龙岩开发区某项目初步合作构想.docx
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龙岩开发区某项目初步合作构想.docx
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龙岩开发区某项目初步合作构想
龙岩开发区某项目
初步合作构想
一、龙岩印象
龙岩市位于福建省西部,通称闽西。
地处闽、粤、赣边区,东与泉州、漳州接壤,西与江西省赣州市交界,南邻广东省梅州市,北接三明市。
龙岩东西长约192公里,南北宽约182公里,总面积1.91万平方公里,占全省土地面积的15.7%。
市政府所在的新罗区,中心城区人口26.4万人,城区建成面积25平方公里。
2003年,城镇人均可支配收入8920元,年末户籍总人口286.7万,金融机构人民币贷款余额158.1亿元比年初增加30.7亿元,新增贷款超过前3年总和
2004年一季度。
龙岩市国内生产总值达190.16亿元,比增10.5,固定资产投资完成额457903万元,房地产开发投资90097万元,新罗区城镇居民可支配收入约为691元,城镇居民人均消费性支出约为418元,在房地产开发投资中:
住宅投资完成3.9亿元,施工面积107.6万平方米,同比增长57.2%。
商品房销售面积7.5万平方米,同比增长9%;商品房销售额1.37亿元,同比下降9.5%。
概况:
03年是龙岩市房地产发展最快的一年,投资快速增长,全年完成投资10.5亿元,比上年增长65.4%,房地产总交易额达64.44万m2,同比增长40%,商品房实际销售额5.3亿元,同比增长26.19%。
这主要是由于前两年拍卖的地块主要集中在2003年进行开发,由此造就了岩城火热的楼市;
随着城市化进程的深入实施,楼盘品质的不断提高以及城市环境的优化,商品房住宅供求不断增长,整个楼市的交易量也持续增长,
02年为31.8万m2,
03年增长到39万m2;
龙岩市商品房竣工面积
商品房竣工面积同比增长其中住宅面积同比增长
02年4*.*万平方米31%31.8万平方米26%
03年50万平方米8%39万平方米22%
龙岩市商品房销售金额表
商品房销售金额同比增长其中住宅面积同比增长
02年4.2亿元31%2.6亿元18%
03年5.3亿元26%3.8亿元46%
中心城市房地产市场概况
2003年新罗区房地产市场平稳发展,投资增幅高达37.63%,成为整个龙岩楼市发展的领头羊;截止03年末,新罗区房地产开发企业全年购置土地面积12.7万平方米,同比增长70.24%,
从项目开发来看,外地房地产企业落户新罗区开发的态势显现,如新力有澳门的合作方、万泉及通华有香港的外资;丰源是泉州奇达利集团子公司等;可以说,目前龙岩的房地产市场是群雄逐鹿!
从企业所有制来看,各企业的背景大为不同;如嘉盛地产是汽车运输总公司的子公司,塔泉地产是龙化集团的子公司,顺发地产是西安村的村办企业;同时,大集团的成立也是一个现象,如恒亿集团;此外,一些企业间有着较为特殊的关系,如中南地产与新力地产;
从各楼盘的销售情况看,除少部分楼盘因户型,朝向,设计方面的因素至今没有售出外,各个在售楼盘的销售情况基本良好;
此外,外地置业者的加入也对龙岩房地产市场的发展提供了强有力的支持,如新洲城就因为*近汽车站,火车站及高速公路而吸引了一些外地置业者的关注,据悉,其中有十套左右;已被一批厦门来的顾客所订购;
2003年龙岩楼市状况主要表现为以下几点:
1、投资结构改善:
从投资类别来看,去年商品房建设投资占完成投资的68%,土地开发投资和土地购置费合占30%以上,比02年增长50%,这表明土地成本上升较快。
投资住宅比例较02年有所提高,占61%,商业用房比例下降,占8%,投资结构改善。
2、开发信贷总额直线上升:
03年全市房地产信贷新增数额8.05亿元,占银行信贷新增总额的26.19%;
3、市场交易活跃:
03年全市房地产总交易量比前年增长40%,新建商品房交易呈主流,占总交易额的59.3%;存量房买卖交易中,房改房交易211起,成交面积1.54m2,占存量房交易总面积的5.87%,量小有待提升。
4、供需基本平衡:
去年商品房竣工50万m2,扣除拆迁面积,与销售面积45万m2持平,供销两旺。
商业用房的施工面积和竣工面积呈负增长,销售面积却呈占增长态势投资结构有所改善;商品房空置率保持在合理范围内。
5、二级市场迅速崛起;
华阳,安信,风景,乐家,大兴,绿色家园、新斯达、梦思园。
。
。
,众多房产中介公司的出现,标志着二手房市场的迅速崛起;随着中心城市人口的不断增加,二手房和出租房的需求也不断上升,同时,一些投资者已开始进行小规模炒房,这些因素都使二级市场迅速火爆起来;
