1、龙岩开发区某项目初步合作构想龙岩开发区某项目初步合作构想一、龙岩印象龙岩市位于福建省西部，通称闽西。地处闽、粤、赣边区，东与泉州、漳州接壤，西与江西省赣州市交界，南邻广东省梅州市，北接三明市。龙岩东西长约192公里，南北宽约182公里，总面积1.91万平方公里，占全省土地面积的15.7%。市政府所在的新罗区，中心城区人口26.4万人，城区建成面积25平方公里。2003年，城镇人均可支配收入 8920元，年末户籍总人口 286.7万，金融机构人民币贷款余额 158.1亿元 比年初增加30.7亿元，新增贷款超过前3年总和2004年一季度。龙岩市国内生产总值达190.16亿元，比增 10.5，固定资
2、产投资完成额 457903万元，房地产开发投资90097万元，新罗区城镇居民可支配收入约为691元，城镇居民人均消费性支出约为418元，在房地产开发投资中：住宅投资完成3.9亿元，施工面积107.6万平方米，同比增长57.2%。商品房销售面积7.5万平方米，同比增长9%；商品房销售额1.37亿元，同比下降9.5%。概况：03年是龙岩市房地产发展最快的一年，投资快速增长，全年完成投资10.5亿元，比上年增长65.4%，房地产总交易额达64.44万m2，同比增长40%，商品房实际销售额5.3亿元，同比增长26.19%。这主要是由于前两年拍卖的地块主要集中在2003年进行开发，由此造就了岩城火热的楼
3、市；随着城市化进程的深入实施，楼盘品质的不断提高以及城市环境的优化，商品房住宅供求不断增长，整个楼市的交易量也持续增长，02年为31.8万m2，03年增长到39万m2； 龙岩市商品房竣工面积商品房竣工面积 同比增长 其中住宅面积 同比增长02年 4*.*万平方米 31% 31.8万平方米 26%03年 50万平方米 8% 39万平方米 22%龙岩市商品房销售金额表商品房销售金额 同比增长 其中住宅面积 同比增长02年 4.2亿元 31% 2.6亿元 18%03年 5.3亿元 26% 3.8亿元 46%中心城市房地产市场概况2003年新罗区房地产市场平稳发展，投资增幅高达37.63，成为整个龙岩
4、楼市发展的领头羊；截止03年末，新罗区房地产开发企业全年购置土地面积12.7万平方米，同比增长70.24，从项目开发来看，外地房地产企业落户新罗区开发的态势显现，如新力有澳门的合作方、万泉及通华有香港的外资;丰源是泉州奇达利集团子公司等;可以说，目前龙岩的房地产市场是群雄逐鹿! 从企业所有制来看,各企业的背景大为不同;如嘉盛地产是汽车运输总公司的子公司,塔泉地产是龙化集团的子公司,顺发地产是西安村的村办企业;同时,大集团的成立也是一个现象,如恒亿集团;此外,一些企业间有着较为特殊的关系,如中南地产与新力地产;从各楼盘的销售情况看，除少部分楼盘因户型，朝向，设计方面的因素至今没有售出外，各个在售
5、楼盘的销售情况基本良好；此外，外地置业者的加入也对龙岩房地产市场的发展提供了强有力的支持，如新洲城就因为*近汽车站，火车站及高速公路而吸引了一些外地置业者的关注，据悉，其中有十套左右；已被一批厦门来的顾客所订购； 2003年龙岩楼市状况主要表现为以下几点：1、 投资结构改善：从投资类别来看，去年商品房建设投资占完成投资的68%，土地开发投资和土地购置费合占30%以上，比02年增长50%，这表明土地成本上升较快。投资住宅比例较02年有所提高，占61%，商业用房比例下降，占8%，投资结构改善。2、开发信贷总额直线上升：03年全市房地产信贷新增数额8.05亿元，占银行信贷新增总额的26.19%； 3
6、、 市场交易活跃：03年全市房地产总交易量比前年增长40%，新建商品房交易呈主流，占总交易额的59.3%；存量房买卖交易中，房改房交易211起，成交面积1.54m2，占存量房交易总面积的5.87%，量小有待提升。4、 供需基本平衡：去年商品房竣工50万m2，扣除拆迁面积，与销售面积45万m2持平，供销两旺。商业用房的施工面积和竣工面积呈负增长，销售面积却呈占增长态势投资结构有所改善；商品房空置率保持在合理范围内。5、二级市场迅速崛起；华阳，安信，风景，乐家，大兴,绿色家园、新斯达、梦思园。，众多房产中介公司的出现，标志着二手房市场的迅速崛起；随着中心城市人口的不断增加，二手房和出租房的需求也不
