1、泗洪房地产市场调研报告正稿1泗洪房地产市场调研报告城市年轮2006-5-26前 言 03页第一篇 城市洞察 04页第二篇 市场分析 09页第三篇 项目分析 20页第四篇 定位建议 24页附件一 楼盘个案 27页附件二 挂牌土地 31页前 言2005年，是泗洪楼市的爆发年，也是转折年。2006年，是泗洪楼市最为关键的一年：市场供给继续增加，供需落差同时加大，价格能否创出新高？随着老城区的改造，政务区的北移，汽车站商圈的异军突起，城市版图又将如何书写？城市年轮认为：这是挑战，也是机遇！城市年轮感谢贵司给予的充分信任，经过前期多次的接触、沟通后，在相互理解的基础上，就相关问题，贵我双方达成了初步共识
2、，城市年轮相信这将是一个良好合作的开端！在此报告中，城市年轮将就泗洪的城市基本概括，房地产市场运行情况作出专业、客观、深入的分析，并结合自身情况，给出项目的定位建议，为贵公司的项目开发运营提供决策依据！以后的工作中，我司将视本项目的进展及市场情况，提出更详细具体的实操方案，同时忠诚地祝愿我们愉快的合作！城市年轮坚信详实的市场分析+准确的产品定位持续的营销创新+有效的推广执行热销典范第一篇 城市洞察一、区位泗洪苏北平原、名酒之都泗洪地处宿迁市区南部，苏北平原过渡地带；全县行政区域面积2731平方公里，辖14个镇，9个乡；人口99万人，其中城镇人口32.2万人，是全国生态示范县、商品粮基地县、水产
3、百强县、平原绿化先进县，江苏省社会治安综合治理先进县，著名的中国螃蟹之乡、名酒之都。二、人文泗洪历史悠久、风俗众多泗洪城市历史悠久，可追朔到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。地方语言属北方方言中的江淮方言区，是地方戏曲泗州戏的流行区。民间艺术繁荣，旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺术形式为群众喜闻乐见；长期以来形成的岁时、礼仪风俗众多。泗洪是名酒之乡，双沟、分金亭、双洋等系列白酒久负盛名，酒文化底蕴尤为深厚，酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。三、经济泗洪农业为本、工商薄弱2005年泗洪全县地区生产总值74.75亿元，同比增长14.5，地区人均GDP 7550元；其中三产产值分别为23.3亿元、2
4、9.3亿元、22.15亿元，三产比为31.2：39.2：29.6，农业经济仍然在经济总量中占到30以上。全社会固定资产投资42亿元，同比增长32.1。实现财政收入4.42亿元，其中地方财政收入2.2亿元，财政支出6.45亿元，地方财政支出主要来源国家、地方财政支持。四、生活泗洪悠闲自在、观念守旧 2005年泗洪城镇居民人均可支配收入5286元，农村居民人均可支配收入3767元，城乡居民储蓄余额31.08亿元，社会消费品零售总额18.09亿元。生活悠闲、安于现状是对泗洪城镇居民生活的最好概括，多数人金融观念守旧，理财方式主要是银行储蓄，购房害怕承担风险，偏好现金付款，不愿意采用按竭。五、教育泗洪
5、全民重教、龙头青阳2005年，全县共有各类学校510所，其中民办学校266所，占到一半以上。全县专业教师11365人，在校学生181373人。重视教育，关心下一代发展，是泗洪家长的普遍心理，另外，全县所有的高中都集中在泗洪县城青阳镇，一方面教育带动的人口进城，极大的推动了青阳的城市化进程，目前青阳镇城镇人口超过了15万人；另一方面，教育地产在青阳镇具有相当的市场号召力。目前，泗洪升学体系并未划片区，仅按成绩高低录取。六、规划泗洪“一道四区”、东扩北移1、泗洪县城青阳镇 “一道四区”分布。“一道”是指泗洲大道，东起环城东路，西至泗洪汽车总站，全长4.5公里，是青阳镇交通主干道，泗洲大道两侧分布着
