线购房2万抵92折金地名峰购房享受“嗒嗒购房”10万补贴 佳兆业悦峰购房1.5万抵10万，再98折佳兆业城市广场购房享总价减9万，另按揭97折，7天内按时签约再98折万科翰邻城现购买一区新品即享20万教育基金大礼包振业天峦购房最低94折保利上城购房85折优惠 阳基春天里购房享8折优惠资料来源：深圳中原研究中心三、成交分析市场氛围不佳 成交依然低迷 3.1 成交量环比小幅上涨一季度，全国各类城市销售额同比均有下滑。除一线城市基本持平外，其余二三四线城市全部减少，目前的市场大环境仍然不乐观。作为一线城市的深圳，看空情绪已经主导市场较长一段时间，市场表现比较平淡，三
11、月“小阳春”失约后，被寄予一定希望的四月成交量仍然未能走俏。根据国土局统计数据显示，4月全市一手商品住宅成交27.89万，环比增长7.06%，同比大减21.04%，仍然低于去年每月36.53万的平均水平，“金三银四”在较为平淡的市场成交中度过。持续低迷的成交迫使部分资金压力较大的开发商开始隐性降价，各方胶着的状态逐渐在转变。目前个别地区已出台限购微调政策，救市政策正在逐渐发酵，这对目前低迷的楼市有一定的提振作用。另外，半年的审计周期已临近，开发商资金回笼压力加大，预计5、6月份供应会有所增加。在政策的刺激及供应的支撑下，预计成交量增幅将有所增大。图3 深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（201
12、3年4月2014年4月）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据3.2 各区成交量成交量多数维稳 盐田、南山领涨分区来看，本月盐田、南山两区成交量变化幅度较大，其余各区涨跌幅均在10个百分点以内。其中，龙岗依然稳居第一位，占全市成交总量的51.56%。宝安成交量占比仍然保持在2成以上，成交面积达到的5.70万，位居全市第二位，南山则以3.75万的成交量位居第三。本月表现抢眼的区域是南山和盐田两区。南山更是取代龙华跻身全市成交全三甲。本月该区一手商品住宅成交373套，环比增幅达到51.63%，增长幅度仅次于盐田区。主要由于鲸山花园九期本月有一批房源备案
13、，拉升了区域整体成交面积。盐田本月成交套数增加1倍多，不同与仅有一个项目备案的3月份，本月梧桐春晓花园加入了成交行列，并成为该区域成交的第一位，大大提升了该区的成交量。虽然两区成交量均有超过6成以上的增加，但是由于两区成交基数相对较小，对全市成交量的贡献有限，全市一手住宅成交量并未因此有较大幅度的增加。除南山和盐田外，福田成交面积环比减少6.4个百分点，成交面积为0.44万。本月该区的成交项目没有变化，但由于京基滨河时代备案数目的减少，总成交面积被拉低。另外，龙岗、龙华、宝安及罗湖四个区域成交量变化幅度均在5个百分点以下，成交情况与上月相比基本没有变化。图4 4月各区一手商品住宅成交面积图5
14、4月各区一手商品住宅成交套数数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据3.3 成交价格依旧平稳上行虽然4月有楼盘出现打折促销，但是数量尚少，并未成大趋势，因而对整体房价并未产生较大影响，目前深圳新房价格依然处在平稳上行的通道。据深圳市规划和国土资源委员会公布数据，4月深圳市一手商品住宅成交均价为23721元/，环比上涨1.17%，同比上涨8.03%。虽然价格未出现下跌，但不管是环比还是同比，成交价格涨幅均有一定程度的收窄。今年以来，开发商推盘步伐一直比较缓慢，入市房源总量较小，市场目前还在消化年前一些项目，价格基本没有较大变化。另外，只有在价格预期之内
15、的新入市项目才会取得较好的销售成绩，所以开发商定价较为保守，整体价格涨幅并不大。图6 深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2013年4月2014年4月）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 注：此数据为签预售合同数据3.4 各区成交价格分析价稳成主调 盐田、宝安跌幅大表4 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表区域2014年4月均价（元/）2014年3月均价（元/）环比涨跌罗湖3346334950-4.25%福田4191142181-0.64%南山37917348638.76%盐田2651334476-23.10%宝安2344428628-18.11%龙华2293322496
