1、吉安万商汇小商品城定位及规划设计建议报告终稿吉安万商汇小商品城定位及规划设计建议报告（终稿）吉安利达房地产有限公司2013.3.21第一部分：项目整体定位一、项目定位分析1、项目整体经营主题定位赣中地区规模最大，集小商品、服装鞋包为一体的现代化一站式采购市场定位说明：本项目主要立足吉安本地消费市场，待市场经营成熟以后，在推广到位、配套完善、商品竞争力优势明显的情况下，可辐射到周边接壤县市。根据对吉安市市场调研显示，目前吉安市小商品批发市场主要经营日杂、日化、小五金、小电器、小食品和针织几大品类，精品饰品、工艺品、玩具、文体、婴幼儿用品、钟表眼镜、茶叶、酒店用品等品类规模偏小或缺失，无法满足下游
2、商户一站式采购需求，导致下游经营户辗转南昌、浙江、广东等地进货，既增加了商户进货时间和交通住宿成本，同时造成了本地批发市场生意机会的流失。本项目旨在打造赣中地区一站式小商品采购市场，通过完善市场经营业态、丰富各经营小类，解决下游客户进货时间长、成本高的问题，同时巩固并壮大本地批发市场生意机会。根据对江西省同类地级市调研显示，各地小商品批发市场均为批零兼营性质。本项目定位批零兼营模式，既可满足市区及下辖县市经营户进货采购，同时满足市区居民日常消费需求。即：批发一站式项目将通过引进各地实力经营商户，以“品种全、价格低、质量好、采购便捷、售后服务到位”为主要竞争力，满足赣中地区小商品类经营户的“一站
3、式”批发采购需求。购物一站式项目地处吉安市青原区，凭借便利的交通条件，以及随着周边住宅区开发及入驻，项目建成后，将以经营环境好、品种齐全、价格便宜等优势来吸引项目周边及市区居民、学生、外来打工者零售采购，打造吉安市小商品 “一站式”购物场所。2、项目业态组合和经营品种定位1）业态组合定位小商品+服装+鞋包+摩托、电动车及配件2）各业态经营品种定位 小商品日杂厨房用具杯壶、餐具、一次性用品、厨房用品（锅、刀、碗、筷子等）清规用具衣架、衣刷、烫衣板等清洁用具拖把、垃圾桶、盆桶、门垫浴室用具镜子、梳子、沐浴球、挂钩等雨具雨衣、雨伞一次性生活用品一次性杯子、塑料袋等日化家居清洁用品家居清洁用品（洗洁精
4、、清洁剂、洗衣粉等）个人清洁用品洗发水、沐浴露、牙膏、牙刷等纸品纸巾、尿布、妇女卫生用品化妆品美发用品（摩丝、染发霜等）化装品（洗面乳、润唇膏、香水等）小五金电器附件开关、插座、灯泡等工具类电钻、螺丝刀、扳手、钳子等五金配件螺丝、钉子等家庭防护锁小电器日用小电器电话、吹风筒、小电扇等厨用电器电饭锅、电磁炉等家电类电视、DVD机、音响等小食品休闲零食饼干、薯片、糕点、蛋糕、糖果、蜜饯、肉干、核果、果冻等冲调食品咖啡、方便面、奶粉、麦片等保健品保健补品、营养品其他进口食品、有机食品、地方特产干货调料干货南北干货系列、坚果系列、海鲜珍品系列、山珍系列、野生食用菌系列调料各类调味品茶叶茶具茶叶乌龙茶系
5、列、绿茶系列、普洱茶系列、黑茶系列、白茶系列、红茶系列、保健茶系列茶具紫砂茶具，竹木茶具，玻璃茶具，不锈钢茶具，陶土茶具，瓷器茶具、根雕等工艺礼品喜庆用品灯笼、中国结、对联、请柬等陶瓷品艺术(陈列)陶瓷等花艺干花、花瓶相框画框相框、画框文物古玩字画、古董等珠宝玉器珠宝、玉器玻璃制品水晶球、玻璃杯等水族鱼缸、水草等精品饰品服装配饰手机链、领带、丝巾、围巾、帽子、手套等首饰、头饰胸花、发夹、太阳镜等玩具毛绒玩具公仔、布娃娃等电动玩具四驱车、遥控车、遥控飞机等塑料玩具模仿玩具、卡通模型童车电动摩托、脚踏儿童单车文体用品体育用品球类、拍类、健身器材、其他办公文具文件夹、文件袋、订书机等学生文具本子、笔
6、、小黑板、笔盒等钟表眼镜钟表时钟、手表眼镜近视镜、太阳镜、防护镜针织品床上用品被子、枕头、席子、蚊帐等内衣文胸、内裤睡衣睡衣毛巾毛巾袜子袜子窗帘布艺窗帘窗帘布艺布匹、布艺童装及婴幼儿用品婴儿日用品口水围，颈围，围兜、奶瓶、奶嘴、背带、尿布、 浴巾婴儿床上用品睡床、摇篮、推车、婴儿被、蚊帐、枕头婴儿食品系列奶粉、米粉、葡萄糖、氨基酸等童装、婴儿装系列劳保用品头眼面部防护用品、护手部防护用品、呼吸防护用品、护体防护用品、防足部防护用品、高空安全防护用品、消防器材酒店用品洗发水、沐浴露、洗手液、肥皂液、净化剂、清洁剂、空气净化、樟脑、牙膏和牙刷、拖鞋、梳子、卫生纸等民间用品神龛、佛香、蜡烛、香炉、蜡