6、县政府、步行街、泗洪商城、虹洲宾馆、泗洪中学、育才中学（全县最好的两所中学）、汽车总站、泗洪商贸中心等，集中了泗洪县的主要配套资源。“四区”分别为“老城区”、“新城区”、“商贸区”和“开发区”。“老城区”区域范围东到环城东路，西以孙何路为界，南至团结河路，北临濉河，处于青阳镇城区的东南面。“老城区”集中了政务、商业、教育、居住四大体系，是青阳居民活动的主要区域，是青阳镇的中心片区。目前“老城区”既是青阳镇拆迁的重点片区，也是青阳镇的商品房开发重要片区。“新城区”区域范围东至环城东路，西以建设北路为界，南临濉河，北面目前发展到环城北路，处于青阳镇城区的东北面。“新城区”原属青阳镇的城乡结合部，片
7、区给人的第一印象是脏、乱、荒，基础设施薄弱；但随着县政府、法院等众多政府机构计划搬迁到环城北路北侧（多数已经在施工），该片区将逐步成为青阳镇的新城区。“商贸区”区域范围东以孙何路为界，西临老濉河，南至团结何路，北临濉河，处于青阳镇城区的西南面。“商贸区”原地位略优于“新城区”，也属青阳镇的城乡结合部；汽车站商圈的异军突起，泗洪商贸中心的落成并开业，以及规划中的小商品市场、建材市场、大型商城，该片区在政府规划中将向商贸区方向发展。“开发区”区域范围东以建设北路为界，西至宁宿徐高速公路，南临濉河，北面已扩展到环城北路，处于青阳镇城区的西北面。 “开发区”即为泗洪经济开发区，控制面积28平方公里，启
8、动区8平方公里。自2002年3月启动以来，截止到2005年底，开发区已投产项目118个，全区从业人数13631人，2005年实现年工业总产值123554万元，初步形成了丝绸织造园、服装生产园、食品加工园、机电工业园等特色分明的产业园。2、东扩北移是青阳镇的主要发展趋势青阳镇现有城区东面已到环城东路，出环城东路虽为荒芜地带，但离传统生活中心仅一尺之隔，特别是泗洪中学、育才中学的辐射半径而言，东扩是必然之举；南面已达团结河路，往南多河道，城市建设成本加大；西面已到老濉河，向西不足1公里即为宁宿徐高速公路，已无发展空间；北面已到环城北路，环城北路东面为新兴的政务区，县政府、法院等机关机构在不远的未来
9、都将坐落与此，西面为开发区预留用地。综合城市现状，泗洪县和青阳镇虽无明确的城市规划部署，但基本可以确定，青阳镇未来的城区发展方向为东扩北移。3、旧城改造是青阳镇城市化的主要动力泗洪作为农业人口占城市总人口近7成的县级城市，县城所在地青阳镇的城市化速度和城市自然发展速度都相对较为有限，政府主导的旧城改造自然而然的成为青阳镇发展的主要模式。2004年开始，青阳镇启动旧城改造，并从2005年开始进入蓬勃发展期。年份2004年2005年2006年拆迁面积1.5万46万计划拆迁50万，截止5月中旬已拆迁36万，预计全年将超过60万。拆迁户数154户5012户已拆迁3700多户拆迁补偿金（按住宅标准计算）
10、1200万元36800万元48000万元可购商品住宅面积（按1500元/）800024.5万32万拆迁补偿标准根据地段、装修、土地年限等不同，住宅平均补偿将约800元/，商业店面平均补充标准最高2100元/（不含装修），平均约1500元/。按照住宅平均补偿标准，2005年拆迁46万共补偿36800万元，2006年全年按60万计算将共补偿48000万元，两年的补偿金分别可以购买商品房面积24.5万和32万（不考虑补偿个体不均、个人储蓄金、按竭等因素）。无疑，拆迁户的购房需求是商品房市场的主要需求，而旧城改造则是青阳镇的主要发展模式。总结：A、泗洪县城青阳镇以泗洲大道和“老城区”为核心，向西北辐射
