1、祁阳八庙温泉农业生态园工程建设项目可行性分析研究报告祁阳八庙温泉农业生态园工程建设项目可行性分析研究报告第一章 总论2第二章 项目背景及建设的必要性5第三章 建设单位的基本情况9第四章 市场预测与项目方案11第五章 项目建设地点和建设条件13第六章 项目的设计方案15第七章 环境保护与综合利用22第八章 劳动安全保护与工业卫生24第九章 企业组织、劳动定员和人员培训25第十章 项目建设进度26第十一章 投资估算和资金筹措方案27第十二章 经济、社会效益分析和风险评估42第十三章 可行性研究结论44第一章 总 论本章简要介绍本项目可行性研究的概况,便于查阅和提取相关数据,以便对整个项目情况进行比
2、较全面了解。一、项目名称和建设单位1.项目名称：祁阳八庙温泉综合农业生态园2.建设性质: 新 建3.建设地点：湖南省祁阳县城东南部肖家村镇4.建设单位：湖南省.永州长江旅游实业有限公司5.法人代表：夏文雅6.技术负责人：李建忠7.项目主管部门： 永州市祁阳县旅游局二、建设规模:开发占地总面积 773391平方米其中： 农业主题项目占地面积 381500平方米温泉项目占地 40300平方米基础设施占地 51400平方米配套娱乐设施占地 55900平方米预留用地 56700平方米自然林地 112400平方米道路、小溪等 75191平方米总建筑面积 35000平方米其中： 温泉区 19000平方米度
3、假酒店及别墅等 16000平方米三、建设内容：建设祁阳八庙温泉综合生态农业示范园区，其主要功能块包含：高科技农业品种示范种植和推广区、经济作物（果树、观赏植物等）园林种植示范区、特种经济水产示范养殖区、农业科学研究园区和推广培训中心、农林牧鱼新产品试验和产品深加工研发基地、综合生态农业园区功能配套设施。四、项目总投资及建设时间总 投 资 9000万元RMB建 设 时 间 2006年2010年五、资金筹措：由自有资金及项目融资来解决。其中自有资金占40%，项目融资占38%，银行贷款占22%。六、投资使用计划：1、生态农业、科普基地、种植养殖主题区块主题区块主要包含农业试验田、水果、蔬菜种植基地、
4、花木基地、养殖场、林地等。农业总投资2800万元，建设占地面积493900m2，其中，基建1600万元，设备投资1200万元。2、温泉区（含道路等设施）温泉区由室外水上娱乐园、温泉浴城、休闲汤都和SPA水疗中心组成，建筑总面积19000平方米，总投资3380万元。其中室外水上娱乐园7000平方米，基建投资560万元，设备投资300万元；温泉浴城5000平方米，基建投资800万元，设备投资400万元；休闲汤都5000平方米，基建投资400万元，设备投资250万元；SPA水疗中心2000平方米，基建投资320万元，设备投资150万元；温泉区流动资金200万元。3、度假酒店及别墅、娱乐设施酒店建筑面
5、积25000平方米，以单层为主，局部二层，总投资2300万元。基建投资1500万元，设备投资700万元, 流动资金100万元。度假别墅共32套，全部为单层建筑，建筑面积为3200平方米，总投资520万元。基建投资320万元，设备投资150万元, 流动资金50万元。第二章 项目背景及建设的必要性一、项目背景：党和政府对建设社会主义新农村、提高农民收入、加快农村现代化建设非常重视，制定了一系列的方针政策，采取了切实可行的措施，全国各地正为响应党和政府号召，为完成建设社会主义新农村的战略任务而积极努力。为促进祁阳县的经济加速发展，确保“十一五”计划的全面完成，建设社会主义新农村，加快农业综合项目的研
