1、老旧住宅小区基础配套设施改造实施方案 新疆兵团第七师124团老旧住宅小区改造配套基础设施建设项目（2016-2018年）实施方案（代可行性研究报告）项目建设单位： 新疆兵团第七师124团 项目编制单位：奎屯农七师勘测设计研究院（有限公司）项目编制时间：2016年05月建设地点：第七师124团高泉镇项目建设单位：第七师124团项目建设单位负责人：杨建（团长）项 目 编 制 单 位： 奎屯第七师勘测设计研究院(有限公司)项目编制单位法人： 桂军荣（董事长）项 目 总 负 责： 王 振（副总经理）技 术 总 负 责： 焦玉峰（总工程师）项 目 编 制 负 责 人：顾卫东（主任）（高级工程师）项 目
2、编 制 人 员： 任 蒸（工程师） 江祥盛（助理工程师）附图 第一章 总则1.1、项目背景及基础资料1、项目建设背景根据国务院印发的关于加快棚户区改造工作的意见（国发2013213号）文的指示精神，第七师124团对老旧住宅小区改造配套基础设施作了具体的安排和部署，明确提出要加快推进团场老旧住宅小区改造。采取团党委引导、市场运作相结合的方式，最大限度地提供政策支持，确保至2018年期基本完成124团老旧住宅小区改造任务。 2、编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日实施），2、中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日），3、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正），4
3、、关于开展旧住宅区整治改造的指导意见（住房城乡建设部 建住房2007109号），5、国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号），6、关于做好住房保障规划编制工作的通知（建保2010190号），7、关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号），8、城市住房建设规划编制导则（建房改研20121号），9、国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号），10、兵团贯彻落实国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（新兵发201561号）11、第七师124团国民经济和社会发展第十
4、三个五年计划，12、第七师124团总体规划（20102030年），13、 第七师124团编报的老旧住宅小区改造调查数据及相关规划资料，14、 国家、自治区其他有关政策、文件要求。3、指导思想坚持以人为本、改善民生为根本目的，落实国务院领导以及兵团、第七师党委执政为民、关注民生、构建和谐社会的重要举措，彻底改善棚户区居民的居住条件的生活环境，提高团场品位相结合，与保障性住房建设和房地产开发相结合，完善政策措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。 4、编制原则老旧住宅小区改造政策性强、公益性强，应坚持以下原则：1、以人为本，依法行政。改造要充分尊重职工群众意愿。项目确定和补偿安置方
5、案，要广泛征求群众意见，以群众满意不满意作为项目是否实施的依据。坚持依法拆迁、征收，补偿到位，保证群众迁的出、搬的进、住的稳，切实让群众得到实惠，共享改革发展的成果。2、政府主导，市场运作。政府要发挥棚户区改造的主导作用，在政策和资金方面给予支持。要充分运用市场机制，调动企业和居民的积极性，动员社会力量参与棚户区改造。3、科学规划，分步实施。政府要根据当地经济社会发展水平和财政能力，按照城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，统一编制改造规划和年度计划,坚持尽力而为、量力而行，积累经验，逐步推广。优先改造危旧住房集中、基础设施缺乏、安全隐患严重、群众改造要求迫切的区域。4、综合开发，配
6、套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好改造片区的供水、燃气、供热、污水与垃圾处理等市政设施和社区服务、商业、教育、医疗卫生等公共服务设施建设，促进以改善民生为重点的社会建设。根据124团总体规划确定镇区发展阶段目标，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力，确定近期住房建设发展目标、内容及时序，从而提出2016-2018年期间合理安置棚户区发展方向、规模、结构和空间布局，提出政策导向，并纳入124团近期建设规划，指导住房建设及房地产业发展。1.2、编制的重点对象依据实地调查分析研究124团住房实际状况，124团棚户区改造对象为国有土地上的建设，为了使低保困
