1、资产评估业务流程资产评估业务流程 资产评估操作程序是指评估机构自接受评估项目委托起至完成评估项目、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。整体企业或单项资产的评估操作程序一般有如下主要内容：1明确评估目的、评估对象和范围；2. 签署资产评估业务委托协议；3. 选定评估基准日；4. 拟定评估方案；编制的评估计划应涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等业务实施的全过程。评估计划的编制一般包括具体的评估步骤、工作进度安排、专业人员调配、时间安排、费用预算和重点关注事项等内容。5指导资产占有单位清查、填报资产，搜集准备资料；6. 检查核实资产、验证资料；7. 检测鉴定资产；8. 选择评
2、估方法和计算公式；9. 针对具体对象进行评定估算；10.分析确定评估结果，撰写评估说明； 11.汇总编写资产评估报告、汇集资产评估工作底稿; 12.评估机构内部审核检验评估结果；13.提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料; 14.建立项目档案。前期准备阶段：注册资产评估师应当明确下列评估业务基本事项：1、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；2、评估目的；3、评估对象和评估范围；4、价值类型；5、评估基准日；6、评估报告使用限制；7、评估报告提交时间及方式；8、评估服务费总额、支付时间和方式；9、委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。备注：1、在业务开
3、始阶段首先要明确是否存在委托方以外的其他报告使用者。一般委托方是被评估企业的股东、投资方、融资银行、债权人、管理层等。第三方委托评估机构一般应事先通知产权持有者、资产管理者或征得资产管理者的同意，这是执行评估业务的先决条件。委托方能较好地协调评估机构与被评估企业之间的关系，也是注册资产评估师履行评估程序的保障。 2、与委托方沟通明确评估目的是由资产评估的特定经济行为所决定的，对价值类型、评估方法、评估结论等有重要影响，应尽量细化评估目的和用途，如：资产转让、股权转让、企业重组、资产出资、股份经营、抵押担保、债务重组、价值重估，避免用“融资”、“重组”等比较笼统的词语作为评估目的。3、应该与委托
4、方沟通评估对象和评估范围。评估目的、评估对象、评估范围存在一定的逻辑关系，经济行为决定评估目的，也决定了评估对象，同时确定了评估范围。从顺序上讲，评估范围应服从于评估对象的选择。一般评估对象可界定为：单项资产、资产组合、部分权益价值和全部权益价值。对应的评估范围包括数量、具体位置、帐面价值等。4、评估的特定目的对价值类型具有约束作用。价值类型确定后才能确定评估方法。了解价值类型，合理界定不同标准下的价值，有利于报告使用者理解评估结论的相对性，利于评估目的的实现。5、评估基准日是评估基本原则“时点原则”在评估事务中的具体体现。基准日的选择要尽量接近经济行为的实现日,以有效服务于评估目的为根本。6
5、、评估报告的使用限制包括明确报告使用人和使用范围。以降低评估机构及CPV的潜在风险。注意评估报告的假设对评估结论的使用产生影响。7、评估报告提交时间受到多方约束，如审计报告出具时间、委托方资料提供时间等，因此评估报告的提交时间不宜确定具体的日期，一般确定为委托方提供必要资料并开始现场工作后的一定期限内。8、与委托方约定的其他事项，如：是否需要委托方与被评估企业协调沟通、与当地有关部门沟通信息进行协调等，是否有明确时间要求、特殊后续服务要求等。 现场调查一般包括：1、获得需要评估的资产清单；2、核实评估对象的存在性及完整性；3、对评估对象品质、使用状况的现场勘查；4、对评估对象的法律权属资料的查
6、验和关注等，应涵盖了解所有评估对象各种信息的工作。现场调查应当在评估对象或评估业务涉及主要资产的所在地进行。注册资产评估师应当到被评估资产所在地进行调查。因被投资单位不配合不能进现场；分支机构在境外；关系国家保密需要等情况时，CPV应总体判断是否继续执行或终止评估业务。注册资产评估师通常应对评估业务涉及的主要资产进行资产勘察。要根据重要性原则确定现场调查的重点及勘查盘点数量。受客观条件限制无法实施资产勘察的一般情况有：养殖的水产、分期收款发出商品、特殊容器盛放的气体和液体、海上航行未泊在国内的轮船、地下管网、资产在有危险的地带、军工国防等保密企业的生产资料等，在无法取得有效期内国家质检部门的检
7、测报告，也无法实施资产查勘的情形下，评估师应考虑所受限制是否会对评估结论构成重大影响，是否能采取必要的措施弥补不能实施调查的确失，从而决定是继续执行或中止评估业务。注册资产评估师应当要求委托方或产权持有者对填制的评估明细表及相关证明材料以签字盖章或者其他方式进行确认。 委托方提供有关评估对象的相关基础资料是评估的最基本环节。我国国有资产评估的大量实践中，委托方和产权持有者不是同一个企业或组织时，根据国有资产管理的有关规定，产权持有者有义务提供相关资料并保证资料的真实、合法和完整，委托方也有义务督促产权持有者提供相关资料。产权持有者必须对评估对象进行清查核实，填写资产清查评估申报明细表，注册资产
