1、龙岗商业中心调研报告龙岗商业中心调研报告（一）龙岗商业中心商圈概述1、商圈基本情况龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。2009年末，全区常住人口为201.12万人。常住人口中户籍人口为37.95万人、非户籍人口为163.17万人。是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里。深惠、深汕一级公路和深
2、惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。2009年末，工业企业2122家，工业企业实现增加值921.82亿元，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。2、消费水平分析龙岗老城区人口占龙岗镇总人口的三分之一，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面，龙岗老城区周边居民收入丰厚（大部分
3、居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心 。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。3、商圈商业情况概述目前龙岗区商业氛围较为浓厚的还是老中心区，为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市
4、场的主力所在。龙岗区主要商业一览表商业类型规模代表商家租金水平经营状况商业中心（包括百货、主题商城、步行街）33103天虹百货、国美电器、苏宁电器、麦当劳、必胜客等80150元/月一般商业步行街12000哎呀呀、都市丽人等（品牌非常少）80-400元/月好摩尔城37141华润万家、金典175影城、麦当劳，真功夫、仙踪林、周大福、钻石家等200-480元/月差（前景较好）总结： 老城区人口总数量大，人气比新城区旺盛，消费市场大； 有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应，这是目前龙岗区商业的主要现状。 本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居
5、为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。（二）龙盈泰商业中心一、项目基本情况概述1、项目位置项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥和地铁3号线旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。深惠路2、基础数据调研基本信息位置深惠路旁开业时间2003建筑类型单体开发商深圳市龙盈泰投资发展有限公司规模/经营面积33103街长/街宽200/13m客户交通方式步行、自驾、公交、地铁经营档次中低档次核心商铺信息铺位数量或面积街铺49个内、外铺租金水平内150元/月外350元/月内、外铺售价水平免租期铺位特征内、外铺主力面积80内、外铺开间、进深8*10m8*7m
6、内、外铺层高一层5.8m、一层以上4.8m内、外铺实用率50%建筑结构与经营配套建筑风格现代广告位22个停车位244个出入口数量沿深惠路休闲区域深惠路边排椅及小广场公共通道一条，200m洗手间6个经营分析辐射范围龙岗、坑梓、坪山、坪地目标客户普通大众经营状况空置率20%，经营状况一般经营管理经营方式扣点、租金相结合收银方式单独、统一相结合管理费12元/平方米/月其他3、商业中心规模商业建筑总面积：33103.37平方米；分区规模：一层10308.61平方米；二层10292.55平方米；三层8842.29平方米；四层3659.92平方米；地下一层设停车场；面积8367.84平方米；设备区面积90
7、3.7平方米；人防区面积1080平方米。层高：一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米；4、项目配套设施：现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位244个。天虹百货内扶梯 地下停车场入口5、交通状况项目附近共有一个汽车总站、四个公交站及一个地铁站。汽车总站：龙岗长途汽车客运站公交站：龙岗天虹商场站、双龙地铁站、双龙地铁站、双龙地铁站地铁站：双龙地铁站（3号线）以下为途经龙盈泰商业中心的公交线路，共 23 条：329路 366路 380A路 654路 661路 663路 668路 810路 811路 833路 855路 862路 863路 865路 868路
