1、房地产开发前期手续报建流程docx序 言房地产开发前期手续报建流程 一书的写作完成 ,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、 法规和相关规定， 将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性
2、上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。衷心希望，房地产开发前期手续报建流程一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理：二 00 八年八月房地产开发前期手续报建流程图编者按第 一章 土 地审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1通 过 拍 卖方 式取 得 国 有土 地使
3、用权 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1建 设 用 地 批 准 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4国 有 土 地 使 用权 证 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6土 地 利 用 验 收审 批 - -
4、- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8第 二章 规划审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 0建 设 用 地规 划 许 可 证 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 0建 设
5、工 程规 划 许 可 证 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 2建设 工 程定 位、 验线 合 格 通知 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 5建 设 工 程 规 划管 理移 交单 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 7建 设 工 程竣 工 规
6、 划核 实通 知书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 9第 三章 建 委审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 1工 程 报 建 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 1招 投 标 管理
7、 、 入 场交 易审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 3造 价 管 理 审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 5节 能 设 计 审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
8、 - - - 2 6质 监 管 理 审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 7“ 双 拖 欠 ” 审 查 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 9安 监 管 理 审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
9、- - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 0监 理 备案 管 理 审批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 2勘 查设 计审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 3执 法 监察 审批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
10、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 5城 市 基础 设 施 配套 费缴 纳 证明 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 6一 次 性缴 费 审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 7建 筑工 程施 工许 可 证 - - - - - - - - - - - - - -
11、- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 9“ 住 宅质 量保 证书 ” 及 “ 住 宅使 用说 明书 ” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 1房 地 产 开 发资 质证 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 2商 品 房预 、 销 售审 查 意见 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
12、- - - - - - - - - - - 4 5第 四章 房地审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 7建设 工程 产权 产籍 管理 意见 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 7商 品 房 预测 绘 面 积审 查 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
13、 - - - - - - - - - - 4 8商品 房 销 （预 ）售 许可 证 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 1商品 房销 （预 ）售 许可 证延 期 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 4商 品 房 实测 面 积 审 查 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
14、 - - - - - - 5 6房 屋 初 始登 记 备 案证 明 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 8第 五章 计划审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 0项 目 确 认 函 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
15、- - - - - - - - - - - - - - - - - 6 0项 目 申 请 报 告 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 1发 改 委 立项 批文 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 3第 六章 人防审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - -
16、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 5人 防设 计 审 批 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 5第 七章 消防审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 7建 设 工 程 位置 防火 审批 意见
