龙岗商业中心调研报告.docx
- 文档编号:6640703
- 上传时间:2023-01-08
- 格式:DOCX
- 页数:44
- 大小:6.75MB
龙岗商业中心调研报告.docx
《龙岗商业中心调研报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《龙岗商业中心调研报告.docx(44页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
龙岗商业中心调研报告
龙岗商业中心调研报告
(一)龙岗商业中心商圈概述
1、商圈基本情况
龙岗位于深圳市区东部,下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇,总面积940.9平方公里,是深圳市面积最大的区级单位。
2009年末,全区常住人口为201.12万人。
常住人口中户籍人口为37.95万人、非户籍人口为163.17万人。
是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。
龙岗交通条件十分优越,深惠公路、深汕公路纵贯全区。
广深铁路布吉站、平湖站就在区内。
龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区,合称龙岗中心城。
龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。
全镇130平方公里。
深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。
龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。
是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。
2009年末,工业企业2122家,工业企业实现增加值921.82亿元,均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。
电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。
2、消费水平分析
龙岗老城区人口占龙岗镇总人口的三分之一,历来就是龙岗的商业消费区域。
龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路,呈典型的小城镇街区型商业布局,这里商铺林立,人气旺盛,商业业态齐全。
零售商家的竞争相当激烈。
一方面,龙岗老城区周边居民收入丰厚(大部分居民有房产,村办企业有分红,有的居民有自己的企业),他们的消费力强;另一方面,龙岗是深圳的大工业区,消费群体主要以打工族为主力,收入虽然较低,但大都为年轻一族,负担轻,消费自主,消费能力相当可观;第三,该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地,一直以来都是龙岗的商业中心。
旧城改造使城市面貌焕然一新,彻底改变了原有城区不合理的局面,同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化,整个区域的消费指数大幅上升,人们对商业消费提出了更高的需求,商业档次有待进一步提升。
3、商圈商业情况概述
目前龙岗区商业氛围较为浓厚的还是老中心区,为龙平东路及其相邻街区,经营品种较全,人气较旺,是整个片区消费市场的主力所在。
龙岗区主要商业一览表
商业类型
规模
代表商家
租金水平
经营状况
商业中心(包括百货、主题商城、步行街)
33103㎡
天虹百货、国美电器、苏宁电器、麦当劳、必胜客等
80—150元/㎡·月
一般
商业步行街
12000㎡
哎呀呀、都市丽人等(品牌非常少)
80-400元/㎡·月
好
摩尔城
37141㎡
华润万家、金典175影城、麦当劳,真功夫、仙踪林、周大福、钻石家等
200-480元/㎡·月
差(前景较好)
总结:
Ø老城区人口总数量大,人气比新城区旺盛,消费市场大;
Ø有品牌商家但无规模,有规模但非品牌商家,难以形成规模效应和聚集效应,这是目前龙岗区商业的主要现状。