7、难家庭和三无家庭职工住上住房，充分利用国家补助资金、援建资金、单位自筹资金。集中建设面积在50平方米左右、具备基本生活功能和设施、产权归公的住房，采取先租后买，提供给困难职工家庭租住，当经济有所好转，鼓励其出资购买。1.3、项目建设原则按照棚户区住房建设与小城镇建设、产业发展相协调的原则，结合124团土地资源特征、人口增长特点及城镇发展的方向，规划期内改造棚户区住房建设规划在不同区域内应遵循以下原则：1、科学合理的制定优惠政策，棚户区改造既需要政策保障，也需要政策支持。2、为解决124团棚户区改造问题，规划期内应结合旧城改造，重点建设一批适应中低收入者的中小套型安置住房。3、政策性住房应合理选
8、择建设地点，重点发展交通和生活较为便利的区域。4、确保棚户区改造资金是保证。5、结合实际情况合理确定拆迁范围。1.4、建设的必要性1、政策的必要性根据2013年6月26日，国务院常务会议，专题研究棚户区改造，提出年棚户区改造的目标任务2013年7月4日，国务院印发实施国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国法发【】号），明确了政策措施。2015年，国务院印发实施国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号），明确了政策措施。2、加快棚户区改造建设是构建和谐社会加快团场发展的需要124团老旧住宅小区住房状况差、基础设施不配套、安全隐患突出、社会管
9、理薄弱。通过上述对老旧住宅小区现状存在问题的叙述可看出，为了使人民生活水平进一步提高，124团老旧住宅小区的改造基础配套设施建设已势在必行、刻不容缓。 目前124团老旧住宅小区现有住户3618户。对棚改区拟建及保留建筑进行统一规划，以改善居民的居住条件。建设规模符合棚户区改造规划各项政策的要求，为居民创造舒适的生活环境，促进124团的发展。该工程的建设不仅对保证当地中、低收入居民的正常生活生产秩序十分必要，而且该工程建成后将对124团提供极为有利的外部环境，亦将对该团的稳定产生很大作用。因此国家出台了棚户区改造等几项措施，以此解决中、低收入群体的住房需求。棚户区改造工程对124团职工来说是一件
10、大事，是一项迫切的工程，对124团的发展有着举足轻重的作用。1.5、社会效益1、 实施棚户区改造是实践“三个代表”重要思想、落实执政为民宗旨的具体体现贯彻“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，必须把广大人民群众的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，真正把改革开放和经济建设的成果惠及全体人民。2、 实施棚户区改造是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重资源与环境的协调，注重124团职工中、低收入困难群众的基本生活保障。实施124团棚户区改造，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件
11、，还将推动住房制度改革的深化，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平，促进社会和谐。同时，在124团老旧住宅小区配套基础设施改造中，要按照总体规划，进行道路、绿化、亮化、环卫等基础设施建设，这将进一步完善镇区整体功能，促进124团建设和发展，而且还有利于集约高效的利用土地资源。3、 本项目建设是满足群众住房的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人民生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善中、低收入居民的
