1、某地块房地产开发投资收益分析第一章 报告编制目的及编制依据说明第一节 报告编制的目的N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。第二节 报告编制的依据虽然报告是对未来投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据均经过详实的调查、
2、测算和认真的分析、研究，数据来源主要来自三大块：1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。2、xx最近几年的统计年鉴数据、城市规划和相关房地产管理部门提供的xx宏观经济发展和房地产市场发展的基本数据。3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。总体来说，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。一、市场调查在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。市场调研主要由两大块构成。一）针
3、对市民的抽样调查1、调研目的了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房计划等），了解xx市居民对房价走势的判断，分析未来5年市场需求特征与市场潜力，为项目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。2、调研概况抽样调查是用来了解一个市场整体情况常用的最有效调查方法，其设计原理是通过随机抽样的方法，从整体样本框（xx所有市民）中抽出部分个体（300户居民），以设计好的调查问卷调查部分个体的情况来代表整体样本框情况，通常一个严格成功的市场调查其代表性很高，误差不会超过5%。本次抽样调查从9月10日调查设计开始，至10月2日调研报告撰写结束，历时共三周，使用访问员9名，访
4、问员均是来自安徽工业大学四年级学生。在本次调查中，共调查315户，有效样本305个。数据处理采用统计软件SPSS。3、调研的质量控制为保证调查的准确性和代表性，本次调查分别在整个调查过程的三个不同阶段分别采取措施，以保证调查的质量。1）抽样设计阶段的质量控制本次调查的样本是通过二阶段抽样方法确定的，第一阶段在xx所有居委会和小区中随机抽取了二十多个小区和居委会，并保证小区最大限度地均匀分布在xx市区；第二阶段运用右手抽样法则和等距抽样方法，在二十多个小区中随机抽取315个访问对象。通过二阶段抽样方法，保证了样本的代表性，使调查的可信度达到95%以上。2）调查访问阶段的质量控制在调查访问过程中，
5、为保证调查的准确性和真实性，我们采取了以下措施：a、培训和试访，为提高访问员的访问技巧和访问质量，在调查开始前，由项目负责人对访问员进行了两次培训，并要求访问员在正式访问之前进行试访（即预调研）。b、将调查问卷分批发给访问员，在访问员每次交上问卷后由项目督导进行初步审查，审查不合格的（指出现漏问、逻辑错误等）问卷打回重做。c、在访问调查结束后，将所有问卷编号，从每个访问员的调查问卷中，抽出20%，通过电话、实地回访等方式进行为期4天的复核，如果问卷出现大的问题（如自己填写、做假），则该访问员的问卷全部复核，并打回重做，以保证问卷的真实性。在这次调查中，有一名访问员的问卷出现自己填写的情况，该访
6、问员的问卷全部重新访问；其余访问经复核，没有出现大的问题，访问质量良好。3）数据录入阶段的质量控制a、在数据录入之前，由录入人员对问卷进行最后审查，检查卷面错误。b、在数据编码录入SPSS软件的过程中，本次调查采取三次录入的方法来保证数据录入的准确性，首先由录入员，将问卷调查的结果录入到SPSS中，录入员自己检查一遍；然后有两位公司其他两位员工分别进行检查，以保证录入数据的准确性。二）针对开发楼盘的市场走访1、调研目的了解xx市房地产市场的竞争情况和市场环境，为项目定价、项目定位等提供参考依据。2、调研概况本次的市场走访共调查了十四个楼盘，分别考察了楼盘的价位、开发商、规模、户型和销售情况等，
