1、第二部分常州房地产市场环境分析陈栖第二部分常州房地产市场环境分析一、常州20052010年商品住宅市场回顾（一）市区商品住宅市场发展状况分析二、2011年常州房地产整体市场回顾（一）2011常州土地市场盘点 1、2011年常州土地市场概述 2、2011年常州各类土地成交详情 3、2011年常州各区土地成交详情 4、2011年常州房企拿地详情（二）2011年常州商品房市场盘点 1、2011年常州商品房整体市场监测 2、2011常州住宅走势图 3、2011常州别墅走势分析 4、2011常州商业走势分析 5、2011常州其他业态走势分析三、2012年常州数据统计分析（一）2012年2月商品房市场监测
2、 1、商品房整体市场监测 1.1商品房整体市场纵览 1.2 2012年2月商品房新增供应分析 1.3商品房成交分析 1.4区域商品房分析 2、2012年2月常州商品住宅市场分析2.1 常州市住宅可售房源情况 2.2常州市住宅市场纵览（二）常州市住宅（含别墅）市场成交前20名楼盘（按成交面积）（三）常州市住宅（含别墅）市场成交前20名楼盘（按成交 金额）四、常州未来商品房发展状况（一）常州未来住宅发展前景（二）常州未来商品房发展趋势1、分析未来畅销的物业类型2、分析城市综合体本项目在常州的发展趋势一、常州20052010年商品住宅市场回顾（一）市区商品住宅市场发展状况分析分析：从上图可以看出，常
3、州从2005年到2010年商品住宅的上市面积和销售面积每年呈现逐渐上升趋势，销售均价增长趋势较平稳；08年由于国家政策的调控，销售面积明显少于07年；但是在09年，房地产市场一片大好，销售面积史上最高；10年的销售均价史上最高，主要原因是09年的市场火爆造成的，还有就是10年上市面积的较少。二、2011年常州房地产整体市场评价（一）2011常州土地市场盘点1、2011年常州土地市场概述据搜房网数据监控中心统计，整个2011，常州共成交161幅地块，流拍17幅，总成交面积8143926.26平米，同比增长24%，总成交金额3470337.23305万元，同比增长27.7%。其中中心城区成交33宗
4、地，占总数的20%；武进区成交95宗地，占总数60%；新北区成交33宗地，占总数的20%。从用地性质来看，全年商住类用地占比例最多，占全部类型的48%。其次是商业用地，占总数的42%。住宅占3%，其他用地占7%。分析：2011年和2010年常州每月土地成交走势如上图，如图所示，2011年常州12月份土地出让面积最大，达2851316.3平米，达到了全年的6成；2月次之，土地出让面积1092128.8平米；5月份列全年第三，出让面积达1059074.36平米。2011年常州土地成交金额也是以12月份最多，达1763939.9435万元；5月份次之，土地成交金额394703.28445万元；2月份
5、列全年第三，土地成交金额超223810.28975万元。值得一提的是，2010年是1月无土地成交，而到了2011年，也出现了一个月无成交的情况，就是8月份，莫非土地市场也有假期？2、2011年常州各类土地成交详情数据：2011年总成交面积共8143926.26平方米，其中中心城区成交743819.7平方米，占总面积的9%。武进区成交6260932.56平方米，占总面积的77%。新北区成交1139174平方米，占总面积的14%。从土地性质来看，住宅类成交843362.3平方米，占总面积的10%。商业类成交2396768.8平方米，占总面积的29%。商住类成交4750679.16平方米，占总面积的
6、59%。其他用地性质的土地面积为153116平方米，占总面积2%。2011年的住宅类用地面积比例从2010年的37%跌到了10%，可见2011年开始住宅市场的艰难，而在住宅遇冷的情况下，开发商另辟蹊径，转战商住，商住类用地从2010年的32%增长到了59%。 3、2011年常州各区土地成交详情数据：2011年常州土地交易共成交161宗地，其中中心城区成交33宗地，占总数的20%；武进区成交95宗地，占总数60%；新北区成交33宗地，占总数的20%。从各区成交数量看，2011年与2010年的变化不大，依然是以武进区为主，由于武进区地大物博，同时随着西太湖等板块建设的积极推进，越来越多的房企进驻武