12、居住条件，提高住房水平，棚户区改造是实现他们这一愿望的必由之路。建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高124团居民人居环境，加快城镇化建设的需要。4、 项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目的实施可以推进项目区域的城镇化进程，近年来，随着经济的发展，124团小城镇化建设成效显著，第七师124团将按照国家相关的要求，着力做大、做强、做优、做美124团老旧住宅小区配套基础设施改造项目，加快城镇化建设步伐。本项目的实施将有利于美化城镇环境，完善城镇功能，此项目是按照124团总体规划要求，合理的规划棚户区居民，具有综合的社会经济效益。5、本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项
13、目建设是按照国家有关规范规定，容积率控制在0.6-0.8， 建筑密度不超过30%，绿地率为大于30%，住宅建筑层数为多层，均符合国家节约集约土地资源的政策要求。1.6、范围和期限1、期限本次棚户区改造规划期限：2016年-2018年。从2016年起,力争用3年时间,基本完成本次规划棚户区改造任务。2、范围本次规划的范围为124团团域范围内。1.7、改造规模 1、2016-2018年棚户区改造项目计划共完成棚户区改造3618户项目名称住房建设年度改造住房户数棚改计划户数开工年份建成年份新华里（机关东）200118018020162016新华里（机关西）2005808020162016政通里199
14、812012020162016新华里（银行西）1999909020162016振兴里（四合院）200924524520162016果香里（二期）20141345134520172017淮安小区2011-20131558155820182018合计361836181.8 建设总投资估算124团棚户区改造总投资34820万元， 项目名称住房建设年度改造住房户数棚改计划户数项目投资新华里（机关东）2001180180小计住房改造投资配套投资新华里（机关西）20058080330150180政通里19981201201608080新华里（银行西）199990901200振兴里（四合院）20092452
15、45900果香里（二期）2014134513453200淮安小区2011-20131558155813450合计36183618155803482023034590第二章 现状需求分析2.1、建设单位概况第七师124团位于天山北麓，古尔图河和四棵树河之间的倾斜平原上，地理坐标东经840224”至841500”，北纬442000”至444211”，南北长44公里，东西宽平均8公里，全团土地面积142万亩，山区和戈壁牧场88万亩，平原垦区面积近52万亩，现有耕地14.39万亩。经过50多年几代垦区人的艰苦奋斗，建成一个以农业为主，农工牧林商全面发展的机械化的生产水平较高的现代化国营农场。团场经济发
16、展迅速，职工收入稳定上升，安居乐业。人员结构：全团总人口2.05万人，其中职工6799人，在职职工一般具有初中以上文化程度，其中高中以上学历占36%。各类专业技术人员900人，占职工总数的16.78%，人口素质较高，现有农业专业技术人员900余人，其中：中、高级职称人员360人。2014年播种面积14.6万亩，其中：棉花5万亩，小麦2.8万亩，番茄1.5万亩，玉米2.2万亩，甜菜1万亩，青贮1.1万亩，苜蓿0.5万亩，枸杞种植面积0.12万亩，其他作物种植面积0.48万亩。2014年营业总收入22476万元，营业外收入1883万元，营业成本20461万元，营业费用226万元，营业税及附加0.6
17、万元，管理费用460万元，财务费用655万元，营业外支出1836万元，实现利润720万元。资产总额24476万元，负债总额15628万元。所有者权益6848万元，资产负债率63.85%。2014年国内生产总值31869万元，其中：第一产业23771万元；第二产业2041万元（工业1280万元，建筑业761万元）；第三产业6057万元。职均收入12000元（16982元），人均收入4800元。2014年营业总收入23241.38万元，营业外收入4282.76万元，投资收益214万元，营业成本20818万元，营业费用88万元，管理费用1434.63万元，财务费用283.26万元，营业外支出3881