6、发、试验、实施和推广，实现产业结构的科学、合理、快速调整和可持续发展，长江旅游实业有限公司根据祁阳县建设社会主义新农村的规划安排和地理、水土、气候、人文等实际条件和现状，利用八庙村所选园区地块的潜在优势，拟在肖家村镇八庙村开发建设“八庙温泉综合生态农业示范观光园”。二、项目建设的必要性根据国家农业经济发展目标与规划结合祁阳县的现实状况，开发建设本项目必将对全县农业经济的增长，农业资源的开发利用，产业结构的调整，改善农业生产条件，提高农业科技含量，增加农民收入，提高农产品加工企业效益等方面产生都将产生积极作用。祁阳县作为湘西南地区的一个农业县，从全县经济发展，特别是农业经济发展的需要，从经济、地
7、理、交通、人文等条件分析，都需要建设一个综合性的以农业、农业科学、养殖、种植、林木等为依托的综合农业示范性园区。通过考察、论证，该园区建成后将成为湘西南地区乃至湖南省最优秀、最合理、功能最齐全的生态农业示范园区和观光园区。通过这一平台，对提升全县经济发展的综合能力和可持续发展能力，特别对农业经济发展起到有利的促进作用。也将对祁阳县的农业、种植业、水产养殖及农业科技进步产生非常强大的推动引导力。同时，对提升祁阳县的社会评价起到良好作用。但是，综合生态农业项目建设产生的效益从本质上讲是一个社会效益占主导的投入，其回报的主要对象是当地的社会，主要受益的是当地社会从事农业活动和第三产业及周边地区的人员
8、。根据预测，建成后，如果每年有50万人次到园区观光，不仅对园区及周边地区的农业、养殖、种植业等的发展起到促进作用；这一群体的消费也将对当地的经济发展起到有力的挪动作用，至少可使当地社会每年净收益在5000万元以上。为保证该园区成功建设、发展，保证观光人员的生活和休息，需要在园区内建设相应的配套功能设施。综上，建设开发本园区是具体落实党和政府加强社会主义新农村建设的一个具体表现，是企业投资、回报社会开发的优秀项目，其建设是十分必要和迫切的。三、项目建设目标和任务开发建设的目标是：投入农业、综合开发、回报社会、创建平台、带动经济，促进祁阳县的社会主义新农村建设。开发建设的任务是：祁阳八庙温泉农业生
9、态园是祁阳县政府和有关部门确定的综合农业开发建设项目之一。其开发本着生态农业种植、养殖示范、科普教育为主题。综合农业生态园的建设实行开发与保护并举，运用生态学原理，实施立体养殖，形成资源再利用和良性生态循环。同时，坚持以教促乐，以乐促教，使游乐、教育内容相互渗透，互为促进，突出“自然生态、环保教育、农业科技、休闲度假”四大特色进行建设。形成 “桑基鱼塘”、“果基鱼塘”等立体种养、养殖、农业和休闲度假相结合的生态模式。目前，全国的农业生态旅游一直存在着夏热冬冷的局面，寒冷的冬季缺乏热点的载体，温泉旅游受季节的影响较轻。因此，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。祁阳八庙温泉农业生态园规划时考虑到充
10、分利用当地的地热资源，在建设农业生态园的基础上加入温泉休闲文化，可在一定程度上弥补永州冬季旅游清淡的缺陷。现在，温泉旅游项目的开发在各地已达到了如火如荼的程度，也收到了非常理想的效果。而在永州甚至湘西南地区还处在起步阶段，具有较大的发展空间。因此，祁阳县这一开发项目要充分利用当地农业的优势和丰富、优质的地热资源，瞄准湖南省南部地区及周边旅游市场，努力开发吸引广西、广东、江西、湖北等外省游客，建造一处集生态农业、科普教育、健身、疗养、娱乐、训练及文化享受等融于一体的大型综合旅游服务设施。为使前来园区学习观光、休闲旅游的客人不仅有一个观光、交流、聚会的良好环境，还应有一个休闲、娱乐、生活的优美环境
11、。因此，在完成主题建设的同时，建设会议活动、休闲娱乐、生活居住配套功能设施是必须的，也是必要的。基于这一发展设想，祁阳八庙温泉农业生态园的开发建设应实现以下目标：建立全省的生态农业及种植、养殖示范基地；建立省内重点农业观光、科研基地；建立省内重点青少年科技教育、环境教育基地；建立湖南冬季旅游市场的新热点；建立湖南温泉休闲、娱乐中心和重点温泉疗养康复基地及会议中心；第三章 建设单位的基本情况1.单位发展简介永州长江旅游实业有限公司成立于2004年（原为2002年成立的永州金洞漂流有限公司），成功开发了金洞漂流、舜皇山国家森林公园及正在建设的舜皇山隧道漂流及老山界红色旅游区等国内外知名旅游品牌。2
