1、物业管理的纠纷成因与对策建议 物业管理的纠纷成因与对策建议物业管理的纠纷成因与对策建议作者：佚名时间：2008-8-30浏览量： 本文就沪上某中级法院审理物业管理纠纷案件的基本情况和纠纷成因进行了具体地研究,并在此基础上提出了相应的建议和对策。一、纠纷的总体态势案件数量分析2004年,该院共受理物业管理纠纷案件150件。与2003全年受理的物业管理纠纷案件相比,上升了25%。与2002年全年受理的94件物业管理纠纷案件相比.上升了近60%,案件数量呈逐年递增的态势。同近年来住宅商品化进程迅速推进、物业管理活动的日益频繁和深化密切相关。案件主体分析、业主与物业公司的纠纷数占绝大多数从涉案主体分析
2、,2004年受理的150件物业管理纠纷案件中.业主与物业公司之间的纠纷约占71%,居首位。业主与物业公司作为物业管理法律关系中权利和义务的享有人和承受者,产生的纠纷往往是最为直接和突出的。其中又以因物业管理费的收取和交纳产生的纠纷最为突出。2、房产商在某些情形下可成为诉讼主体房产商作为住宅小区的开发商和建设单位.其主要目的是通过商品房的开发和销售获取利益.房产商并不是物业管理合同的当事人。但在特定情况下,其也可以成为物业管理纠纷的当事人。例如在为物业管理中的资料、物业用房移交出现的矛盾,或者为小区设施的权属发生争执等情况。3、业委会作为诉讼主体现象普遍在上述物业管理纠纷案件中,业委会作为诉讼主
3、体的约占20%,居于业主与物业公司之后.列第三位。除了上面提到的业委会与房产商之间的纠纷外,还表现为业委会与物业公司之间的纠纷,涉及物业资料和物业用房的移交、物业资金的使用和管理等方面;此外.业委会与业主之间的纠纷也时有发生,如业主与业委会间因选任、罢免代表。起诉、选聘物业公司等事项而产生纠纷。纠纷类型分析、物业管理费的收取与交纳因物业管理费的收取与交纳引发的纠纷约占总数的70%,主要分为两类:关于业主拖欠物业管理费用的纠纷数量一直居高不下,约占物业管理纠纷案件收案总数的67%。这类案件中,物业公司大多为一审原告.其通过起诉向业主主张物业管理费及滞纳金.业主通常以物业公司未履行职责或履行职责有
4、瑕疵、滞纳金标准过高为由进行抗辩.以达到拒交或减交物业管理费的目的。此外,因同一小区内不同性质房屋收费标准不一引发的纠纷也时有发生,其数量虽少,但矛盾较为突出,表现为在同一小区内既有商品住宅,又有售后产权住宅,物业公司要求业主按商品房标准支付物业管理费。由于二者的收费标准差异较大.触及的焦点较为敏感,该问题已经引起有关部门的高度重视。2、业委会与业主的权责划分主要表现为业主与业委会间对将物业交于何人管理意见不一,大多涉及选任、罢免业主代表,起诉、选聘物业公司等内部事项。此类案件集中体现了业主与业委会在行使小区自治管理权方面因权责、手续等不明确引发的矛盾。3、物业公司的行为构成违约或侵权主要表现
5、为两方面:一方面是物业公司未履行义务,业主要求其应承担相应的违约责任,如业主以物业公司未履行社区安全管理等义务,致其人身或财产受损为由.要求认定物业公司构成违约并提出赔偿主张。另一方面是由于业主搭建或改变房屋结构时.物业公司超越范围行使职权.对业主的人身或财产造成了损害,业主据此起诉.认为物业公司的行为构成侵权,要求其承担侵权损害赔偿责任。4、相关物业设施的归属与利用第一类涉及物业用房的提供,是物业管理中产生的新问题。随着国务院物业管理条例和上海市住宅物业管理规定的实施,纠纷数量有上升趋势:如新规定实施前,法院经业 物业管理的纠纷成因与对策建议作者：佚名时间：2008-8-30浏览量：委会诉讼
6、已判令房产商交付物业用房。物业管理条例及上海市的实施意见出台后,业委会又以面积未达标准为由再次起诉,要求房产商按新规定的标准提供物业用房。第二类涉及小区设施的权属。关于小区地下车库等设施的权属、性质及收益归属问题,因关系到附属设施结构功能、建筑物区分共有等多种经济因素和法律因素.已成为当前物业管理纠纷中的热点和难点问题。如业委会成立后与物业公司签订物业服务合同,物业公司依据合同对地下停车库进行管理并收取停车费,将收益划入业委会;,房产商起诉认为其系车库所有人,要求判令物业公司与业委会停止侵权并赔偿损失。5、物业资金的使用和管理该类案件所占比例较小.表现为业主与业委会因物业管理资金及维修基金的使
