1、文化名城，桐城学派、黄梅戏发源地。京剧鼻祖程长庚，中共创始人陈独秀故乡。旅游名城，天柱山、花亭湖等国家4A级风景名胜区，还用大量人文遗迹。经济上，定位为：长江中下游北岸经济上，定位为：长江中下游北岸“产业加工园产业加工园”、“物流集散地物流集散地”。围绕2带发展：（一）沿路产业带；（二）沿江产业带，力争成为国家经济开发区。目前第二产业占地区生产总值45%左右，工业的主导型优势正逐步体现。交通上，定位为：皖鄂赣三省枢纽，相对独立的中转站。具体为为三线：（1）北线宁宜城际（安庆池州铜陵芜湖马鞍山南京）（2）是中线沪皖高速（安庆池州铜陵宣城湖州上海）（3）南线安杭铁路（安庆黄山杭州）二、城市定位三、
2、城市规划（一）总体布局（1）发展主城，东进东进/北扩北扩/南联南联，带状组团式发展。（2）形成形成“一城二区一城二区、轴向延伸，山水相融、带状组团轴向延伸，山水相融、带状组团”的城市空间结构形态的城市空间结构形态。（3）重点建设主城区，重点建设主城区，沿城市发展轴规划建设龙山月山区，保护大龙山风景名胜区。（二）实际运作（1）城北板块，以市府为依托，环湖居住圈城北板块，以市府为依托，环湖居住圈已经形成，半径往外延 伸。中高档商品房林立，多为8万以下小盘，代表楼盘秀水华庭（价格代表楼盘秀水华庭（价格最高）最高）（2）城东板块，大桥东沿江开发区，城东板块，大桥东沿江开发区，地域空旷，由沿江路直抵老城
3、区由沿江路直抵老城区。目前南京雨润开发的香水百合中高档楼盘，比较畅销目前南京雨润开发的香水百合中高档楼盘，比较畅销。据说碧桂园在此处购置4500亩土地，与市府签署了初步协议。（3）南部板块，是为老城区，南部板块，是为老城区，整体物业比较破损，新物业规模通常在新物业规模通常在5万万方以内，方以内，呈点式布局开发呈点式布局开发。新物业在安庆属于档次一般，代表楼盘是宜城水岸。第二章：经济简报一、04年06年GDP二、04年06年居民人均可支配收入三、05年06年固定资产投资四、04年06年地方财政收入五、产业分析六、启示一、04-06年地区生产总值（GDP）（1）04年地区生产总值为392.02亿元
4、（2）05年地区生产总值为429.64亿元（3）06年地区生产总值为494.19亿元同比2006年宁波GDP为2864.49亿元，相差近6倍二、04年-06年城镇人均可支配收入（1）04年为7209元 ；05年为 8396 元 ；06年为9586元 （2）07年上半年为5367元，同比增长13.96%同比06年宁波城镇人均可支配收入：19693.17元，超过安庆2倍三、05年06年全社会固定资产投资（包括房地产投资）（1）05年为103.2023亿元；06年为210.9314亿元；（2）07年1-6月份为133.2027亿元，同比增长58.8%06年宁波全社会固定资产投资完成1543.0亿元，
5、相差7倍数07年上半年，安庆固定资产投资比例明显加大。四、04年06年地方财政收入（1）04年为28.8858亿元；05年为38.1737亿元；06年为45.2699亿元（2）07年16月财政收入为16.7亿元06年宁波财政收入为561.2亿元，相差12倍数从固定资产投资基数来看，安庆财政收支应为负数五、产业分析（1）作为人口大市，老工业基地，安庆在近年的市场竞争中，明显缺乏优势型产业，（除了年产400万吨炼油的石化厂）。传统，地缘性工业增长速度相对缓慢。（2）政府依托长江黄金枢纽和三省交界，人力资源廉价优势，拟规划安庆的产业格局为：拟规划安庆的产业格局为：“产业加工园产业加工园”、“物流集散