7、烛台、黄纸、灯具等渔具鱼饵鱼竿、渔线轮、浮标、鱼钩、鱼饵、钓箱、水桶、渔网、钓鱼专用音像书刊等图书音像包括各种知识类别的书刊、录音带、录像带、唱片、激光唱盘和激光视盘等保健用品营养保健等 服装、鞋包服装、鞋、箱包服装男装、女装、运动休闲装、中老年装等鞋皮鞋、运动休闲鞋、凉鞋、拖鞋等箱包拉杆箱、皮包、公文包、休闲包、书包等 摩托机动车及配件摩托、电动车、配件摩托两轮摩托、三轮摩托电动车两轮电动车、三轮电动车配件发动机、车身、排气管、制动配件、头盔等3、项目商圈半径定位1）小商品类 核心商圈吉安市区及下辖县市470万人口消费市场项目核心商圈辐射吉安市区及下辖十县一市，人口总数达470余万。2008
8、年社会零售品总额达143.7亿元；而构成社会零售消费品中的服装鞋包、小商品类消费至少占到30%以上，由此可以推断，本项目核心商圈范围内，市场存在43亿元的小商品、服装鞋包类消费基础。说明：根据调研显示，吉安市区及下辖县市经营商户主要从吉安贸易广场进货，部分经营户基于吉安本地市场品种不全、价格偏高、款式及档次不合适等因素，选择前往南昌洪城大市场等地进货。因此，本项目在完善经营业态、丰富各经营小类和商品档次及款式的基础上，通过引进实力经营商户、带来竞争优势商品，达到吸引市区及下辖县市经营户到市场进货采购的目的。吉安本地消费市场将作为项目核心商圈。 次级商圈与吉安市接壤的抚州崇仁县、乐安县，赣州宁都
9、、兴国县，湖南桂东县、炎陵县、茶陵县，萍乡莲花县、新余市等地区人口近460万，社会零售品总额达168亿元。说明：以上县市均与吉安市接壤，且当地小商品批发市场相对落后。在市场经营成熟，推广到位，市场商品竞争力优势明显，且采购便捷的条件下，本项目有望将商圈扩大到该区域。2）服装鞋包类由于服装鞋包类经营业态款式随季节及潮流变化快，商户在产品价格、质量方面的要求较高，导致多数商户更愿意前往南昌、温州、福建、广东等地区进货采购。因此，本项目服装鞋包类规划主要面对市区客户零售采购，部分下辖县镇零售店及地摊经营户小量批发进货。 核心商圈市区居民零售采购消费 次级商圈下辖县镇经营户批发进货采购3）摩托、机动车
10、及配件 核心商圈市区及周边乡镇居民自用购买 次级商圈下辖市县经营户进货、居民自用购买4、目标消费群体定位1）小商品类 近期目标 以吉安市区及下辖市、县、镇、乡、村商户批发采购为主； 以吸引周边居民、学生、外来打工者零售采购为辅； 以市区及下辖县镇各机关单位、工厂企业、餐馆、酒店、美发店、学校等专项采购为重要组成部分； 中远期目标市场成熟后，以吸引吉安周边接壤县市商户采购为目标。2）服装鞋包类主要吸引市区居民、学生、外来务工人员零售采购为主，部分下辖县镇经营户批发进货采购。3）摩托、机动车及配件主要吸引市区居民及下辖市、县、镇、乡、村居民采购自用，部分下辖市县镇经营户进货。5、项目经营定位SWO
11、T分析1）Strengths（优势） 地块项目大交通优势明显地块项目地处赣江大道（即105国道）旁边，105国道为唯一一条纵贯吉安市的国道级别交通主干道；通过105国道连接吉安市的遂川县、泰和县、吉安县、市区、吉水县、峡江县、新干县，南至赣州市、北至南昌市；项目大交通环境优越。 地块项目临界面长，展示性好地块项目临赣江大道的临街面约300米，展示性好；规划前广场后退24-30米，意味着项目前广场面积将达7200-9000平方米，在规划部分停车场的同时，通过设置灯杆旗以及喷泉等景观小品，渲染商业氛围，提升市场整体形象。 地块项目目前为平整地面，可塑性强地块项目目前为平整地面，可塑性强；可结合吉安