8、评估师要给予必 要的指导，并提出具体要求。委托方需要提供的资料一般包括以下主要内容： （1）评估目的，相关经济行为的申请、批件、协议等（2）产权归属证明文件；（3）各类资产和负债清查申报明细表；（4）资产及负债清查核实情况说明；（5）相关原始凭证，包括会计报表，盘点表，对帐单，询证涵，平面图，鉴定证书，决算资料，重要资产购置发票，重要合同，重要设备的运行记录和大修改造记录（6）待核销、报废资产情况说明及证明资料；（7）企业财务报表、赢利预测等财务资料等。 为明确法律责任，应要求委托方或产权持有者对提供的有关基础资料加以盖章确认。需要盖章确认的资料一般为评估对象或评估范围明细表、有关证明材料等。
9、 能证明资产权属的资料一般包括：合同、协议、发票、银行对帐单；结算单、报关单、商检报告；房屋所有权证、国有土地使用权证、竣工验收报告、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设开工许可证、集体土地所有权证或房地产证；机动车行驶证、船舶所有权登记证；著作权、软件登记证、专利权证；股权证、债权、借款合同、工商登记资料；资产的抵押、质押等他项权利资料；探矿许可证、采矿许可证、发明证书、专利证书、联营合作开发协议、技术购买协议、商标工商注册登记证等。现金评估工作步骤：1.获取库存现金申报表,与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.盘点、编制“库存现金作业分析表”签字认可3.核实其他需要说明的事项4
10、、形成评估结论。银行存款评估工作步骤：1.获取银行存款申报表，与审计报告或审计报告或日记账、总账、报表进行核对2. 收集评估基准日“银行对账单”。检查会计人员编制的“银行存款余额调节表”，检查未达账项的真实性，并做好相关记录3.评估时对银行基本账户、余额较大、零余额、透支的存款账户，必要时函证评估基准日余额，分析函证情况4.核实其他需要说明的事项5、形成评估结论。应收票据评估工作步骤：1.获取应收票据申报表，与审计报告或审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解企业应收票据的票据类型,收集大额应收票据发生的合同、协议等重要资料，并复印票据原始凭证，做好相应清查盘点记录3.盘点应收票据。4.了
11、解是否有未到期的确凿证据，不能够收回或收回的可能性不大的应收票据，应将其转入应收账款5.核实其他需要说明的事项6、形成评估结论。应收账款评估工作步骤：1.获取应收账款申报表，与审计报告或审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解企业应收账款内控制制度与核算方法，收集大额应收账款发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查记录3.对应收账款实施账龄分析以及其他分析程序，如有坏账，在坏账分析表中列示4.选择重点明细项目（大额、有特殊情况、有疑问的），填写往来函证单实施函证等程序步骤，了解应收账款存在性。判断应收账款可收回性5.分析判断企业应收账款的坏账及预计坏账损失，收集相关证据
12、6.核实其他需要说明的事项7、形成评估结论。预付账款评估工作步骤：1.获取预付账款申报表，与审计报告或审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解分析预付账款项用途，收集大额款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查记录3.对预付账款进行账龄分析程序，对长期未结算的款项查明原因4.选择重点明细项目（大额、有特殊情况、有疑问的），填写往来函证单实施函证等程序步骤，了解应收账款存在性。无法函证的，应当实施替代程序，判断预付账款可收回性5.对可能坏账的款项，查明具体原因并取证6.对于能够收回相应货物的预付款项应按照相应形成的资产或权利确定评估值。对于无望收回的购货款项转入其他应
13、收款评估7.抽查入库记录，查核有无重复付款或将同一笔已付清的账款在预付账款和应付账款这两个科目同时挂帐的情况8.核实其他需要说明的事项9、形成评估结论。其他应收款评估工作步骤：1.获取其他应收款申报表，与审计报告或审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解分析其他应收款项用途，收集大额其他应收款发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查记录3.对其他应收款实施账龄分析以及其他分析程序，如有坏账，在坏账分析表中列示4.选择重点明细项目（大额、有特殊情况、有疑问的），填写往来函证单实施函证，了解应收账款存在性。实施替代程序，判断应收款项可收回性5.分析判断企业其他应收款的坏账及