7、重点走访了江东大道两侧和市中心楼盘。二、文献数据研究1、研究目的地域性是房地产业的特点，房地产产品属于地域性产品，对地域政治、经济、金融和产业环境等依赖性极强，受区域市场因素的影响极大。通过对相关文献资料的研究，分析xx市房地产业发展面临的宏观经济环境、xx市房地产业的现状及发展趋势。实际上，就是从总体上对N地块的开发前景进行确切的把握。2、研究概况在文献研究部分，我们对xx市19992003年的统计年鉴的相关数据进行了梳理和研究，并对xx市的远景规划、房地产部门提供的相关资料进行了分析。三、对成本数据的分析为精确测算项目可能发生的成本，项目小组认真考察了某公司开发某楼盘时发生的成本数据，在此
8、基础上，把所有的成本分为市政费用（有关政府部门所收的规费）和市场费用（需要与各类型承包商和代理商通过市场谈判确定的费用）两块，根据从宽估算的原则，结合本项目的实际情况和行业标准，估算出N地块项目开发将要发生的成本。第三节 报告编制的意义与局限性一、报告编制的意义本报告从前期调研到报告撰写40天左右，其中用于数据收集时间（包括市场调查）用去20多天。报告从市场需求、经济效益以及开发风险各个角度对N地块的收益方式进行论证，提出多种开发方案，并比较了各种方案的经济收益情况。最后在分析论证的基础上，提出了对土地处置方式、土地开发模式、风险规避等方面的建议，对为两河公司对N地块的处置提供了科学的决策依据
9、，同时也为本项目的下一步实质性开发提供了决策依据。二、报告编制的局限性由于经费、时间以及数据收集渠道等方面的限制，本报告对xx房地产市场供给方面的分析不足，同时缺乏对商业经营用房市场的研究。此外，由于本报告是在地块开发总体规划之前撰写的，很多不确定因素增加了分析的难度。第二章 项目概况一、项目的地理位置项目用地N地块位于xx新城区的东南侧，江东大道（规划中的江东大道将向南延伸）以东至东环路，九华路以南至阳湖塘，地块形状呈长方形，包括佳山乡政府及周围地块，是xx城市规划“东进南扩”战略的重点发展区域。周围有梅山公园、东湖公园两个市级公园，分布着东湖花园（在建）、东南苑（即将开工）等楼盘。二、基本
10、情况1、占地面积（容积率暂定0.91）708262平方米约1062.34亩2、建筑面积住宅：478，600平方米商业：84，294平方米公共服务设施：70，458平方米邮电：2，136平方米医院：1，702平方米文化娱乐：8，840平方米共计：646，030平方米三、项目用地性质项目用地N地块使用年限为70年，用地性质为综合开发用地，土地出让价格暂定每亩48万元，一切费用都已经包含在土地出让金里，无需支付相关的拆迁费和补偿金等相关费用。截止到报告为止，项目用地目前还未出让。第三章 市场分析 本章将从区域经济基础、居民居住条件、住宅市场需求以及房产市场发展走势等方面分析xx住宅房地产市场发展面临
11、的经济基础，分析居民对住宅需求的特点，判断推动xx市场发展的潜在动因，并预测xx住宅房地产发展的走势，在此基础上，分析N地块面临的市场环境和市场机会，并对N地块的市场定位做了初步分析。考虑到N地块是一个以住宅开发为主的项目，同时因资料收集不足以及时间限制等缘故，本章重点分析了住宅市场的情况。第一节 N地块面临的经济基础与市场环境分析房地产业的发展与区域经济发展、城市化进程和政策环境等因素有着极其密切的联系。对房地产项目进行分析，首先必须对地区经济环境进行研究。本章主要从xx市经济、人口、房地产市场竞争状况等角度，对xx市近几年房地产业发展的现状和发展趋势进行分析，目的在于使N地块项目的投资分析
12、具有针对性、有效性，确保项目的准确定位。一、N地块项目面临的区域经济基础GDP、人均GDP、居民储蓄、职工平均工资等是衡量区域经济基础和居民购买能力的主要指标，本节对上述指标进行综合性分析，主要从定量和定性两方面对N地块项目面临的经济基础进行分析。1、19992003年xx市GDP总量和人均GDP总体不断增长，而且自2000年以来有加速增长的趋势，经济形势向好，市场信心增强。2003年国内生产总值已达到161.79亿元，与上年同期相比增长27.9%，人均国内生产总值达到2.83万元，折合美圆超过三千元。按国际标准，国民生产总值达到一千美圆以上时，住宅消费将成为市场热点。由此可以判断，从宏观层面