6、地物流集散地”，使得安庆整体未来经济充满希望，但任重道远。（3）安庆辖属地域辽阔，城市人口相对居中，行政与国有系统人员收入相对丰足，他们成为市区中坚力量。行政与国有系统人员收入相对丰足，他们成为市区中坚力量。（4）城区居民从事行业，按照薪水由高到低递减，可分为：行政与事业系统 个私企业主 国有企业系统 私营雇员备注：四大类群体，都有部分精英，特别是前三类。他们收入颇丰，文化程度较高，向往好的人居生活，且具备宽裕的购买能力，同时具备赏识与品鉴能力。六、综述（一）城市潜力城市潜力（1）经济基础。作为长江五虎，安庆地理条件优越，市域面积广阔，未来潜力巨大。政府规划“产业加工园”、“物流集散地”，也是
7、契合当地实情的。（2）城市化进程根据“双百规划”，8年时间，市区要增加近27.3万的城市人口。（二）（二）城市置业潜力安庆近年经济（包括人均可支配收入在内）稳步增长，城市规模，城市人口基数都比较大。按照80：20法则，存在一撮城市精英。由于人口总数大，从单量上讲，城市精英基数仍然十分乐观。通过二次80：20，目前市区约有2.904万人第三章：房产简报一、引言二、统计数据三、综述一、引言根据东进东进/北扩北扩/南联南联，带状组团式纵深布局。安庆房地产分为城东、城北和城南三大板块，并各有特点。（一）城东现为开发区，城东现为开发区，规划中的核心居住区，地域环境好，开发潜力大。类似0203年的鄞州区。
8、（二）城北为行政区城北为行政区，依托行政事业机关大院，环湖景观，向四周拓展延伸。目前最贵的物业秀水华庭、香樟里那水岸和大湖王朝都位居此区域。（三）城南为老城区城南为老城区，临江而座，人气和商气都很旺盛。其缺陷是老房子星罗布局，参次不齐，难以保证社区品质性。二、统计数据10506年房地年房地产开开发投投资（1）05年完成投资17.9845亿元：06年完成投资25.5697亿元，同比增长42.2%（2）07年年16月份完成投月份完成投资16.8543亿元，同比增元，同比增长70.6%2、05-06年商品房施工面年商品房施工面积（1）05年为3228235万：06年为44090万 同比增长295%（
9、2）07年年1-6月份月份为400万万3、05-06年商品房年商品房销售售额（1）05年为188891亿元；06年为238714亿元 同比增长263%（2）07年年1-6月份月份销售售额为12724亿元，同比增元，同比增长285%4、05-06年商品房竣工面年商品房竣工面积（1）05年为132.8296万：06年为114.77万 同比下降13.6%（2）07年1-6月份为47.35万，同比增长98%5、05-06年商品房年商品房销售面售面积（1）05年为140.6032万 ；06年为150.3900万 同比增长7%（2）07年1-6月份销售面积为76.96万三、综述1 政府将继续鼓励房产开发。
10、政府将继续鼓励房产开发。根据“十一个五”报告明确要求：按照“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江 协作”的发展思路，加快“双百”城市建设步伐。未来8年房产建设任务很艰巨。2国家宏观调控对安庆本地住宅市场需求影响有限。国家宏观调控对安庆本地住宅市场需求影响有限。安庆市居民购房目的来分析主要用于自住，投资比例很少。3地产企业开发热情依旧高涨但操作趋于谨慎。地产企业开发热情依旧高涨但操作趋于谨慎。当地还存在挂牌与协议2种出让形式，大型开发商懂得与政府周旋。4城东板块已为更多开发商认可，投资和竞争也将加大。城东板块已为更多开发商认可，投资和竞争也将加大。5价格是影响销售的第一要素，特别是对中低档次楼盘，