12、现有小商品批发市场规划中出现的诸多不足之处，参照国内同类地级市先进现代化小商品城规划建设标准，进行统筹规划，合理布局，弥补现有小商品批发市场规划不足之处，突出项目规划优势。 完善业态组合，提升市场竞争力地块项目可通过完善各业态组合，丰富经营小类，为客户提供一站式采购平台，提升商品吸引力和市场竞争力。 现代化经营管理，为市场可持续经营保驾护航地块项目未来可通过引进现代化的市场经营管理理念，聘请专业的经营管理人士，组建市场专门经营管理团队，维护市场日常运营和整合推广，为商户经营排忧解难，提升市场影响力，为市场可持续经营保驾护航。2）Weaknesses（劣势） 地块项目四周道路网络未完善地块项目四
13、周的行政路、和气路、花园路目前依然处于建设或者未动工状态，周边仍然无法连接成便利的流通，同时市场东、南面村民住宅区对项目与和气路、行政路的直接对接造成一定阻碍，对项目未来的物流交通将造成一定的不利影响。 地块不规则，影响市场规划布局地块项目整体形状不规则，在市场规划中将可能出现不规则的商业面积，对市场整体建筑形态和内部规划将造成一定不利影响。 地块项目商业氛围不浓地块项目所处位置周边是待开发区域，人流量小，商业环境氛围不浓，对将来项目招商销售和市场运营会有一定影响。 地块项目城市公交系统不完善目前途径本地块项目的城市公交系统只有3部，通过该3路公交线路可通达区域有限，地块项目周边城市公交系统依
14、然不够完善。 地块项目距离汽车站及火车站较远，不利于下游客户采购青原汽车站、城南车站、中心车站、吉安火车站等距离项目均超过3公里，距离项目最近的青原汽车站和城南汽车站也在3公里左右，对未来下辖县镇客户采购造成一定的不便。3）Opportunities(机会) 商圈半径内存在庞大的消费市场基础吉安市现有消费市场及未来成长空间将作为项目立足赣中地区有力保障截止2009年末全市总人口为479万人，其中市区人口达到52万人；规划到2020年，全市总人口达520万，其中市区人口达73万。根据吉安市2010年政府工作报告显示，2009年全市社会零售品总额达171亿元，增长19.0%。随着城市人口及经济的快
15、速增长，小商品及服装鞋包消费市场将进一步增容。因此，吉安市现有的消费基础及未来巨大的增容空间成为本项目立足赣中地区的有力保障。吉安贸易广场27亿年营业额，从侧面反映项目未来生意机会庞大根据调研显示，目前吉安市区及下辖近距离县镇小商品经营商户主要从吉安贸易广场进货，较远距离下辖县市部分商户也从贸易广场进货、补货；根据政府公开信息显示，吉安贸易广场09年营业额达26.9亿元以上，同比增长达20%；而根据民间数据显示，市场年营业额可达40亿元。与吉安市接壤县市消费市场空间巨大，将作为项目未来潜在商圈与吉安市接壤的抚州崇仁县、乐安县，赣州宁都、兴国县，湖南桂东县、炎陵县、茶陵县，萍乡莲花县、新余市等地
16、区小商品批发市场落后；但区域内人口近460万，社会零售品总额达168亿元。随着本项目经营的成熟，将逐步辐射至该区域。 现有小商品批发市场弊端明显，成为项目定位突破口吉安贸易广场是吉安市目前最大的小商品批发市场，目前存在建筑格局落后、业态布局混乱、商户实力不足、导示导购系统欠缺、经营管理不到位、市场形象差等各种不利和弊端，这些因素不同程度地影响了市场整体竞争力和商圈半径，导致区域内客户的流失，严重制约了本地小商品批发市场的后续发展。随着吉安城市经济和消费水平的不断提升，客户对商品和服务的需求将不断提升和多元化，吉安市小商品批发市场亟需升级。老市场的诸多不足和弊端，将成为本项目定位突破口。4）Th
17、reats（威胁） 面临吉安贸易广场的竞争贸易广场为目前吉安地区最大的小商品批发市场，必然与项目未来经营形成竞争关系；由于长久以来形成的经营习惯和消费者采购习惯，贸易广场的地位很难在短时间内被取代或超越。 面临南昌及赣州市场竞争目前吉安存在部分下游经营商户跨过本地批发市场，前往南昌及赣州市场进货；本项目未来要达到辐射整个下辖县、市、区的目的，必然需要尽可能多的截流此部分客户资源，与南昌和赣州市场形成一定的竞争。二、项目定位各业态经营规模确定及规划依据1、规划依据1）省内同类地级市小商品市场业态探究根据省内同类地级市相关市场各经营业态面积情况，推导出省内同类地级市相关市场各经营业态面积一般规律；