Ø本区域受区域经济(大工业区)的影响,人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局,收入相应较低,但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。
(二)龙盈泰商业中心
一、项目基本情况概述
1、项目位置
项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥和地铁3号线旁,每天有30多条公交线路往返深圳市区,数十条线路通往全国各地。
深惠路
2、基础数据调研
基本信息
位置
深惠路旁
开业时间
2003
建筑类型
单体
开发商
深圳市龙盈泰投资发展有限公司
规模/经营面积
33103㎡
街长/街宽
200/13m
客户交通方式
步行、自驾、公交、地铁
经营档次
中低档次
核心商铺信息
铺位数量或面积
街铺49个
内、外铺租金水平
内150元/㎡/月
外350元/㎡/月
内、外铺售价水平
—
免租期
—
铺位特征
内、外铺主力面积
80㎡
内、外铺开间、进深
8*10m
8*7m
内、外铺层高
一层5.8m、一层以上4.8m
内、外铺实用率
50%
建筑结构与经营配套
建筑风格
现代
广告位
22个
停车位
244个
出入口数量
沿深惠路
休闲区域
深惠路边排椅及小广场
公共通道
一条,200m
洗手间
6个
经营分析
辐射范围
龙岗、坑梓、坪山、坪地
目标客户
普通大众
经营状况
空置率20%,经营状况一般
经营管理
经营方式
扣点、租金相结合
收银方式
单独、统一相结合
管理费
12元/平方米/月
其他
—
3、商业中心规模
商业建筑总面积:
33103.37平方米;
分区规模:
一层10308.61平方米;二层10292.55平方米;三层8842.29平方米;四层3659.92平方米;地下一层设停车场;面积8367.84平方米;设备区面积903.7平方米;人防区面积1080平方米。
层高:
一楼层高5.8米,2、3、4层为4.8米;
4、项目配套设施:
现代化商业设施,多部扶梯、货梯、电梯满足现代商城购物、休闲的多种需要。
停车位244个。
天虹百货内扶梯地下停车场入口
5、交通状况
项目附近共有一个汽车总站、四个公交站及一个地铁站。
汽车总站:
龙岗长途汽车客运站
公交站:
龙岗天虹商场站、双龙地铁站
、双龙地铁站
、双龙地铁站
地铁站:
双龙地铁站(3号线)
以下为途经龙盈泰商业中心的公交线路,共23条:
329路366路380A路654路661路663路668路810路811路833路855路862路863路865路868路869路903路908路983B路983路985路986路B669路
龙岗长途汽车客运站
地铁站
公交站
二、项目业态规划情况
1、临街商铺
品牌形象店一条街:
饮食类:
麦当劳、肯德基、面点王。
电信:
包括联通新时空、中国电信营业厅。
数码类:
联想1+1,恒波通讯的诺基亚专卖。
服装鞋包类:
经典故事、百丽等。
其他:
千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。
生活便利店一条街:
糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注(基本空置)
电子用品一条街:
手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器(基本空置)
文具图书一条街:
包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等(部分空置)
美食一条街:
包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等,以规模形成美食中心。
服装鞋包一条街:
各类服装、鞋包等。
日用百货一条街:
包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。
娱乐:
投币跳舞机等
部分次主力店街铺
生活便利一条街除了“怡家生活馆”在营外,其他铺位均空置
2、主题商城:
龙岗女人世界
商城基本信息及业态
项目名称