13、分析，xx房地产市场的发展已经具备了很好的经济基础。19992003年xx市区GDP总量表年 限1999年2000年2001年2002年2003年GDP（亿元）95.6599.32110.21126.50161.79人均GDP（万元/人）1.861.912.082.292.832、根据统计年鉴数据分析，19992003年xx市职工平均工资和可支配收入持续增长，且增长速度逐年加快。随着工资和可支配收入的持续增长，居民对未来收益看好，消费信心增强，置业和投资需求将随之增加。19992003年xx市职工年平均工资表年限1999年2000年2001年2002年2003年职工年平均工资（元）886298
14、48114771415316844增长率（%）8.315.623.419.019992003年xx市市区人均可支配收入年限1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入（元）66076904724377208794增长率（%）4.54.96.613.93、19992003年xx市人均储蓄额逐年提高，居民所拥有的财富持续增长，人们的置业和投资能力增强。2003年市区居民储蓄存款总额达到94.13亿元，人均储蓄额达到16468元，按户均3.25人（2003年底数据），户均储蓄额已经达到53521元，这个指标说明说明xx市居民的财富积累已经有一定基础，具备了较强的购买能力和一定的投
15、资置业能力。19992003年xx市市区人均储蓄额年限1999年2000年2001年2002年2003年市区居民储蓄存款（亿元）63.1553.0760.7273.8494.13人均储蓄额（元）971610209114711339616468二、人口条件人口规模是分析房地产市场需求和市场发展潜力的一个重要指标，从统计年鉴提供的数据来看，2003年末市区常住人口已经达到57.16万人，已经成为一个初具规模的中等城市。从人口增长的状况来看，从2001年以来，平均每年xx市市区的人口增长约2万，城市人口规模的不断扩大必然带来对住宅消费的需求。19992003年xx市区常住人口年限1999年2000年
16、2001年2002年2003年年末常住人口（万人） 51.3051.9852.9355.1257.16三、市场竞争状况为进一步了解目前xx市房地产市场竞争状况以及N地块周围楼盘的开发和销售情况，项目小组对xx市江东大道两侧的楼盘和市区部分楼盘进行了走访和调查，根据调查所得资料，对xx在售项目特征分析如下。（附走访楼盘资料）1、地段：江东大道两侧已逐渐成为具有集聚效应的住宅开发区。由于生态环境、城市规划以及规划中的轻轨等利好因素的影响，江东大道两侧及江东大道南段的小区已为大多数市民看好，成为开发商投资的热点区域，也成为广大市民买房的热点区域。2、楼盘规模：10万平方米以下居多；10万平方米以上的
17、楼盘集中在江东大道两侧。目前，xx市在建楼盘多数在10万平方米以下，上规模、上档次的项目不多。从市场走访的情况来看，xx市10万平方米以上的在建和在售楼盘集中江东大道两侧，而城内的楼盘多数在10万平方米以下。3、价格：市中心3000元/平方米以上；江东大道22003000元/平方米。市中心（雨山湖及湖东路两侧）的房价已达到30003500元/平方米；江东大道两侧的楼盘起售价格也在2200元以上，如与N地块相邻的东湖花园的起售价达到了2400元以上。从总房款来看，售价集中在28万/套以上。从xx市民的收入水平分析来看，能承受28万元/套以上价格的主要是中等偏上收入人群。4、户型面积：集中在100
18、150平方米。xx在售住宅项目建筑类型以多层为主，套型面积集中在100140平方米之间。其中，120平方米以上的户型所占的比重较大，而110平方米以下的户型所占比重相对较小。以走访的十四个楼盘的销售情况来看，多数楼盘以120平方米以上的户型为主力户型。5、销售情况分析从走访的楼盘来看，目前，xx住宅市场处于销售旺期，很多楼盘在正式销售前就被预定一空，以临近N地块的楼盘东湖花园为例，还未正式销售，其推出的楼盘80%以上就已经被预定，分户型面积来看，以8090平方米的两户型和110120的三户型最为畅销。值得注意的是，各个楼盘的商业用房销售也很火爆，这些商业用房以社区商铺和宅下店为主。这一现象还应