12、.现有规模：永州长江旅游实业有限公司现有员工280人，设有开发事业部，负责项目开发；市场部，负责市场开发；工程部，负责项目建设；联络部，负责对外联络；营业部，负责各项目的经营管理；财务部，负责公司财务管理等。3.单位管理情况：近几年，公司通过自筹资金、融资等方式，使金洞漂流的开发建设非常成功，营运状态良好，每年净收益可达500万元；舜皇山国家森林及正在建设的舜皇山隧道漂流2006年5月将投入营运，预计年收入将达到1800万元，老山界红色旅游区预计年收入达800万元。公司的经营状况非常良好，完全有能力开发建设本项目。4.现有资源及使用情况：公司有阵容强大、技术实力雄厚的设计、施工队伍，也有经验丰
13、富的市场营销、管理队伍。正在进行金洞漂流扩建、舜皇山国家森林公园和舜皇山隧道漂流建设；基本建设设备、设施齐全。设计、建设施工一项就可为国家节约大约15%左右的投资。同时，公司经过几年的旅游事业经营，有较为稳定的基本客源和市场占有量，为该项目开发后引入观光人员打下了良好基础，这一资源使得本公司开发该项目占具了强大优势。第四章 市场预测与经营方案一、市场预测（一)农业、种植、养殖及加工产品市场预测园区生产产品均为人民生活日常需用品，如瓜果、蔬菜、肉食等，产品一部分提供给前来园区客人享用，也可供给提供给本公司其他旅游点及外销，同时，外部市场容量较大，基本上不存在销售障碍或积压。（二）旅游观光市场预测
14、农业生态园根据其设计的服务项目和功能属性，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下：1、外来游客：农业生态园处于交通繁忙通道区域，邻近广西、广东、江西、湖北，客源非常丰富，开发潜力巨大，按照规划要求将温泉农业生态园的各项功能配齐，将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区，加大宣传促销力度，预计吸引0.15%的客源。五年后，每年至少可吸引游客50万人。2、疗养人员：湖南地区的矿藏资源十分丰富，尤其是铁矿、煤矿、硫矿所占的比重较大，大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场，由于温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用，因此，生态园完全可以成为全省及周
15、边矿山职工的定点疗养基地，按日接待能力150人计，每年可接待前来疗养的人员5万人以上。3、本地客源：一是从事农业、种植、养殖、加工等行业从业人员前去观光；二是学生前往园区接受科学教育；三是前去休闲、娱乐、旅游观光人员。初步预测，每年可达5万人。二、营销方案1、本园区建设过程中和完成后，农业、养殖、种植等产品的产出可为园区创造较丰厚的价值，还可以为提高城乡人民的生活品位提供物质基础。 其营销方案为：一部分提供给对本园区和本公司其他景点旅游观光客人生活用；另一部分进入市场服务于城乡人民。同时，开发高科技新经济产品，加大市场占有量和产品品位，提高经济效益。2、基于本园区的地理位置，将与已经形成的金洞
16、漂流、舜皇山旅游区及南岳、张家界和桂林等风景区形成网络，并成为这个网络的一个重要节点；同时，加强市场开发、营销，吸引农业观光新客源，创建一个综合农业观光亮点。即一方面与前述景区联合，共享游人资源，稳定本公司现有客源；另一方面强力开发新时常、吸引新客源。第五章 项目建设地点和建设条件一、项目建设地点该园区选择位于祁阳县城东南46km处，东经375983759830，北纬291230291330内的地块。属于祁阳县肖家村镇八庙村管辖。该地块现主要由荒山（地）、少量油茶树、部分水田组成，其生产方式落后、产值非常低，没有得到合理的开发利用，严重荒废了该地块的潜在价值。但该地块可开发优势非常高，集山、溪
