1、房地产评估报告房地产估价报告估价项目名称：常德津市牛肉粉店（益阳康富北路215号门面）委 托 方：胡红妹估 价 方：华湘房地产估价有限公司估价人员：马燕报告编写：华湘评字（2011）0804504-02号编写日期：2011.6.1-2011.6.25指导老师：薛姝、龙慧峰、薛红斌老师目 录一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告5五、估价技术报告7六、 附件12致委托方函胡红妹女士：依据委托，我们公司对坐落于益阳康富北路215号一个门面（建筑面积40平方米）的房地产进行市场价格评估，为委托方将来拍卖提供参考的依据。估价时点为2011年6月1日，价人员根据国务院
2、、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照中华人民共和国房地产管理办法、房地产估价规范、建设部颁发的城市房地产市场估价管理暂行办法等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，遵循独立，客观，公正的原则。经过周密准确的测算。确定该估价对象在2011年6月1日，繁荣现有正常市场价格为人民币：96820 元。大写为玖万陆仟捌佰贰拾元整 。单价为RMB2421元/平方米。评估结果明细表如下：物业名称建筑面积（m2）评估单价（元/ m2）评估总值（元）常德津市牛肉粉店40242196820现将
3、完成的估价报告提交给您。益阳市华湘房地产价格评估有限公司法定代表人：薛 姝 2011年6月1日估价员声明(同房地产估价规范)我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。7.如未得到
4、本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。8.最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。 估价员签名：马燕估价的假设和限制条件1.估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。2.对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。3.估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。4.估价是以委托方提供的全部资料和数据
5、是真实有效的为假设前提。5.估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。6.价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。估价结果报告一、委托方法人代表：胡红妹地 址：益阳市康富北路215号二、估价方单位名称：华湘房地产估价有限公司法人代表：薛 姝地 址：湖南城市学院2教学楼519室 三、估价对象本次估价对象为康富北路215号的一家餐馆，建筑面积40平方米，占地面积45平方米，属私人所有，有宗地征用和建房规划等手续
6、，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。土地用途为商业。土地使用权为出让。该房地产建成于1995年，砖混结构共一层，房屋经济耐用年限40年，至价时点该建筑物已使用了15年。住宅楼设计，内外装饰具有普通档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价对象所处系市商业中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。四、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。五、估价时点2011-06-01六、价值定义根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本次估价结果为估价对象在满足全部估
7、价假设和限制条件及有关说明条件下的市场转让价值，即其作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。采用公开市场价值标准。七、估价原则1、合法原则2、最高最佳使用原则3、替代原则；4、估价时点原则；5、客观、公正、公平原则。6、预期原则7、供求原则八、估价依据1、国家标准房地产估价规范；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、益阳市房地产市场调查资料。5、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；6、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。九、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、收益法和成本法进行本次估价。1、 估价基
8、本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。2、 市场法的技术思路：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3、 成本法的技术思路：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，然后扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下：评估值=取得土地费用+建
9、筑物重新建构建成本建筑物折旧4、收益法的基本思路：在调查、搜集相关资料和数据后，先求取未来年净收益，然后确定报酬率、收益乘数和资本化率，最后运用适当的公式求出收益价格。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，再结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定益阳市康富北路215号门面(建筑面积40平方米)，在估价时点2011-6-5的市场转让评估值是92061.8元， 人民币大写：壹拾玖万贰千零六拾一点捌元整，平均每平方米建筑面积3841.2元。十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：马燕领导审签（房地产估价师）：薛 姝十二、估
10、价作业日期2011年6月1日至2011年6月25日十三、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2011年6月25日起一年内有效，若在此期间市场情况发生较大或受到不可抗力的影响，该价格需做相应调整。估价技术报告一、估价对象及个别因素分析 房地产建筑为砖混结构，按商业楼设计，经营餐饮，基本配套齐全，装修档次稍好，艺术吊顶；内墙、楼梯踏步为上等地砖贴面；水、电、空调配套。 二、区域因素分析估价对象所处益阳市康富北路，交通便利，周围商业环境较好。该房地产坐落位置优越，是本城区繁华的商业经营黄金地段。三、市场背景分析估价对象为餐饮店，随着国民经济的不断增长，人民收入水平的提高，市场的不断繁荣，人们的
