1、仙桃三伏潭镇土地利用总体规划仙桃市三伏潭镇土地利用总体规划（2006-2020年）调整完善方案仙桃市三伏潭镇人民政府二一七年十月一、前言（一）规划目的为进一步贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，促进土地资源节约集约利用和土地资源优化配置，有效控制新增非农建设用地，保护耕地，改善土地生态环境，保障镇域国民经济与社会持续、高效、协调、健康发展，编制本规划。（二）规划任务根据仙桃市土地利用总体规划（2006-2020年）的要求和镇域自然社会经济条件、土地资源利用状况，综合确定本镇土地利用目标与方向；统筹安排各类用地，协调各类用地矛盾，确定各类用地规模；进行土地用途分区，制定用
2、途管制规则，强化对基本农田、耕地及生态用地的保护；制定规划实施措施。（三）规划依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国土地管理法实施条例；3、基本农田保护条例；4、国务院关于深化改革严格土地管理的决定；5、建设项目用地预审管理办法；6、国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国土资发20122号）；7、国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知（国土资厅发201141号）；8、省国土资源厅关于印发的通知（鄂土资发20138号）；9、国土资源部办公厅关于印发土地利用总体规划调整完善工作方案的通知（国土资厅发20141237号）。10、乡镇级土地利用总体规
3、划编制规程；11、仙桃市三伏潭镇土地利用总体规划（2006-2020年）；12、其它相关规划、技术规范、政策规定和基础资料。（四）规划范围本次规划范围为三伏潭镇行政辖区内的全部土地，土地总面积为11903.02公顷。（五）规划期限本次规划以2014年为基期年，规划期限为2015-2020年，2020年为规划目标年。二、土地利用现状分析（一）自然条件及经济基础三伏潭镇地处仙桃市西北面，地处江汉平原，居东经1133至11346，北纬303至3020。东连胡场镇，西接毛咀镇、剅河镇 ，南抵排湖渔场，北与天门市彭市镇隔水相望，国土面积119.03平方公里，辖三个工作片，一个渔场，二个林场，34个行政村
4、。2014年总人口8万人，是武汉“1+8”城市圈周边的卫星城镇。全镇境内地势平坦，平均海拔24.2米。地处亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，年平均降雨量为1200毫米，土壤肥沃，水资源丰富，素有“鱼米之乡”之美誉。农业特色鲜明，旱地以麦、棉连作为主，水田以早、晚稻或一季中稻为主。三伏潭镇坚持“工业强镇”的发展战略，全镇工业企业已发展到208多家，其中规模以上企业5家。2014年，全镇规模以上工业实现增加值2.56亿元，增长15.6%；工商税收达到2483万元；外贸出口总额达到648万美元；农民人均纯收入再增1211元，达到10701元；城乡居民储蓄存款余额达到12.6亿元，较上年增加2.8
5、亿元。（二）土地利用现状2014年三伏潭镇土地总面积11903.02公顷，其中：农用地9605.17公顷，占土地总面积的80.70%；建设用地1916.54公顷，占土地总面积的16.10%；其他土地381.31公顷，占土地总面积的3.20%。1、农用地2014年，全镇耕地面积7376.52公顷，占土地总面积61.97%；园地面积53.95公顷，占土地总面积的0.45%；林地面积206.87公顷，占土地总面积的1.74%；其他农用地1967.83公顷，占土地总面积的16.53%。2、建设用地2014年，全镇城乡建设用地1688.20公顷，占土地总面积的14.18%；交通水利用地225.91公顷，
6、占土地总面积的1.90%；其他建设用地2.43公顷，占土地总面积的0.02%。城乡建设用地中，城镇工矿用地236.38公顷，占土地总面积的1.98%；农村居民点用地1688.20公顷，占土地总面积的14.18%。3、其他土地2014年，全镇水域377.88公顷，占土地总面积的3.17%；自然保留地3.43公顷，占土地总面积的0.03%。（三）土地利用存在主要的问题1、农业产业结构调整与基本农田保护相矛盾农用地内部结构不尽合理，农民擅自改变耕地用途，乱挖鱼池，滥种果木等，既破坏了耕地，又不能形成规模效应，致使产量低，难以形成有影响力的专业区域。2014年以来，三伏潭镇共开挖鱼池 57.50多公顷
