2008年安徽安庆房地产楼市调查报告PPT资料.ppt
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文化名城,桐城学派、黄梅戏发源地。
京剧鼻祖程长庚,中共创始人陈独秀故乡。
旅游名城,天柱山、花亭湖等国家4A级风景名胜区,还用大量人文遗迹。
经济上,定位为:
长江中下游北岸经济上,定位为:
长江中下游北岸“产业加工园产业加工园”、“物流集散地物流集散地”。
围绕2带发展:
(一)沿路产业带;
(二)沿江产业带,力争成为国家经济开发区。
目前第二产业占地区生产总值45%左右,工业的主导型优势正逐步体现。
交通上,定位为:
皖鄂赣三省枢纽,相对独立的中转站。
具体为为三线:
(1)北线宁宜城际(安庆池州铜陵芜湖马鞍山南京)
(2)是中线沪皖高速(安庆池州铜陵宣城湖州上海)(3)南线安杭铁路(安庆黄山杭州)二、城市定位三、城市规划
(一)总体布局
(1)发展主城,东进东进/北扩北扩/南联南联,带状组团式发展。
(2)形成形成“一城二区一城二区、轴向延伸,山水相融、带状组团轴向延伸,山水相融、带状组团”的城市空间结构形态的城市空间结构形态。
(3)重点建设主城区,重点建设主城区,沿城市发展轴规划建设龙山月山区,保护大龙山风景名胜区。
(二)实际运作
(1)城北板块,以市府为依托,环湖居住圈城北板块,以市府为依托,环湖居住圈已经形成,半径往外延伸。
中高档商品房林立,多为8万以下小盘,代表楼盘秀水华庭(价格代表楼盘秀水华庭(价格最高)最高)
(2)城东板块,大桥东沿江开发区,城东板块,大桥东沿江开发区,地域空旷,由沿江路直抵老城区由沿江路直抵老城区。
目前南京雨润开发的香水百合中高档楼盘,比较畅销目前南京雨润开发的香水百合中高档楼盘,比较畅销。
据说碧桂园在此处购置4500亩土地,与市府签署了初步协议。
(3)南部板块,是为老城区,南部板块,是为老城区,整体物业比较破损,新物业规模通常在新物业规模通常在5万万方以内,方以内,呈点式布局开发呈点式布局开发。
新物业在安庆属于档次一般,代表楼盘是宜城水岸。
第二章:
经济简报一、04年06年GDP二、04年06年居民人均可支配收入三、05年06年固定资产投资四、04年06年地方财政收入五、产业分析六、启示一、04-06年地区生产总值(GDP)
(1)04年地区生产总值为392.02亿元
(2)05年地区生产总值为429.64亿元(3)06年地区生产总值为494.19亿元同比2006年宁波GDP为2864.49亿元,相差近6倍二、04年-06年城镇人均可支配收入
(1)04年为7209元;
05年为8396元;
06年为9586元
(2)07年上半年为5367元,同比增长13.96%同比06年宁波城镇人均可支配收入:
19693.17元,超过安庆2倍三、05年06年全社会固定资产投资(包括房地产投资)
(1)05年为103.2023亿元;
06年为210.9314亿元;
(2)07年1-6月份为133.2027亿元,同比增长58.8%06年宁波全社会固定资产投资完成1543.0亿元,相差7倍数07年上半年,安庆固定资产投资比例明显加大。
四、04年06年地方财政收入
(1)04年为28.8858亿元;
05年为38.1737亿元;
06年为45.2699亿元
(2)07年16月财政收入为16.7亿元06年宁波财政收入为561.2亿元,相差12倍数从固定资产投资基数来看,安庆财政收支应为负数五、产业分析
(1)作为人口大市,老工业基地,安庆在近年的市场竞争中,明显缺乏优势型产业,(除了年产400万吨炼油的石化厂)。
传统,地缘性工业增长速度相对缓慢。
(2)政府依托长江黄金枢纽和三省交界,人力资源廉价优势,拟规划安庆的产业格局为:
拟规划安庆的产业格局为:
