1、江苏开放大学江苏城市职业学院江苏开放大学（江苏城市职业学院）定淮门校区物业管理技术规格及要求（2016年16月；拟设36个岗）江苏开放大学（江苏城市职业学院）定淮门校区位于江东北路399号，建筑面积约3.5万平方米。物业单位必须具有二级及以上物业管理企业资质证书（须提供证书复印件，原件备查）且在本年度具有协议供货商资质（文字证明材料）。物业管理人员及技术人员需具备专业证书。本校区为学校行政办公大楼，服务要求高，需达到优秀示范大厦标准。（电梯、消防设备、空调等大型设备的维修养护由甲方委托专业公司，乙方负责安排专人配合，确保维修保养工作的正常进行。）本期合同期限：半年（2016.1.12016.6
2、.30），本期合同预算：玖拾万元。各物业管理项目及要求如下。一、综合管理项目人员配置工作内容和服务标准综合管理项目主任1人1、根据招标文件和双方签署的物业服务合同全面负责本项目的管理服务工作，定期提交工作报告、工作计划；并完成工作任务书中的各项工作，保证服务的实施和质量；2、全面负责与校方有关部门的联系，及时了解校方的需求；保证项目部物业服务工作的正常运行；3、定期检查项目各岗位值班记录、档案管理、安全巡视等规定的执行情况，并填写检查表交后勤处备案；4、负责妥善处理项目的各类突发事件；5、负责项目部员工的培训，编制培训计划，定期对员工业务知识进行考核。按照物业服务合同中规定，完成收费工作；6、
3、按照要求和规定输入各种信息和记录，及时准确的上报规定的各类报表和交办任务的完成情况；7、制定各项费用预算，实施成本控制；8、项目主任本科以上学历，有物业管理师证、从事高校物业管理经验，年龄45周岁以下。客户服务1人1、负责师生的接待、登记、引导；2、负责接听来访电话，记录电话内容，并做好记录与传达工作；如遇重要投诉应及时通知客户服务负责人；3、 保持前台环境清洁；4、进行文件打印、复印等的登记工作；5、协助来访师生的接待、项目会议后勤工作；6、负责和师生沟通和满意度调查；7、进行项目品质巡查，保持甲方要求之服务质量；8、负责师生和使用部门的投诉处理和回访；9、会务服务管理；10、大专以上学历，
4、35岁以下。二、门卫治安、消防项目人员配置工作内容和服务标准大门安保 兼校区巡逻双岗24小时8人1、实行24小时值班；2、礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；3、控制闲杂人员进入校区；4、认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失；5、保证出入口畅通；6、校园24小时保安巡逻；7、接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理；8、巡逻中遇到师生求助或突发事件，应立即处置或对讲呼叫救援；9、遇到可疑人员进行询问验证，必要时送交保卫部门处理；10、校区各部门及学生信件、报刊、包裹等日常收发服务；11、校区内车辆管理；12、高中以上学历，40岁以下。安防和消防监控室24小时单岗4人1、实行
5、24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报； 2、在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情；3、中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；4、处理报警及时率：100%；5、发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护；6、值班人员要每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况；7、对自身不能消除的消防隐患及时书面报告学校；8、高中以上学历，45岁以下。注：不含消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护三、办公大楼办公大楼及图书馆楼、文苑宾馆楼建筑面积约25000 m2 ，20层；每层有男、女厕所各一间。电梯3
6、部。项目人员配置工作内容和服务标准行政楼一层大厅安保单岗2人1、工作时间：7:0019:00；2、礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；3、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜；4、定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；5、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；6、认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失；7、保证出入口畅通；8、高中以上学历，35岁以下，女。会议室服务1人1、办公楼2层会议室、多功能学术报告厅的使用管理、接待服务；2、图书馆楼2层会议室使用管理、接待服务；3、保持会议室、多功能学术报告厅环境卫生清洁；4、大专以上学历，35岁
7、以下，形象佳，女。保洁6人1、保洁范围：办公楼2层会议室、多功能厅；20楼活动室；图书馆楼2层会议室；电梯、楼梯、门厅、走廊、卫生间等公共部位；2、电梯、楼梯、门厅、走廊干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；3、卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；纸篓随时清理；4、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、门厅、卫生间整洁；5、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理；6、年龄50岁以下，初中以上学历。注：包含环卫保洁工具、垃圾桶（袋）、果皮箱等低值材料费。四、图书馆楼、文苑宾馆楼图书馆楼、文苑宾馆楼建筑面积约10000 m2 ，图书馆楼7层，教室12
8、间；文苑宾馆楼5层；每层有男、女厕所各一间。电梯2部。项目人员配置工作内容和服务标准图书馆楼保洁3人1、保洁范围：图书馆楼1层学习广场；2层2个会议室、电梯、楼梯、门厅、走廊、卫生间等公共部位；2、电梯、楼梯、门厅、走廊干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；3、卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；纸篓随时清理；4、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、门厅、卫生间整洁；5、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理；6、年龄50岁以下，初中以上学历。宾馆楼治安保洁1人1、保洁范围：大厅、电梯、楼梯、门厅、走廊、卫生间等公共部位；2、电梯、楼梯、门厅、