19、跟踪考察，进行深入的分析。6、xx楼盘项目规划、景观、营销分析从项目规划、景观设计分析来看，随着外地开发商的进入，带来了先进的开发理念，xx近两年开发的项目在社区景观和住宅产品的设计上都有了很大进步，尤其是最近开盘的几个楼盘，如东湖花园等，其景观设计和规划与南京等房产发展较早的区域相比，差距在缩小。但从营销水平来看，目前xx市楼市的营销还刚刚开始，整体水平不高，主要表现在：a、宣传不够，形式单一，广告投入不高，几乎很少看到楼盘的路牌广告和公交广告，报纸等主流媒体广告的发布量也不多；b、售楼人员专业素质不高，相关公司在这方面的投入甚少。从走访的情况来看，多数售楼人员没有经过专业的培训，对所售楼盘
20、的整体情况缺乏了解，缺乏必要的房地产的专业知识；c、缺乏整体的营销规划和设计，从走访情况分析来看，很多楼盘在销售前不做市场研究，缺乏必要的营销，结果在定价等环节上决策失误，最终导致利润的不合理流失。之所以目前xx市房地产市场整体营销水平不高，分析原因主要有：a、xx市场刚刚启动，进入的企业多数是一些业内并不知名的企业，企业自身营销水平不高；b、xx房地产行业目前还处在卖方市场，房子销路不愁，因此开发商很少考虑这部分投入；c、楼盘偏小，销售周期短，而个别楼盘，像西湖花园36万平方米的盘子，其营销水平和营销投入就要高出同行很多。7、从楼盘走访的情况，目前xx住宅房地产市场竞争的主要特点：“目标客户
21、趋同，客户市场细分不到位；市场竞争程度不高；市场营销水平不高。”四、结论总结本节分析的结论，N地块的开发面临着一个很好的经济环境和市场基础，概括为：1、经济快速增长，房地产市场发展空间较大；2、房地产市场起步不久，后发优势明显；3、市场竞争已经形成，卖方市场仍将持续；4、收入的提高增强了居民购房置业的实力，长期以来的潜在需求转化为有效需求；5、开发商信心十足，消费者购房意愿强烈；6、市场前景看好，项目策划仍需细致。第二节 xx市居民居住现状分析本部分通过对市场调查数据的分析，对xx市居民居住现状进行描述性分析，从而判断推动住宅市场发展的潜在动因。1、调查显示，xx居民现有住房中商品房的比重达到
22、41%，而公房的比例达到41%（包括有产权和无产权的）。数据显示，目前相当一部分xx居民仍居住在公房中，而xx居民现居住的公房大都是在20世纪70、80年代所建，且多数分布在老市区，存在住宅周围环境差、套型不合理、房屋老化等问题,随着住宅市场的发展和人们收入水平的提高，城市改造以及住房市场化的不断深化，必然释放出庞大的市场需求。表1 xx居民现有住房的来源分析表住房来源户数与百分比自己建的私房有产权自己建的私房无产权自己购买的商品房购买了产权的公房没有购买产权的公房租赁或借用的住房其它来源Total户数（户）25412511781412305占总户数的比重8.21.34138.42.64.63
23、.91002、抽样调查数据显示，xx市居民现有住房的建筑面积70平方米以下的住户所占比例达到61%，其中，60平方米以下的住户34.4%，这些住户当中普遍存在换大房改善住宅的需求。表2 xx市居民现有住房的建筑面积分布表住房面积频次（户）比重（%）60m2及以下10534.461-70m28126.6%71-80m25317.4%81-90m2144.6%91-100m282.6%101-110m2103.3%111-120m272.3%121-130m2103.3%131-150m221.0%151-200m231.0%201m2及以上 113.6%Total305100.0 附注：住宅面积
24、在201m2及以上有一部分是郊区的农民。3、xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高，主要意见集中在住房面积太小、居住环境不好污染重以及房屋结构不合理等。调查显示，xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高。下图显示，xx市居民对现有住房条件的评价为非常满意只占4.3%，比较满意42.6%，不太满意37.7%，非常不满意13.1% 。从满意度分析可知，不满意（包括不太满意和非常不满意）的受访者占总体的50.8%，不满意就意味着居民有改善居住的需求，从这个角度来看，xx市房地产住房市场的潜在需求是巨大的。只要进行有效的激发，潜在的需求就会不断转化为现实的需求。xx居民住房条件满意度 4、结论1、从
