碧水苑住宅楼项目可行性研究报告.docx
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碧水苑住宅楼项目可行性研究报告
碧水苑住宅楼建设项目
可行性研究报告
二〇一一年六月十日
第一章总论
1.1基本情况
(1).项目名称:
碧水苑住宅楼建设项目,以下简称本项目
(2).项目性质:
新建
(3).建设地址:
本项目位于重庆XXXX区XX滨江景区FD-100-011
(4).项目业主:
重庆****有限公司
(5).业主地址:
重庆XXXX区XX大道68号
(6).法人代表:
XXX
(7).建设规模及内容:
总用地面积2000平方米(约3亩),总建筑面积28236平方米,其中住宅建筑面积24815平方米,公共活动用房855平方米,商业面积1711平方米,地下车库及设备用房855平方米。
(8).项目建设工期:
20个月(2010.4—2011.12)
(9).总投资:
项目开发建设总投入11714.72万元,其中:
开发建设成本费用8143.52万元,运营费用1812.66万元,经营税金及附加857.24万元,经营期利息20.00万元,土地增值税881.30万元。
1.2业主简介
本项目的业主是重庆****有限公司,该公司成立于2002年8月,由北京中恒讯视科技发展有限公司董事长XXX和_XX_长源房地产开发有限公司董事长_XX_合资组建。
注册资本金3000万元人民币,建设开发资质为二级。
公司组织机构健全,下设总工办、开发部、财务部、办公室、报建部、预算部等部门,是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。
是XXXX区具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一。
1.3项目经理简介
项目经理(承包人):
朱**,男,现年51岁,身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxx,_XX_市XXXX区人,家住XX市XX区XX路88号8幢8一8。
多年以来,朱**曾任_XX_城市建设工程有限公司总经理和_XX_市希翼建设工程有限公司、_XX_市希翼建筑劳务有限公司总经理,二级建造师,一直从事民用建筑、公路、桥梁及其他工程项目建设,其工程质量均为合格以上,在_XX_建筑行业内具有一定知名度。
承包人信用状况较好,据调查了解,朱**社会信用较好,无银行不良信用记录,无违法、民事、刑事案件记录。
1.4编制依据及研究范围
1.4.1编制依据
(1)、XXXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;
(2)、《投资项目可行性研究指南》(试用版);;
(3)、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
(4)、XXXX区国土房管局文件;
(5)、XXXX区统计局和房地产协会的相关数据资料;
(6)、本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等;
(7)、《_XX_市建筑安装装饰工程概预算定额》。
(8)、《XXXX区城总体规划》(_XX_府文〔2004〕58号)及_XX_市政府批复(X府[2005]1号)。
(9)、委托方提供的包括区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件原始资料及有关基础性数据等。
1.4.2研究范围
根据项目业主的委托要求,对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证,包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。
1.5主要技术经济指标
附表1-1主要技术经济指标表
序号
项目
计量单位
数值
备注
一
主要技术指标
1
总建设用地面积
㎡
2000
约3亩
2
居住人数
人
794
每户按3.2人计算
3
总建筑面积
㎡
28236㎡
100%
3.1
住宅建筑面积
㎡
24815
全部对外销售
3.2
商业面积
㎡
1711
全部对外发售
3.3
管理与公共活动用房
㎡
855
3.4
底下车库及设备用房
㎡
855
4
停车泊位
个
38
4.1
地面
个
10
4.2
地下
个
28
5
容积率
3.5
6
绿地率
%
35
7
建设工期
个月
20
二
主要经济指标
1
项目开发建设总投入
万元
8142.28
1.1
其中:
自筹资金
万元
2000
1.2
银行贷款
万元
6000
2
销售收入
万元
12698.15
3
销售税金及附加
万元
780.93
4
利润总额
万元
2224.18
1.6简要结论
_XX_滨江公园景区东西贯穿全城,绿化面积达21万平方米,宜雅宜闲,既是一个长达3.7公里的绿化走廊,也是一个集绿化、健身,文娱于一体的休闲公园。
是最适宜居住的“天然氧吧”居住地,具有丰富的住居元素。
而本项目用地位于公园景区东段中心位置,距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。
项目建成后可近距离观看长江风光,视野开阔,观景遥江效果极佳,是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。
项目周边已有建成的居民区,是_XX_新县城休闲健身的中心地带。
本项目地块水电配套和通讯条件优越。
用地一侧紧临滨江大道,是县城中心区的主要干道,交通条件和出行情况优越。
地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越,休闲、文化氛围较浓,市场区位、交通区位、环境区位都比较好,未来发展前景看好。
本项目建设规模较小、但基本功能齐全,总体规划符合城市区域发展规划的要求,功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备,建设地交通便利,具有较好的建设条件。
项目建成后,将大幅度提高入住居民生活、居住条件;有利于城乡统筹战略的实施,为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障,为进一步提升XXXX区的城市形象做出一定贡献;有利于促进体育广场周边风貌协调,美化城市核心区周边形象。