9、走廊干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；3、卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；纸篓随时清理；4、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、门厅、卫生间整洁；5、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理；6、年龄50岁以下，初中以上学历；7、做好出入宾馆楼的登记；8、工作时间同我校教职工工作时间注：包含环卫保洁工具、垃圾桶（袋）、果皮箱等低值材料费。五、校园保洁项目人员配置工作内容和服务标准校园广场道路保洁2人1、完成整个校园环境卫生工作，保持广场、道路、草坪全天整洁干净；2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至学校指定地点；3、雨雪天气时，保
10、证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区）；4、建筑渣土的清理由施工队负责，不包含在此服务范围内；5、年龄50岁以下，初中以上学历。六、校园环境绿化养护项目人员配置工作内容和服务标准绿化二级养护1人1、植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地； 2、树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；3、绿篱生长造型正常，叶色
11、正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下； 4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。 七、配电房运行维护项目人员配置服务标准2000KVA配电房值守运行维护24小时单岗4人1、保障供电安全运行；2、主配电室实行24小时运行值班，认真做好门禁记录、运行值班日志、停电跳闸记录、设备缺陷记录、设备履历记录、设备检修记录等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；3、
12、定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电；4、保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验；5、有高压电工证。注：变电所材料费用包含：变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、试验费等，不含大、中修费用；八、房屋及设施设备小修维护 服务内容维修费用服务标准上下水、电气线路及设施、卫生设备等2人一、房屋土建及设备小修标准（一）时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管等。自接到报修之时起立即到达现场，2小时基本排除故障。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到
13、报修之日起，三日之内修复。（二）小修内容小五金缺损、出保课桌椅小损坏的应进行修补；质量标准：修后五金齐全，课桌椅能正常使用。二、上下水系统小修标准(一)室内给水系统小修、局部换管小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。(二)卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。(三)排水管道、化粪
14、池，检查井等。小修内容：楼房排污管道堵塞、楼顶落水管清污、排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应及时报后勤处。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。三、供电设施设备小修标准(一)配电设施小修内容：（1）楼层配电间（2）配电箱；质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好；时限要求：出现故障及时到达现场处理。(二)室内设备小修内容：（1）闸具（2）电源插座（3）开关（4）灯头（5）宿舍电扇小修；质量标准：正常使用；时限要求：报修后30分钟到达现场处理。(三)配电线路小修内容：（1）导线（2）支持物；质量标准
15、：绝缘良好完整可靠；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理。注：不包含小修的材料费，低值易耗材料从甲方集中领取，每月凭维修记录结算评标办法 本项目采用综合打分法，总分为100分，按评审后得分由高到低顺序排列，得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列，得分且投标报价相同的，按技术指标优劣顺序排列，由评标委员会确定一名中标候选人。具体打分方法如下： (一)价格分（30分）。价格分采用低价优先法计算，即满足采购文件要求且报价最低的供应商报价为评标基准价，其价格分为满分30分，其它投标人的价格分统一按照以下公式计算：投标报价得分=(最低报价/该投标人的投标报价)30分 (二)技术服务方案（40分）。由评
16、委根据投标人所提供每个项目的服务方案、人员配备、工具设备配备、工作程序及细则等进行打分，具体打分如下：2.1）服务方案（26分）。2.1.1）综合管理与服务方案（5分）。2.1.2）人员培训方案（3分）。2.1.3）保洁工作服务方案（3分）。2.1.4）安全管理工作服务方案（3分）。2.1.5）设施设备维修服务方案（3分）。2.1.6）绿化养护工作服务方案（3分）。2.1.7）会务服务方案（3分）2.1.8）应急处置预案（3分） 2.2) 人员配备情况（11分）。其中，人员配备的合理性（3分）；项目管理经理及主要管理人员资质条件（8分）【其中项目管理经理具有物业管理师职业资格证书得3分；各重要
17、技术岗位人员：提供员工特种设备作业许可证每提供一个得1分；提供员工电工进网作业许可证每提供一个得1分，最高得5分；（提供证书复印件及本单位员工的证明材料） 2.3)项目管理经理及主要管理人员有相关高校校区管理经验【提供相关证明材料原件（高校用户出具其工作证明）】（3分）。 （三)服务承诺及管理制度（11分）。评委根据投标人对各个岗位的服务内容、形式及具体工作程序、细则，以及分别设置相应健全、明细的管理规章制度、标准情况、奖惩措施进行打分。3.1）各岗位工作人员服务内容及工作程序细则（3分）； 3.2)管理规章制度情况（3分）。根据投标人是否设置合理的奖惩、考核制度，建立自查表格等管理规章制度情
18、况进行打分； 3.3)服务承诺、质量保证等情况（2分）。 3.4)物业服务开始或合同到期时的交接方案（3分）。 （四)配置工具、设备及物耗情况（2分）。根据投标人所提供的配置工具、设备明细表、物耗明细表及具体情况说明在02分范围内打分。 (五)企业财务情况、经营业绩及信誉情况（17分）。 3.1)成功案例（10分）。投标人每提供一个2013年以来承担的学校或事业机关单位物业管理的（合同金额相当的）案例得2分，最高得10分。【提供合同复印件和用户单位对服务满意的证明材料】。 3.2)经营信誉（2分）。投标人提供2013年第一季度缴纳社保资金的良好记录的得2分。3.4）体系认证(3分)。ISO9000(1分)。具有ISO9000系列质量体系认证证书得1分，具有ISO14000环境管理体系认证证书得1分，职业健康安全管理体系得1分。（提供认证证书及通过年度监督审核的材料复印件，所有证书必须在有效期内，原件备查）。 3.3)财务状况（2分）。提供经法定中介机构审计过的2014年度财务报告的得2分，否则不得分。