7、，而很多该退耕还渔或种植条件差的中低产田又没有改造。2、耕地占补平衡难度增加耕地占补难以平衡，全镇耕地由2009年的7323.27公顷减少到2014年的7376.52公顷，人均耕地资源只有0.098公顷。全镇现有未利用土地381.31公顷，易开发的地块已经基本被开发利用，剩余的大多数是零星分散的地块，土地开发难度越来越大，土地开发投入越来越高。3、城镇建设用地扩建没有节制三伏潭镇由于集镇建设的加快，城镇、小集镇人口增多，造成建设用地外延扩展过快，建筑密度小、容积率低。另外，砖瓦业和预制板行业破坏土地严重。（四）土地利用潜力1、农村居民点整理潜力2014年，全镇农村居住人口6.15万人，人均农村
8、居民点用地235.87平方米/人，按照国家人均农村居民点140平方米的标准计算，平均每人可节约用地95.87平方米，农村居民点整理的理论潜力为589.66公顷，补充耕地潜力为501.20公顷。2、土地复垦潜力三伏潭镇土地复垦主要针对废弃的工矿用地、水工建筑用地和按国家规定应予以关停的砖瓦窑场等用地。规划期内，全镇土地复垦潜力为41.70公顷，补充耕地潜力为23.90公顷。3、农地整理潜力2014年全镇耕地面积为7376.52公顷。规划期内，结合社会主义新农村建设，农地整理力度将进一步加大。按照3%的补充耕地比例，全镇通过农地整理补充耕地的潜力为221.02公顷。三、土地利用规划目标（一）土地利
9、用原则1、严格保护耕地，守住基本农田红线立足于落实保障国家粮食安全的责任，强化对耕地特别是基本农田的保护，实行由单纯的数量保护向数量和质量并重转变。各项非农业建设要优先利用未利用地和其他农用地，尽量不占或少占耕地。2、节约集约用地，控制建设用地规模增长按照建设资源节约型社会的要求，把节约集约用地作为各项建设必须遵循的基本方针，加快各业各类用地由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变，控制建设用地总规模增长。3、统筹城乡用地，促进区域协调发展立足以人为本和“五个统筹”的思想，通过优化土地利用结构和布局，整合城乡土地资源，协调各业各类用地矛盾，妥善处理区域用地关系，实现区域协调发展。4、改善
10、生态环境，实行土地资源可持续利用坚持“在保护中开发、在开发中保护”的指导方针，贯彻环境优先的理念，正确处理土地利用与环境保护的关系，使土地生态环境得到改善，实现土地资源的可持续利用。（二）主要规划目标1、落实耕地保护责任落实市级规划下达的耕地保护责任。到2020年，全镇耕地保有量不少于7411.32公顷。2、严守基本农田红线积极推进基本农田建设，加强基本农田管理，确保基本农田面积不减少、质量有提高。规划期间，全镇基本农田面积不少于6140.00公顷。3、促进土地集约节约利用保障重点项目用地需求，严格控制建设用地总规模。规划期间，全镇新增建设用地控制在65.00公顷以内，到2020年末，建设用地
11、总规模不超过1910.33公顷。4、改善土地生态环境加强土地生态建设，搞好沟、路、渠绿色长廊建设，抓好公共绿地建设，力争将三伏潭镇建成平面绿化、立面亮化、整体美化的乡镇。四、土地利用结构与布局调整（一）土地利用结构调整1、土地利用总体结构调整规划期间，全镇农用地增加29.83公顷，到2020年，农用地面积为9635.00公顷，占土地总面积的比例比2014年上升0.25个百分点。规划期间，全镇建设用地减少29.19公顷，到2020年，建设用地面积为1887.35公顷，占土地总面积的比例比2014年下降0.24个百分点。规划期间，全镇其他土地减少0.63公顷，到2020年，其他土地面积为380.6
12、8公顷，占土地总面积的比例不变。2、农用地结构调整规划期间，耕地面积增加41.11公顷，到2020年末，全镇耕地面积为7417.63公顷，占土地总面积的比例比2014年上升0.35个百分点。规划期间，园地面积没有变化。规划期间，林地面积减少0.44公顷，到2020年末，林地面积为206.43公顷，占土地总面积的比例不变。规划期间，其他农用地面积减少10.85公顷，到2020年末，其他农用地面积为1956.98公顷，占土地总面积的比例比2014年下降0.09个百分点。3、建设用地结构调整规划期间，城乡建设用地面积减少78.83公顷，到2020年末，城乡建设用地面积为1609.37公顷，占土地总面
13、积的比例比2014年下降0.66个百分点。规划期间，交通水利用地面积增加49.63公顷，到2020年末，交通水利用地面积为275.54公顷，占土地总面积的比例比2014年上升0.41个百分点。规划期间，其他建设用地面积没有增减，到2020年末，其他建设用地面积为2.43公顷。（二）土地利用空间布局1、基本农田布局调整为保证基本农田的稳定性，协调建设发展和耕地保护之间的矛盾，将镇区、重点发展村镇、交通干道两旁基本农田调出，将质量较好、集中连片、适于耕作的耕地调为基本农田。2、村镇体系布局规划期间，镇域中心城镇为三伏潭镇区，镇域内重点发展的村镇有毛场集镇、夏市集镇、封口头集镇、要兴集镇，村镇体系空