女人商城
位置
天虹里侧
经营类别
女装、玩具、童装
开业时间
规模/经营面积
2400平米
楼层数
一层
铺位数量
A区:
46,B区:
79
商户数量
46
建筑类型
商业城
市场性质
女人商城
主次通道
主通道宽度12m
次通道宽度2.5m
层高
净高4m
中央空调
有
实用率
/
楼层业态分布及面积比例
楼层
分区业态
分区面积
面积比例
商铺数量
商户数量
A区
女装
美容
鞋包
童装
其他
空置
800㎡
39.1%
6.5%
10.9%
8.7%
6.5%
21.7%
46
36
B区
空置
女装
女鞋
美容
生活用品
800㎡
87.3%
7.6%
1.3%
2.3%
1.3%
79
10
经营配套
中庭与垂直交通
有中庭,扶梯1部,无垂直电梯
铺位装修
墙面、天花板、门等装修一般,广告位无
铺位配置
多为小铺型
出入口
5个
停车位
无
时尚服装:
主营各类中低档服装,分布于壁铺。
皮鞋箱包:
主营各类中低档皮革箱包,以背柜形式分布于商场中央。
(部分空置)
针织用品:
主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等,以条柜加背柜形式装修。
化妆用品:
主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等,以柜台形式经营。
(部分空置)
仿真饰品:
仿真珠宝项链等,以柜台形式经营。
风情饰品:
主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等,以柜台形式经营。
(基本空置)
美容美甲类:
主营美容、美发、美甲等。
童装玩具:
主营童服、童装、童车、玩具等。
贴纸照:
贴纸照、自助卡拉OK等。
(基本空置)
女人城A区
女人城B区
3、天虹百货
天虹百货位于地铁龙岗线终点站双龙站旁边,共三层,约4200㎡。
周边的人口分布较少,现阶段人气较弱,顾客购买力比较低。
但是随着大运会的到来,政府已经开展了一系列的整顿措施,该区域的未来市场前景较好。
项目基本情况调研
名称
天虹百货
位置
银泰广场
建筑类型
经营类别
百货、超市
经营档次
中档
规模/经营面积
12600㎡
经营楼层
一、二、三层
层高
一层:
3m;二层:
3m;三层:
3m
开发商
开业时间
年月日
楼层业态分布
一层
鞋类,化妆品,包,饰品
二层
超市,床上用品,食品等
三层
男女服装,体育用品,美容
一楼百货业态比例
二楼百货业态比例
三楼百货业态比例
建筑及装修情况
通道
一层主通道:
2.5m
一层次通道:
2.5m
二层主通道:
2.5m
二层次通道:
2.5m
三层主通道:
2.5m
三层次通道:
2.5m
电梯
4个扶梯,2个垂直光梯
广场
约㎡
出入口
5个(3个出入口分别跟女人城及国美电器相连接)
消费基础
辐射范围
双龙站周边地区
目标客户
周边居民以及乘坐地铁的游客
消费力水平
中低档水品
消费结构
以日用品消费为主
交通工具
开车、出租车、公交车、地铁、等
经营情况:
整体人流一般,主要由于当地的都卖力较弱,使得一层的高档化妆品以及饰品无人问津;二层的超市却是人流相对集中的地方,在一定程度上增加了该区的人;三层的服饰品牌价格也比较适中,但由于马路对面的老街的影响,人流量也不大。
整体经营状况不理想。
4、商业中心业态比例统计
业态
数量(个)
面积(㎡)
占比
主要品牌
服装
10
686.5
2.0%
金盾,安踏,361度
餐饮
14
6179
18.3%
麦当劳,面点王,东江丽景大酒店
手机
10
888
2.6%
OPPO,NOKIA,乐语通讯
电器超市
2
12612
37.3%
国美,苏宁
百货
1
12600
37.3%
天虹百货
珠宝精品
4
352
1.0%
周大福,钻石世家
服务配套
7
416
1.2%
便利店,联通营业厅,东亚银行
鞋
1
80
0.2%
奥康鞋业
总计
49
33813.5
100%
注:
只包含了在经营的街铺和主力店的规模
业态比例图
临街商铺业态图布局
三、建筑装饰
1、地面:
全部地面用高级米白色的防滑瓷砖,过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。
