1、宿州地块市场分析实施报告 地块市场分析报告1周边市场情况1. 恒大御景湾行政区域政务新区项目位置市洪河路与人民路交汇处（三角洲公园东侧）景观规划待定建筑公司待定代理商/顾问公司世联行开发商市恒大置业有限公司设计公司待定投资商待定建筑类别高层中小学待定房产证归属市政务新区产权年限70年公摊20-25%容积率3绿化率37%占地面积待定建筑面积261762规划户数2084车位待定供应资源待定装修标准装修物业公司恒大物业物业费待定商场36000精品商业街幼儿园自带3200幼儿园医院市立医院分院、一院、和美医院初中待定小学待定交通状况3路、12路、16路、22路银行中国银行、交通银行、徽商银行、邮政银行
2、销售动态：目前在售只有15#少量的4层以下以及顶层，不足20套住宅，价格在7400-7500元/平米2. 万成哈佛国际行政区域政务新区项目位置市拂晓大道与银河四路交汇处景观规划待定建筑公司兴港建设集团有限代理商/顾问公司世联开发商万成房地产开发有限公司设计公司待定投资商待定建筑类别高层中小学一小新校区（小学）十一中新校区（初中）房产证归属市政务新区产权年限70年公摊18%容积率2.8绿化率35%占地面积137992.1建筑面积362739.47规划户数3765车位4000个,配比1:1供应资源天燃气装修标准毛坯物业公司万成物业物业费住宅 (高层) 1.3元/月售楼地址市拂晓大道与银河四路交汇处
3、西（一中北门）付款方式一次性、按揭、公积金贷款银行工商银行支持公积金贷款销售动态：万成哈佛玫瑰园洋房少量大面积150-160平米房源在售，均价8400元/左右；一期高层小户型75平米为主，准现房发售；二期高层16#17#18#楼均价6800元/。3. 龙汇学源居行政区域政务新区项目位置银河三路宿城一中南门正对面景观规划东方建筑设计研究院有限公司建筑公司七建代理商/顾问公司无代理开发商待定设计公司上方建筑设计研究院有限公司投资商龙登置业建筑类别多层 高层 小高层中小学待定房产证归属市政务新区产权年限70年公摊18%容积率2.2R2.8绿化率25%占地面积104667建筑面积360000规划户数1
4、000车位3511个,配比1:1供应资源天燃气装修标准毛坯物业公司龙登物业管理公司物业费住宅 (小高层) 1.2元/月售楼地址淮海中路北苏果斜对面付款方式一次性、按揭、公积金贷款贷款银行中国工商银行,中国建设银行,中国农业银行,中国邮政储蓄银行支持公积金贷款销售动态：目前主要销售35-325学区铺，进行销售以及招商；最后一栋高层1#楼公寓在售，建面约62-92，单层18户，一房一价，价格6000元-9000元/平米，2项目地块情况及大致测算地块大小：34亩、容积率：3.49根据土地前期规划中，可售住宅面积为：65000 可售商业面积为：3500 回迁安置面积为：1300 合计：69800平米地
5、块前期政策处置债务债券费用预计：6500-6800万元前期规费、报建费用共计1200万元前期工程总量评估4000万元合计：11700万-12000万元政府定向拍卖价格：400万/亩500万/亩土地价格：1.361.7亿元每平方土地价为：17202150元/（按最大容积率建设79000平米计算）建筑安装成本为：2800-3000元/成本预计在：4520-5150元/土地每增加50万/亩 则成本上浮215元/目前该地块周边只有恒大御景湾有少量住宅在销售中，目前售价7500元/平米。但5、6月份进行集中推盘时均价只有不到7000元/平米。万达/一中板块周边有碧桂园（尚未开盘，预计开盘价在8000元/
6、平米）、首钢首御（只有3栋未推出市场，目前在售少量尾盘，售价在7200元/平米左右）、龙汇学源居（少量公寓房在销售中，售价在6000元-9000元/平米，最近在忙于前期房屋交房工作）、万成哈佛国际（洋房售价8000元/平米以上，面积较大，面积区间150-160平米；高层即将推出3栋，15#28层、16#17#皆为32层，面积区间110-140平米，价格6800元-7300元/平米），该板块无论从配套到地理位置都比本地块有优势，综合来说，该板块高层价格在7000元/平米左右。故本地块想要短平快的进行销售，在重新包装首次面世后价格不宜超过6800元/平米，利润最大化要看销售后期情况具体进行调价。现住宅市场参考销售价6800-8000元/，建议均价6800元/平米商业市场参考销售价12500，建议均价12500元/平米PS：以下数据成本取上限（5150元/）、住宅市场售价取（6800元/）、商业市场售价取（12500元/）计算回迁安置成本：669.5万元住宅利润：10725万元商业利润：2572.5万元税收成本、其他成本：6000万元项目利润：6628万元