14、间布局形成“一心四重点”的总体发展格局。一心：三伏潭镇镇区，是三伏潭镇政治、经济、文化和科技的中心。该镇是湖北省主要蔬菜生产基地之一，农副产品较丰富，因此镇区的工、副、商均有一定的发展前景。镇区既是镇域内城乡物质交流中心与物质集散地，又是一定区域内城市与农村联系的桥梁。四重点：毛场、夏市、封口头、要兴四个重点村。四个重点村地理位置较为优越，有历史发展的集市贸易场所，功能较齐全，有一定的发展前景。规划期间，结合各村实际，发挥各村优势，将四个重点村建设成为农工商、文教卫等功能齐全的村镇。3、城镇用地布局城镇建设依托318国道向东拓展、向宜黄高速南延伸，重心南移，并以横向发展为主，采用“两个中心+四
15、个组团”的结构体系。两个中心为：旧镇区商业中心南部新区行政中心及新商业金融中心。四个组团为：镇区东北部居住组团、镇区东南部工业用地组团、镇区西北部居住组团、镇区西南部的生产建筑用地组团。4、村庄用地布局引导农民向城镇转移，适度加强中心村建设，合理搬迁和拆并自然村。规划期间，发展100个村落，重点沿318国道东西方向布局。五、严格保护耕地和基本农田（一）落实耕地保护责任市级规划下达三伏潭镇耕地保有量目标为7411.32公顷。三伏潭镇要从严控制非农建设占用耕地，合理引导农业结构调整，同时加大耕地补充力度，确保实现市级规划下达耕保护责任。（二）严格保护基本农田市级规划下达给三伏潭镇的基本农田保护目标
16、为6140.00公顷，其中包含部分机动指标，该机动指标由市级规划统一调配。考虑规划期内部分选址不确定的独立基础设施项目建设可能占用基本农田，例如三伏潭境轻轨城际铁路建设等，三伏潭镇除完成市级规划下达的6140.00公顷基本农田保护责任外，多划了6.15公顷基本农田。规划期内，在不突破多划的基本农田规模的前提下，建设项目占用基本农田时，可直接在多划的基本农田中调减，不用补划基本农田。基本农田保护区划定以村为单位，优先将集中连片、排灌条件较好、农业生产配套设施完善的高产田和具备改造潜力的中产田划为基本农田。全镇划定基本农田保护区面积为6591.98公顷，其中，基本农田面积为6146.15公顷。（三
17、）加强基本农田管理1、严格落实基本农田保护责任制。建立和完善基本农田保护责任的考核体系，明确政府相关部门保护耕地的共同责任，加快建立政府主导、多部门联动的土地执法监管长效机制，制定落实基本农田保护的管理细则。逐级签订基本农田保护责任书。2、建立基本农田保护区建设的财政补贴制度，提高农户保护基本农田的主动性和积极性。通过有效的行政管理和经济调控手段，提高建设占用基本农田的门槛。3、建立基本农田管理信息系统，完善基本农田保护档案，加强基本农田保护的动态监测和巡查，建立基本农田保护定期通报制度。六、重点村镇和建设项目用地（一）城镇建设用地1、城镇建设目标规划期间，不断完善城镇基础设施，有机地组织镇区
18、结构规划，科学合理布局，进一步把三伏潭镇建设成为交通方便、环境优美、设施齐全、物质文明和精神文明全面发展的社会主义新型城镇。到2020年末，全镇城镇人口达到3.3万人。2、城镇用地规模2014年，三伏潭镇城镇用地为197.78公顷。规划期间，新增城镇建设用地13.61公顷，到规划期末，全镇城镇用地达211.39公顷。3、城镇控制边界为增强城镇用地空间布局弹性，划定城镇用地扩展边界，设定有条件建设区。综合平衡用地需求和指标空间，将优先发展部位列入城镇用地预留区，将规划期内发展区域列入有条件建设区。全镇设定有条件建设区288.23公顷。规划期内，在不突破城镇建设用地控制规模前提下，若符合土地利用总
19、体规划和城市规划，城镇建设项目可在有条件建设区内选址，但不得突破扩展边界。在城镇工矿用地规模控制指标已经用完、且所有约束性指标没有被突破的前提下，经报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准，有条件建设区内土地可安排用于实施城乡建设用地增减挂钩的新增建设用地。（二）农村居民点用地1、村庄建设目标全面实现小康社会建设目标，集镇和村庄环境整洁优美，基础设施和公共服务设施配套完善，镇域生态环境和谐友好，镇域社会经济各项事业全面协调发展，初步实现城乡经济社会一体化的发展目标。2、村庄用地安排规划期间，深入推进社会主义新农村建设和城乡用地挂钩。建设发展以拆旧建新、旧台改建为主。共安排新农村建设用地16.
