1、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 第一条 为了贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。 第二条 在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。 本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。 第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋
2、顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。 维修基金的使用执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字19987号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位
3、应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分： 1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款的30。该部分基金属售房单位所有。 2、购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制
4、定，经当地人民政府批准后实施。 第七条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。 维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。 第八条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。第九条 在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。 第十条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接
5、受业主委员会的检查与监督。 第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。 第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 第十三条 业主转让房屋所有权时，结
6、余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 第十五条 各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。 市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。 第十六条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。 第十七条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额
7、提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。 第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。 第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后来建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。 第二十条 公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部
8、的有关规定执行。 第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。第二十二条 非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。 第二十三条 本办法由建设部负责解释。 第二十四条 本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 第一条 为了贯彻落实省人民政府第141 号令江苏省城市住宅区物业管理办法、省政府关于大力发展住宅建设培育新的经济增长点的若干意见(苏政发199874号)、省政府批转省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知（
9、苏政发199889号），保障住房售后的维修管理，保证住宅房屋共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)，制定本办法。 第二条 在本省行政区域内,新建商品住房包括经济适用住房(安居工程)等，以下简称商品住房 和非单一产权的公有住房、已售公房的共用部位、共用设施设备维修基金的建立与管理，均适用本办法。 本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。 本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部
10、位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第三条 凡商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。 维修基金归物业区域内全体业主共同所有，按照业主所有，民主决策，银行专户储存，政府主管部门和财政部门监
11、督使用 的原则进行管理。 维修基金的使用，执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字(1998)7号），专项用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第四条 产权属供电、供水、供气、邮电、有线电视等部门或单位所有的共用部位、共用设施设备，由产权部门或单位自行维修。路灯、道路、绿化、环卫等共用设施设备的维修养护，仍按职责分工由上述各部门相应负责，原有资金渠道不变。 第五条 商品房觥售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。南京、苏州、无锡、常州四市购房者按购房款 2%的比例，徐州、南通两市购房者按购房款2.5%的比例，其他省辖市购房者按购房款3%的比例，在购房时向
12、售房单位缴交维修基金。 售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 第六条 公有住房、已售公房的维修基金来源于三部分： 、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上低于七层（含七层）的住宅不低于售房款的20%,八层以上（含八层）住宅不低于售房款的30%。 售房单位在向开发建设单位购房时已交纳维修基金的，如该款项高于或等于按上述规定提取的款项，则不再从售房款中提取；如该款项低于按上述规定提取的款项，则按其不足部分从售房款中提取。 、购房者按政府确定的房改成本价1-2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位向购房者代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
13、、 非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房， 其租金的 20%用于缴交维修基金。 公有住房售后维修基金的筹集、管理与使用的具体办法，由市、县（市）房产行政主管部门、财政部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。 第七条 商品住房销售单位收取购房款和维修基金开票结算后一个月内，应将提取及代收的维修基金及其利息或净收益全额移交给房产行政主管部门或其指定机构代管，并办理移交手续。 第八条 业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一： 、请房产行政主管部门或其指定机构继续代管； 、业主委员会管理； 、委托物业管理企业代管。 如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修
14、基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。 如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门、财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代帐资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%代管费用后，将维修基金移交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。 如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后，并维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2
15、%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。 具体办法由市、县（市）房产主管部门和财政部门制定。 第九条 为保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。 维修基金应当按幢建帐、按幢使用、按户核算，具体办法由市、县（市）房产行政主管部门制定。 第十条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金剩余利息或净收益转作维修基金滚存使用和管理。 第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用及
16、维修物业项目经费预算报告书，经房产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金由业主委员会直接管理的，维修基金增值部分的使用，由业主委员会负责，委托给物业管理企业代管的，由受托的物业管理企业提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，以业主委员会审定后实施；重大维修、改造、更新项目动支维修基金的，由业主委员会或受托的物业管理企业提出方案，提交业主会议审定并报房产行政主管部门核准后实施。所有项目实施后，有关单位都应按规定编制决算报告书，经业主委员会审核同意后结算。 维修基金不敷使用时，经房产行政主管部门、财政部门或业主委员会、业主会议研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办
17、法由市、县（市）人民政府制定。 第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经财务审计和业主委员会审核无误后，办理移交和帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送房产行政主管部门、财政部门和业主委员会备案。 第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按售房单位提取和业主个人缴交比例，分别退还给售房单位和业主个人。 第十五条 市、县（市）房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。 市、县（市）财政部门和房产行政主管部门应当制定
