1、地产项目融资绕不开的9大模式地产项目融资绕不开的9大模式“我这明明是一个好项目，为什么没钱能投”“都说缺钱，我这有钱怎么找不到能投的项目”今天聊一聊式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵押、在建工程抵押这几类房地产融资的常见方式01房地产融资之土地抵押贷款Q:什么是土地抵押贷款？A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。Q：什么叫做土地抵押？A：即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实本质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合
2、法性和有效性。Q：办理土地抵押长期贷款流程？A：1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押 率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。2.3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图。5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件 (营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押 贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目 标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决
3、议)等资料。7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可。至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的 彩色扫描文件)：（1）贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；（2）项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；（3）抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），（4）评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；（5）项目可行性研究报告；（6）上一年度资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。2、资金方初
4、审通过后，项目方与顾问方签署融资顾问合 同；3、项目方按房地产项目资料清单提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等;5、资金方确定融资方案，募集资金；6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况;7、抵押贷款企业要向担保公司提供：（1）产权证明；（2）最近的产权评估证报告；（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；（4）抵押贷款申请书；（5）最近的资产负债表，利润表。02房地产融资之短
5、期借贷Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？A:1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。Q：开发商何时还款？A：1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；3、开发商通过其他方式还款。Q：项目需要符合哪些融资条件？A: 1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；3、融资期限：一般情况下6个月以内；4、
6、融资额度：1千万至2亿；5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；6、融资利息：月息56%，展头息，利息可分期支付；03房地产融资之短期拆借Q:什么是房地产短期拆借?A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。Q：如何操作的？A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立贷款承诺书，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银
7、行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。Q：利率情况是怎样的？A：1、日利率34；2、五天1.2%、10天1.5%、15 天2.3%；3、月利率56%Q：短拆有什么特点？A:1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制；2.融资期限较短：一般6个月以内；3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易；5.利率按照实际使用时间计算。Q：项目方需提供哪些资料？A:1.企业法人营业执照复印件；2.金融机构营业许可证副本复印件
8、；3.公司代码证书复印件；4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件；5.公司法人、负责人、财务主管的简历；6.经公司董事会决议授权的申请；7.公司近两年经过审计的财务报表；8.公司的验资报告；9.公司章程；10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。Q：运作流程是怎样的？A：1.贷款方将所需资料报资金方审核；2.资金方现场评估；3.双方协商费用及贷款期限；4.成交；5.资金划拨；6.抵押登记。04房地产融资之产权抵押融资Q:哪些产权可以抵押融资?A:1
9、、非经营类物业：红本房、集资房；2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；Q：需要具备哪些基本条件？A:1、证件齐全：土地证、房产证；2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；3、贷款额度：抵押物评估金额的2050%；4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大12倍；5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。Q：项目方需提交哪些资料？A:1、个人：土地证、房产证；2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。Q：如何操作？A：1、审理 2、考察 3、复审 4、签约 5、抵押登记 6、放款 7、还款Q：放款时间需要多长？A：正常情况
10、下两个月以内；Q：贷款期限是怎样的？A：1、借款期限为1年以上，5年以下。Q：融资成本是多少呢？A:1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.53%；4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费13%。05房地产融资之民间借贷Q:什么是房地产民间借贷？A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，作为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。Q：开发商一定要慎用民间借贷！A：1、我国没有形成资本
11、市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以使债权人的资金得到保护。2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率23%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约 率和风险都要大大低于银行信贷。Q：怎样才能获得民间资金呢？A:1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款
12、额；2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？A:1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和
13、投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为 动力。3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司。4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物
14、业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。06房地产融资之信托收益权银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式：1.找开发商“过桥”，但不作受益权转让登记；2.或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作， 后者大规模被GS银行采用。“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等) 以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资
15、)。B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。但是，此种模式已被银监会觉察。实质贷款行（理财资金投资非登记转让） 过桥企业的 受益权（投资单一信托计划） 信托公司 （信托贷 款） 借款企业 信托受益权转让合同 信托投资合同 信 托贷款合同 若同一天签署，可一天放款理财受让财产权信托计划受益
16、权的原理为：假定M企业需 要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托 贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租 金收益。此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业 补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计 划签订租金差额补足协议。这样，M企业获得融资，而银行理财
17、计划拥有长期的现金流 (此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企 业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位 银行理财投资经理说。而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。信托受让银行信贷
18、票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%07房地产融资之定向信托Q:什么是定向信托？A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是 有钱就能买），类似股票定向增发。Q:开发商为何要选择定向信托？A：因为 1、非银信合作，受法律保护；2、能够被信托公司优先选择；3、能快速协助客户完成融资；4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。Q：怎样操作？A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交
19、的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。Q：定向信托的投资范围有哪些？A：有以下投资标的：1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。* 注意以下限制条件：1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；2、ST类股票不属于信托计划投资标的；3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。
20、Q：什么是增信作用？A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托计划到期前流通的限售股股票）信托折扣率4-5折（制定1.4倍的资金追加线），融资增信不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方式)，质押物总体折扣率不超过5.5折；（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票信托折扣率给予的折扣率再适当下浮0.5-1折（根据对股票质地和流通时间的判断），融资增信不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方式)，质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过 0.5折（3）对未上市金融类股权信托折扣率9折，融资增信不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方式)，质押物总体折扣率不
21、超过9.5折。二是对质押标的信用增级：（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；（2）我们也可为客户融资进行直接担保。Q：开发商需要提交哪些资料？A：以下全部资料：1、报批的项目建议书及批准材料；2、项目提出的有关背景材料；3、可行性研究报告及批准文件；4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；5、项目前期准备工作完成情况报告；6、开户证明，商务合同、订单或意向书；8、经营计划、年度财务收支计划、流动资金补充计划；9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、 开工许
22、可证；Q：利率？A：主要跟开发企业资质有关，一级开发资质企业的年利率比二级开发资质企业的年利率低2-3个左右百分点；二级比三级开发资质企业的年利率低3个以上百分点%。三级资质一般得超过年华20%；08房地产融资之集合信托Q&A集合信托=银信合作Q：什么是银信合作？A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、 财产信托型。Q：具体操作是怎样的？
23、A：1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。* 小贴士：银监发布的几个重要通知：中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷
24、资产类理财业 务有关事项的通知中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知银监发（2010）72号1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托 文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个 人客户(包括私人银行客户)和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规 范范围之内。2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续 管理等主要职责，不得开展通道类业务。3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。4、商业银行和信托公司开展融资类
25、银信理财合作业务，应遵守以下原则：(1) 自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作 业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作 业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。(2) 信托公司信托产品均不得设计为开放式。上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入
26、本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领
27、域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业 结构调整作出积极贡献。9、本通知自发布之日起实施。09房地产融资之私募基金房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。基金会要求开发商以自身资产抵押保证基
28、金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。Q:怎样的开发商符合我们的要求？A:1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；3、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。Q:怎样的项目符合我们的要求？A：1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平 方米以下。3、地段要求：城
29、市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。10、融资金额：1亿以上。11、融资周期：1年3年。Q：有哪些基金？A：1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收
30、益基金,6、主动型基 金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一样：1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红* 基金方总收益的计算方式：可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（47）协议分红=项目税后利润的1020%（不扣除财务费用）* 可调节收益的对冲设置基金返还越快，基金方的收益越少。* 风险系数的评定标准为0100代表我方投资
31、为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于47之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率1020%+GP管理费3%+发行费35%=1527%。5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率2030%+LP（跟投人）年化收益率1020%+GP管理费3%+发行费35%=2537%。6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金