11、户型次之。价格是影响销售的第一要素，特别是对中低档次楼盘，户型次之。部分楼盘因总价高，户型没优势，而面临“困盘”境地，诸如“百蕊宜城水岸”、“西湖绿洲城”开盘即冷盘，已经面临销售窘境 第四章：地块简报一、历年土地出让情况二、07年土地出让计划三、综述一、历年土地出让情况年数宗数合计面积总金额均价2003年5宗1669亩13032万元78万元/亩2004年10宗89994亩2309778万元256万元/亩2005年9宗22018亩1393313万元63万元/亩2006年13宗4319695亩78444万元18万元/亩备注：注：（1）03年出让土地主要集中在老城迎江区，故地价较高（2）04年出让土
12、地一半在老城，一半在开发区。故，地价明显回落。（3）05年出让土地集中在老城和城北开发区。（4）06年70%出让土地在原种畜场地，均价6万元/亩，故，出让地价被稀释。二、07年土地出让计划地理区位面积性质容积率1北部新城区1452亩商住15222北部新城区125亩商住15223北部新城区417亩商住4大桥开发区230亩商住5宜秀区龙山村85亩商住6宜秀区龙山风景区569亩旅游7安庆卫校老城区37亩商住8老城区60亩商住9大桥开发区1036亩商住10大桥开发区125亩商住三、综述（一）07年计划出让2752亩土地。按1.5的容积率计算为270万；按2.0容积率计算为360万总建。供应量比较大的。
13、不包括协议出让的土地，如碧桂园的4500亩。（二）从地脉价格来判断：适合宁盛公司的应是城北板块和大桥开发区。考虑运作成本与利润的关系。建议：拿地为大桥开发区建议：拿地为大桥开发区1036亩土地，通过大盘直接与市政府协商。亩土地，通过大盘直接与市政府协商。第五章：名盘与名企一、雨润 秀水华庭、百合家园二、百蕊 宜城水岸安徽雨润地华置业发展公司，系江苏雨润食品产业集团控股企业。具有二级房地产开发资质，注册资本3000万元。公司借助集团雄厚的资本优势和先进的管理理念，先后斥资1.8亿元人民币在安庆市修建完成全长2438米的菱湖南路和全长2353米的望庆大道。一、雨润地华置业菱湖南路望庆大道秀水华庭香
14、水百合协议出让开发商雨润置地策划商不详总建5.7万用地面积62亩产品类型2幢小高层（11层）2幢高层（18层）（13栋联排别墅）容积率138开盘时间0606年年4 4月月1616日日总户数256销售比例剩3套高层住宅成交均价2955.95元/二手房价3500-4300元/（一）秀水华庭 户型1户型2户型3（二）香水百合 开发商雨润置地策划商不详总建筑面积48万容积率产品类型多层（1期）高层、小高层（后期）开盘时间07年5月2日总户数376套销售比例36%（135套）成交均价3296.33元/目前均价3500元/建筑总平图户型图1户型图2户型图3户型图4户型图5公司专业从事投融资、房地产、工业园
15、、国内贸易、矿产开发等的综合性集团公司。是安徽省安徽省“百强民营企业百强民营企业”，具有二级房地产开发资质，具有二级房地产开发资质，被多家银行授予AAA级企业。主要有“百蕊山庄”、“亲水华庭”、“东方海伦堡”、“宣城大市场”、“宜城水岸”、“东方城市花园”等等,已开工和即将开 发的房地产项目约200万平方，其中“宜城水岸”项目是安徽省首个“国家人 居金牌试点”项目，在芜湖开发的“东方海伦堡”项目被评为“最佳人居小区”二、百蕊集团实景图总平图开发商百润策划商广东合富（已撤场）总建筑面积约12万，1期3万容积率2.0产品类型高层18层开盘时间05年11月2日总户数221套（1期）销售比例55%（成交121套）成交均价2939.04元/目前均价3200元/（一）宜城水岸户型1户型2没有不景气,只有不争气从雨润与百蕊两家大企