7、进区。从各区成交面积和成交金额的占比来看，各区楼面价总体都在合理的范围，没有出现量价倒挂的情况。 4、2011年常州房企拿地详情数据：2011年可以说是房地产经历的又一次厉政年。从中央1月26日出台的新国八条到后期一连串的政策炮轰，限购令、限价令、银行限贷、加息、存准金上调等众多调控措施集体出击，使得本来就不稳定的楼市，更显跌宕起伏。虽然常州处于二三线城市，在各类调控的影响下，出现了房企和购房者双双观望的情况，但是在土地市场中，由于地块的性价比和企业的发展战略不同，还是出现了各种大溢价率争地和大面积的囤地。下面我们通过土地成交面积、土地成交金额、楼价面和溢价率这个四个方面来看看各个房企的表现。
8、 （二）2011常州商品房市场盘点1、2011常州商品房整体市场监测分析：从商品房供求走势不难发现，与去年相比，今年前两个月的成交量明显下降。2011年的一月份、二月份、五月份、六月份成交量远远高于供应量，而到11年的8月份开始，供应量远远大于成交量，成交量下滑到了一个低点。2011年1-12月各物业总共成交45745套 住宅占据超70%2011年可以说是房地产经历的又一次厉政年。从中央1月26日出台的新国八条到后期一连串的政策炮轰，限购令、限价令、银行限贷、加息、存准金上调等众多调控措施集体出击，使得本来就不稳定的楼市，更显跌宕起伏。据搜房网数据监控中心统计到的数据显示，2011年1-12月
9、中所有物业类型总共成交45745套，成交面积为4809342.76平方米。左图为2011年1-12月常州楼市不同物业类型的成交统计，从图上可以清楚发现，住宅成交最多，为33332套。另外别墅成交1065套，商业成交4983套，办公成交3178套，车库成交1797套。2、2011常州商品住宅走势分析据搜房网数据监控中心统计：2011年1月到12月，商品住宅共成交33332套，面积达366.75万平米，成交均价为6454元/平。全年成交最高峰在1月、低谷位于2月，全市均价走势也波浪起伏，其中4月与6月住宅成交均价达7500元/平以上。据数据监控中心统计：新北区全年成交面积最大，达126.45万平米
10、；各区成交均价仍然保持传统，由钟楼、天宁领跑，这两大盘踞市中心的区域成为常州楼价的最高地段，而意外的是，本年度武进区超越新北区，以超1000元/平的差距位居第三。搜房网数据监控中心统计显示：2011年常州商品住宅购房价格段集中在6000-8000元/平，而传统的低价盘6000元/平以下的楼盘也占据了1/3之多，说明常州购房者买账的还是8000元/平以下楼盘，而1万元以上的豪宅仅占5%，属于少数圈层。 2011年常州商品住宅成交排行前十新鲜出炉，新城域以1138套的销量成为全市销冠，而本土大鳄新城地产笑傲江湖，以三盘的优势稳居销量榜房企冠军。而在成交均价上，8000元/平以下的楼盘成购房者最青睐
11、房源.3、2011常州别墅走势分析 据搜房网数据监控中心统计：常州楼市2011年1月至12月别墅成交面积最多的是9月份，9月以75464.55的成交面积领先于其他几个月，其次成交面积比较好的是7月和8月。依上图来看，月成交均价最高的是5月份。2011年金九银十成为“铜九铁十”的事实可以从10月份的别墅成交面积看出来，10月别墅成交很是惨淡.据搜房网数据监控中心统计：常州楼市2011年1月至12月别墅共成交1065套，其中天宁区成交套数占了40%，武进区占了20%，新北区占了22%，钟楼区占了18%。12个月别墅共成交1065套的数值不是很理想，2011年的房产旺季没能旺起来，当然也就不能指望成
12、交套数是理想的了4、2011常州商业走势分析 据常州搜房网数据监控中心统计显示：2011年全年度常州商业总共成交4983套，不过从每个月的成交来看，1-12月份常州商业成交套数参差不齐，1月成交套数领首，2月最为惨淡，自3月开始有所回暖，但是成交的套数远远不如1月份。这很大程度上是因为限购令出台而造成的，综合来看，2011年常州商业市场呈现持续低迷的现状。2012年商业成交将如何?让我们拭目以待!5、2011常州其他业态走势分析 据常州搜房网数据监控中心统计显示：2011年1-12月，常州车库、公寓及办公等共成交4817套，从上图可以看出12月份成交量表较少；1、3、4、5、7、8、9月比较平