11、：向北扩展“新城区”、向西扩展“商贸区”、西北则发展为“开发区”；B、东扩北移是青阳镇发展的主要方向；但生活配套的缺乏将会影响城市的扩张速度，同样受此影响，未来几年内商品房开发的热点仍将是老城区；C、本案所在片区有望发展成为商贸区，成为泗洪县的商贸中心，但受到配套缺乏影响，本片区的居住价值有待进一步提升。D、旧城改造是城市的主要发展模式，随着旧城改造的深入，城市面貌将日新月异，城市板块格局和配套情况也将时刻变迁。第二篇 市场分析一、泗洪县房地产发展历程A、20世纪90年代；泗洪作为县级城市，房地产起步较晚，上世纪90年代全县基本没有成规模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主
12、，多数不对市场公开销售，即使部分面向市场销售的，也不成规模。B、2000年-2004年；国家房改之后及货币分房政策之后，泗洪房地产市场才开始逐步发展起来，二里坝住宅小区、商业步行街等的建设，标志着泗洪房地产市场的正式起步。但该阶段，房地产市场需求较小决定了市场规模有限。C、2005年以来；2005年泗洪县政府实行旧城改造，带动了大量的拆迁户购房，推进了泗洪房地产市场的快速发展，泗洪房地产市场步入了一个以改善置业、拆迁置业为主导的时期。这一时期，无论是建筑规划还是景观规划，商品房项目都获得了质的飞跃。二、泗洪县2005年房地产运营情况2005年全县商品房销售面积31.29万，完成销售额48009
13、万元，商品房销售均价1534元/。现房销售额为32170万元，期房销售额15839万元，现房销售额约为期房销售额的两倍左右。全县商品住宅空置面积仅为1.3万，空置量较低。全县二手房销售面积约9万。商品房销售面积31.29万商品房施工面积48.35万商品房销售额48009万元商品住宅施工面积40.82万其中 现房销售额32170万元商品房竣工面积21.40万 期房销售额15839万元商品住宅竣工面积16.57万 住宅销售额36311万元商品住宅空置面积1.3万商品房销售单价1534元/二手房销售面积约9万三、产品特征分析A、板楼为主；市场上在售项目基本上是纯板楼设计、一梯两户、南北通透；B、多层
14、建筑为主；市场上大部分项目是5层或6层，仅有御景天成、百星花园等在售项目有小高层；C、户型面积；二房75-95、小三房95-110、大三房125-135、楼中楼较为少见；D、框架结构为主；市场已经基本完成从砖混结构向框架结构的转变；E、建筑层高2.8米为主；商业项目层高基本在3.6m到4.2m，挑高7m产品按两次面积出售。F、楼盘规模：早起开发楼盘规模多在3万以下，进入2005年以来楼盘主流规划变大，多在4-8万，但也存在少数10万以上的大盘，如已开发完毕的颖都家园21万、阳光世纪花城16万，正在开发的锦绣华庭17万、学府文苑25万。G、低容积率：小区容积率普遍较低，基本在0.8-1.7左右，
15、而且建筑面积越高容积率越低50亩以下项目容积率在1.5以上，50-200亩以下项目容积率在1.2-1.5左右，200亩以上项目容积率在0.8-1.2左右。H、低建筑密度高绿化：建筑密度一般在25以下，建筑栋间距多数达到1：1.2以上，20米以上栋间距见怪不怪。绿化率在35-50，大大南方县级城市绿化率。四、价格特征分析青阳镇商品住宅销售价格在1100-1800元/之间，商铺销售价格在，其中老城区在售项目住宅主流价格在1400-1800元/；商铺主流价格在3500-5000元/。项目名城住宅销售均价商铺销售均价东盛城市花园1450元/3500元/蓝天吉祥苑1500元/4300元/兰天名苑1500