20、48公顷。同时，整理农村居民点101.12公顷，到规划期末，全镇农村居民点用地面积为1367.17公顷。规划期内重点建设苏湾、夏市、雷场、栗林咀村等四个中心村。3、村庄扩展边界选择重点乡镇，划定农村居民点扩展边界，设定有条件建设区183.44公顷。在符合土地利用总体规划和新农村建设规划的前提下，农村居民点建设可在有条件建设区内选址，但不得突破扩展边界。（三）独立工矿用地规划期间，重点保障镇域的化工工业集中发展区用地。安排新增独立工矿用地2.19公顷，复垦独立工矿用地9.98公顷。规划期末，全镇独立工矿用地面积为30.81公顷。（四）交通水利及其他建设用地1、交通运输项目完善镇域道路交通网络，形
21、成便捷高效、安全畅通、适应镇村居民生产生活的道路交通网络系统。通村公路、通湾公路、村组道路均实现沥青化或水泥化。规划期间，重点建设郑场至仙桃西公路、318国道改线等工程，安排新增建设用地49.63公顷。2、水利设施项目结合农业综合发展和标准农田建设，对现有沟渠进行疏挖，维修改建涵闸泵站，配套田间生产路、桥及过水涵管闸，改善田间排灌设施。另外，加固堤防，做好防洪措施。规划期间，重点建设汉江下游堤防整险加固工程、三伏潭镇排北河加固、舒家垸泵站和庆丰沟项目。3、环保设施项目严格控制各类废弃物排放标准，对现有工业进行改造治理，改进生产工艺、减少污染。新建工业必须在规划工业区内选址，禁止在镇区居民生活区
22、内以及在镇区上风向随意选址建厂。七、土地生态建设和环境保护（一）生态建设和环境保护目标三伏潭镇重点要加强对水体和土壤的保护，通顺河水质要达到国家三级标准，其余沟渠水体达到国家四级标准，主要工业污染环境治理设施达100%，固体废物处理率达85%以上，废水处理率达90%以上，镇域内生态环境实现良性循环发展。（二）生态建设和环境保护重点1、加强江河护堤防浪林建设为加强江河防汛工作，对长江及其支流堤防两侧进行防浪林区建设，营造和补植完善护堤防浪林11公里，造林100000株，造林以杨树、水杉等树种为主。干堤内侧造林5排左右，外10排左右，堤段绿化率达90%。2、加强水土保持林、水源涵养林建设重点加强镇
23、区内通顺河的整修疏通、加固河岸、完善排涝设施，将三排渠、三丰渠、罗家潭、荣家湾建设成为清雅幽静的绿色长廊。3、城镇污染治理引导工业项目逐步向园区集中，以便于污水和废弃物集中处理。城镇建设要优先建设污水和垃圾处理设施，城镇生活污水和垃圾全面实行无害化处理和达标排放。4、农村污染防治村镇规划要安排垃圾中转站，严禁随处乱倾乱倒垃圾，逐步改善农村生活环境。引导农业化肥和农药的科学施用，防止农村面源污染扩大。八、土地整治三伏潭地处平原地区，土地利用条件相对较好，后备资源主要为荒草地和少量滩涂，农村居民点整理潜力较大。规划期内，加大土地整治力度，促进土地资源合理利用，形成合理、高效、集约的土地利用结构，提
24、高土地利用效率，把三伏潭镇建成“田成方、渠成网、路相通、树成行、田块平、配套善、排得出、灌得上、效益高、生态良”的新型农业镇。通过土地开发复垦整理，全镇增加耕地113.46公顷。 （一）土地复垦规划期间，三伏潭镇土地复垦对象是三伏潭镇镇区废弃的工矿用地和水工建筑用地，规划期内，拟复垦为农用地。复垦面积9.98公顷，补充耕地9.98公顷。（二）农村居民点整理规划期间，重点整治空心村、零星居民点，项目主要集中在毛小、鲜码、下夹、夏市、要兴场、横堤、石和、双剅等村。整理面积101.12公顷，补充耕地101.12公顷。九、土地利用分区管制（一）分区原则（1）土地利用方向基本相同的原则；（2）土地利用管
25、制规则一致的原则；（3）区域土地用途相对稳定的原则。（二）分区类型按照土地利用分区依据，将全镇土地划分为以下七个用途区：基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇建设用地区、村庄建设用地区、独立工矿区和其他用地区。（三）土地用途分区管制1、基本农田保护区是为对基本农田进行特殊保护和管理划定的区域。三伏潭镇划定基本农田保护区6591.81公顷，其中基本农田面积为6146.15公顷，在各村均有分布。该土地用途区管制细则为：（1）区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当整理、复垦或调整为耕地，规划期间
26、确实不能复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；（3）区内耕地在不破坏耕作层的前提下，可调整为其他类型的农用地，并仍依照本区管制细则进行保护和管理； （4）不得破坏、污染和荒芜区内土地，不得在区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、取土、采矿、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；（5）严禁占用区内土地进行非农建设（油气井、高压线塔基、地下管线、通讯基站等除外）。2、一般农地区是指在基本农田保护区外、为农业生产发展需要划定的土地用途区。三伏潭镇一般农地田区土地总面积2783.03公顷，主要分布在栗林咀、苏湾、红阳、雷场等村。该土地用途区管制细则为：（1）区内土地主要用作耕地、园地、畜禽
