1、房地产估价师考试估价案例与分析考试笔记一、问答题1.估价工作程序（步骤）的确定1)选择用什么方法2)使用所选方法的主要步骤3)确定最终估价额a)市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正（区位、权益、实物）求取比准价格b)收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。c)成本法估价的基本步骤：土地取得费用；土地开发费用和建筑物建设费用；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润d)假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地
2、产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。2.几种特殊交易估价对象的价格内涵1)划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差2)保险损失评估：价值的损失（损失前价值损失后的价值）或修复所需的费用3)按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4)投保价值评估：建筑物的现值5)地役权的价格评估：供役前的总价值供役后的总价值6)部分房地产的价值：完全房地产价格所缺部分房地产价格3.确定估价技术路线1)确定估价的基本事项（
3、对象、目的、时点）；规范4.0.2条2)确定价格内涵（一定要先说清楚）；3)选择适宜的方法4)求取结果的途径5)估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a)分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b)根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c)确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格d)选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。e)将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的经验确定估价对象最终的估价值。f
4、)在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g)收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h)市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。4.价格解释对价格有争议、疑惑1)（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2)从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑3)房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4)估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象
5、的范围等不同5)价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格6)时点不同，价格不同。（动态价格）；7)交易状况是否变化；8)估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑；9)评估价格与实际成交价格不一样，成交价是特定的买者与卖着在特定情况下的交易价格10)供求状况变化决定价格也发生变化，而且估价以时点的社会平均成本计算11)只有客观收益和正常费用才能作为价格评估的依据。5.资料的搜集资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性） （1） 估价对象的实物、权益和区位三方面的资料。如土地和房屋的产权状况资料、建
6、筑物的结构、位置、建成年月、层数、朝向、交通条件、繁华程度等方面的资料。（2） 在估价时点的房地产市场状况的资料，特别是本地区和本类房地产的市场状况资料。如供求状况、价格状况、销售（租赁）状况、价格走势状况等方面的资料。（3） 不同估价方法应收集的主要资料a)市场法： 搜集三个以上近期类似房地产的状况（包括交易情况和房地产状况）和价格资料。本地区本类房地产价格变化规律资料。不同交易情况价格差异的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。b)成本法： 类似物业的土地取得正常成本方面的资料。 类似物业的土地开发、房屋建设费用、管理费用、利息率、利润率、税费等方面的资料。建筑物成新度或折旧方面的资料。c
7、)收益法：类似房地产经营收益或租赁收益的资料。类似房地产的经营费用、空置率等方面的资料。剩余收益年限等资料。 类似物业的重置价格的情况及各种税率。调查三个以上的类似物业的年净收益和售价。d)假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类项目开发周期、开发费用。 同类项目开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。（4）贯彻估价原则所需要的资料。如合法原则需要的资料，如在建工程需要的四证等。（5）明确估价基本事项所需要的资料。如估价委托书（6）特殊目的估价所持有的资料。如保险合同。二、 问答举例 某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且
8、此商场处于一栋18层高建筑中的第14层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场,现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。答案：1、用收益法和市场比较法评估出商场的完全产权售价2、用地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拔土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金。3、测算商场装修因转让所造成的价值损失4、由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价5、根据测算
9、出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。 张某在1998年7月以按揭方式购买了一套住宅，现在（2003年7月）因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知道如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该套住宅转让价格的技术路线。答案：1、用市场比较法或成本法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价2、根据按揭合同中的约定，确定李某在转让之日的购买该套住宅转让后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。3、由完全产权的售价减去需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让测算价4、根据测算出的转让价，结合评
10、估人员的经验，确定最终的转让评估价。 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1、针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ 2、装修补偿应如何确定？ 3、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？ 【答】1、在估价程序上应特殊注意： 被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作 (2分) 并在报告中作出相应说明 估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日 (1分) 并进行
11、现场说明 (1分) 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人。(1分) 并由委托人向被拆迁人转交分户估价报告。(1分)2、被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；(1分) 协商不成的，可以通过委托评估机构确定 (1分)3、拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。(或：按完全产权评估) (1分) 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1、估价机构是
12、否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2、拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？【答】1、估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；(1分)估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或：估价机构不需要向委托方外的第三方提供估价结果 估价机构仅对委托人负责 法院是委托人，借款企业不是委托人) (2分) (共3分)2、拍卖保留价由法院确定，(1分) 应以评估价格为基础确定。(2分)3、应注意以下费用： 拍卖机构佣金(1分) 补缴土地使用权出让金(1分) 房地产交易
13、相关交易税费(1分) (应有具体项目，笼统回答不给分 估价机构的评估费用 (1分) 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1、这样的做法有哪些错误？2、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？【答】1、错误。由于三个交易实例经营规模不同，其中估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；(1分)【只笼
14、统说可比实例状况相同或相似，不给分】未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益 (2分) 不应采用年总收益，而应采用单位面积的年净收益；(2分) 不应选用350万元作为估价对象的年净收益；【或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益】(2分)【说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解最高最佳使用原则给1分】2、具体可选择过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法或未来数据资本化公式法确定 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至
15、、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）； 2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）； 3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）； 4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）； 5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）
