1、碧水苑住宅楼项目可行性研究报告碧水苑住宅楼建设项目可行性研究报告二一一年六月十日第一章 总 论1.1 基本情况(1).项目名称：碧水苑住宅楼建设项目,以下简称本项目(2).项目性质：新建(3).建设地址：本项目位于重庆XXXX区滨江景区FD-100-011(4).项目业主：重庆*有限公司(5).业主地址：重庆XXXX区大道68号(6).法人代表：(7).建设规模及内容：总用地面积2000平方米（约3亩），总建筑面积28236平方米，其中住宅建筑面积24815平方米，公共活动用房855平方米，商业面积1711平方米，地下车库及设备用房855平方米。(8).项目建设工期：20个月（2010.420
2、11.12） (9).总投资:项目开发建设总投入11714.72万元，其中：开发建设成本费用8143.52万元，运营费用1812.66万元，经营税金及附加857.24万元，经营期利息20.00万元，土地增值税881.30万元。1.2 业主简介本项目的业主是重庆*有限公司，该公司成立于2002年8月，由北京中恒讯视科技发展有限公司董事长和长源房地产开发有限公司董事长_XX_合资组建。注册资本金3000万元人民币，建设开发资质为二级。公司组织机构健全，下设总工办、开发部、财务部、办公室、报建部、预算部等部门，是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规
3、划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。是XXXX区具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一。1.3 项目经理简介 项目经理（承包人）：朱 * *，男，现年51岁，身份证号码 xxxxxxxxxxxxxxxxx，市XXXX区人，家住XX市XX区XX路88号8幢8一8。多年以来，朱 * *曾任城市建设工程有限公司总经理和市希翼建设工程有限公司、市希翼建筑劳务有限公司总经理，二级建造师，一直从事民用建筑、公路、桥梁及其他工程项目建设，其工程质量均为合格以上，在建筑行业内具有一定知名度。承包人信用状况较好，据
4、调查了解，朱 * *社会信用较好，无银行不良信用记录，无违法、民事、刑事案件记录。1.4 编制依据及研究范围1.4.1编制依据（1）、XXXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）、投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）、XXXX区国土房管局文件；（5）、XXXX区统计局和房地产协会的相关数据资料；（6）、本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等；（7）、市建筑安装装饰工程概预算定额。（8）、XXXX区城总体规划（府文200458号）及市政府批复（X府20051号）。（9）、委托方提供的包括区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件原始
5、资料及有关基础性数据等。1.4.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.5 主要技术经济指标附表1-1 主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积2000约3亩2居住人数人794每户按3.2人计算3总建筑面积28236100%3.1住宅建筑面积24815全部对外销售3.2商业面积1711全部对外发售3.3管理与公共活动用房8553.4底下车库及设备用房8554停车泊位个384.1地面个104.
6、2地下个285容积率3.56绿地率357建设工期个月20二主要经济指标1项目开发建设总投入万元8142.281.1其中：自筹资金万元20001.2银行贷款万元6000 2销售收入万元12698.153销售税金及附加万元780.934利润总额万元2224.181.6 简要结论滨江公园景区东西贯穿全城，绿化面积达21万平方米，宜雅宜闲，既是一个长达3.7公里的绿化走廊，也是一个集绿化、健身，文娱于一体的休闲公园。是最适宜居住的“天然氧吧”居住地，具有丰富的住居元素。而本项目用地位于公园景区东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观看长江风光，视野开阔，
7、观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。项目周边已有建成的居民区，是新县城休闲健身的中心地带。本项目地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临滨江大道，是县城中心区的主要干道，交通条件和出行情况优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，休闲、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将大幅度提高入住居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和
8、强有力的保障，为进一步提升XXXX区的城市形象做出一定贡献；有利于促进体育广场周边风貌协调，美化城市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 基本概况XXXX区位于市版图中心，东经10728031081237，北纬293318301625之间，呈西北东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。长江横穿县境47km，水上距离重庆主城区172km、陆上150km。东依石柱土家族自治县，南接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。全县辖31个乡镇340个行政村，总人口79.5万人。全县属亚热带