18、维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。 第十六条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。 第十七条 未按本办法建立共用部位共用设施设备维修基金制度的，房产行政主管部门不得办理房屋产权证书。 第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追查责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。 第十九条 本
19、办法实施前，商品住房和公有住房出售后，未建立维修基金的，应当按本办法的规定建立维修基金；维修基金建立标准低于本办法规定的，可暂按原定标准执行，但续筹时应统一按本办法规定的标准执行。具体办法由市、县（市）房产行政主管部门和财政部门制定。 第二十条 维修基金的财务管理按照几政部的有关规定执行。 第二十一条 业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位或售房单位之间就维修基金发生纠分的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。 第二十二条 非住宅商品房共用部位、共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。 第二十三条 本办法由发文单位负责解释
20、。 第二十四条 本办法自颁布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。二年一月十日苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 第一章 总 则 第一条 为建立和完善房屋维修保障机制，保证住宅共用部位共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的利益，根据江苏省物业管理条例、国家建设部和财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法等规定，制定本办法。 第二条 凡本市市区范围内，新建商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房以及拆迁安置中向个人出售的房屋，其共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的建
21、立与管理，均适用本办法。 第三条 本办法所称新建商品住房包括经济适用住房（安居工程）等，以下简称“商品房”。 本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。 本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、
22、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门维修养护的，原职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。 第五条 苏州市房产管理局负责本市市区维修基金的筹集工作,与苏州市财政局共同负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用,制定维修基金使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督以及业主的查询和对账等制度。 第二章 维修基金的筹集 第六条 维修基金按以下规定缴交： （一）已售公有住房，售房单位按
23、多层（低于7层，含7层）住宅售房款的20%、高层（8层以上，含8层，下同）住宅售房款的30%缴交（该部分基金属单位所有）。 （二）购买商品房的，购房人按购房款的2%缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交。 （三）拆迁安置中向个人出售的房屋，房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交；高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交。 （四）非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的20%用于缴交维修基金。 第七条 已售直管公房的维修基金由售房单位划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金由市住房基金管理中心划至市维修基金专户。 未出售的直管公有住房
24、的维修基金，由各区房管局按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金，由自管公房单位按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户。第八条 购买商品房的，购房人、开发建设单位应当将商品房维修基金内容在合同中注明，由开发建设单位向购房人代为收取，直接缴入市维修基金专户。第九条 开发建设单位自用的房屋，应按本办法第六条第（二）项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金缴至市维修基金专户。 第十条 房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房时，开发建设单位应当承担按其房屋建筑面积比例分摊实际费用。 第十一条 各有关单位代为收取的维修
25、基金不计入住宅销售收入。 第十二条 本办法实施前未建立维修基金的或维修基金建立标准低于本办法规定的，暂按原规定执行。房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及本办法实施前已出售房屋的，业主应当承担按其房屋建筑面积比例分摊的实际费用。第十三条 本办法实施前开发建设单位已收取的房屋共用部位共用设施设备的维修基金，纳入本办法管理。 第十四条 在办理房屋权属证书前，负有交纳房屋维修基金义务的单位或个人应按本办法规定交纳维修基金。 第三章 维修基金的管理和使用 第十五条 维修基金按照“业主所有、民主决策、银行专户储存，政府房产主管部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。 第十六条 业主委员会成立后，维
26、修基金的管理可以选择下列方式之一： (一)请房产行政主管部门或其指定机构继续代管； (二)业主委员会管理； (三)委托物业管理企业代管。 如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。 如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门和财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代账资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后，将维修基金交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会
27、议、房产行政主管部门和财政部门的检查和监督。 如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后将维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。 第十七条 维修基金的使用，执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字19987号），专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第十八条 维修基金实行“收支两条线”管理，由市房产管理局开设收、支银行专户，收入户用于归集维修基金，不得
28、办理支出业务，市财政局负责对收入户的监管；支出户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。该维修基金要专款专用、按幢建账、按幢使用、按户核算。管理部门要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。 第十九条 筹集维修基金，必须使用江苏省财政厅统一印制的苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金专用结算凭证。市房产管理局在收到维修基金后，发放维修基金卡，交由业主保存、核对和使用。 第二十条 使用维修基金应先在增值部分中列支。维修基金管理部门的管理费用由市财政局按维修基金增值额的2%核定，在维修基金增值收益中提取。 第二十一条
29、 维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行有关规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。 第二十二条 已实行物业管理的住宅小区内住宅共用部位共用设施设备的维修业务可由有相应资质的物业管理企业负责。 未实行物业管理的住宅小区和单幢住宅楼的住宅共用部位共用设施设备的维修业务由业主委员会或业主委托有相应资质的单位实施。 第二十三条 住宅小区物业管理企业应根据小区现状及管理需要，于每年12月25日前向市房产管理局报送经业主委员会审议的下年度小区维修计划、实施方案。 维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额、施工单位、项目实施监理单位，以及维修基金增值部分不够列支时的分
30、摊筹措办法等内容。 第二十四条 维修住宅共用部位共用设施设备的，按下列程序办理： （一）已实施物业管理的住宅小区的房屋，维修申请人向物业管理企业提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单。物业管理企业对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会审核后进行维修。维修项目竣工后，物业管理企业应对维修项目作出决算，由业主委员会审定，报市房产管理局划拨维修费用。 （二）未实施物业管理的房屋，维修申请人向区房产管理局提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单，委托有相应资质的单位维修。维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会或相关业主审核后进行维修。维修项目竣工后，维修单位应
31、对维修项目作出决算，由业主委员会或相关业主审定，报市房产管理局划拨维修费用。 （三）突发性事件抢修，已实行物业管理的，由物业管理企业负责先行维修；未实行物业管理的，由产权人委托维修单位先行维修，然后填写市房产管理局统一印制的报修单，经业主委员会确认，报市房产管理局划拨维修费用。 第二十五条 维修工程结束后，管理单位应将分摊的维修金额记账到户。 第二十六条 大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应向业主委员会提供以下材料： (一)法定代表人签字盖章的使用申请； (二)该项目有关图纸、预算材料； (三)施工承接单位或人员资质资料； (四)维修工程监理单位的资料； (五)维修基金不足使用时的筹措方式； (六)维修项目的保修责任。 第二十七条 业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15日内召集业主委员会会议审议。同意使用的，由物业管理企业向市房产管理局申请。 市房产管理局在接到申请的20日内完成审批工作，并将款项划拨到物业管理企业账户。 业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应书面通知物业管理企业。 第二十八条 业主不同意使用维修基金，业主委员会认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可向市房产管理局提出申请，经市房产管理局审核并同意的，业