18、以下各业态面积按使用面积统计。业态经营面积参考区间吉安赣州宜春萍乡日杂17304010294022601730-4010日化1200450310280280-1200小五金800145480160145-800小电器17002510530310310-2510副食品69001665024602460-16650茶叶茶具200590200-590酒店用品400230230-400民间用品4506017060-450劳保用品1003535-100图书音像8015080-150保健用品140140童车180150150-180渔具、鱼饵3030工艺礼品7049012045570-490玩具40023
19、0620410230-620文体用品9001280390380380-1280精品饰品150600110720110-720钟表眼镜1101508585-150婴幼儿用品1052008080-200针织20004750210022602000-4750窗帘布艺19001900920920-1900男装430450350580350-580女装11102607701730260-1730童装360260280580260-580皮鞋1101120180180180-1120休闲运动鞋6801040310430310-1040童鞋1904809022090-480拖鞋120230405040-23
20、0箱包皮具200780220410220-780合计225003924513590115802）国内同类地级市现代化小商品市场业态探究通过对国内同类地级市现代化小商品市场业态研究，完善本项目业态规划，丰富各经营小类，提升本项目影响力。业态经营面积参考区间惠州清远日杂268930002689-3000日化9921000992-1000小五金900750750-900小电器800850800-850副食品200020002000茶叶茶具200047502000-4750酒店用品区190013501350-1900民间用品5050劳保用品区210210图书、音像制品250250渔具、鱼饵5050精品
21、饰品153617501536工艺品16061606文体用品220717501750-2207玩具184214001400-1842针织区227232502272-3250童装及婴幼儿用品200015002000-1500服装936530003000-9365鞋294210001000-2942皮具箱包1650900900-1650大商家，以服装为主49254925汽车用品区15001500合计37261346753）吉安贸易广场经营业态探究业态商户数（家）经营面积（）商户性质及来源经营品类分析上游货源下游市场经营状况及原因对目前经营环境看法购铺自营比例意向进驻比例备注有意向观望日杂521730
22、以经销商为主，约占90%；少量厂家直销和代理商经营，约占10%。商户均来自吉安本地。经营小类相对齐全，但多数商品款式相对单一，可供选择性较少。主要来自南昌洪城大市场和浙江、广东沿海产地厂家，部分吉安本地和福建、江苏、湖南等地厂家。以吉安市区及下辖近距离县市为主；部分下辖中远距离县市。而新干、峡江及遂川由于离南昌或赣州较近，只有少量前来采购。整体经营状况良好：1、该业态商户数量较多，经营品类丰富，辐射范围也较广；商户长时间经营，积累一定客户资源，生意稳定。2、整体商户实力不强，经营理念落后，多数商户生意做不大。3、多数商品款式单一、价格偏高，导致区域内客户的流失。1、该市场是吉安最大的小商品批发
23、市场，市场经营成熟、稳定，配套完善、交通便利。2、市场总体规划不科学，比较杂乱，形象不佳。3、市场内交通不畅，停车位不足。 50%30%50%基于该业态经营规模具备一定基础，且生意状况良好；因此，在立足本地消费市场的基础上，可通过丰富商品小类和款式，引进异地实力商户，适当扩大经营。日化371200基本为经销商；商户80%来自吉安本地，20%来自赣州等周边地级市。整体上，该业态经营档次偏低，且存在部分品种规模过小或欠缺的现象。如美容美发用品基本没有。主要来自南昌洪城大市场和广东、浙江、上海等地，部分来自福建、湖南、和武汉。基本可辐射吉安市区及下辖近距离县市。部分较远距离县市如新干县、遂川县会前往