9、季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。 是著名的旅游名城，周属巴国，曾建“巴子别都”，东汉和帝永元二年（公元90年）建县，以“XX”扬名海内外，被誉为东方“XX之乡”。境内有名山、XX洞两个4A级景区和国家级森林公园双桂山、鬼王石刻等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区、龙河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服务区三大旅游景区，2005年全县旅游直接收入8500万元。是一个典型的移民大县，四期移民搬迁完成后，大力加快发展经济和城市建设。 “十一五 ”期间在经济建设方面，国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长，增速
10、均保持在13%以上。2008-2010年间的平均增幅更是达到17.06%，超过GDP同期平均增幅。经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。 在城市建设方面，XXXX区城总体规划提出了“一城、二片区、三区域、四组团”的城市规划布局结构。近几年，为加快实施“五个重庆”工程，全力建设宜居，让老百姓住得更舒适，生活更方便，环境更优美，城市更具魅力，将城总体规划“一城、二片区、三区域、四组团”修改完善为 “一城、二片、六组团” 的城市空间布局，按照“东拓、西进、南扩、北优”的城市建设发展思路，以城市升级改造工程为抓手，着力实施“绿化、亮化、净化、美化”四大工程，加快完善城市功能，城市“四化”建设
11、取得了明显成效。2.1.2XXXX区空间结构规划为更好地维护和发展特有的“一城、二片、六组团” 的城市空间布局结构，一个以王家渡组团为中心，向东、西、北三面辐射的城市格局已经形成。随着名山组团、镇江组团、丁庄溪组团、水天坪组团、龙河东组团的拉开，城市建成区面积由1992年的1.42平方公里发展到了现在的10平方公里，是老县城的10倍，城市人口达到12万人， “一城、二片、六组团”的城市格局初步形成了。近年来，城市基础建设进行了四个方向的扩展，1.向东拓展跨过龙河大桥向东拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为10多平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有
12、大山大水的地形阻隔，拥有港口码头、城市公交车等交通枢纽，区位条件良好，但龙河东区域用地地形以丘陵为主，用地相对较破碎。继续东扩至水天坪工业园区，可依托水天坪工业园区的政策优势，有较强的发展动力，且继续向东用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域东部双路和兴义两大乡镇。 2.向西拓展跨过斜南溪向西，发展丁庄溪码头、建设中的火车站之间区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5平方公里，西部城镇也由此而生。西部用地条件虽略差于东部，但可拓展用地也较大，同样具有区域辐射能力，能够辐射市域西部湛普镇及加强与涪陵和重庆主城方向的联系；但跨山发展，城市基础投入相对较大，生态环境比较脆
13、弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今迎宾（滨江）大道已通，与县城中心连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段，未来可依托火车站的发展建成的宜居中心和物流集散地。3.向北拓展跨过正在建设的长江二桥向北，发展名山街道，向东发展镇江化工工业园区之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5.5平方公里。处于县城中心河对岸和水天坪河对岸区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展旅游业和工业，但跨江发展，交通投入较大。尤其是名山风景区以东的地区，由于该地区远离城市中心，且位于原镇江镇的化工工业园区，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差
14、。因此，该区域未来城市发展区域主要在原镇江镇场镇所在地区域。4.向南拓展跨过县城四环路，发展四环路以南至原汇南乡场镇沿线。可发展区域的适宜城市建设用地约为2平方公里，直接与县城中心连成一遍。目前，世纪花城基础设施已全面动工，但此区域用地不多，可建成城市未来的后花园。另斜南溪沟谷回填至火车遂洞口区域约2平方公里，介于县城滨江大道与四环路之间，用地不大，但可美化城市，提升城市形象，有效拓展城市空间。因此，在未来5-10年内的，城市建设将强力带动整个区域的经济发展和城市的提升。2.1.3本项目提出的理由为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，促进城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，城市形象得以美化。根据的经济发展状况而提出的本项目建设。本项目地块位于XX市XXXX区XX城滨江大道东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目用地在XXXX区滨江景区东端。项目用地面积12542平方米，东邻恒安江城1号楼，南临滨江大道，西临港口休闲广场，北邻百舸争流的长江港口码头，项目建成后可近距离观看长江风景，视野开阔，观景效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建成后，一方面可满足市民日益增长的物质文化生活需要，另一方面，可提升城市环境风貌，促进城市建设的提档