8、869路 903路 908路 983B路 983路 985路 986路 B669路龙岗长途汽车客运站地铁站公交站二、项目业态规划情况1、临街商铺品牌形象店一条街：饮食类：麦当劳、肯德基、面点王。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。服装鞋包类：经典故事、百丽等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。生活便利店一条街：糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注（基本空置）电子用品一条街：手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器（基本空置）文
9、具图书一条街：包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等（部分空置）美食一条街：包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。服装鞋包一条街：各类服装、鞋包等。日用百货一条街：包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。娱乐：投币跳舞机等部分次主力店街铺生活便利一条街除了“怡家生活馆”在营外，其他铺位均空置2、主题商城：龙岗女人世界商城基本信息及业态项目名称女人商城位置天虹里侧经营类别女装、玩具、童装开业时间规模/经营面积2400平米楼层数一层铺位数量A区：46，B区：79商户数量46建筑类型商业城市场
10、性质女人商城主次通道主通道宽度12m次通道宽度2.5m层高净高4m中央空调有实用率/楼层业态分布及面积比例楼层分区业态分区面积面积比例商铺数量商户数量A区女装美容鞋包童装其他空置80039.1%6.5%10.9%8.7%6.5%21.7%4636B区空置女装女鞋美容生活用品80087.3%7.6%1.3%2.3%1.3%7910经营配套中庭与垂直交通有中庭，扶梯1部，无垂直电梯铺位装修墙面、天花板、门等装修一般，广告位无铺位配置多为小铺型出入口5个停车位无时尚服装：主营各类中低档服装，分布于壁铺。皮鞋箱包：主营各类中低档皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。（部分空置）针织用品：主营内衣、服装、
11、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。化妆用品：主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。（部分空置）仿真饰品：仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。（基本空置）美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。童装玩具：主营童服、童装、童车、玩具等。贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等。（基本空置）女人城A区女人城B区3、天虹百货天虹百货位于地铁龙岗线终点站双龙站旁边，共三层，约 4200。周边的人口分布较少，现阶段人气较弱，顾客购买力比较低。但是
12、随着大运会的到来，政府已经开展了一系列的整顿措施，该区域的未来市场前景较好。项目基本情况调研名称天虹百货位置银泰广场建筑类型经营类别百货、超市经营档次中档规模/经营面积12600经营楼层一、二、三层层高一层：3m；二层：3 m；三层：3 m开发商开业时间年月日楼层业态分布一层鞋类，化妆品，包，饰品二层超市，床上用品，食品等三层男女服装，体育用品，美容一楼百货业态比例二楼百货业态比例三楼百货业态比例建筑及装修情况通道一层主通道：2.5 m一层次通道：2.5 m二层主通道：2.5 m二层次通道： 2.5m三层主通道：2.5m三层次通道：2.5m电梯4个扶梯，2个垂直光梯广场约出入口5个（3个出入口
13、分别跟女人城及国美电器相连接）消费基础辐射范围双龙站周边地区目标客户周边居民以及乘坐地铁的游客消费力水平中低档水品消费结构以日用品消费为主交通工具开车、出租车、公交车、地铁、等经营情况： 整体人流一般，主要由于当地的都卖力较弱，使得一层的高档化妆品以及饰品无人问津；二层的超市却是人流相对集中的地方，在一定程度上增加了该区的人；三层的服饰品牌价格也比较适中，但由于马路对面的老街的影响，人流量也不大。整体经营状况不理想。4、商业中心业态比例统计业态数量（个）面积（）占比主要品牌服装10686.52.0%金盾，安踏，361度餐饮14617918.3%麦当劳，面点王，东江丽景大酒店手机108882.6