2、天花:
整个商场天花统一喷白,统一吊顶。
其中,公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶,照明用白炽灯管。
二层女人世界装修采用天花布置彩色灯光的效果,增加了时尚气氛。
4、墙面:
ICI刷白。
5、柱子:
公共部分的柱子用高级大理石包装,并留有电源接头和广告灯箱位。
6、广告位:
统一陈列在面向深惠路楼外
四、建筑、交通规划
1、地铁站、公车站导入口
地铁出口通过天桥直接跟二层国美电器相连接
地铁站左边出口导向国美电器正门
地铁站右边出口导向麦当劳
2、空调排风口与新风排风口,上面树立广告牌
3、导示系统
停车导示
天虹百货导示
4、休闲区域
五洲风情广场地球仪喷水池
铁排椅
五、经营管理
1、管理模式
该项目为各街铺商户独立收银,百货为统一收银。
百货及大型主力店为扣点模式,街铺为租金收取模式,由深圳市龙盈泰投资发展有限公司统一物业管理。
2、费用
每个店铺均有独立水电表
公共电费及水费:
按总电费及总用水费按店铺面积分摊
物业管理费:
12元/㎡·月
3、经营推广
该地下商业街主要是采用硬售方式,销售完后由业主自己自主招商或自营,开发商只统一进行物业管理,经营及推广由商户自主进行,缺乏统一性。
六、租金价值规律
靠近天虹百货及地铁站出口的街铺比其他商铺租金高出80—150元/㎡·月。
女人商城中庭处和天虹入口处的内铺租金较高,在150元/㎡/月左右,而靠里的内铺租金较低,多转让,在100元/㎡/月左右。
龙盈泰商业中心租金案例
内衣秀(天虹旁)429元/㎡/月
租金
1.5万/月
开间
3.5m
租期
进深
11m
业态
内衣
面积
35㎡
押金
实使用率
目前转让费
12万
层高
4m
物业费
店铺形状
方形
东江丽景大酒楼571元/㎡/月
租金
1.2万/月
开间
4m
租期
进深
7m
业态
内衣
面积
21㎡
押金
实使用率
目前转让费
层高
3.5m
物业费
包租金里
店铺形状
方形
女人商城租金案例
A区里侧拐角89元/㎡/月
租金
1000元/月
开间
2.5m
租期
进深
4.5m
业态
女装
面积
11.25㎡
押金
2600元
实使用率
目前转让费
3万
层高
4m
物业费
500
店铺形状
方形
万利鞋馆(B区中庭处)156元/㎡/月
租金
2000元/月
开间
3.2m
租期
进深
4m
业态
鞋
面积
12.8㎡
押金
实使用率
目前转让费
3万
层高
4m
物业费
1000
店铺形状
方形
七、业态附表
名称
开间
进深
面积
业态
双龙门诊部
22
20
440
服务配套
国美
86
42
3612
家电
中信置业
10
7
70
地产中介
步步高
3.5
7
22.5
手机
E帅
3.5
7
22.5
服装
新思雅
8
7
56
服装
诺基亚客服
8
7
56
服务配套
金盾
8
7
56
服装
恒波
8
7
56
手机
面点王
12
20
240
餐饮
三德星珠宝行
8
10
80
珠宝精品
万店通
4
7
28
服务配套
麦当劳
15
25
375
餐饮
361度
10
10
100
服装
安踏
8
10
80
服装
特璐
8
10
80
服装
乔丹
8
10
80
服装
奥康
8
10
80
鞋
伊维雅
5
10
50
服装
米兰新娘
5
10
50
服装
天虹
70
60
12600
百货
东江丽景大酒店
76
60
4200
餐饮
湘川粤土菜馆
3
10
30
餐饮
湖南农家菜馆
8
10
80
餐饮
长沙米粉
3
10
30
餐饮
千百味
6
10
60
餐饮
兰州拉面
3
10
30
餐饮
毛家湘菜馆
3
10
30
餐饮
美宜佳
30
10
30
服务配套
科迪宇
8
8
64
手机
亚洲眼镜
6
8
48
珠宝精品
NOKIA
20
8
160
手机
苏宁
60
50
9000
家电
联通营业厅
5
8
40
服务配套
微微新娘
8
14
112
服装
钻石世家
8
14
112
珠宝精品
周大福
8
14
112
珠宝精品
恒波手机
8
14
112
手机
科迪宇
8
14
112
手机
真功夫
20
15
600
餐饮
沙县小吃
4
3
12
餐饮
柏龙美食
4
3
12
餐饮
乐语通讯
15
