1、15层（地上：13 地下：两层）开放商：陕西康美置业有限公司运营公司：杨凌开皇商业运营管理有限公司3、项目配套及结构配套：拥有2000平米的广场车位总计：510个，150个地上停车位，180个地下停车位（后期增至360个车位） 超市：大润发超市（已经成熟）设施：四步观光电梯直达地下停车场和商场，四部手扶电梯通达各个楼层，挑空大堂酒店：如家快捷酒店、心雨主题酒店（10-13为酒店）影院：国际影院（已经签约橙天嘉禾国际影城）健身房：1000的美式健身房KTV: 6楼拥有5000平米的宝乐迪KTV。3、物业类型 临街商业：一楼临街商业内铺：1-4楼为商产内部写字楼：6-9层10-13层、4、项目运营
2、情况及项目定位运营：专业的商业运营管理公司统一运营管理，做到统一规划，统一宣传，统一招商运作，统一安防监控，统一物业服务，统一促销活动。保证所有商户利益，保障给予消费者最好的购物休闲体验。定位：集时尚购物，餐饮美食，休闲娱乐，商务酒店为一体的一站式现代综合商业中心 。5、业态布局以及优势：业态规划：负二层为停车场，负一层为大型购物超市，一至四层为购物商场，五层为大型影院，六至九层为写字楼，十至十三层为商务酒店。（1）车位：预计510个，目前车位150个，负二层配套180个停车位，后期可增加至360个车位。总车位数510个，为后期客流导入提供极大的便利。（2）大润发生活超市：负一层目前杨凌最大的
3、超市，已经成熟运营，奠定了一定的客流量，能带动本区的商业氛围。 （3）临街商业以及购物中心：一层至四层为购物中心开皇最核心商业板块，业态布局合理，全方位满足消费者一站式购物需求具体业态布局及招商品牌如下：1F:品牌电器，黄金百货，面积共4896.21平米，招商率37%；品牌类型：金立、华为、腾辉名表等2F:品牌男装女装批发及零售，面积共4981.31平米，招商率33.6%；阿迪、耐克、彪马等3F:南区为万象潮流街区，北区为儿童游乐场，面积共5318.6平米，招商率为88.9%贝儿健、西瓜王子、万象街4F:餐饮区，面积共5056平米，招商率为22%品牌类型:外婆印象（4）影院、健身房：五楼为电影
4、院和健身房，总面积共5709平米。南区为国际影城，北区为健身，教育培训。影院及健身房能够吸引大批量的人流，购物、休闲、娱乐。对整体的商业氛围形成起到极大带动作用，互补互利的业态也使商业价值最大化释放。招商率57.8%嘉禾国际影城（5）写字楼办公：六楼至九楼为商务写字楼杨凌自贸区挂牌，企业数量增加，占据杨凌核心商圈，配套丰富，交通方便，商业综合体必然会是所有企业办公场地的首选。招商率：50%宝乐迪KTV（6）商务酒店：十层至十三层为品牌商务酒店100%心雨主题酒店，如家快捷酒店。6、货量分析：总建面20252平米，一至四层可售总套数为334套，50平米以下111套，50平米至80平米76套，80
5、平米以上为147套。价格区间：6000-14000元/7、项目销售难点以及解决方案：销售难点：（1）商业综合体近一年发展迅速，之前问题项目陆续开业，势必会对本项目造成一定竞争，对投资客户群体造成一定分散。（2）作为商业综合体，针对同类项目如隆发城市广场，项目定位及业态有很多重合的地方，难以形成自己的特色。（3）招商运营情况相对一般，品牌特色不够凸显，商业氛围不浓厚。（4）针对纯投资客户，商铺面积越小投资难度越小，而本项目70平米以上商铺占比近一半，在按揭贷款越来越难的情况下，投资门槛相对较高。解决办法：（1）对本项目卖点做深入分析，从客户投资角度着想，加强认同感。（2）对业态及品牌包装推广，提