17、水、水田、温泉、湿地于一体，是难得的优秀地块。二、建设地点的地理、环境、交通、通讯条件：1、地理条件：温泉生态园临近风景秀丽的大江河畔，园区内有清澈的小溪、山坡、油茶树、岩洞、湿地等。温泉区共可布钻8处泉眼，勘探结果表明，泉水温度常年保持在42.5以上,日出水量约为1500立方米/眼井，据卫生防疫部门化验证实。泉水中含有丰富的硫、磷等多种有益身体健康的微量元素。园区位于张家界长沙南岳衡山广西桂林旅游黄金走廊上的中继点，是大湘南旅游圈上的重要节点。地理条件、地理位置十分优越。2、环境条件：永州及其周边拥有丰富的文化底蕴，该项目是永州市乃至湖南省第一个集农业、种植、养殖、科研、疗养休闲、温泉为一体
18、的综合农业生态园，存在巨大的开发前景和市场空间，在这一地区及周边没有如此优秀的综合性项目，具有明显的独特性、优越性。其周边有桂林、南岳、金洞漂流、舜皇山、九嶷山等成熟景点。但其风格和特点完全相异，周边的旅游项目多为山、水、林或娱乐型，较为单一。因此，这一以综合农业生态为主题，兼容山水、温泉、休闲度假、娱乐为一体的项目，在永州及周边还没有形成。据调查，具有能发掘与本项近似功能齐全的地域还未发现。结合度假和休闲健身的综合农业园区，这不仅是综合农业项目的独特亮点，也将成为一个连接南北旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。3、交通条件：园区近临湘桂铁路、G322国道、S320省道、
19、衡昆高速公路、三南公路（湖南、赣南、闽南）和湘江，距离衡昆高速公路仅18公里，离衡阳100公里，离长沙300公里，离桂林220公里，离永州机场60公里。园区将修建水泥公路连接S320省道，使得交通十分方便，陆路四通八达，空港方便快捷，水路全年通航。 4.通讯条件：园区距离肖家村镇仅6公里，目前，园区内无线通讯信号稳定、良好。同时，我们将为园区设置现代化的通讯、信息网络系统和园区管理系统。第六章 项目的设计方案祁阳八庙温泉农业生态园总规划占地面积773391平方米。园区主要以种植栽培高科技农业、林业新产品、养殖极具观赏价值又具有经济价值的水产品和优良的畜牧产品，引进高科技林业品种和保留部分当地特
20、色林业品种为主导，配之以水上景观和体育运动场所。建设格调以湘南瑶家风情及岭南临水建筑为原型，从返朴归真、回归自然出发，营造出具有中国传统文化、历史文化内涵的特色农庄式建筑。以古树、老井、小桥、流水、原始手工作坊；瓜棚荷塘、水车石磨、草屋篱笆、茂林修竹、栈道凉亭，点缀和联接修造点。生态农业园区主要由果蔬种植科研、特种水产、畜牧养殖、农业试验栽培基地、高科技林木、花木种植多功能区块构成硬件元素，由技术交流会议中心、科研和科普中心构成联系外界平台和软件元素。为完成主题任务，建设必要的配套功能区，包括体育运动场所、休闲娱乐、温泉和酒店服务场所等。根据各功能区块属性划分，可分为以下几个方面：一、生态农业
21、生态农业是祁阳八庙温泉农业生态园的主题，其它方面都是其配套附属设施。生态农业主要包括：1、果蔬种植科研基地该基地突出科技为主导，把科学技术渗透到各项农业种植中。如引进种植反季节水果，四季龙眼、四季蜜芒、红杨桃、蕃石榴等；种植名优水果型农作物，如释迦、洋香瓜、芭乐、文旦、破布子、夏威夷木瓜、人参果等；增加高效经济作物的种植，如墨西哥食用仙人掌、美国库拉索芦荟、火龙果、青皮碰柑等。2、畜牧养殖基地引进荷兰花白奶牛、巴西肉牛、内蒙肉羊（牛）等优良品种示范养殖，随时引进国内外推广的新品种，充实基地的品种，提高品牌和效益。3、自主果蔬种植基地主要为游客提供体验农业劳动的场所，特别是给学生提供实习场所。游