25、居民居住现状分析来看，随着xx房地产市场化进程的加快、城市化进程的加快、居民收入的提高，居民住房的换代需求将成为推动xx房地产市场发展的重要因素。2、xx市民居住条件普遍存在居住面积偏小、老城区居住环境较差和住房老化等问题，这些问题是长期积累形成的，因此，其解决也非“一日之事”，居民住房换代需求的释放有一个过程，这正是xx房地产市场发展的空间。第三节 xx住宅市场需求分析一、居民购买意向分析1、未来五年之内有34%的家庭有购买住房计划调查显示，xx居民未来五年之内有购买住房计划的占总体的33.8%，随着经济的持续发展以及人们收入水平的提高，居民的购房能力越来越强，未来五年之内有购房计划家庭的比
26、例将超过1/3。xx山居民五年内购房计划比例分布图2、xx居民购房的主要动力来源于改善居住条件调查显示，xx居民五年之内有购房计划的动力主要以改善居住条件为主，占总体71.6%，其次14.7%来源于因拆迁而需购房的，因结婚而需购房的比例为7.8%，购房用于居住的比例累计为94.1%。作为投资性购买的比例较低，近为1%。3、有购房计划的xx居民购房计划时间在5年之内分布比较均匀，其中表示在23年（20062007年）之内的相对较多，比例为22.8%。这一结果说明，如果开发商能够很好的研究市场，开发市民真正所需要的房子，未来五年甚至更长时间，市场有充足的潜在需求供开发商去挖掘。统计显示，五年内打算
27、购房的xx居民的购房时期有22.8%集中在2-3年；1-2年及4-5年均占19.8%，其次3-4年占15.8%。另外，有11.8%表示“看情况而定”。二、需求特征分析1、调查显示，未来五年之内xx居民计划购买的住房的建筑面积集中在81-110平方米，占总体受访者的77.7%调查显示，xx居民打算购买的住房的建筑面积以81-90平方米、91-100平方米较多（两者所占比例均为30.4%），其次101-110平方米占16.7%。在运用加权平均法对调查统计数据的进行测算，xx居民未来五年之内购买的住房的平均建筑面积为约为96.86平方米/套。这一数据只是根据调查数据的测算值，本身存在一定的统计误差，
28、再加上受市场购买力、项目竞争力强弱、规划设计等不确定性因素的影响，实际数据将会发生一定的变化。这个比例只是现在需求的体现，不过，N地块项目的开发是明年下半年之后的事，因此，真正开发时，必须做相应的调整，而且还应考虑市场引导的作用。市民预期购房面积分布表频数（户）频率（%）80以下98.781-903130.191-1003130.1101-1101817.5111-12054.9121-13054.9131-14032.9180以上11合计1031002、未来五年之内xx居民购买住房首选套型为三室一厅一卫，其次为二室一厅一卫。对居民购买的住房套型进行统计分析可知，未来五年之内xx居民购买住房首
29、选套型为三室一厅一卫，比例达38.2%，比较受欢迎的套型还有二室一厅一卫（21.6%）和二室二厅一卫（14.7%），三室二厅一卫占10.8%。以室为标准来分析，居民对三室型的住房套型需求较强，其次是二室型，比例分别为56.8%，36.3%；以厅为标准分析，居民偏好一厅型占59.8%，其次为二厅型为33.3%；以卫生间数目为标准分析，居民普遍偏好一卫型的住房，占总体的85.3%。3、居民能承受的住房总价款额集中在15-25万元区间，占总体受访者的67%。未来五年之内xx居民能够承受的住房的总价款额集中在25万元以下，累计为82.3%，其中表示能承受15-25万元/套的受访者占总体的67%；45万
30、元以上的房价几乎没有居民能够承受（2.94%）。通过对调查数据的分组加权测算，xx居民未来五年内能够承受的住房的总价款平均约为21.4万元/套。由于价格对于住房消费者来说是决定其是否购买的一个敏感性因素，而且有关自己的切身利益，因此有关价格的调查数据应考虑到居民会有所保留，因此测算出的平均总价款也包括保守性和敏感性，平均来看，居民实际能够承受的总价款应大于等于21.4万/套。市民能够承受的购房款分布表住房总价款频数（户）频次10万以下54.851015万1110.681520万4139.812025万2827.182530万65.833035万32.913540万54.854045万21.945565万10.9765万以上10.97 合计1031003、市场调查数据显示，现阶段居民普遍能够承受的住房的单价主要集中于2100元/平方米以下，累计77.66%；其中，表示能承受1800-2100元/平方米住