27、水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当优先整理、复垦或调整为耕地、园地，规划期间确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；（3）不得破坏、污染和荒芜区内耕地；（4）严禁占用区内土地进行非农建设（油气井、高压线塔基、地下管线、通讯基站以及不宜在居民点、工矿区内配置的基础设施建设项目除外）。3、城镇建设用地区是指为城镇发展需要划定的土地用途区。该用途区面积为216.45公顷，主要分布在沟二村、三伏潭村、夏市村。该土地用途区管制细则为：（1）区内土地主要用于建制镇建设；（2）区内土地使用应符合建制
28、镇建设规划；（3）区内建设应优先利用现有建设用地、闲置地和废弃地；（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜。4、村镇建设用地区是指为农村居民点（村庄和集镇）建设发展需要划定的土地用途区。该用途区面积为1408.38公顷，在各村均有分布。该土地用途区管制细则为：（1）区内土地主要用于村庄、集镇建设；（2）区内土地使用应符合村庄和集镇规划；（3）区内建设应优先利用现有建设用地、闲置地和废弃地；（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜。5、独立工矿用地区独立工矿用地区，是指为独立于城镇村用地之外的采矿用地，以及其他独立建设用地发展需要划定的土地用途区，土地总面
29、积约30.26公顷。管制规则为：（1）区内土地主要用于采矿业以及不宜在居民点内配置的其它工业用地，其土地使用应符合工矿建设规划。（2）未经批准，不得擅自在耕地上挖砂、采石、采矿、取土等。（3）提高土地集约利用度，工业项目必须符合国家相关行业用地标准，限制工矿企业生产规模，引导各企业合理布局。（4）兼顾开发利用与生态环境保护，做到有序开发，有偿开发，集约利用和有效保护。（5）因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。6、林业用地区是指为林业发展需要划定的土地用途区。林业用地区面积212.9
30、1公顷，主要分布在鲜码、丰口头、毛小、夏市、三伏潭等村。该土地用途区管制细则为：（1）区内土地主要用于林业生产，以及直接为林业生产和生态建设服务的营林设施；（2）区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他类型的农用地，规划期间确实不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；（3）区内耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地；（4）不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动；（5）严禁占用区内有林地、耕地进行非农建设（油气井、高压线塔基、地下管线、通讯基站以及不宜在居民点、工矿区内配置的基础设施建设项目除外）。7、其他土地区本区包括除基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇建
31、设用地区、村镇建设用地区、水域区以外的土地，区内主要为滩涂、沙地。该用途区面积约660.21公顷。该土地用途区管制细则为：（1）未经相关部门许可，不得随意对区内土地进行开垦或填埋；（2）严禁在区内建设非农建筑物；（3）区内土地在本轮规划期内基本维持现状（二）建设用地管制分区1、允许建设区建设用地规模边界所包含的范围，是现状和规划期内新增城镇、村庄、工矿建设用地规划选址的区域。该区面积为1655.09公顷，该区在土地用途分区方面主要为城镇建设用地区、村镇建设用地区。该区的管制规则为：（1）区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间；（2）区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地节约集约利用；（3）规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界；（4）允许建设区边界（规模边界）的调整，须报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。2、有条件建设区建设用地规模边界之外、扩展边界以内的范围。在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下，区内土地可以用于规划建