24、南昌和赣州进货。整体经营状况一般：1、具有稳定客源，并聘请专人去开拓市场，生意较为稳定。2、下辖县市部分实力批发商出于商品价格和品种原因，越级前往南昌市场进货，导致区域内生意的流失。3、经营品类档次偏低，部分品类欠缺，不利于形成广泛影响力。1、市场规模大，知名度高，具有较多的生意机会。2、物业管理人员工作不负责，市场脏乱差现象严重。11%067%基于该业态整体经营档次偏低、且部分品类欠缺的情况，结合消费者对化妆品、个人清洁用品档次需求越来越高的实际情况，未来可以考虑完善此类商品的经营，以满足不同消费人群需求。小五金28800代理商约占50%，经销商约占40%，厂家约占10%；商户70%来自吉安
25、，约30%来自福建、广东等地。整体上，该业态经营品类较为齐全，涵盖各经营小类。但同样存在可选择款式不多的现象。主要来自广东、浙江、上海、福建等地厂家，部分来自洪城大市场和吉安本地厂家。主要辐射吉安市区和下辖近距离县镇。峡江、新干、遂川、井冈山等地只有较少部分来市场采购。整体经营状况一般：1、经营品种较齐全，基本满足市场需求。2、聘请专人去开拓市场，并接工程订单。3、该业态经营淡季较长，与房地产市场有一定关系，生意不稳定。1、市场形成时间长，有完善的配套和稳定的客源。2、建筑老化比较严重，形象不佳。3、推广力度不够，生意机会不多。4、市场规划不合理，停车位太少。50%020%基于该业态经营品类相
26、对齐全，且市场需求淡旺季明显，经营专业化要求较高。因此，只需在现有市场基础上，通过丰富经营款式，扩大影响力。 小电器371700主要为代理商，约占70%，经销商约占30%；商户均来自吉安本地。整体上，该业态经营偏重于日用小电器和厨房电器，电子数码和音响制品等较少。主要来自广东中山、佛山等地厂家和南昌洪城大市场，部分浙江、福建、上海地区。 基本可辐射吉安市区及下辖近距离县市；部分较远距离的新干、峡江、安福和遂川，少量赣州的宁都、兴国。整体经营状况一般：1、在家电下乡的带动下，市场需求上升。2、市场波动大，淡旺季明显，生意不稳定。3、部分商户经营实力有限，生意难以做大。4、部分经营品类欠缺，如音响
27、器材、电子数码产品及配件等。1、市场形成时间长，市场认知度高，各项配套相对完善。2、市场整体规划不合理，人流分散严重，导致部分商铺生意机会少。3、市场没有明确分区，对客户采购造成不便。70%040%基于该业态经营偏重于消费市场较大的日用小电器和厨房电器品类。未来可适当增加音像器材、电子数码配件、通讯设备等品类，以满足不同客户采购需求，完善一站式采购小食品1003000主要为代理商经营，约占60%，部分经销商，约占40%；商户均来自吉安本地。整体上，该业态经营品类较为齐全，涵盖各经营小类。包括休闲食品、冲调食品、营养品和保健用品主要来自洪城大市场、湖南长沙和广东、福建等地。基本能辐射整个吉安地区
28、。部分遂川、新干、峡江的客户会选择前往赣州和南昌进货。整体经营状况良好：1、经营品类较为齐全，可供选择余地较多。2、该业态市场需求量较大，生意机会多。3、代理商居多，具备较强实力，且雇佣专人跑业务，拓展生意。4、多数商户从事本行业时间较长，有很多熟悉的客户，生意稳定。1、市场经营成熟，各项配套设施完善，多数商户积累了一定客户资源，生意状况良好。2、市场管理不到位，无推广、停车位不足等。3、随处摆地摊，影响市场商户正常经营。20%20%30%基于该业态经营品类较为齐全，商户实力较强，具有较大的市场影响力力。因此，基于消费市场基础，未来可通过完善市场配套，多方推广，扩大该业态生意机会干货调料691900基本为经销商；且均来自吉安本地。该业态经营基本涵盖了海鲜系列、坚果系列、菇类、笋类、及各类调味品主要来自南昌洪城大市场、遂川、福建、湖南等地。基本能辐射整个吉安地区。遂川、新干、峡江的客户数量相对较少。整体经营状况一般：1、该经营品类较为齐全、商户数量较多，辐射范围广。2、业态经营商户较多，但无统一规划，行业竞争激烈