7、断上升，同时，一些投资者已开始进行小规模炒房，这些因素都使二级市场迅速火爆起来；5、 房价持续增长：03年市区多层商品房为1400-1700元/m2，年底上涨到1600-1900元/m2；03年12月至04年3月，市区楼价上涨100/m2左右。目前商品房价格略低于2000元/m2，别墅则为2300-3200元/m2，而店面的售价则因为地段的差异显示出较大差异市政府“南拓、西进、北扩”的城市发展思路，对龙岩房地产的发展起到了推波助澜的作用；新行政中心的南移，是目前影响龙岩市房地产市场的最大的原因，在新开发的项目中，多数落在新行政中心周边地段，城市新区正逐渐成为房地产开发的热点。如龙岩大道、龙腾路
8、、人民路等几条新区主干道两盘的地块，正成为房地产开发投资的亮点。目前，人们对房产的选择在购买力方面主要呈现两种趋势：一是低层住宅中，地段好的100平方米左右的套房较受青睐；二是别墅式的高级住宅也逐渐走俏。二、项目印象 开发资质企业名称：福建成达建设有限公司住所：龙岩市新罗区东肖镇黄邦村市经济技术开发区法定代表人：林建星注册资本：1000万元企业类型：有限责任公司经营范围：房地产开发与经营，建筑材料、装潢材料的销售工商注册号：3508002302399 项目概况本项目用地位于龙岩经济技术开发区龙腾路（40m）西侧，南为发五路（24m），西临龙兴路（24m），北侧为城市规划道路（7m）。经济开发区
9、内以机械、电子、医药等中等规模企业为主，约40余家。本项目是开发区大力打造的生活服务配套设施，其建成将大大完善开发区的功能。项目地块为商住用地，总用地50.14亩，项目用地方整，场地内由龙兴路往龙腾路有较大的地势高差。可建建筑密度30%，容积率为1.65，绿地率31%，建筑间距1：1，建筑限高24M。项目预计分为两期开发，一期先开发约2万平方米左右，以单身公寓为主，主要面向开发区内企业员工，提供住宿场所和购物配套。 类比项目水韵华都地理位置：龙腾路西侧开发商：裕兴房地产开发公司占地：115246平米（173亩）总建筑面积：259303平米总户数：1739户栋数：25栋多层；4栋高层（17层）容
10、积率：2.25绿化率：40开盘时间：2004.12交房时间：2005.62006.底开盘价格：18002000现价：多层22002300；高层26002700户型类型：1房，2房，3房，复式主力户型：3房公摊：多11；高15物业费：多0.4 ；高0.81.0车位价格：67万点评：该楼盘距本案3公里处，是目前龙岩市规模最大的开发项目，小区配套有购物、教育、休闲较为齐全，小区中庭有近2万平米的人工湖，还有6万平米的园林景观贯穿整个社区。总体来说该小区产品多样化，规划设计大胆，据现场了解销售状况较佳，价格从开盘至今也涨了300左右每平米。不足之处是小区的4栋高层环绕着中庭花园，使其北部邻近的多层采光
11、通风方面受到影响。另外，龙腾路属新区，离市中心相对较远，交通基础设施尚需逐步完善。三、合作构想 合作原则：“底价代销，溢价提成，按月结算”。具体办法详见我们此前提供的代理合同（另文附上）。由于本项目现暂处于前期洽谈阶段，因此我们主要就合作原则及大致的企划营销思路进行简要介绍。具体操盘策略需要等到项目确定及详细市场调研开展后，再进一步补充。四、营销思路 新区观本案地处工业开发区，周边住宅项目极少，缺乏配套，因此营销思路应该牢牢把握新区启动的特征，不能按照常规操盘手法，对单个楼盘独自造势，从适当的角度切入（例如政府新区规划发展、居住升值潜力、投资空间、适度超前的物业管理等等），并以此为支点，起到撬
12、动整个新区的先行作用。 整体观本地块及其周边目前配套极其匮乏，人气的凝聚、尤其是长期的持续更为困难，因此不能把一、二期的开发和营销包装割裂开来，要把本案一、二期作为一个整体进行策划包装，从一开始就给人以相当规模的预期，使得购房或投资者对于后市，能够充满期待，而不是单纯地卖一期了事一期，否则将因为一期配套设施不全和物管口碑不佳的影响，对二期顺利销售带来困难。 文化观在新区，一个规模不大的楼盘，单靠硬件配套的跟进，还不足以使后期人气的凝聚、和楼盘附加值的提升得到质的飞跃。此时，一些更高层次的营销策略，往往能起到立竿见影的奇效。文化牌，就是商业时代屡试不爽的高招。我们可以针对开发区员工文化活动匮乏、精神需求缺口大的现状，定期组织开展一些投入不大却富有创意的文化活动，为其提供活动的平台和机会，长此以往，人气自然而然就被吸纳过来了。有了旺盛人气和口碑效应，产品的营销也是一件水到渠成的事了。