14、预计坏账损失，收集相关证据6.对有确凿依据为坏账的款项，查明具体原因并取证7.核实其他需要说明的事项8、形成评估结论。存货评估工作步骤：1、取得存货报表，与存货明细帐、总帐及相关报表进行核对；2、了解分析存货的构成、分布和企业内控管理制度，存货核算方法，并抽查存货出入库记录，做好相应的清查记录。3、获取并检查被评估单位基准日或最近一次的存货盘点记录，评价企业盘点的可信度。4、抽盘重点存货，填写盘点表。如有差异，加大盘点比例或全面盘点。存放方式特殊或存放在异地的，采取其他形式确定存货的存在性。5、对盘盈、盘亏的存货查明原因并做记录。6、关注有无代他人保存和来料加工的存货，有无未做帐务处理而置于异
15、地的存货。7、选择适当的评估方法，并对正常的外购存货进行市场询价，分别计算评估值。8、特殊行业的存货应聘请有关专家咨询后确定评估值。对委托、受托加工产品，委托、受托代销商品在确定评估值时应考虑结算方式的差异性。9、形成评估结论。待摊费用评估工作步骤：1.获取待摊费用申报表，与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解待摊费用的形成依据和明细过程，收集有关合同、协议、决议、文件等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录3.了解待摊费用的真实性、合法性、计提是否合理和准确；费用支出和摊余情况；是否形成新资产和权利及尚存情况，并形成书面记录。4.根据评估目的实现后的是否形成资产或权利情况
16、分别情况确定评估值。对于尚存资产或权利的，按资产或权利的价值确定评估值，对于资产或权利的价值难以准确计算的，按其账面余额计算评估值，对没有尚存资产和权利的，不计算评估值，对于在其他类型中已计算过的，也不计算评估值。5、形成评估结论。其他流动资产评估工作步骤：1.获取其他流动资产申报表，与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解分析其他流动资产的形成依据和明细过程，收集有关合同、协议、决议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录3.对特别重大的明细项目，实施函证，了解其他流动资产的存在性。无法函证的，适当的实施替代程序，判断其他流动资产可收回性4.了解分析其他流动资产类别,结合资
17、产类别,采用不同的评估方法5.形成评估结论长期投资评估工作步骤：1.获取长期股权投资申报表，与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.收集被投资单位验资报告、合同、章程、营业执照、会计报表、审计报告等资料3.了解董事会及股东大会有关决议的基本情况。明确投资目的，分析确定预计的未来收益水平4.核实投资方式、股权结构、形成日期、原始投资成本、投资比例，查阅股权证明等重要资料5.核实账面投资额、投资情况是否与实际情况相符，如不符应查明原因6.如具有控制权的长期股权投资,判断是否需对被投资单位进行单独整体评估.如未单独进行整体评估的需说明原因7.收集确定评估值的其他资料,依据是否充足、可信8.选择适当
18、的评估方法确定评估值9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因10.形成评估结论。房屋建筑物评估工作步骤：1.获取固定资产-房屋建筑物/构筑物评估申报表与审计报告或明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整2.了解固定资产房屋的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等3.搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决议书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料,关注其土地权属是否存在瑕疵及其对评估值的影响4.对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料5.权证或证明文件名称不符的，应要
19、求企业及相关单位出具说明6.了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示7.实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况，有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物、关注建筑物生产使用环境如蒸汽、酸、碱），填写现场堪查表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场比较法预算时，还应提供比较案例的资料8.如存在待处理的情形,应查明原因,获得企业有关说明材料及批准材料9.收集评估值确定的其他依据资料(如当地定额.材料价格等文件资料) 10.选定评估方法(方法有市场比较法、收益法、成本法及这些方法的综合运用)，说明评估值的确定过程（