5、房价持续增长:
03年市区多层商品房为1400-1700元/m2,年底上涨到1600-1900元/m2;03年12月至04年3月,市区楼价上涨100/m2左右。
目前商品房价格略低于2000元/m2,别墅则为2300-3200元/m2,而店面的售价则因为
地段的差异显示出较大差异
市政府“南拓、西进、北扩”的城市发展思路,对龙岩房地产的发展起到了推波助澜的作用;新行政中心的南移,是目前影响龙岩市房地产市场的最大的原因,在新开发的项目中,多数落在新行政中心周边地段,城市新区正逐渐成为房地产开发的热点。
如龙岩大道、龙腾路、人民路等几条新区主干道两盘的地块,正成为房地产开发投资的亮点。
目前,人们对房产的选择在购买力方面主要呈现两种趋势:
一是低层住宅中,地段好的100平方米左右的套房较受青睐;二是别墅式的高级住宅也逐渐走俏。
二、项目印象
■开发资质
企业名称:
福建成达建设有限公司
住所:
龙岩市新罗区东肖镇黄邦村市经济技术开发区
法定代表人:
林建星
注册资本:
1000万元
企业类型:
有限责任公司
经营范围:
房地产开发与经营,建筑材料、装潢材料的销售
工商注册号:
3508002302399
■项目概况
本项目用地位于龙岩经济技术开发区龙腾路(40m)西侧,南为发五路(24m),西临龙兴路(24m),北侧为城市规划道路(7m)。
经济开发区内以机械、电子、医药等中等规模企业为主,约40余家。
本项目是开发区大力打造的生活服务配套设施,其建成将大大完善开发区的功能。
项目地块为商住用地,总用地50.14亩,项目用地方整,场地内由龙兴路往龙腾路有较大的地势高差。
可建建筑密度30%,容积率为1.65,绿地率31%,建筑间距1:
1,建筑限高24M。
项目预计分为两期开发,一期先开发约2万平方米左右,以单身公寓为主,主要面向开发区内企业员工,提供住宿场所和购物配套。
■类比项目――水韵华都
地理位置:
龙腾路西侧
开发商:
裕兴房地产开发公司
占地:
115246平米(173亩)
总建筑面积:
259303平米
总户数:
1739户
栋数:
25栋多层;4栋高层(17层)
容积率:
2.25
绿化率:
40%
开盘时间:
2004.12
交房时间:
2005.6—2006.底
开盘价格:
1800—2000
现价:
多层2200—2300;高层2600—2700
户型类型:
1房,2房,3房,复式
主力户型:
3房
公摊:
多11%;高15%
物业费:
多0.4;高0.8—1.0
车位价格:
6—7万
点评:
该楼盘距本案3公里处,是目前龙岩市规模最大的开发项目,小区配套有购物、教育、休闲较为齐全,小区中庭有近2万平米的人工湖,还有6万平米的园林景观贯穿整个社区。
总体来说该小区产品多样化,规划设计大胆,据现场了解销售状况较佳,价格从开盘至今也涨了300左右每平米。
不足之处是小区的4栋高层环绕着中庭花园,使其北部邻近的多层采光通风方面受到影响。
另外,龙腾路属新区,离市中心相对较远,交通基础设施尚需逐步完善。
三、合作构想
■合作原则:
“底价代销,溢价提成,按月结算”。
具体办法详见我们此前提供的《代理合同》(另文附上)。
由于本项目现暂处于前期洽谈阶段,因此我们主要就合作原则及大致的企划营销思路进行简要介绍。
具体操盘策略需要等到项目确定及详细市场调研开展后,再进一步补充。
四、营销思路
■新区观
本案地处工业开发区,周边住宅项目极少,缺乏配套,因此营销思路应该牢牢把握新区启动的特征,不能按照常规操盘手法,对单个楼盘独自造势,从适当的角度切入(例如政府新区规划发展、居住升值潜力、投资空间、适度超前的物业管理等等),并以此为支点,起到撬动整个新区的先行作用。
■整体观
本地块及其周边目前配套极其匮乏,人气的凝聚、尤其是长期的持续更为困难,因此不能把一、二期的开发和营销包装割裂开来,要把本案一、二期作为一个整体进行策划包装,从一开始就给人以相当规模的预期,使得购房或投资者对于后市,能够充满期待,而不是单纯地卖一期了事一期,否则将因为一期配套设施不全和物管口碑不佳的影响,对二期顺利销售带来困难。
■文化观
在新区,一个规模不大的楼盘,单靠硬件配套的跟进,还不足以使后期人气的凝聚、和楼盘附加值的提升得到质的飞跃。
此时,一些更高层次的营销策略,往往能起到立竿见影的奇效。
文化牌,就是商业时代屡试不爽的高招。
我们可以针对开发区员工文化活动匮乏、精神需求缺口大的现状,定期组织开展一些投入不大却富有创意的文化活动,为其提供活动的平台和机会,长此以往,人气自然而然就被吸纳过来了。
有了旺盛人气和口碑效应,产品的营销也是一件水到渠成的事了。
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