16、1.94%龙岗1919319218-0.13%数据来源：深圳市规划和国土资源委员会本月全市各区中，除盐田和宝安外，其余各区价格变化幅度并不大，均在10个百分点以下。其中，南山和龙华位列均价上涨阵营，另外五区均价有不同程度的下跌。南山本月价格上涨近9个百分点，主要由于均价在6万/鲸山花园的本案的增加，拉升了区域的整体均价。龙华本月并未有新项目入市，成交项目与上月基本相同，价格微幅上涨1.94个百分点，保持较为平稳的趋势。在价格下跌的五个区域中，盐田领跌，跌幅达到23.10%。主要由于均价在2.2万/左右的梧桐春晓花园取代价格相对较高的蓝郡西提成交区域销售第一名，对整体均价有较大的拉低作用。盐田区
17、本身成交房源并不多，成交价格容易受到个别成交项目的影响，虽然区域成交价格变化幅度较大，但也属于正常现象，目前各项目价格仍然处于稳定的状态。宝安以18.11%的跌幅位于第二位，本月该区内的领航里程花园、富通V都会及光明大第等项目均取得了不错的销售成绩，而这些项目均价相对较低，均低于2.3万/，受成交结构的影响，区域的均价整体下行。另外，罗湖、福田及龙岗三区价格变动幅度小于5%，属于正常波动范围，价格保持稳定。图7 各区一手商品住宅成交均价走势图（2013年4月2014年4月）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 注：此数据为签预售合同数据3.5 新入市项目成交户型2房住宅占比迅
18、速回升本月三房和四房住宅仍是成交主力，总占比较上月基本没有变化。其中，三房住宅占比仍然超过总成交房源的一半，独占半壁江山的局面仍不改变。四房住宅有近2个百分点的提升，占比达到21.86%，主力贡献项目为中州华府、信义嘉御山及融湖世纪花园等项目，四房住宅成交数量均在40套以上。二房住宅在上月经历较大幅度下降后，本月占比快速回升，从上月的6.71%上升到本月的17.53%，涨幅超过10个百分点。主要由于山海津二房住宅项目的大力成交拉升了占比份额。另外，复式住宅的成交也是一个亮点，3月份入市的栖游记所推户型均为复式住宅，本月该项目房源已有不少备案，而本月加推入市的金地名峰也为复式住宅的成交贡献了不少
19、力量。图8 4月份全市各户型成交结构表（合拼后）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心从成交面积段来看，成交房源面积依然集中在90以下户型，在市场不太景气的环境下，小面积房源的优势更为明显。成交房源占比达到72.77%，与上月基本持平。其中，90以下三房户型仍然是所有房源中最热销的，成交占比达到46.04%。70-90的二房住宅占比位居第二，为13.61%，与上月水平基本相当。也反映了小面积二房及三房房源销售的稳定性。另外，90-144四房住宅的成交占比有所提升，本月该比例接近10个百分点，像融湖世纪、领航里程花园及信义嘉御山等项目的大面积四房住宅均取得了不错的销售成绩。表5
20、2014年4月深圳市在售项目成交结构表（合拼后）户型面积段成交占比一房住宅0.84%二房住宅小于703.16%70-9013.61%大于900.76%三房住宅小于9046.04%90-1444.84%大于1440.24%四房住宅小于903.56%90-1449.89%大于1448.41%四房以上小于900.00%90-1441.12%大于1440.96%复式小于905.56%90-1440.12%大于1440.44%别墅0.44%总计100.00%数据来源：深圳中原研究中心 注：取数时间2014年5月1日；各盘成交数据以国土局公示的“已签预售合同”、“已备案”为依据；不包括现楼发售楼盘推售户型
21、的成交情况四、成交榜单分析中洲华府高调突围 4.1 全市楼盘成交前十名龙岗占据7席根据深圳国土局成交数据显示，4月全市成交前十名楼盘总成交套数为1435套，占总成交量的48.88%，与上月基本持平。从接近一半的占比也可以看出，全市项目成交分布的贫富不均，作为体量相对较小的一线城市，前十名楼盘成交量占比要远远大于其他城市。从区域分布来看，本月仍有4个区域跻身前十榜单，入榜项目分布在龙岗、龙华、宝安及南山等区域。其中，龙岗区占据7席，成交套数为884套，较上月有近50套的增长量，振业峦山谷二期跻身全市前三甲。宝安、南山及龙华各有一个项目上榜。其中，宝安的中州华府摘得销售桂冠，成交量超过200套，也
22、是全市唯一销售量在200套以上的项目。排在榜单第二位的是位于南山蛇口片区的山海津项目，近几个月以来，该项目进入楼王单位的销售阶段，周末均会推出一口价的特惠单位，吸引了不少客户的购买，成交量有较大幅度的提升。龙华的卓越皇后道名苑本月重回前十榜单，以102套的销售成绩位居第九位。另外，前十成交项目中，中州华府项目有130套双拼户型成交，户型合拼后，成交量排行退居第五位，前十榜单项目不变。图9 项目成交套数排行（top 10）本月上榜项目中，有7个项目均价在2.5万元/以下，刚需占据绝对主力地位。国土局备案记录中显示，成交前十楼盘中，有8个项目价格与上月可比。其中，除了山海津及国香山花园外，其余项目