13、均，都在400套左右波动；6月、10月、11月成交量相对高些，10月份最高，为723套。成交均价方面，波动还是比较大的，7月份最低，为2738.155元，5月份最高，为9457.814元。 据常州搜房网数据监控中心统计：2011年1-12月份常州五大区其他业态的成交，新北区占据比例最大，属于崛起的比较快的潜力区域。天宁区、钟楼区以及武进区占的比例差别不是很大。戚区由于自身其他业态的楼盘本身就少，所以大幅度被落在后面。未来随着城市的规划发展，哪个区将镇守顶峰，让我们拭目以待。三、常州2012年数据统计分析（一）2012年2月商品房市场监测 1、商品房整体市场监测 1.1商品房整体市场纵览从这张表
14、中可以看出，2011年前两个月还是呈现供不应求的趋势，从三月开始，国家的大力度打压房价政策开始显效，很多客户都纷纷徘徊在观望的平台上，所以，从三月开始，成交量开始下降，而那段时间，很多开发商顺应时势，也减慢了推盘的速度，而到了传统的金九银十之际，各楼盘均推出了大量的盘希望获得一个较好的“收成”，并且接近年底之时，为了回笼资金，许多开发商也选择大量推盘，期望通过跑量的方式实现利润，但在国家政策影响下的客户始终都呈现出观望势态，所以常州2011年就形成了一个积压大量存量房的房地产格局。而2012开年，国家宣布继续房价调控政策，所以各开发商开始降价，这样刺激了消费者的刚性需求，因此2012年开始，成
15、交量开始逐渐上升。1.2 2012年2月商品房新增供应分析2012年2月，常州全市商品房新增供应量为28.28万平方米，涨幅达9.78%；其中住供应量为26.82万平方米，环比增加10.77平方米，涨幅达67.15%，成交面积为39.01万平方米，供求比为0.69:1，供小于求。 1.4区域商品房分析1.41常州市五大区住宅市场分析 （二）常州市住宅（含别墅）市场成交前20名楼盘（按成交面积）（三）常州市住宅（含别墅）市场成交前20名楼盘（按成交金额）2、2012年2月常州商品住宅市场分析 2.1 住宅可售房源情况截止到2012年2月底，常州全市住宅批准可售套数为40287套，面积527.96
16、万平方米，按照前两个月月均15.33万平方米的去化量，去化周期为19.43个月， 四、常州未来商品房发展状况（一）常州未来住宅发展前景2011年国家开始加大力度调控房价，很多客户在此刻选择了观望的态度，金九银十的惯例畅销之际及年底，很多开发商都推出了大量的商品住宅，但是由于国家对房价的打压，大多数客户都是理性消费，理性投资，各个楼盘均没有出现大批量的去化，致使2011年积存了一定的存量房。2012年，国家调控政策总体不变，所以开年来，很多开发商都选择了降价的促销方式，这样就刺激了很多客户的刚性需求，据悉，3月份开始很多开发商将会逐渐加推出新盘，而随着这样一个良性循环，常州未来将形成一个健康的房
17、地产市场，价格会逐渐下降至一个客户能接受的合理范围之内，而供需层面也将得到很好的平衡状态。（二）常州未来商品房发展趋势1、分析未来畅销的物业类型通过2011年12月常州土地成交表可以看出，地块用途大多以住宅和商业为主，这说明常州未来房地产的物业类型以住宅和商业为主，对于凯悦中心这样的城市综合体来说，比较适应这样的发展主流，有利于项目的营销推广。2、分析城市综合体本项目在常州的发展趋势大型现代综合型商业，以中心百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，包含：购物、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、康体、旅游、文化。常州目前已开发的城市综合体：新北区武进区钟楼区天宁区万达广场世贸中心宝龙城市广场莱蒙时代丰臣国际广场新天地不夜城万博国际广场京城豪苑常发豪庭国际新城上街九州新世界万博北岸城太阳城吾悦城市广场清潭院街 嘉宏盛世通过以上各区已开发的商业综合体运营情况分析，结合常州一体四翼的商业发展格局，本项目处于钟楼区怀德路生活版块，居于东西两条主干道的核心位置，人流量密集，极具发展前景，是常州未来CBD商业核心聚集地之一。