“产业加工园产业加工园”、“物流集散地物流集散地”,使得安庆整体未来经济充满希望,但任重道远。
(3)安庆辖属地域辽阔,城市人口相对居中,行政与国有系统人员收入相对丰足,他们成为市区中坚力量。
行政与国有系统人员收入相对丰足,他们成为市区中坚力量。
(4)城区居民从事行业,按照薪水由高到低递减,可分为:
行政与事业系统个私企业主国有企业系统私营雇员备注:
四大类群体,都有部分精英,特别是前三类。
他们收入颇丰,文化程度较高,向往好的人居生活,且具备宽裕的购买能力,同时具备赏识与品鉴能力。
六、综述
(一)城市潜力城市潜力
(1)经济基础。
作为长江五虎,安庆地理条件优越,市域面积广阔,未来潜力巨大。
政府规划“产业加工园”、“物流集散地”,也是契合当地实情的。
(2)城市化进程根据“双百规划”,8年时间,市区要增加近27.3万的城市人口。
(二)
(二)城市置业潜力安庆近年经济(包括人均可支配收入在内)稳步增长,城市规模,城市人口基数都比较大。
按照80:
20法则,存在一撮城市精英。
由于人口总数大,从单量上讲,城市精英基数仍然十分乐观。
通过二次80:
20,目前市区约有2.904万人第三章:
房产简报一、引言二、统计数据三、综述一、引言根据东进东进/北扩北扩/南联南联,带状组团式纵深布局。
安庆房地产分为城东、城北和城南三大板块,并各有特点。
(一)城东现为开发区,城东现为开发区,规划中的核心居住区,地域环境好,开发潜力大。
类似0203年的鄞州区。
(二)城北为行政区城北为行政区,依托行政事业机关大院,环湖景观,向四周拓展延伸。
目前最贵的物业秀水华庭、香樟里那水岸和大湖王朝都位居此区域。
(三)城南为老城区城南为老城区,临江而座,人气和商气都很旺盛。
其缺陷是老房子星罗布局,参次不齐,难以保证社区品质性。
二、统计数据10506年房地年房地产开开发投投资
(1)05年完成投资17.9845亿元:
06年完成投资25.5697亿元,同比增长42.2%
(2)07年年16月份完成投月份完成投资16.8543亿元,同比增元,同比增长70.6%2、05-06年商品房施工面年商品房施工面积
(1)05年为3228235万:
06年为44090万同比增长295%
(2)07年年1-6月份月份为400万万3、05-06年商品房年商品房销售售额
(1)05年为188891亿元;
06年为238714亿元同比增长263%
(2)07年年1-6月份月份销售售额为12724亿元,同比增元,同比增长285%4、05-06年商品房竣工面年商品房竣工面积
(1)05年为132.8296万:
06年为114.77万同比下降13.6%
(2)07年1-6月份为47.35万,同比增长98%5、05-06年商品房年商品房销售面售面积
(1)05年为140.6032万;
06年为150.3900万同比增长7%
(2)07年1-6月份销售面积为76.96万三、综述1政府将继续鼓励房产开发。
政府将继续鼓励房产开发。
根据“十一个五”报告明确要求:
按照“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作”的发展思路,加快“双百”城市建设步伐。
未来8年房产建设任务很艰巨。
2国家宏观调控对安庆本地住宅市场需求影响有限。
国家宏观调控对安庆本地住宅市场需求影响有限。
安庆市居民购房目的来分析主要用于自住,投资比例很少。
3地产企业开发热情依旧高涨但操作趋于谨慎。
地产企业开发热情依旧高涨但操作趋于谨慎。
当地还存在挂牌与协议2种出让形式,大型开发商懂得与政府周旋。
4城东板块已为更多开发商认可,投资和竞争也将加大。
城东板块已为更多开发商认可,投资和竞争也将加大。
5价格是影响销售的第一要素,特别是对中低档次楼盘,户型次之。
价格是影响销售的第一要素,特别是对中低档次楼盘,户型次之。