7、用和管理存有分歧。如业主代表大会通过决议,认为原业委会成员以活动费和奖励费名义领取维修基金的行为未经业主代表大会决议通过,故应予退还,遂向原业委会成员要求退还该奖励费,据此产生纠纷。二、裁判结果分析法院2004年审结的二审物业管理纠纷案件中,维持原判的比例约占67%;当事人撤回上诉的比例占16%;二审改判的比例占13%;二审调解的比例占4%。物业管理纠纷案件虽然标的额不大,但由于涉及小区业主的切身利益,且个案的裁判对同一小区类似的情形有示范作用,故当事人大多要求法院作出明确的裁判结果,与其他类型案件相比较,其调解难度较大。案件覆盖面广,矛盾容易激化物业管理涉及干家万户,处理不当容易引起连锁反应
8、,导致矛盾激化。如在审理小区业主拖欠物业管理费的案件中,物业公司在起诉的同时主张滞纳金,由于一些业主欠费时间较长,如按日干分之三计算,滞纳金数额较高,往往超过本金加之物业管理企业客观上存在一些服务上的瑕疵,简单下判极易引起众多业主的强烈不满。且有些案件虽为个案,但同一小区内欠费业主人数较多,其大多处于观望态势,极有可能因不满裁判结果上告上访.并形成大规模的群体诉讼。法律关系众多,权责界定模糊目前,物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一,权利义务明确的特点,单个案件涉及众多法律关系,各主体的权责界定成为审案关键。如在房产商诉被告物业公司、第三人业委会一案中,房产商以建设了
9、专门的物业用房为由,要求退还原先作为物业办公的房屋。该案涉及房产商与物业公司的前期物业管理关系,业委会与物业公司的物业合同关系,房产商与业委会之间、业委会与物业公司之间的物业用房配置和移交关系、房产商与物业公司的迁让关系等等,各法律关系之间具有明显的关联性和承继性。各类法规众多,帝有转型痕迹从物业管理的成长发展和过程来看,其作为一项独立的行业,出现在20世纪80年代,与我国住房制度改革及地方政策关系密切,带有较为明显的历史转型特征。如关于同一小区内商品住宅和售后产权住宅的物业管理费收取标准不同,就涉及物业管理条例、上海市住宅物业管理规定、原上海市居住物业管理条例及上海市行政职能部门颁布的关于调
10、整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知等多个规定。又如上述法规中虽均对业委会的性质和职责作了规定,但前后规定的内容截然不同,使得法院对业委会能否成为诉讼主体的问题难以明确。区域分布不均,市区多于郊县分析该院辖区内物业管理纠纷案件的遍布区域.依此由内环线周边区域、市中心区域向郊县区域递减。其原因是内环线周边地区经过近几年大规模的房地产开发建设,大批业主已入住.在物业管理中各类纠纷正处于高发期;市中心的楼盘开发较早,物业管理相对成熟;而郊县区域正处于房产开发阶段,物业管理矛盾尚未显现。据统计,2004年受理的物业管理纠纷案件中,中心城区的此类纠纷约占85%,而郊区和边 物业管理的纠纷
11、成因与对策建议作者：佚名时间：2008-8-30浏览量：远城区此类纠纷仅为15%。个案标的额小,均为二审案件由于物业管理纠纷中涉及费用的交纳占了绝大多数,且物业管理大多涉及普通服务,因此个案涉及诉讼标的金额不大。此外,所受理的物业管理纠纷案件均为二审案件。三、纠纷的成因分析行业尚未完全市场化、规范化从行业角度而言,物业管理在我国属于新兴行业,还未形成制度化、规范化。旧小区的物业公司主要由原来的房管所转变而来,新成立的小区大多由房产商自己成立物业公司,主要履行小区安全管理、物业维修等职能。由于该行业发展速度较快,物业管理队伍迅速膨大,其中服务质量高低有别.从业人员素质参差不齐,又加之转型期中相应