18、.99万元，实现利润1234.64万元。资产总额51373.49万元，负债总额32912.32万元。所有者权益18461万元，资产负债率64.06%。2016-2018年，124团预计完成棚户区改造3618套。主要针对老旧住宅小区配套基础实施改造为主。2.2、棚户区城镇基础设施，公共服务设施配套情况规划棚户区范围内目前无外保温、供排水、供热、供气、消防、绿化、道路等基础设施达不到规定标准,基础设施配套不全。棚户区用地范围内团部镇区建有部分排水管道外，由于小区建设初期基础配套设施建设资金有限，基础设施建设配套不完善，小区管道老化、渗漏现象时有发生，急需改造。老旧住宅小区道路均是土路，下雨便泥泞不
19、堪，这种情况早已不适应目前124团镇区城镇化发展要求，整个棚户区的基础设施情况非常落后。由于受经济的制约，124团镇区规划的棚户区范围内过去由于没有资金投入，居民住房、室外供排水、供热、供电、道路等基础设施及公共服务设施配套基本没有，给群众生活带来了极大困难。随着生活水平的逐步提高和周围环境的改变，棚户区规划范围内的居民迫切希望改善现有的面貌，增加基础设施、公共服务设施投入，从而提高生活质量，更好的构造和谐城镇。2.3、棚户区、危旧住房存在的问题结合124团现有情况及实地调查，规划改造的棚户区内现住房问题基本为：居民居住比较集中，离城镇较近，出行方便，规划棚户区范围内目前供排水、供热、供气、消
20、防、绿化、道路等设施达不到规定标准,基础设施配套不健全。棚户区基础设施改造是一项大型工程，需要投入大量的资金，依据我团的财力、物力远远满足不了需要改造的投资2.4、项目建设风险分析1、 经济基础薄弱，地方财政配套不足我镇区以农业为主，经济总量小，各地发展极不平衡，贫困面大，地方财力弱，棚户区改造资金缺口较大，加上我镇区不少棚户区住户收入低、住房状况差，迫切需要进一步加大支持力度。2、管理分配，人员力量不足现有住房保障管理机构和实施机构不健全，大多数住房保障主管部门为临时机构，工作人员多为聘用或借调的临时工作人员，不少地方住房保障工作人员、经费得不到基本保障，管理分散、力量不足，一定程度上影响了
21、棚户区改造和保障性住房建设的成效。2.5、棚户区、危旧住房改造规模、范围124团棚户区现状片区市政基础设施和公共服务不配套，以完善基础设施、公共服务设施为改造重点，改造方式均为拆建改造。124团危旧房建设计划户数为3618户。2.6、技术经济指标和改造方式1、技术经济指标的要求按照国家居住区相关规范，结合兵团人少地多实际情况，棚户区内主要经济技术指标为：容积率控制在1.0-1.5，建筑密度不应大于30%，绿地率不宜小于30%，各团场不宜小于35%。2、 改造方式1、棚户区改造采取“集中安置为主、分散安置为辅”的方式，还建先行，以建促迁；商业运作，通过对还建点部分配套服务设施和腾退出的地块进行市
22、场运作，弥补资金，实现滚动发展。 2、“市场租金，分类补贴，租补分离，可租可售”，租金和市场上的出租房统一租金定价，再按拆迁户家庭收入高低和住房状况等情况，分类给予补贴。 3、为了进一步提高低收入群体的自我改善能力，在就地安置的基础上，部分改造地块可以以土地拍卖的方式开发商品房，增加沿街商业店面和出租房的形式解决低收入居民的再就业和生计问题。 4、针对各个棚户区的特点和问题，制定相应的规划目标和改造策略，解决棚户区的实际问题，促进中心区人口的向外疏解。 5、对具有保护价值的历史文化街区和文物古迹要严格按照保护规划进行维修整治。 6、棚户区改造项目原则上实现原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，
23、完善服务功能，节约集约用地。 7、按照城市规划不宜建设住宅的棚户区，实行异地安置，搬迁腾出的用地应优先规划建设社区体育活动场所和体育设施以及小游园、街头绿地等基础设施建设。 8、棚户区改造项目实施分期建设的，须由建设部门审定批准。未经批准擅自分期建设的，先期建设部分正常缴纳税费。 9、棚户区改造项目竣工后，应按有关规定进行综合验收。对开发商品房的，应执行商品房预售许可证制度。 10、实行棚户区改造的小区，应严格按照规划设计条件进行开发建设，因特殊情况确需调整或改变的，须经相关部门批准。2.7、年度计划124团棚户区改造计划分为镇区（7个片区），现老旧住宅区住户3618户。具体情况如下表：项目名
24、称住房建设年度改造住房户数棚改计划户数改造内容开工年份建成年份新华里（机关东）2001180180屋面、外墙保温，建筑面积9572.8平方米，屋面96922.8平方米，窗户2185.54平方米20162016新华里（机关西）20058080屋面、外墙保温，建筑面积5800平方米，屋面5950平方米，窗户1319.73平方米20162016政通里1998120120给水管网300米，供暖管网600米，排水管网200米，绿化面积3000平方米，道路1500平方米，10盏路灯， 垃圾箱一个 20162016新华里（银行西）19999090给水管网300米，供暖管网300米，排水管网300米，绿化面积