11、餐饮消费增长，该类房地产的市场需求将进一步增加。 四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用估价对象为小型建筑，其门面为普通档次规模，就估价时点现状而言，餐饮经营是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近还有多家，加之坐落位置比较优越，将会更加显示其优越性。五、估价方法选用根据估价目的和估价对象类型，分一层，分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。六、估价测算过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表）实例代号实例一实例二实例三坐落位置康复
12、314号大桃路281号龙洲路485号用 途商业商业商业出租面积504040出租价格2000元/月1800元/月1500元/月出租日期2006年2月2007年6月2004年7月交易类型出租出租出租竣工时间1997年1996年2003年个别因数建筑结构砖混砖混砖混层 数一层一层5层装修档次普通档普通档普通档环境条件较好较好较好区域因数设 施齐全齐全齐全临街状况临街两面临街临街繁华程度较好好较好交通状况较好好较好（2）确定修正系数交易情况实例代号ABC剩余使用年限262532成新率75%70%85%残值率2%2%2% A、B、C应修正为正常交易（款利率2.25%，资本化率8.5%）A、可比实例1.年
13、租金总收益=20001224000元2房地产出租总费用 a.年管理费=240002%=480元 b年维修费=1000502%=1000元 c年保险费=1000502=100元 d年税金=2400017.5%=4200元 e年折旧费=100050（1-2%）/40=1225元3.房地产年纯收益=24000-480-1000-100-4200-1225=16995元4.资本化率=8.5%计算公式：V=a/r1-1(1+r)n收益价格=16995/8.51-1/（1+8.5）*26=175967.81元单位平米价格：175967.81/50=3519.36元B、 可比实例 1.年租金总收益18001
14、2=21600元.2.房地产出租总费用 a.年管理费=216002%=432元 b年维修费=1000402%=800元 c年保险费=1000402=80元 d年税金=2160017.5%=3780元 e年折旧费=100040（1-2%）/40=980元4房地产年纯收益=21600-432-800-80-3780-980=15528元5.资本化率=8.5%计算公式：V=a/r1-1(1+r)n收益价格=15528/8.51-1/（1+8.5）*25=158916.51元单位平米价格：158916.51/40=3972.91元C、 可比实例1.年租金总收益=150012=18000元.2.房地产出
15、租总费用：a.年管理费=180002%=360元 b年维修费=1000402%=800元 c年保险费=1000402=80元 d年税金=1800017.5%=3150元 e年折旧费=100040（1-2%）/40=980元4.房地产年纯收益=18000-360-800-80-3150-980=12630元5.资本化率=8.5%计算公式：V=a/r1-1(1+r)n收益价格=12630/8.51-1/（1+8.5）*32=137667.98元单位平米价格：137667.98/40=3441.7元交易日期修正交易实例均早于估价对象，根据整条街的发展速度快，房地产价值增值较快的情况，对三个实例均应修
16、正，以可比实例交易当时价格为基准，则修正系数实例A为+5%，B为+3%，C为+4%。区域因素修正估价对象在康富北路，繁华程度相对可比实例有好有坏，以估价对象为基准，则A为+1%、B为-1%、C为-1%。个别因素修正三个实例结构、装饰等情况比较接近，但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为+1%，B为-1%、C为+5%。（3）计算比准价格（见下表）项目ABC交易价格3519.363972.913441.7交易情况100/100100/100100/100交易日期105/100103/100104/100区域因素1
17、01/10099/10099/100个别因素101/10099/100105/100比准价格3769.64010.663720.75评估总值=（3769.6+4010.66+3720.75）340=153346.8元2、成本法(1) 测算取得土地使用权费用采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级级商业活动基准地价为2875元/。而有根据该宗土地用途、商业和环境条件、以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,评估该宗土地重置价格28751.0551.0651.0851.150=3022.58（元），估价对象
18、占用土地总面积为35平方米，取得土地使用权总费用=3022.5840=120903.36元(2) 测算建筑物开发建造成本费用重置价格=5401.240=25920(3) 测算折旧，评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用15年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=25920(1-2%)15/40=9525.6 积算价格=120903.36+25920-9525.6 =137297.76元.3、收益法：1.年租金总收益=180012=21600元.2.年押金利息=18002.25%=40.5元3
19、.房地产出租总费用. a.年管理费=216002%=432元 b年维修费=5401.2402%=518.4元 c.年保险费=5401.2352=51.84元 d年税金=2160017.5%=3780元 e年折旧费=5401.240（1-2%）/40=635.0 元 4.房地产年纯收益=21600+40.5-432-518.4-51.84-3780-635.04=16223.22元5.综合还原利率=8.5%收益价格=16223.22/8.51-1/（1+8.5）*25=166031.52元对以上三种方法评估结果进行算术平均求取最终评估值。根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析取算术平均数评估房地产现值=(198020+200096.4+178069)/3=192061.8元七、估价结果的确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：益阳市康富北路215号门面40平方米，占地面积45平方米，在估价时点2009年6月15日的房地产市场价评估总值为192061.8元，人民币大写：壹拾玖万贰千零六拾一点捌元整平均每平方米建筑面积 3841.2元。 2010-06-25
