宿州地块市场分析实施报告.docx
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宿州地块市场分析实施报告
地块市场分析报告
1.周边市场情况
1.恒大御景湾
行政区域
政务新区
项目位置
市洪河路与人民路交汇处(三角洲公园东侧)
景观规划
待定
建筑公司
待定
代理商/顾问公司
世联行
开发商
市恒大置业有限公司
设计公司
待定
投资商
待定
建筑类别
高层
中小学
待定
房产证归属
市政务新区
产权年限
70年
公摊
20-25%
容积率
3
绿化率
37%
占地面积
待定
建筑面积
261762㎡
规划户数
2084
车位
待定
供应资源
待定
装修标准
装修
物业公司
恒大物业
物业费
待定
商场
36000㎡精品商业街
幼儿园
自带3200㎡幼儿园
医院
市立医院分院、一院、和美医院
初中
待定
小学
待定
交通状况
3路、12路、16路、22路
银行
中国银行、交通银行、徽商银行、邮政银行
销售动态:
目前在售只有15#少量的4层以下以及顶层,不足20套住宅,价格在7400--7500元/平米
2.万成·哈佛国际
行政区域
政务新区
项目位置
市拂晓大道与银河四路交汇处
景观规划
待定
建筑公司
兴港建设集团有限
代理商/顾问公司
世联
开发商
万成房地产开发有限公司
设计公司
待定
投资商
待定
建筑类别
高层
中小学
一小新校区(小学) 十一中新校区(初中)
房产证归属
市政务新区
产权年限
70年
公摊
18%
容积率
2.8
绿化率
35%
占地面积
137992.1㎡
建筑面积
362739.47㎡
规划户数
3765
车位
4000个,配比1:
1
供应资源
天燃气
装修标准
毛坯
物业公司
万成物业
物业费
住宅(高层)1.3元/㎡/月
售楼地址
市拂晓大道与银河四路交汇处西(一中北门)
付款方式
一次性、按揭、公积金
贷款银行
工商银行[支持公积金贷款]
销售动态:
万成·哈佛玫瑰园洋房少量大面积150-160平米房源在售,均价8400元/㎡左右;一期高层小户型75平米为主,准现房发售;二期高层16#17#18#楼均价6800元/㎡。
3.龙汇学源居
行政区域
政务新区
项目位置
银河三路宿城一中南门正对面
景观规划
东方建筑设计研究院有限公司
建筑公司
七建
代理商/顾问公司
无代理
开发商
待定
设计公司
上方建筑设计研究院有限公司
投资商
龙登置业
建筑类别
多层高层小高层
中小学
待定
房产证归属
市政务新区
产权年限
70年
公摊
18%
容积率
2.2≤R≤2.8
绿化率
25%
占地面积
104667㎡
建筑面积
360000㎡
规划户数
1000
车位
3511个,配比1:
1
供应资源
天燃气
装修标准
毛坯
物业公司
龙登物业管理公司
物业费
住宅(小高层)1.2元/㎡/月
售楼地址
淮海中路北苏果斜对面
付款方式
一次性、按揭、公积金贷款
贷款银行
中国工商银行,中国建设银行,中国农业银行,中国邮政储蓄银行[支持公积金贷款]
销售动态:
目前主要销售35-325㎡学区铺,进行销售以及招商;最后一栋高层1#楼公寓在售,建面约62㎡-92㎡,单层18户,一房一价,价格6000元--9000元/平米,
2.项目地块情况及大致测算
地块大小:
34亩、容积率:
3.49
根据土地前期规划中,可售住宅面积为:
65000㎡
可售商业面积为:
3500㎡
回迁安置面积为:
1300㎡
合计:
69800平米
地块前期政策处置债务债券费用预计:
6500-6800万元
前期规费、报建费用共计1200万元
前期工程总量评估4000万元
合计:
11700万-12000万元
政府定向拍卖价格:
400万/亩—500万/亩
土地价格:
1.36—1.7亿元
每平方土地价为:
1720—2150元 /㎡(按最大容积率建设79000平米计算)
建筑安装成本为:
2800-3000元/㎡
成本预计在:
4520-5150元/㎡
土地每增加50万/亩则成本上浮215元/㎡
目前该地块周边只有恒大御景湾有少量住宅在销售中,目前售价7500元/平米。
但5、6月份进行集中推盘时均价只有不到7000元/平米。
万达/一中板块周边有碧桂园(尚未开盘,预计开盘价在8000元/平米)、首钢首御(只有3栋未推出市场,目前在售少量尾盘,售价在7200元/平米左右)、龙汇学源居(少量公寓房在销售中,售价在6000元--9000元/平米,最近在忙于前期房屋交房工作)、万成哈佛国际(洋房售价8000元/平米以上,面积较大,面积区间150--160平米;高层即将推出3栋,15#28层、16#17#皆为32层,面积区间110--140平米,价格6800元--7300元/平米),该板块无论从配套到地理位置都比本地块有优势,综合来说,该板块高层价格在7000元/平米左右。
故本地块想要短平快的进行销售,在重新包装首次面世后价格不宜超过6800元/平米,利润最大化要看销售后期情况具体进行调价。
现住宅市场参考销售价6800-8000元/㎡,建议均价6800元/平米
商业市场参考销售价12500,建议均价12500元/平米
PS:
以下数据成本取上限(5150元/㎡)、住宅市场售价取(6800元/㎡)、商业市场售价取(12500元/㎡)计算
回迁安置成本:
669.5万元
住宅利润:
10725万元
商业利润:
2572.5万元
税收成本、其他成本:
6000万元
项目利润:
6628万元
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- 关 键 词:
- 宿州 地块 市场分析 实施 报告