因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1_XX_基本概况
XXXX区位于_XX_市版图中心,东经107°28′03″-108°12′37″,北纬29°33′18″-30°16′25″之间,呈西北—东南走向分布,南北长87km,东西宽54km,幅员面积2901km2。
长江横穿县境47km,水上距离重庆主城区172km、陆上150km。
东依石柱土家族自治县,南接武隆县、彭水县,西靠涪陵区,北邻忠县、垫江县。
全县辖31个乡镇340个行政村,总人口79.5万人。
全县属亚热带季风气候,具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。
_XX_是著名的旅游名城,周属巴国,曾建“巴子别都”,东汉和帝永元二年(公元90年)建县,以“XX”扬名海内外,被誉为东方“XX之乡”。
境内有名山、XX洞两个4A级景区和国家级森林公园双桂山、鬼王石刻等众多景点,年均接待游客百万人次以上。
目前全县基本形成了民俗文化观光区、龙河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服务区三大旅游景区,2005年全县旅游直接收入8500万元。
_XX_是一个典型的移民大县,四期移民搬迁完成后,_XX_大力加快发展经济和城市建设。
“十一五”期间在经济建设方面,国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长,增速均保持在13%以上。
2008-2010年间的平均增幅更是达到17.06%,超过GDP同期平均增幅。
经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。
在城市建设方面,《XXXX区城总体规划》提出了“一城、二片区、三区域、四组团”的城市规划布局结构。
近几年,为加快实施“五个重庆”工程,全力建设宜居_XX_,让_XX_老百姓住得更舒适,生活更方便,环境更优美,城市更具魅力,_XX_将城总体规划“一城、二片区、三区域、四组团”修改完善为“一城、二片、六组团”的城市空间布局,按照“东拓、西进、南扩、北优”的城市建设发展思路,以城市升级改造工程为抓手,着力实施“绿化、亮化、净化、美化”四大工程,加快完善城市功能,城市“四化”建设取得了明显成效。
2.1.2XXXX区空间结构规划
为更好地维护和发展_XX_特有的“一城、二片、六组团”的城市空间布局结构,一个以王家渡组团为中心,向东、西、北三面辐射的城市格局已经形成。
随着名山组团、镇江组团、丁庄溪组团、水天坪组团、龙河东组团的拉开,城市建成区面积由1992年的1.42平方公里发展到了现在的10平方公里,是老县城的10倍,城市人口达到12万人,“一城、二片、六组团”的城市格局初步形成了。
近年来,城市基础建设进行了四个方向的扩展,
1.向东拓展
跨过龙河大桥向东拓展。
经土地适宜性分析,可发展区域的适宜城市建设用地约为10多平方公里。
自然条件良好,可拓展用地较大,依托城市建成区发展,没有大山大水的地形阻隔,拥有港口码头、城市公交车等交通枢纽,区位条件良好,但龙河东区域用地地形以丘陵为主,用地相对较破碎。
继续东扩至水天坪工业园区,可依托水天坪工业园区的政策优势,有较强的发展动力,且继续向东用地平坦,条件较好,可拓展用地较大,具有区域辐射能力,能够辐射市域东部双路和兴义两大乡镇。
2.向西拓展
跨过斜南溪向西,发展丁庄溪码头、建设中的火车站之间区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为5平方公里,西部城镇也由此而生。
西部用地条件虽略差于东部,但可拓展用地也较大,同样具有区域辐射能力,能够辐射市域西部湛普镇及加强与涪陵和重庆主城方向的联系;但跨山发展,城市基础投入相对较大,生态环境比较脆弱,在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。
如今迎宾(滨江)大道已通,与县城中心连通,出入十分便利,基础设施也已进入全面建设阶段,未来可依托火车站的发展建成_XX_的宜居中心和物流集散地。
3.向北拓展
跨过正在建设的长江二桥向北,发展名山街道,向东发展镇江化工工业园区之间的区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为5.5平方公里。
处于县城中心河对岸和水天坪河对岸区域,用地条件较好,生态环境影响较小,适宜发展旅游业和工业,但跨江发展,交通投入较大。
尤其是名山风景区以东的地区,由于该地区远离城市中心,且位于原镇江镇的化工工业园区,城市建设活动限制条件较多,发展门槛高,使得该地区虽然用地条件较好,但城市发展动力较差。
因此,该区域未来城市发展区域主要在原镇江镇场镇所在地区域。
4.向南拓展
跨过县城四环路,发展四环路以南至原汇南乡场镇沿线。
可发展区域的适宜城市建设用地约为2平方公里,直接与县城中心连成一遍。
目前,世纪花城基础设施已全面动工,但此区域用地不多,可建成城市未来的后花园。
另斜南溪沟谷回填至火车遂洞口区域约2平方公里,介于县城滨江大道与四环路之间,用地不大,但可美化_XX_城市,提升城市形象,有效拓展城市空间。
因此,在未来5-10年内的_XX_,城市建设将强力带动整个区域的经济发展和城市的提升。
2.1.3本项目提出的理由
为进一步提高改善人民群众的生活居住条件,促进城市建筑、空间布局更为科学合理,人居环境得以提升,城市形象得以美化。
根据_XX_的经济发展状况而提出的本项目建设。
本项目地块位于XX市XXXX区XX城滨江大道东段中心位置,距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。
项目用地在XXXX区滨江景区东端。
项目用地面积12542平方米,东邻恒安江城1号楼,南临滨江大道,西临港口休闲广场,北邻百舸争流的长江港口码头,项目建成后可近距离观看长江风景,视野开阔,观景效果极佳,是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。
本项目建成后,一方面可满足市民日益增长的物质文化生活需要,另一方面,可提升城市环境风貌,促进城市建设的提档
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