16、元/4500元/奥体新村1700-1800元/东风大市场7000-10000元/洪中清华园1500元/沿街6000元/学府文苑1400元/5500元/锦绣华庭1300元/别墅1400元/新城区在售项目住宅主流价格在1100-1500元/；商铺主流价格在4000-6000元/。项目名城住宅销售均价商铺销售均价亿原新城家园1100元/6000元/中正苑1500元/5000元/百星花园1450元/4100元/商贸区商品住宅主流价格在1300元/；项目名城住宅销售均价商铺销售均价金色家园1300元/5000元/水木清华1300元/2500元/五、需求特征分析A、人口结构：多数家庭为两代三口之家，少数为
17、二人、四人，其余相对较少。B、面积需求：住房面积需求多数为三房，小三房和大三房各占比例，二房客户主要为老人家、乡镇居民等。 C、购买行为；房地产刚刚起步，市民对商品房市场认识简单，视商品房等同于大额生活耐用品，买房时精挑细选，货比三家。D、购买动机：多数人是因为拆迁引发的住房需求，占到总数的一半以上，其次是改善型置业需求，再次是新婚及乡镇居民进城置业等，投资型置业主要是针对商铺，在住宅上较为少见。 E、购买时机：由于害怕楼盘烂尾等不确定性因素，及不愿长时间等待交房，多数购房者偏好购房现房。商品房项目在落架后会迎来销售高峰。F、物业管理：简单的将物业管理视为小区卫生服务，对小区绿化好坏、高低没有
18、太大的了解，但是对采光、通风比较关注。六、畅销滞销产品分析从宏观统计数据以及竞争楼盘的销售情况反映，不同户型销售存在以下特点：A、三房（95-135）销售优于两房（75-90）；三房的销售量要高于两房，但两房的销售率要高于三房。一方面是因为市场主流需求户型是三房，所以三房销售量高于两房，但因为三房体量大大高于两房产品，占到市场总量的70左右，而两房的体量仅占市场总量的20左右，所以两房的销售率要优于三房。B、小三房（95-110）销售优于大三房（120-135）；小三房相对大三房，在功能基本相同的情况下，具有面积小，总价低的特点，获得购房者特别是拆迁户的喜爱。C、四房（140以上）户型比较滞销
19、；四房产品由于面积在140以上，总价超过20万，超出多数消费者的购买能力，因此几个规划四房产品的楼盘四房销售普遍较慢。D、中间楼层销售优于两端楼层；一层由于日照时间、通风和污水排放管道等劣势，五、六层由于楼梯难爬原因，属于滞销产品，二-四层产品是优质产品。总结：泗洪畅销户型的总价在15万元左右，一般区间在12-18万元之间，因此户型面积及配比规划时一定要注意总价控制；三房户型仍是市场主要需求，但面积合理的两房也有较大的市场空间。七、重点竞争个案分析项目名称金色家园项目地址泗洲大道汽车站正对面泗洪商贸广场旁物业类型商住社区项目规划占地面积91亩，总建面积9.44万平米，其中商业面积约1.5万平米
20、，住宅面积近8万平米；容积率1.56，绿化率32，建筑密度32。共18栋，14栋56层多层，4栋11层小高层。户型配比共有住宅约1000套，户型面积以三房为主，兼有两房和四房，两房7686平米为主，少量102平米；小三房97102平米，大三房122130平米。设计不足为所有户型只有一个阳台，一般为客厅阳台，没有生活阳台。工程进度二至四层销售价格销售均价1400元/平米，但按揭9.8折优惠，一次性付款9.6折优惠，购五套以上再优惠三个点，首付款五万优惠一万，实际销售均价低于1300元/平米。销售情况一期多层销售约50，销售率二房优于三房，小三房优于大三房；整个项目可售面积剩余5万平米左右。客户群