16、； 6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）； 7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）； 8、根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告（1分）。 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。1、（1）估价中的房地
17、产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；（3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）； 2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）（或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年-2分）； 3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分）。 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的
18、工厂，兼并后自行将工厂改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司可能提出哪些评估要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？甲公司可能提出的要求： 1、按改造后的办公用途市场价值进行评估（1分）； 2、对办公楼承租人损失进行评估（1分）； 3、对装修、改造费用进行评估（1分）。 房地产估价机构可做的答复： 1、应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失（2分）；按工业用途评估
19、时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。 2、经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失（2分）。 3、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。三、报告书对照查错 阅读报告：、先了解估价基本事项。、了解价值定义。、了解方法技术思路。、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。、测算过程。、估价结果 错误类型、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。、不规范。术语不规范，如：今年书中新修改的部分用词，资本化率（）报酬率（）；纯收益（）净收益（）；市场比较法或比较法（）市
20、场法（）； 表达方式不规范：a、要选用最确切的词语表现事物的特征和作者要表达的意图。b、表达分寸的词语要有客观恰当的把握，不能使用“大概”、“可能”等字样。c、估价报告用户的褒贬要尽是使用中性的词汇。d、用户要简练、标准、不堆砌、不生造；错别字。、不充分。取值依据不充分（数据来源、报酬率取值）；推理说明不充分。a、 时间修正未说明市场状况分析。b、 比准价格的未说明理由。如加权、平均。c、 各种方法最后综合取值的理论依据。、不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值
21、计算不一致；推理说明与结论不一致。、 不正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） 四、估价报告内容全名剖析报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。 封面1)估价报告的标题（样式为：市区街号综合楼估价报告）2)项目名称（样式为：市区街号综合楼）3)委托方：（为委托方的全称、个人委托的为个人的姓名）4)估价方：（为估价机构的全称）5)估价人员：（参加本次估价的估价人员姓名）6)估价作业日期：（本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日
22、，封面上日期要与估价结果报告中的估价作业日期一致）7)估价报告编号：（本估价报告在本估价机构内的编号）2. 目录1)致委托方函2)估价师声明3)估价假设和限制条件4)估价结果报告5)估价技术报告6)附件3. 致委托方函按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。例：致委托方函 A ：我公司于 年 月 日接受贵方委托，对位于 B 的 C 进行评估，评估目的是 D 提供价值参考，到 年 月 日评估工作结束。根据 E ，确定估价对象 F 。 我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和我公
23、司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点 年 月 日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币： G （大写：人民币 ）。针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： H 。 特此函告 评估机构（盖章）： 法定代表人（盖章或签名）： 年 月 日说明：A、致函对象委托方名称或姓名；B、区、街道、门牌号或宗地号；C、应说明：1、全部房地产； 2、全部土地 3、部分房地产及分摊土地 4、其他
24、情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。D、评估目的；E、权属证明文件，应列明具体种类、名称；F、估价对象主要情况，包括建筑面积、栋数、土地面积或分摊土地面积、用途等；G、应包括总价和单价；H、如有特殊要求应予以说明，如涉及补交土地出让金、扣减交易税费的金额等。1)委托方要写全称。2)致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。3)致函落款。为估价机构全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该项目的专职注册房地产估价师签名。4)致函日期，一般为报告完成日期。4. 估价师声明规范中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。重要专业帮助应具体
25、说明，不应笼统说明。规范中具体要求估价师声明为：我们郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实
26、地查勘）。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要声明的事项。注意：1)如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。2)说明是否对估价对象进行了实地勘察，勘察包括哪些内容和未包括哪些内容。对未包括的部分，说明评估依据。3)如果有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。4)说明某些评估资料的来源。5)说明评估报告的使用条件。6)依据本次估价目的，说明对估价报告使用的限制。7)依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。8)参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。6.估价假设
27、和限制条件估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即估价的前提。在估价过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响等，应先进行假定；限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。（1）估价假设前提：#通用条款：所有报告均应有以下条款。（1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。（2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。#选用条款：根据估价的具体情况应作以下说明。（1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或者以划拨地为前提；（2）若估价对象用途与法定用途不符
28、，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；（3）若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；（4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；（6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态；（7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。*说明：报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后（2）限制条件：限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。前述七种选用条款所述情况，在本部分应有相应限制。如：估价对象房产规划用途
29、为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予以充分的考虑与重视。估价对象所属土地为划拨用地。本次评估未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，对此委托方应给予充分的考虑及重视。其他情况参照以上表述。抵押贷款、房地产处分必须写明本条： 本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。1)说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）；2)他项权利（抵押权对资产的影响）；3)特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；
30、4)权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。5)注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。6)说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。7)如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。6. 估价结果报告（共13
31、项内容）1)委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）2)估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）3)估价对象（概要说明估价对象的实物状况、区位状况和权益状况）1土地a)区位状况：坐落；周围环境、景观；基础设施完备程度；交通状况。b)实物状况：面积；形状；四至；地势；地质；水文状况；土地平整开发利用程度；土地生熟情况。c)权益状况：土地使用权人不清；土地使用性质不清，如出让or划拨、集体or国有；土地使用年限不清，如起止年月日、剩余年限等，划拨无需交待；是否具有土地使用权证；土地规划用途不清，不能假设，以审批文件为准，如土地使用用途、容积率、建筑密度、绿化率等。2建筑物a)区位状况：坐落；交通；周围环境；公共配套