14、%OPPO，NOKIA，乐语通讯电器超市21261237.3%国美，苏宁百货11260037.3%天虹百货珠宝精品43521.0%周大福，钻石世家服务配套74161.2%便利店，联通营业厅，东亚银行鞋1800.2%奥康鞋业总计4933813.5100%注：只包含了在经营的街铺和主力店的规模业态比例图临街商铺业态图布局三、建筑装饰1、地面：全部地面用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。2、天花：整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。二层女人世界装修采用天花布置彩色灯光的效果，增加了时尚气氛。4、墙面：ICI刷白
15、。5、柱子：公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。6、广告位：统一陈列在面向深惠路楼外四、建筑、交通规划1、地铁站、公车站导入口地铁出口通过天桥直接跟二层国美电器相连接地铁站左边出口导向国美电器正门地铁站右边出口导向麦当劳2、空调排风口与新风排风口，上面树立广告牌3、导示系统停车导示天虹百货导示4、休闲区域五洲风情广场地球仪喷水池铁排椅五、经营管理1、管理模式该项目为各街铺商户独立收银，百货为统一收银。百货及大型主力店为扣点模式，街铺为租金收取模式，由深圳市龙盈泰投资发展有限公司统一物业管理。2、费用每个店铺均有独立水电表公共电费及水费：按总电费及总用水费按店铺面积分摊物
16、业管理费：12元/月3、经营推广该地下商业街主要是采用硬售方式，销售完后由业主自己自主招商或自营，开发商只统一进行物业管理，经营及推广由商户自主进行，缺乏统一性。六、租金价值规律靠近天虹百货及地铁站出口的街铺比其他商铺租金高出80150元/月。女人商城中庭处和天虹入口处的内铺租金较高，在150元/月左右，而靠里的内铺租金较低，多转让，在100元/月左右。龙盈泰商业中心租金案例内衣秀（天虹旁） 429元/月租金1.5万/月开间3.5m租期进深11m业态内衣面积35押金实使用率目前转让费12万层高4m物业费店铺形状方形东江丽景大酒楼 571元/月租金1.2万/月开间4m租期进深7m业态内衣面积21
17、押金实使用率目前转让费层高3.5m物业费包租金里店铺形状方形女人商城租金案例A区里侧拐角 89元/月租金1000元/月开间2.5m租期进深4.5m业态女装面积11.25押金2600元实使用率目前转让费3万层高4m物业费500店铺形状方形万利鞋馆（B区中庭处） 156元/月租金2000元/月开间3.2m租期进深4m业态鞋面积12.8押金实使用率目前转让费3万层高4m物业费1000店铺形状方形七、业态附表名称开间进深面积业态双龙门诊部2220440服务配套国美86423612家电中信置业10770地产中介步步高3.5722.5手机E帅3.5722.5服装新思雅8756服装诺基亚客服8756服务配套
18、金盾8756服装恒波8756手机面点王1220240餐饮三德星珠宝行81080珠宝精品万店通4728服务配套麦当劳1525375餐饮361度1010100服装安踏81080服装特璐81080服装乔丹81080服装奥康81080鞋伊维雅51050服装米兰新娘51050服装天虹706012600百货东江丽景大酒店76604200餐饮湘川粤土菜馆31030餐饮湖南农家菜馆81080餐饮长沙米粉31030餐饮千百味61060餐饮兰州拉面31030餐饮毛家湘菜馆31030餐饮美宜佳301030服务配套科迪宇8864手机亚洲眼镜6848珠宝精品NOKIA208160手机苏宁60509000家电联通营业厅5
19、840服务配套微微新娘814112服装钻石世家814112珠宝精品周大福814112珠宝精品恒波手机814112手机科迪宇814112手机真功夫2015600餐饮沙县小吃4312餐饮柏龙美食4312餐饮乐语通讯15690手机恒波手机15690手机NOKIA6636手机科迪宇256150手机OPPO3618手机必胜客3012360餐饮六千老汤3012360餐饮东亚银行812192服务配套（三）华特商业步行街一、项目基本情况概述1、项目位置项目位于龙岗老城区，与地铁三号线和深惠公路仅隔一条龙兴街，上通福宁街，下达龙平路。龙平路 龙兴街2、基本数据调研基本信息位置龙平路与福宁路之间开业时间/建筑类型