21、体拆迁户为主，还包括老人家置业（多在一层、二层）、乡镇客户、个体户、工业区客户项目简析项目地处泗洪县城最西部，生活教育配套稀缺，影响片区居住价值。但泗洪整体拆迁幅度较大加上项目相对较低的价格，仍然吸引了一部分中低端客户群体，此外汽车站商圈的经营户也是该楼盘的目标客户群体。项目名称学府文苑项目地址老城区洪中南门正对面物业类型商住项目规划占地面积14万，建筑面积23万,共栋一期21栋，6层；二期25栋容积率1.68，绿化率38.5共2000套住宅二房占30，面积为80；三房占60，面积为100左右；四房占10，面积为140工程进度一期落架，二期2层销售价格一期住宅销售均价为1400元，商铺5500
22、元均价，车库万元个销售情况一期住宅销售量已达到90，商铺销售量已经达到40二期还未启动客户群体青阳镇为孩子上学，及乡镇客户项目简析项目主要卖点是洪中和9万的泗洪绝无仅有的景观花园（其他楼盘个案详见附件一）八、别墅类物业分析泗洪目前别墅类物业稀少，主要可供参考对象是锦绣华庭13期别墅。该项目别墅规划主要是联排和叠加别墅，但小区整体规划一般，没有展现出别墅产品的居住品质，也未获得市场和客户认可；同时项目所在地块原含一火葬场，客户对此有心理芥蒂，因此该项目销售和价格都较为失败。我们通过对泗洪房地产资深人士的访谈，侧面了解到泗洪存在一些高端客户，对别墅产品有需求，但对别墅产品要求为：一是品质突出，表现
23、出与普通住宅的较大不同，包括小区规划和产品外立面、内部功能设计。二是面积合理，别墅产品本身单价高，因此一定要控制面积，单套面积应当控制在180-200之间，少数可以突破200，达到250（以上面积不含车库）。 三是总价控制，客户对原别墅产品认同的总价在30-40万元之间，但如果在品质上对市场原有项目有较大突破，总价可以到35-45万元。九、商业物业分析A、发展历程：泗洪县商业物业开发，从2000年最早的商业步行街（商住6万），到2003年的泗州商城（3.2万），再到2004年开建的泗洪商贸广场（7万），2005年的东风大市场（1.8万），以及2006年拟建的小商品市场、工人路精品街、建材市场等
24、，经历了从无到有，从你方唱罢我登场到同台唱戏的发展历程，初步形成了定位不同、专业分工的零售、批发市场。B、销售价格：泗洪商业物业，专业市场的销售价格，总体要高于普通住宅小区的沿街店面。目前泗洪商业广场销售价格4000-6000元/，东方大市场7000-10000元/，普通沿街店面销售价格3000-6000元/。成熟地段商业物业销售情况良好，空置率低，非成熟地段销售情况同样良好，但销售周期相对较长。C、经营模式：泗洪商业物业，从泗州商城开始，到泗洪商贸广场、东风大市场，都实行了商业物业统一管理的经营形式，初步具备了先进商业的运营模式。D、租赁经营：目前泗洪青阳镇比较有影响力的商业市场主要有商业步
25、行街、泗州商城、泗洪商贸广场、工人路市场。以下是四大市场基本情况比较：市场名称商业步行街泗州商城泗洪商贸广场工人路市场市场规模纯商业约1.5万3.2万，一层沿街独立店面，商城内约600个10铺位，二层时代超市和苏宁电器。7万，沿街独立店面，内街六栋店面和商城店面个体户411家，摊位个体户91家经营定位服装为主，包含小饰品等600个铺位中主要以服装和小商品为主，另有箱包、床上用品、古玩共五大主题独立店面以建材和汽配为主，内部A区建材市场、B区家具市场经营产品包含小商品杂活、建材、家电家具、农用品、烟酒食品、服装等经营情况基本上全部有商家入驻，最内侧部分店面为经营小商品、服装、箱包接近95入驻，但