12、的行业标准不完善,致使服务和管理比较混乱.容易导致纠纷的形成。相关的民事立法仍不完善随着国务院物业管理条例和上海市住宅物业管理规定的颁布,为规范物业管理活动提供了了相关依据.但毕竟行政立法难以对物业管理产生的民事纠纷提供直接的、操作性强的法律依据,且法规固有的滞后性决定了其难以解决新产生的矛盾,因此审判人员在审理案件中仍会感到有些纠纷的解决无章可循,难以驾驭。例如关于业主大会作为代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的代表,对外如何行使权利,与业委会的内外关系如何区分、界定,在理论界和审判实务中存在多种不同观点,难以统一。又如由物业管理衍生的地下车库权属及使用收益等问题,由
13、于我国立法中缺乏建筑物区分所有规定,没有相应的理论体系支撑,使此类纠纷难以处理。由于上述原因,导致裁判结果的差异较大.该类纠纷的处理亦成为新闻媒介和社会广泛关注的热点。示范文本内容过于概括现行的物业管理服务合同示范文本对物业公司的义务约定较为概括,同时因为示范文本的存在,使合同双方的订约自由受到较大限制,易发生纠纷。如原上海市居住物业管理条例规定.业主或使用人未缴纳物业管理服务费的,物业管理企业可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。而“示范文本“约定,业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费,物业公司可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。案件审理中有业主提出,因两者规定的滞纳金计算标准不一,其
14、不愿按日千分之三的标准支付滞纳金。物业管理行为仍不规范由于体制转型的原因,目前部分物业公司由原房管所转变而来,其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展需要.因此出现了大量不规范的管理方式,如收费标准和服务质价严重不符等,有些物业公司与业主的关系出现错位,无视甚至侵害业主的权益。如物业公司以公约规定阳台封闭应选用无框玻璃为由,未经业主同意,擅自闯入业主家中:将其装修使用的塑钢窗强行拆下取走。该行为明显超越了其职权范围。侵犯了业主合法权益,引起业主的强烈不满。业主缺乏;消费理念,业委会缺少相应制约首先,业主的物业管理消费观念、消费意识还没有完全树立起来,其大多希望得到最好的物业服务,却只愿支付最少
15、的物业管理费,小区内物业欠费现象严重,给物业管理带来困难。其次,业委会权利过大,缺乏必要的监管,在重大事项的决定上,业委会往往未经业主大会合法表决自行作出决定。再次,部分小区业委会成员素质不高,财务制度和管理缺乏专业性,加之维修基金的使用管理存有漏洞,导致违规使用资金的现象屡见不鲜。房产商先期遗留问题未能有效解决在物业管理纠纷中,有70%是因房产商遗留问题引发的。房产商作为城市住宅小区的开发商和建设单位,就最初意义而言,是城市住宅小区的第一产权人。也确立了其应履行一定的义务,如须留有相应的物业管理场所和物业管理设施,缴纳维修基金,不得将房屋共用部位、共用设备或共用设施的所有权、使用权单独转让,
16、向业委会移交相关资料等。但有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足,造成建设与管理脱节,房产商在房屋出售后一走了之;且在前期物业管理中,物业公司多从属于房产商,决定了物业管理依附、受制于房产商,故在验收和接管过程中,物业公司无法为业主把关,为日后的纠纷埋下了隐患。四、相关的对策及建议行政部门加强 物业管理的纠纷成因与对策建议作者：佚名时间：2008-8-30浏览量：行业管理行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。首先对物业公司的设立资质,对从业人员条件等予以明确的规范,要使之适应开放的市场要求,满足多元化的社会需求,形成梯层档次,尽可能实行规模化管理。其次创造维护公平竞争的市场环境,以