22、客可以在技术人员的指导下，种植蔬菜、水果，寓教于乐，从劳动中学习农业科学知识。4、水产品养殖场生态园内有一个占地面积为85000 m2养殖人工湖和湿地区域内热带水产品养殖场，其中人工养殖湖是生态园内最大的水产品养殖场，湖水从生态园内的小溪引入，再从大坝流出，常年可保持湖水的清澈、明亮。湿地区域的养殖场利用温泉水养殖热带特种水产品，引进美国淡水白鲳、淡水鲨等进行养殖。同时，对人工湖进行综合利用，开辟水上运动游乐场，设置游艇、垂钓等功能。5、农业试验田主要种植示范型水稻，并进行水田养殖，完成种植、养殖为一体的功能。为增加农田的综合利用率，提高农田单位产值提供示范。6、林地引进转基因经济树种，如转基
23、因桉树等成林、复林短（三年）等周期短、见效快、产出高的品种，同时，根据科学技术进步和市场的需求，开发新的转基因品种。种植部分当地树种，如油茶树、樟树、杉木、红豆杉等，以提供对其进行转基因研发基础。另一方面，在专家帮助下，引入名贵树种试验，为改善产品结构提供试验基础和技术支持。7、花木基地主要种植观赏性强、经济价值高的花木，如引进蝴蝶兰、转基因君子兰、菊花等种植，同时引入台湾、东南亚等地适应性强的花木优质品种。8、中草药种植基地结合当地气候、水土情况种植名贵中草药。二、休闲娱乐、体育运动1、温泉区温泉区是八庙温泉农业生态园的附属娱乐设施之一。对温泉资源勘察得知，园区非常有必要建立温泉利用功能区块
24、，根据湖南冬夏分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，为生态园的游客提供一个全天候适宜的休闲娱乐场所。温泉区由室外水上娱乐园、温泉浴城、休闲汤都、SPA水疗中心四部分组成。建筑的风格与其他区块建筑互为补充，成为总体景观的组成部分。整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的优美景区。八庙温泉水量大，微量元素丰富。因此，在充分发挥温泉这种固有功效的基础上，也应针对治病和健身的需要，使之成为国内有名的温泉康复场所。2、体育运动场园区设置球类运动场、极地赛车场、越野赛车场、高尔夫练习场、游艇运动、水上竞技等体育运动场地，球类运动场有游乐市场时兴的台球、乒乓球、
25、沙球、羽毛球、网球场、小型足球场、篮球场等。高尔夫练习场占地27526m2，配有200多个练习球位，为永州的娱乐休闲方式增添一道亮丽的风景线，使高尔夫这种贵族运动大众化。3、溶洞景观八庙温泉农业生态园规划很注重自然环境和人文景观的保留，充分利用和保留现有的自然环境，根据原有的溶洞进行适当的修饰形成一个溶洞景观，令农业生态园增添文化的内涵。三、综合配套服务设施1、度假酒店度假酒店位于八庙温泉农业生态园内，主要为生态园的游客提供的餐饮和住宿服务。度假酒店设计为园林式酒店，设计合理，服务设施配套、完善。该酒店位于生态园的南区，建筑面积25000平方米，投资2100万元。有500间高、中档套房和标准房
26、，具有供1000人同时就餐住宿及接待会议能力。服务设施按星级的标准配套、完善，而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，是理想的度假中心。2、度假别墅度假别墅区位于美丽人工湖的周边，临湖而建，每栋别墅单独建设，有二房一厅、三房一厅、四房二厅不等，可满足不同客人的需求，周边用绿化隔离，自成一个优美的小环境，每栋别墅有独立的停车场，有车道与生态园的主道路连接。前期大约有32栋别墅，此外还预留21500m2的山坡用地作为后期开发别墅用地。四、项目用地八庙温泉农业生态园位于祁阳县城市东南部肖家村镇，距祁阳县城32公里，整个项目用地1161亩。项目用地严格遵守国家的土地政策进行征用