17、 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 7建 设 工 程 消防 设计 审核 意见 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 8第 八章 环保审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7 1环 评批 复 - - - - - - - -
18、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7 1第 九章 防雷审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7 3防 雷装 置 设计 核准 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
19、7 3第 十章 园林审 批事 项 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7 4建 设工 程 绿化 规划 审批 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7 5附 件 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
20、 - - - - - - - - - - - - - - - - - 7 6附件 1 竞买 申请 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 76附件 2 授权委托 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 77附件 3 建 设 用 地 申 请 书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
21、- - 78附件 4国有土地使用权变更登记申请 -79附件 5 建设 用地规 划许可证 申请 表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 80附件 6 建设 工程规 划许可证 申请 表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 81附件 7 申办建设工程规划许可证综合报告 -82附件 8 建筑设计方案报 审说明 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 83附件 9 商品住宅户数、面积比例统计表 - 84附件 10 建设工程定位、验线合格通知书申请表 -8
22、5附件 11 建设工程竣工规划核实通知书申请表 - 88附件 12 竣工单体工程建筑面积呈报表 - 89附件 13 工 程建设 项目备案表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 90附件 14 劳务分包工程合同价款费用组成表 -91附件 15 房屋建筑工程质量监督登记表-92附件 1 6填表说 明 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -9 3附件 17 吉林省建筑劳务分包合同备案书-94附件 18 监
23、理合同 备案登记表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -95附件 19 建 筑工 程施 工许 可证申请表 - - - - - - - - -96附件 20申办 预销 售审查书 申请 书 - - - - - - - - - - - - - - -99附件 21 商品房销（预）售许可证申请表-100附件 22商品房预测绘面积与规划面积对比表-102附件 23 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表-103附件 24 房屋 初始登 记 申请书 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 04附件
24、 25“项目确 认函 ”请示 文件 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 5附件 26“发改委立项批文 ”请示文件 -106附件 27 建设工程防雷设计备案申请表-107编者按亲爱的读者朋友：房地产开发公司的项目发展部主要工作是负责制订项目前期报建计划，实施项目立项、规划意见书、审定设计方案、建设用地规划许可证、土地证、各类专业报批、拆迁证、工程规划许可证、开工证、销售证、产权证等系列证照的组织申报取得工作，这就要求相关工作人员熟知房地产开发的相关政策、 开发流程、 及报审报建各项手续的审批程序 。如何从纷繁复杂的工作中理出头绪、合理安排报建流程如何
25、为报建工作准备相关文件以便快速有效的取得相关证照我们依据国家和地方现行法律、法规之规定，根据多年报建工作经验，对整个流程进行了简单的梳理，希望可以对从事报建工作的人员提供一点帮助。作者以房地产公司通常的综合业务部、项目发展部、规划设计部、成本预算部、工程管理部、财务管理部、营销策划部的组织结构书写本书。但各公司的叫法不尽相同，如：项目发展部（亦称前期部、开发部、项目报建部等）规划设计部（亦称设计部、设计研发中心、设计管理中心等）成本预算部（亦称运营部、合约预算部、合同管理部、工程造价部）工程管理部（亦称工程部、工程项目管理部等）财务管理部（亦称财务部、财务科等）营销策划部（亦称销售部、营销中心
26、、策划销售部等）综合业务部（亦称行政部、行政管理部、档案用印管理部等）由于我国幅员辽阔，各地行政部门的设置和名称有所差异，各地针对全国统一的法律法规也相继出台了适合当地执行的细则，报建流程也有所差异，所以具体执行时还请读者按照当地的实际情况来执行，本书的流程为适合各地的的操作。书写的繁杂了一些仅为您提供在报建过程中解决问题的思路，为您起到参考借签的作用。出版者2008 年 8 月如何通过拍卖方式取得“国有土地使用权”承办部门：项目发展部协作部门：综合业务部财务管理部营销策划部拍卖单位：市国土资源局操作时间：约 25 个工作日序 号 流 程01 收集信息02 索取拍卖文件要 点1、从市国土资源局
27、网站、政府机关报发布的相关公告了解。2、与政府相关部门，如市规划院、市土地测绘院、市土地储备中心、市规划局的相关工作人员保持沟通，及时掌握优良项目信息。在掌握拍卖信息后，如有意向，应到市国土资源局报建窗口索取拍卖文件。备 注1、所有拟拍卖土地的 “建设用地规划设计条件”由市规划院拟定。2、拍卖文件所附宗地图由市土地测绘院编制。3、拍卖文件所附 “选址意见书”先期由市土地储备中心到市规划局办理。4、开发区土地的拍卖先期由开发区土地储备中心整理、委托规划院拟定“建设用地规划设计条件” 。拍卖文件内容包括：1、国有土地使用权拍卖出让公告2、国有土地使用权拍卖须知3、国有土地使用条件4、规划设计条件5
28、、宗地图6、国有土地使用权拍卖出让方案7、竞买申请书（样本）8、竞买资格确认书 （样本）9、授权委托书（样本）10、成交确认书（样本）11、国有土地使用权出让合同（样本）03 现场踏勘04 编制可研05 竞买资料准备与营销策划部联合勘查意向地块，勘察内容：1、项目周边生活配套情况2、人文环境3、交通情况4、周边楼盘销售情况（包括产品定位、定价、成交量等）5、项目目标人群6、市政设施配套情况7、地上物拆迁情况、场地平整程度编制可研，内容应包括：1、工程位置2、市政、生活设施配套现状3、区域市场调查4、可建设住宅、商业用房及应建人防工程的规模5、产品定位、匹配的工程设计风格6、工程建设周期7、地块
29、开发成本分析8、项目利润预期9、房屋销售预测10、确定可接受的最高竞拍价。需提交要件：1、经公证的 企业工商 营业执照2、经公证的房地产开发资质证书3、竞买申请书 （详见附件 1）4、经公证的法定代表人身份证明5、经公证的代理人身份证明及授权委托书 （详见附件 2）6、竞买保证金收据7、银行资信证明如对土地现状有异议，可到市国土资源局土地利用处提出。可研经审定后，进行下一步操作。1、竞买履约保证金应汇入市国土资源局指定账户。竞买成功，履约保证金可抵作土地出让金，竞买失败，履约保证金可在拍卖结束5 日内获退回。2、银行资信证明应满足拍卖须知的规定金额。3、如非拍卖所在地区法人，公证应由法人所在地公证处出具。06资料申报持完备资料到市国土资源局报建窗口申报，资料齐全，正式受理，给予开具投标 竞买 资格确