6、升商业氛围及客户消费者对品牌的认可度。（3）针对不同销售阶段制定对应销售及推广政策，加强销售节奏感。（4）通过现返前两年房租或分期等方式降低客户投资难度。1、商业发展趋势：随着杨凌城市化进程加快，城区人口不断增加，市场对精品的一站式服务商业综合体的期许非常高。作为杨凌首家建成且开业的商业综合体，城区核心的地理位置、方便的交通、完善的配套、强劲的招商运营力度，开皇必然会成为杨凌及周边消费者的首选。2、竞品分析：隆发商业广场：总建面14万方,面积20-100平米，价格8000-24000，有5年返祖政策！北区商业已售罄且开业，南区正在销售中。居然之家：总建面4万方，面积15-60平米，价格8000
7、-14000-18000元/。十五年逐年返祖，前五年8%，中间5年9%，后5年10%。项目招商入住率已达75%，已经正式开业，目前正在销售中。3、总结杨凌纯商业项目目前仅隆发城市广场及居然时代广场两家，两个项目均存在资金不足以及无法网签的问题。实际客户购买存在很大风险。而开皇五证齐全而且可以网签，且产权为70年，资产归属明确，专业运营公司也能保证客户收益的持续性和稳定性。三、客户分析：1、客群辐射区域分析商业客户主要来源于杨凌及周边乡镇，辐射近100万人口。同时随着杨凌自贸区的成立以及城市化进程加快，商铺投资势必会是投资客的首选。2、客群属性分析 作为投资属性产品，客户无法自持自用，所以客户在
8、选择产品的时候完全取决于产品本身的投资风险，投资价值，任何属性客户都是潜在客户，如公务员、老师、企业职工、个体户等。对于不同属性客群针对性推广策略及销售说辞必将事半功倍。四、销售策略：1、人员配置：（1）销售主管2人（2）置业顾问6人 （3）拓客122、人员工资待遇底薪：3000+500（绩效）提成：部门总提千分之2千分之3（1）置业顾问8人 2500+300（绩效）千分之二千分之五当月回款30万以下2 当月回款30万以上3当月回款60万以上4当月回款90万以上5奖金： 50 奖1000元 5080 奖1500元80 奖2000元备注：一层额外加500元现金奖（有效期待定）（2）拓客12 人2
9、200+800（绩效）首套1000 二套1500 三套2000 三套以上20003、渠道同行转介（针对杨凌及周边）老业主介绍（针对几大社区如恒大城）线上宣传（微信、贴吧各类网站）线下报纸传媒、户外大牌，宣传彩页，户外展架（都市向导、生活向导等）渠道奖励（老带新、员工介绍、同行转介） 70 奖2000元70 奖3000元4、销售计划（1）推售建议第一批推售一楼四楼、第二批推售二楼三楼、第三批推售六层至九层写字楼开皇此次开盘销售相当于第二次销售，故开盘楼层必须具有对应吸引力，一楼价格高，但投资者对一楼普遍认可度较高，四楼作为餐饮区，第一定价低于其他楼层，价格接受度高，第二与其他业态关联性强，相对推
10、售难度低，故为开盘创造热销的基本条件，建议先推售一楼及四楼，后续根据销售情况推售二楼三楼。（2）折扣建议一次性：93折*98（按时签约）*95（董事长折扣）按揭：95折*98折*98折分期：95折*98折*99折（3）销售目标2018年整年销售目标4000万第二季度1500万，第三季度2500万（4）销售策略以月为节点，制定销售目标及销售计划，根据市场及本案情况按月制定不同的具有吸引力的推广方案，做好各个渠道客户导入工作，对案场工作严格要求，保证每个岗位员工积极性，通过不断的培训，不断提高销售人员谈判能力，严格执行销售口径，做好现场谈判工作，尽全力去完成销售目标。编号：202004061636