25、4000平方米，道路1800平方米，15盏路灯， 垃圾箱1个 20162016振兴里（四合院）2009245245给水管网500米，供暖800米，排水800，绿化4000平方米，道路面积7000平方米，30盏路灯，垃圾箱3个20162016果香里（二期）201413451345给水管线13.5KM，供暖15KM，排水11KM,绿化面积22900平方米，道路面积32700平方米，路灯318盏，垃圾箱14个，20172017淮安小区2011-201315581558给水管线14KM，供暖13.5KM，排水12KM,绿化面积24000平方米，道路面积34500平方米，路灯324盏，垃圾箱15个，20
26、182018合计36183618第三章 棚户区改造建设方案124团棚户区改造项目必须符合城镇总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，坚持统一规划、合理布局；要与城镇基础设施建设相结合，做到设施配套、功能齐全、环境优美；要从实际出发，因地制宜，突出地方特色。棚户区改造项目规划应严格按照城市规划编制办法和居住区规划设计规范等国家标准、规范编制，并要与社区规划建设有机结合。3.1 建设理念在棚户区规划理念上，城镇坚持规划先行,与建设低碳城镇、完善住房保障体系、发展现代服务业、保护历史文化融为一体，彰显城镇建设的先进性、特色性。激活城镇发展的内生动力，让镇区成为群众安居乐业的家园。棚户区规划设计上注重
27、打造镇区风貌特色，体现地域和文化特点。在功能分布上考虑组团式布局，创造亲切宜人的居住环境。同时，建筑上注重细部处理，以提高建筑的识别性。在色调上回归自然，注重使用建筑材料的原色调，提高建筑颜色的亲和力和生命力；坚持交通优先，注重功能配套，以道路、水、电、暖、气、消防、绿化、环保等基础设施和教育、医疗、商贸等公共服务设施的配套规划建设为重点。3.2 建设原则1. 遵循城乡规划法、居住区规划规范确定的各项规划原则,遵守国家建设方针政策和有关标准、技术规范，在规划工作中认真贯彻切合实际，技术先进,经济合理,安全可靠的指导方针。2. 以第七师124团总体规划（20102030年）为依据，坚持高起点,适
28、度超前规划的指导思想.重视近期建设规划，且适应城镇远景发展的需要，具有弹性。根据城镇规划布局与发展原则，以规划中心镇建设为重点，规划建设要结合远期留有余地。3. 棚户区规划与城镇化工业化现代化环保化建设要求相适应,与城镇的经济建设相结合。4. 认真贯彻环境保护的方针政策,合理开发和利用土地资源，严格控制污染,对有限的土地资源应统一管理，合理分配，使其发挥最大的社会效益和经济效益。5. 充分利用已有设施和用地，节省建设投资。在棚户区用地，道路，以及管线规划都遵循总体规划要求。3.3 规划总体布局（1）结合各地区国民经济与社会发展规划、团域总体规划、土地利用总体规划，与镇区近期建设规划和其他专项规
29、划相衔接。结合新型城镇化建设,提高镇区生活质量。（2）注重项目规划优化。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。（3）本次改造规划的范围为新疆建设生产兵团第七师124团棚户（镇区和团域），总户数为3618户。3.4、改造的总体任务及年度计划1、总体任务124团棚户区改造总户数为3618户。2、年度计划项目名称住房建设年度改造住房户数棚改计划户数开工年份建成年份新华里（机关东）200118018020162016新华里（机关西）2005808020162016政通里199812012020162016新华里（银行西）1999909020162016振兴里（四合院）200924524520162016果香里（二期）20141345134520172017淮安小区2011-20131558155820182018合计361836183.5、建设方案3.5.1主要技术规范1.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002） 2.民用建筑设计通则( GB50352-2005)3.建筑工程抗震设防分类标准 (GB50223-2008)；4. 严寒和寒冷地区居住建