20、单体开发商改造规模/经营面积/街长/街宽7m客户交通方式步行、自驾、公交、地铁、出租车经营档次商品低档，购物环境很差核心商铺信息铺位数量或面积2151（店铺实用面积之和）内、外铺租金水平/内、外铺售价水平/免租期/铺位特征外铺主力面积15或21外铺开间、进深3*5m 和 3*7m内、外铺层高3.5m内、外铺实用率/建筑结构与经营配套建筑风格陈旧广告位无停车位20个出入口数量5个休闲区域美食小广场公共通道1条洗手间/经营分析辐射范围龙岗中心区、龙岗镇目标客户普通大众经营状况一般经营管理经营方式租金收银方式单独管理费/其他/二、交通状况项目附近共有四个公交站及一个地铁站。汽车总站：龙岗长途汽车客运
21、站公交站：龙岗老街站 平岗中学站 三阳宾馆站地铁站：双龙地铁站（3号线）以下为途经龙盈泰商业中心的公交线路，共 8 条：970路 810路 831路 861路 970路 985路 986路 990路 三、项目业态规划情况部分主力铺位四、华特商业街业态细分比例业态比例图项目业态图布局五、建筑装饰1、地面：主街道地面用深色的8分米防滑瓷砖，次街道用浅色的小号瓷砖主街道 次街道2、灯饰：欧式复古吊灯3、导示牌:高挂于街道两侧或横挂于街道六、租金水平及商家访谈主街道华新街上租金较贵，达到300-400元/月，而且转让费很高，一般在10-20万左右。华特商业区内的租金一般，价位在200-250元/月，转
22、让费一般在3-5万。另一侧的石头桥街租金便宜，在80-100元/月，但转让费高达6-10万。商家名称衣一度经营成本进货成本30-50元业态时尚女装租金2500元/月所在楼层龙岗老街靠后押金一押一租经营面积4.5*2.5=11.25转让费2.5万（空转）品牌度中低等品牌税金无商户性质个体约期一年一签，签约费2万消费对象年轻女性管理费无消费客户区域分布深圳龙岗经营收入商品零售80-120元经营情况一般，主要以零售为主上游进货渠道深圳东门，虎门。营业额平均3万/月单件商品利润50-70元上下不等经营要素经营淡旺季特征5月份之后是旺季。产品特征主要以用于时尚女孩，年轻女性。装修风格装修简单，开间大。交
23、易方式主要以现金交易方式为主。进货方式深圳进货，可自驾车，等多种进货方式。商家名称北京老布鞋经营成本进货成本20-50元左右业态女鞋，童鞋租金2600元/月所在楼层老街石头桥街50号押金一押一租经营面积3.5*9=31.5转让费7.9万（整体装让）品牌度中低等品牌税金无税收商户性质经销商装修费用2万（中等装修）消费对象儿童，各年龄段女性管理费无管理费消费客户区域分布深圳龙岗经营收入商品零售60-120元经营情况一般，主要以零售为主上游进货渠道北京，下订单，厂家直销约期二年一签（5000签约费）单件商品利润40-70元上下不等经营要素经营淡旺季特征没有淡旺季之分，批发生意以老客户为主产品特征主要
24、以用于儿童，各年龄段女性。装修风格装修一般。交易方式以现金交易方式为主进货方式缺货下订单，厂家直销（四）摩尔城一、项目基本情况概述1、项目区位图项目位于龙岗镇深惠路与鹏达路交汇处，地铁3号线南联站接驳处，项目配套的住宅57151平方米，项目旁边还配有龙岗中心学校，南联小学，农业银行，中国银行，农商行，中国邮政，龙岗中心医院等服务配套设施以及天虹商场，吉之岛，人人乐，万佳等商业设施。2、项目基本信息：项目名称龙岗摩尔城项目区位及位置龙岗镇深惠路与鹏达路交汇处开发商鹏达地产营销代理公司中原地产物业管理公司人防、非人防工程非人防工程楼层数地下一层，地上商业4层总规模商业规模37141平方米商铺数主力
25、铺位开间*进深12*12 18*186*8项目土地性质出让土地年限40年结构层高一层5.5米二层4.8米三层4.8米四层4.8米净层高一层：3.5米二层：3.5米三层：3.5米四层：3.5米使用率停车位位置及数量695个出入口数量五个电梯及扶梯数扶梯6个，垂直电梯3个中央空调（制冷、双制）双制新风系统有是否有独立产权独立产权商铺销售、持有卖产权、经营权是否有独立土地证有销售方式（硬售还是返租）只租不卖销售均价销售率2011年5月1日开盘开业时间2009年经营状况一般经营主题百货+餐饮+名品服装店+休闲经营分区租金水平（各区、各段）一楼400元/月左右，2,3楼300元/月左右物业管理费30元/月左右中央空调费/推广费/3、交通状况：紧临地铁3号线南联站 南联社区：公交站有E6、长途18、309、329、351、353、361、365、366、380、K651、651、654、661、668、811、812、818、832、839、863、865、866、