部分楼盘因总价高,户型没优势,而面临“困盘”境地,诸如“百蕊宜城水岸”、“西湖绿洲城”开盘即冷盘,已经面临销售窘境第四章:
地块简报一、历年土地出让情况二、07年土地出让计划三、综述一、历年土地出让情况年数宗数合计面积总金额均价2003年5宗1669亩13032万元78万元/亩2004年10宗89994亩2309778万元256万元/亩2005年9宗22018亩1393313万元63万元/亩2006年13宗4319695亩78444万元18万元/亩备注:
注:
(1)03年出让土地主要集中在老城迎江区,故地价较高
(2)04年出让土地一半在老城,一半在开发区。
故,地价明显回落。
(3)05年出让土地集中在老城和城北开发区。
(4)06年70%出让土地在原种畜场地,均价6万元/亩,故,出让地价被稀释。
二、07年土地出让计划地理区位面积性质容积率1北部新城区1452亩商住15222北部新城区125亩商住15223北部新城区417亩商住4大桥开发区230亩商住5宜秀区龙山村85亩商住6宜秀区龙山风景区569亩旅游7安庆卫校老城区37亩商住8老城区60亩商住9大桥开发区1036亩商住10大桥开发区125亩商住三、综述
(一)07年计划出让2752亩土地。
按1.5的容积率计算为270万;
按2.0容积率计算为360万总建。
供应量比较大的。
不包括协议出让的土地,如碧桂园的4500亩。
(二)从地脉价格来判断:
适合宁盛公司的应是城北板块和大桥开发区。
考虑运作成本与利润的关系。
建议:
拿地为大桥开发区建议:
拿地为大桥开发区1036亩土地,通过大盘直接与市政府协商。
亩土地,通过大盘直接与市政府协商。
第五章:
名盘与名企一、雨润秀水华庭、百合家园二、百蕊宜城水岸安徽雨润地华置业发展公司,系江苏雨润食品产业集团控股企业。
具有二级房地产开发资质,注册资本3000万元。
公司借助集团雄厚的资本优势和先进的管理理念,先后斥资1.8亿元人民币在安庆市修建完成全长2438米的菱湖南路和全长2353米的望庆大道。
一、雨润地华置业菱湖南路望庆大道秀水华庭香水百合协议出让开发商雨润置地策划商不详总建5.7万用地面积62亩产品类型2幢小高层(11层)2幢高层(18层)(13栋联排别墅)容积率138开盘时间0606年年44月月1616日日总户数256销售比例剩3套高层住宅成交均价2955.95元/二手房价3500-4300元/
(一)秀水华庭户型1户型2户型3
(二)香水百合开发商雨润置地策划商不详总建筑面积48万容积率产品类型多层(1期)高层、小高层(后期)开盘时间07年5月2日总户数376套销售比例36%(135套)成交均价3296.33元/目前均价3500元/建筑总平图户型图1户型图2户型图3户型图4户型图5公司专业从事投融资、房地产、工业园、国内贸易、矿产开发等的综合性集团公司。
是安徽省安徽省“百强民营企业百强民营企业”,具有二级房地产开发资质,具有二级房地产开发资质,被多家银行授予AAA级企业。
主要有“百蕊山庄”、“亲水华庭”、“东方海伦堡”、“宣城大市场”、“宜城水岸”、“东方城市花园”等等,已开工和即将开发的房地产项目约200万平方,其中“宜城水岸”项目是安徽省首个“国家人居金牌试点”项目,在芜湖开发的“东方海伦堡”项目被评为“最佳人居小区”二、百蕊集团实景图总平图开发商百润策划商广东合富(已撤场)总建筑面积约12万,1期3万容积率2.0产品类型高层18层开盘时间05年11月2日总户数221套(1期)销售比例55%(成交121套)成交均价2939.04元/目前均价3200元/
(一)宜城水岸户型1户型2没有不景气,只有不争气从雨润与百蕊两家大企
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- 2008 安徽 安庆 房地产 楼市 调查报告