27、。五、水电配套情况八庙温泉农业生态园的配套主要有电、水两大项。1、电：生态园用电负荷预计达到700KW，由祁阳供电公司通过电网供应，电力资源丰富，无电力缺口。2、水：生产用水分冷水和热水两部分，也可分成农业用水和非农业用水。根据农田和各种设施年用水量估算，年用水120万立方米，其中温泉水50万立方米，冷水70万立方米。温泉水由自备温泉井供应。根据勘探，出水量达1500立方米/井眼.日，完全可以保证生态园的温泉区用水量。农田、景观和生活用水由生态园内小溪的水量供应，饮用水可通过自备水井供应。六、项目投资1、资金总额初步测算，整个项目占地773391平方米，总建筑面积35000平方米，总投资900
28、0万元人民币。2、资金来源由自有资金及项目融资来解决。其中自有资金占40%，项目融资占38%，银行贷款占22%。七、工艺流程图和技术路线图：（在初设中另附）第七章 环境保护与综合利用生态园建设是以生态农业为主体，体育锻炼、休闲娱乐为辅的项目，有别于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。其污染源为温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水。1、生态农业园属于环保型农业，用水主要为农业和种植灌溉及水产养殖，不存在环境污染的问题。2、温泉区、水上运动项目，每天需消耗1000多吨的水，由于此水为水上娱乐用水，且经常更换，不存在水质污染问题，可自然排放和二次利用，如垂钓养鱼用水等。3
29、、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料，属环保型燃料。4、温泉和酒店及餐饮服务区每天大约产生200吨左右的洗浴废水和生活污水，通过污水处理系统处理后，可直接排入疏水系统。因此，项目建设对周围环境几乎不会产生影响，包括污水、烟尘、燥音、废渣等；另一方面，针对施工过程可能产生的环境污染和影响，我们将采取的相应措施，包括施工、土建、工艺设备设施安装，每一过程都必须保护环境，做到达标排放，以及污染源经处理后物质的去向做严格的控制。在项目审批完成后，将根据初设的技术指标专题编制环境评价报告和环境保护方案。第八章 劳动安全保护与卫生根据本项目建设过程和建成后的工程性质、生产环境及可能产生危害的场所，如在潮湿
30、场地、安全用电、环境卫生、产品卫生等方面可能对操作人员和观光人员有可能产生的健康和人生安全造成影响的场所，针对这些影响，项目建设将采取严格的工程劳动安全保护与卫生措施，以及建成后的安全预防保护措施和卫生保证措施等。我们将在初设方案中，对各个功能区块的劳动安全保护和卫生要求制定单项的规章制度和实施细则。第九章 企业组织、劳动定员和人员培训初步确定项目建成后的生产组织管理结构和形式，各生产管理岗位所需要的管理人员、技术人员、操作工人的具体数量，以及各类人员的正常来源。根据技术和经营要求，对相关人员的技术培训、生产技能培训和工作质量培训。1、企业组织：设立管理和培训处，技术和工程部，营业部，导游部，
31、服务部，安全环境、卫生和质量管理部等。2、劳动定员：管理和培训处8人、技术和工程部20人、营业部35人、导游部35人、服务部45人、安全环境、卫生和质量管理部8人，共计151人。3、人员培训：根据各部门、工种性质由管理和培训处对全员进行安全、环境、卫生、服务和各种技能培训，使管理达到一流的管理，全体管理人员和工作人员都达到一流的标准。其具体方案在初设完成后制订各部门工作职责、工作内容、各工作岗位的责任、技术技能规范、工作质量标准等，同时制订培训纲要。第十章 项目建设进度该项目总体规划完成时间大约5年，鉴于本园区建设涉及到多学科、多领域的功能区块，因此，在控制性规划制订、规划设计、初步设计、扩初设计、施工设计及施工等方面协调和实施都需要投入各专业管理、技术、操作人员，在总体建设时间内，对各区块建设进度规划。项目建设进度是指项目从筹建初的前期工作开始到项目建成整个建设期限，在项目建设期内各项工作和单项工程（包括土建工程和采购设备）在时间上的先后安排顺序和实施进度。因此，项目建设进度表只能在立项审批完成后的初设阶段可完成