26、转店面较多，约有15，床上用品和古玩空铺较多整体入驻50，一层店铺入驻85，建材入驻情况优于家具青阳镇传统商业街，经营火爆，人气旺盛，但整体无规划，市场总体较乱 租赁价格入口处约100，主入口内侧80，内街20-40，最低15元/（月）沿泗洲大道店面100-150，商城内铺位主过道两侧50-60，其余35-45元/（月）沿街单层50（双层100）7000-11000元/年；内街带五年租约，每年返租总价630约6000元/年40约8000元/年50约10000元/年，最高达到1.6万/年简析步行街是青阳市民购买服装的主要市场，市场整体产品档次不高，以小品牌服装为主，内街商铺租赁价格有限2004年
27、开始经营，在泗洪最大的时代超市带动下，人气日增，经营形式看好，但铺位规划给人感觉档次不高汽车站商圈新兴市场，定位于建材家具，有望成为泗洪建材家具销售中心，但经营仍以店铺为单位工人路是自发形成的商业街，经营模式批发兼零售，是老城区购物的首选，但该市场面临整改拆迁工人路市场专题分析（本案一期小商品市场主要衔接工人路拆迁问题，就工人路市场的经营现状进行分析，将有助于本案小商品市场定位）工人路商品市场东起青阳路，西至建设北路，全长1.2公里，两侧分布店铺约450个，摊位90多个，工人路道路狭窄，两侧占道经营现象普遍。A、经营产品分布：工人路商品市场经营产品类型主要有日常杂货、建材、家电家具、农用品、烟
28、酒食品、服装、餐饮等7大主题，具体分布如下：B、经营产品类分析：我司通过人员走访、抽样调查的形式对有可能进驻小商品市场的六类产品的经营利润、是否愿意进驻进行了细致的调查，结果如下：店铺经营主题日常杂货建材家电家具经营形式零售兼批发零售零售为主，兼营批发经营利润平均利润2-3万元/（年户），扣除租金约2万元/（年户）平均利润4-5万元/（年户），扣除租金约3-4万元/（年户），其中2-3万元、4-5万元、6万以上各占1/3平均利润约3.5万元/（年户），扣除租金约2.5万元/（年户）工人路拆迁后是否愿意去拟建的小商品市场首选仍是工人路市场，但如果新小商品市场能形成规模批发市场，特别是政府强制性的
29、，愿意进驻考虑到汽车站商圈已形成建材市场，基本愿意进驻汽车站商圈，对该商圈形成建材销售中心看好工人路家电家具经营户，规模小、档次低，日常经营中已零售为主，只有部分考虑进驻市场需要的物业类型独立店铺，40-50独立店铺，50左右，少数要求80-90独立店面，40-60店铺经营主题烟酒食品农用品服装经营形式批发为主，兼营零售批发为主，少量零售零售经营利润平均利润超过4万元/（年户），扣除租金超过3万元/（年户），少数批发零售超过10万元/（年户）平均利润约3.5万元/（年户），扣除租金约2.5万元/（年户），利润主要来自批发平均利润约2万元/（年户），扣除租金约1万元/（年户）工人路拆迁后是否愿意去拟建的小商品市场工人路烟酒食品经营户多数以批发为主，客户固定，不考虑去市场，但市场人气起来可以去零售批发客户主要来自乡镇，如果小商品市场能形成农产品集中、成规模的批发市场，愿意进驻拆迁后考虑去步行街或是泗洪商城，多数没有进驻小商品市场的意向需要的物业类型独立店面，10-20独立店铺，40左右，最好有仓库 建材类经营户最有意向进驻，在于汽车站商圈现有建材市场已经初具规模； 若能形成规模的专业批发市场，日常杂货类、农产品类经营户愿意进驻； 家电家具、烟酒食品、服装