17、公开招标形式保证业主自主选择物业公司,尽量避免房产商自己设立物业公司自己管理的垄断情况。再次,通过行政手段督促房产商及时召开首届业主大会.对房产商故意拖延不设立的情形,以事先设立保证金制度的方式予以制裁。此外.对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况,实行奖励和处罚并举的措施,以提升物业管理的服务层次。完善立法国务院物业管理条例出台后,建议有关部门继续加强调研,应当尽快制定相应的实施细则,并对各地方现有的规定进行补充和修改,使物业管理条例真正适用于全国不同地域内物业管理的实际情况。把物业管理纳入民法的基本理论范畴,尽快完善物权法理论体系,条件成熟时可由全国人大制定法律。在立法中应当
18、明确:建筑物区分所有制度及地下车库等设施的权属;物业管理的法律性质;业主大会与业委会的关系及其诉讼主体地位:物业管理责、权、利的范围和标准;物业管理纠纷的民事救济手段等。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题,以利于司法统一。修改和完善示范合同条款物业服务合同不是一个单一的合同,而是由一系列合同构成的一个合同链。这些合同前后相继,互相配合,共同调整着物业管理不同阶段中各方的权利义务关系。因此,明确物业公司的管理服务职责,就需要将物业管理合同具体化,在示范合同文本的基础上细化、量化,避免发生纠纷时缺乏合同依据。物业管理条例和上海市住宅物业管理规定实施后,原先的上海市居住物业管理条例已废止,
19、作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动,以不断适应新情况。此外,还可通过业主公约和相关的租赁合同确立业主和物业使用人的义务,使其与物业服务合同共同调整各类主体的权利义务关系。物业管理企业强化自律意识物业管理企业要通过加强宣传和教育,转变物业管理人员的服务意识,树立市场意识和服务理念。要从完善收费标准,具体服务内容,提高管理水平三方面加以改善,增强物业管理队伍的整体素质,提高服务质量。业主转变消费观念、强化契约意识一方面,应当通过宣传等手段在业主中普及市场经济时代的消费观念,消除其头脑中的计划经济因素,树立起权利和义务对等、接受服务就应付费的意识。另一方面,业主应强化契约意识,将
20、完善合同条款作为保障其权利的首要方式。依照物业服务合同,业主有交纳物业管理费和遵守业主公约等公共契约的义务,同时业主作为物业服务的最终受益人.也有权依照合同约定参与物业管理,有权对业委会和物业管理企业的不当行为行使监督权,并可以提议召开业主会议或临时业主会议。建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等关于物业服务费和维修基金的管理和使用应遵循以下原则:1、出售人和买受人按法定比例提取,所有权属全体业主共同所有;2、资金及增值部分专款专用,严禁挪作他用;3、资金的使用严格依照规定的笋进行,并经相关部门审核4、业主转让房屋所有权时,结余的维修资金随房屋所有权。此外,还可以设立专项6,监查管理团体
21、的运行情况、财产状况;将物业管理费与物业管理费与物业公司的财务分离.以避免二者混淆;完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。正确树立审理物业管理纠纷案件的价值取向物业管理方面的相关常识缺乏,因此,法院在现阶段审理此类案件应树立一定的价值取向。诸如:保护业主的合法权益;维护物业管理合同的严肃性;权利义务的对价意识;所有权与管理权相分离;具体业主与抽象业主利益的有机整合等等。只有在遵循正确价值理念的前提下,才能正确认定事实和适用法律,妥善处理各类物业管理纠纷案件。简化物业收费案件诉讼程序物业管理实践中,经常出现业主拒交管理费的情况,我国目前对业主无合法理由欠交物业费用的行为尚无及时有效的措施。因此,是否可借鉴国外立法及实践经验,增加一些有效的手段,对这类纠纷的诉讼采取更为简便的程序。如将这类案件交专门法庭审理。这样将有助于降低诉讼成本,更好地维护当事人的利益。