23、价格变化幅度均在5个百分点以下，基本属于正常波动。由于近期打折促销的影响，两项目成交价格有微幅的下调。表6 2014年4月全市成交前十名楼盘列表 （合拼前）NO.楼盘名称区县销售面积（）4月销售均价（元/）3月销售均价（元/）涨跌幅1中洲华府二期宝安21225.12932129739-1.4%2龙瑞佳园南山14290.842143323554-9.0%3振业峦山谷花园二期龙岗13182.2213452134490.0%4嘉御豪园龙岗17551.38248885招商花园龙岗12022.8515223145694.5%6佳兆业中央广场三期龙岗12103.0922575223521.0%7国香山花园
24、龙岗10746.192509926667-5.9%8融湖世纪花园龙岗11938.8130289卓越皇后道名苑龙华10627.6726227258731.4%10万科麓城龙岗9084.424477240121.9%数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心注：此排名为户型合拼前签预售合同量4.2 开发商成交前十名鲸山花园助招商夺冠2014年4月，排名前十的开发商成交金额总和为39.30亿元，占比为59.40%，较上月回升4.61个百分点。排名第一位是招商地产，该开发商旗下的鲸山花园九期本月有近50套的备案，另外，本月有房源加推入市的招商花园也取得了全市第五名的销售业绩，使得招商地产成
25、交金额超过9亿，远超其他各开发商。中州宝城置业及信义地产分别以6.22和4.37亿元的成绩位列第二和第三位。图10 开发商成交金额排行（TOP10）（单位：亿元）数据来源：深圳中原研究中心五、存量分析近期入市量少 福田存量大减截止4月底，全市在售项目的总面积达到755.50万，在售项目总套数为78311套。目前可售住宅面积为278.75万，可售套数为27674套，环比微增1.02个百分点。从各区存量来看，涨跌区域各半。其中，福田区跌幅最大，该区已连续五个月没有新盘入市，存量被大量消耗，对于房源本就多的福田来说，形势变得更为严峻，该区新房市场可谓“一房难求”。龙华及盐田存量减少幅度也在10个百分
26、点以上，与福田类似，两区近期鲜有项目入市，可售房源在逐渐减少，目前龙华与盐田可售住宅面积分别为11.55万、4.03万。其中，盐田区本月成交量的大幅增加，也是该区可售房源明显回落的一个主要因素。基于供应的支撑，宝安、龙岗及南山存量均有一定的上涨。本月批售项目全部来源于这三个区域，但由于供应有限及成交的消耗，存量并未出现大幅的增长。目前龙岗可售住宅面积达185.92万，占比达到66.70%。宝安及南山分别以33.15万、28.47万的可售住宅分别位列第二和第三位。与3月相比，全市销售率微幅增长1.67%，各区销售率均在5成以上。其中，变化最明显的区域是南山区，销售率提升了10.90%，从上个月的
27、不足5成上升至本月的近6成，对于去化速度一向较为缓慢的南山来说，本月近5成的销售增幅明显减轻了去化压力。另一个较为亮眼的区域当属福田，销售率增长了7.90%，总体销售量接近8成。龙华依然是最热销的区域，销售率达到了86.84%，较上月增长3.29个百分点；福田及宝安分别以77.71%、75.64%的销售率位居第二和第三位。表7 2014年4月底全市新房存量及销售情况区域在售项目总面积（万）可售住宅面积（万）在售项目总套数（套）可售住宅套数（套）环比变化销售率宝安122.9633.151285031309.02%75.64%福田28.738.762198490-37.34%77.71%龙岗420
28、.55185.9244861188152.26%58.06%龙华78.7211.5579251043-13.80%86.84%罗湖18.656.861892804-5.52%57.51%南山74.4228.47737330086.55%59.20%盐田11.484.031212384-15.97%68.32%全市755.50278.7578311276741.02%64.66%数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心注：各区统计数据为2010年到2014年5月1日批售项目存量情况，各项目以国土局公布“期房待售”状态为准六、市场展望纯新盘将增加 价格温和波动 4月市场成交没有明显回
29、升，价格也未出现大幅波动，平淡的销售业绩背后，开发商有些坐立难安：一方面是销售周期和资金周转的压力，另一方面是降价促销会带来的负面影响，导致多数开发商只能通过加大推广力度来寻找出路。客观来说，推盘量虽然和去年同期相比大幅萎缩了6成，但是较3月已有明显提升，在前3个月的积压后，一些楼盘已经无法再拖延下去，甚至有个别楼盘按捺不住直接进入自然销售状态。根据深圳中原研究中心的统计，5月入市的项目较4月略有增加，有近20个，主要包括天悦南湾、中骏四季阳光、六和城、信义御城二期等，其中首次入市的项目占比提高。目前市场价格仍然是焦点，近期入市的项目定价不会太激进，因而全市均价依旧不会大幅上涨，降价促销短期难成主流，整体下降的可能性也不大。