20、填写各种评估方法的评估工作底稿）11.核实其他需要说明的事项12.如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表13、形成评估结论。机器设备评估工作步骤：1.获取固定资产-设备评估申报表与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解固定资产设备类的概况，明确价值定义3.查验重要设备合同.购买发票.技术指标等资料4.对运输设备应当查阅并复印车辆行使证；对锅炉、电梯、化工设备等特种设备应当查阅并复印年检记录5.权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明6.查清设备有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示7.实地查勘评估对象，填写设备清查核实表和重要设备作
21、业分析表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片，被评估单位不允许拍照的应要求其出具说明。清查结果与申报不一致的，应要求被评估单位修改申报表8.对原打包入账的设备,尽可能进行分析评估9.如存在待处理的情形,应查明原因,获得企业有关说明材料及批准材料10.如存在需要修复使用的设备,应说明损坏的具体情况,并预算修复费用11.收集评估值确定的询价证据及其他依据资料12.选定评估方法,逐项或分类说明评估值的确定过程13.核实其他需要说明的事项14.如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表在建工程土建工程评估工作步骤：1.获取在建工程-土建工程评估申报表与审计报告或明细账、总账、报
22、表进行核对2.了解在建工程的概况，收集有关的合同和协议,并按照结构进行分类统计，说明位置、结构、面积等3.查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、概预算书、规划许可证、建设许可证、企业说明等资料4.有关证书或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明5.查清在建工程有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示6.实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况，有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物、关注建筑物生产使用环境如蒸汽、酸、碱），填写现场堪查表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片7.了解在建工程开工时间、竣工时间、已付工
23、程款、未付工程款、合理工期等情况，分析合同金额的合理性8.对已完工但未竣工的在建工程，有条件的清查调整转入固定资产进行评估；转入固定资产有困难的，以固定资产评估方法评估，结果列入在建工程9.对原打包入账等项目，尽可能进行分项评估10.收集评估值确定的其他依据资料11.选定评估方法。逐项说明评估值的确定过程12.核实其他需要说明的事项13.如有评估增减值，分析评估增减值的原因14.形成评估结论。在建工程设备工程评估工作步骤：1.获取在建工程-设备评估申报表与审计报告或明细账、总账、报表进行核对，了解账面值的构成内容2.查阅与收集设备安装概预算情况、设备采购合同等资料3.查清在建工程有无涉讼事项及
24、抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示4.实地查勘评估对象（主要是安装地点、型号、工程进度、设备和设施的状况等位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况，填写现场堪查记录5.了解在建工程已付工程款、未付工程款、合理工期及设备款项支付等情况6.如存在待处理的情形,应查明原因,获得企业有关说明材料及批准文件7.收集评估值确定的其他依据资料8.选定评估方法。逐项说明评估值的确定过程9.核实其他需要说明的事项10.如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表工程物资评估工作步骤：1.获取工程物资申报表与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解分析工程物资的构成、分布和核
25、算方法。并抽查有关工程物资出入库记录，做好相应清查记录3.对打包入账等项目尽可能进行分析，并复印有关资料4.获取并检查被评估单位评估基准日的工程物资盘点记录，评价盘点的可信度5.与企业管理人员选择重点工程物资进行抽盘，填写盘点表。盘点结果如与账面值存在差异，对差异原因不正常的，应加大抽查力度。存放方式特殊的，应当采取可靠的盘点方式，并在工作底稿中记录下来6.对盘盈、盘亏的工程物资，查明原因并做记录7.应当注意有无未作账务处理而置于它处的工程物资8.对失效、变质等工程物资，应要求企业作出相应说明9.外购工程物资,进行市场查询,计算其评估价值.对近期购入的工程物资,无特殊情况且价格变化不大时,可按
26、核实后的账面价值确定评估价值10.根据上述情况,确定评估结论.跌价准备按照零值评估.应当注意有无与在建工程重复的评估,并注意其权属问题、贷款结算方式11.核实其他需要说明的事项12.如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表固定资产清理评估工作步骤：1.获取固定资产申报表,与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.逐项核实固定资产清理的原因、审批手续等情况3.有固定资产残余价值的清理项目，要了解核实实物资产，对变现价值进行评估4.核实其他需要说明的事项5.如有评估增减值，分析评估增减值的原因土地使用权评估工作步骤：1.获取土地使用权申报表与审计报告或明细账、总账、报表进行核对，根据
27、评估需要进行适当的调整，核查土地款项支付情况2.查阅土地征用或拆迁补偿合同、土地出让合同、土地使用权证，土地处置方案等文件资料，了解土地使用权权属性质3.了解土地的面积、容积率以及土地用途等规划指标，收集相关规划批准文件4.有关证书或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明5.查清土地有无涉及讼事项及抵押、担保适宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示6.收集相关土地估价报告，如需引用应与土地估价师沟通该报告了解与本次评估的关系7.实地查勘评估对象,填写现场勘察表.现场查看时,对于重大评估项目应拍摄现场实物照片8.收集评估值确定的其他依据资料（当地基准地价体系、土地收费文件）9.选定评估
28、方法，逐项说明评估值的确定过程10.核实其他需要说明的事项11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表其他无形资产评估工作步骤：1.获取“其他无形资产申报表”,与审计报告或明细账、总账、报表进行核对。了解其账面价值的构成和计价依据、摊销情况等2.收集无形资产的权属证明资料，了解无形资产的种类、具体名称、技术特征、存在形式、形成过程，核实取得的法律手续是否完备3.调查相关法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业状况、产品生命周期、企业经营管理、市场环境等对该无形资产价值的影响4.选定评估方法5.调查、收集反映无形资产获利能力、收益期限、折现率等的相关资料6.逐项说明评估参数的确定依
29、据7.核实其他需要说明的事项8.如有评估增减值，分析评估增减值的原因开办费评估工作步骤：1.获取“开办费申报表”,与审计报告或明细账、总账、报表进行核对。了解其账面价值的构成和计价依据、摊销情况等2.了解开办费的形成依据和明细过程，收集有关合同、协议、决议、文件等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录3、了解开办费的真实性、合法性、计提是否合理和准确；费用支出和摊余情况；是否形成新资产和权利及尚存情况，并形成书面记录。4.根据评估目的实现后的是否形成资产或权利情况分别情况确定评估值。对于尚存资产或权利的，按资产或权利的价值确定评估值，对于资产或权利的价值难以准确计算的，按其账面余额
30、计算评估值，对没有尚存资产和权利的，不计算评估值，对于在其他类型中已计算过的，也不计算评估值。5.核实其他需要说明的事项6.如有评估增减值，分析评估增减值的原因长期待摊费用评估工作步骤：1.获取长期待摊费用申报表，与审计报告或日记账、总账、报表进行核对2.抽查原始发生凭证和每期摊销的凭证，核查其原始发生额及构成、发生日期、摊销月数、每期摊销额等3.对尚存受益与受益期进行适当分析4.有实物形态的费用项目,要了解实物资产5.有无与其他资产存在价值重复的情形6.有无尚存资产或权利难以准确计算的,性质特殊的费用项目,以清查核实后的账面数为依据7.根据尚存受益期计算评估值。对于有实物形态的费用项目，一般
31、要按照实物资产评估的对应方法进行估算评估值8.核实其他需要说明的事项9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因其他非流动资产评估工作步骤：1.获取其他流动资产申报表，与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.了解分析其他流动资产的形成依据和明细过程，收集相关资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录3.分析判断其他非流动资产有无涉及法律诉讼的已决、未决事项,作专项调查分析记录4.核实其他需要说明的事项短期借款评估工作步骤：1.获取短期借款申报表，与审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.核实借款合同、协议以及借款条件、借款性质、还款期限，查明借款利率和利息支出情况。并抽查复印合同、协议3.抽查借款借入和还款的原始凭证内容是否完整4.复核已计借款利息是否正确5.对未及时归还的逾期借款,应查明原因6.选择金额较大的账户向借款银行函证评估基准日的金额7.经分析、核实后，确定评估结论应付票据评估工作步骤：1.获取应付票据申报表，与审计报告或审计报告或明细账、总账、报表进行核对2.查明票据类别、编号、签发日期、