6
90
手机
恒波手机
15
6
90
手机
NOKIA
6
6
36
手机
科迪宇
25
6
150
手机
OPPO
3
6
18
手机
必胜客
30
12
360
餐饮
六千老汤
30
12
360
餐饮
东亚银行
8
12
192
服务配套
(三)华特商业步行街
一、项目基本情况概述
1、项目位置
项目位于龙岗老城区,与地铁三号线和深惠公路仅隔一条龙兴街,上通福宁街,下达龙平路。
龙平路龙兴街
2、基本数据调研
基本信息
位置
龙平路与福宁路之间
开业时间
/
建筑类型
单体
开发商
改造
规模/经营面积
/
街长/街宽
7m
客户交通方式
步行、自驾、公交、地铁、出租车
经营档次
商品低档,购物环境很差
核心商铺信息
铺位数量或面积
2151㎡(店铺实用面积之和)
内、外铺租金水平
/
内、外铺售价水平
/
免租期
/
铺位特征
外铺主力面积
15或21㎡
外铺开间、进深
3*5m和3*7m
内、外铺层高
3.5m
内、外铺实用率
/
建筑结构与经营配套
建筑风格
陈旧
广告位
无
停车位
20个
出入口数量
5个
休闲区域
美食小广场
公共通道
1条
洗手间
/
经营分析
辐射范围
龙岗中心区、龙岗镇
目标客户
普通大众
经营状况
一般
经营管理
经营方式
租金
收银方式
单独
管理费
/
其他
/
二、交通状况
项目附近共有四个公交站及一个地铁站。
汽车总站:
龙岗长途汽车客运站
公交站:
龙岗老街站平岗中学站三阳宾馆站
地铁站:
双龙地铁站(3号线)
以下为途经龙盈泰商业中心的公交线路,共8条:
970路810路831路861路970路985路986路990路
三、项目业态规划情况
部分主力铺位
四、华特商业街业态细分比例
业态比例图
项目业态图布局
五、建筑装饰
1、地面:
主街道地面用深色的8分米防滑瓷砖,次街道用浅色的小号瓷砖
主街道次街道
2、灯饰:
欧式复古吊灯
3、导示牌:
高挂于街道两侧或横挂于街道
六、租金水平及商家访谈
主街道华新街上租金较贵,达到300-400元/㎡/月,而且转让费很高,一般在10-20万左右。
华特商业区内的租金一般,价位在200-250元/㎡/月,转让费一般在3-5万。
另一侧的石头桥街租金便宜,在80-100元/㎡/月,但转让费高达6-10万。
商家名称
衣一度
经营成本
进货成本
30-50元
业态
时尚女装
租金
2500元/月
所在楼层
龙岗老街靠后
押金
一押一租
经营面积
4.5*2.5=11.25㎡
转让费
2.5万(空转)
品牌度
中低等品牌
税金
无
商户性质
个体
约期
一年一签,签约费2万
消费对象
年轻女性
管理费
无
消费客户区域分布
深圳龙岗
经营收入
商品零售
80-120元
经营情况
一般,主要以零售为主
上游进货渠道
深圳东门,虎门。
营业额
平均3万/月
单件商品利润
50-70元上下不等
经营要素
经营淡旺季特征
5月份之后是旺季。
产品特征
主要以用于时尚女孩,年轻女性。
装修风格
装修简单,开间大。
交易方式
主要以现金交易方式为主。
进货方式
深圳进货,可自驾车,等多种进货方式。
商家名称
北京老布鞋
经营成本
进货成本
20-50元左右
业态
女鞋,童鞋
租金
2600元/月
所在楼层
老街石头桥街50号
押金
一押一租
经营面积
3.5*9=31.5㎡
转让费
7.9万(整体装让)
品牌度
中低等品牌
税金
无税收
商户性质
经销商
装修费用
2万(中等装修)
消费对象
儿童,各年龄段女性
管理费
无管理费
消费客户区域分布
深圳龙岗
经营收入
商品零售
60-120元
经营情况
一般,主要以零售为主
上游进货渠道
北京,下订单,厂家直销
约期
二年一签(5000签约费)
单件商品利润
40-70元上下不等
经营要素
经营淡旺季特征
没有淡旺季之分,批发生意以老客户为主
产品特征
主要以用于儿童,各年龄段女性。
装修风格
装修一般。
交易方式
以现金交易方式为主
进货方式
缺货下订单,厂家直销
(四)摩尔城
一、项目基本情况概述
1、项目区位图
项目位于龙岗镇深惠路与鹏达路交汇处,地铁3号线南联站接驳处,项目配套的住宅57151平方米,项目旁边还配有龙岗中心学校,南联小学,农业银行,中国银行,农商行,中国邮政,龙岗中心医院等服务配套设施以及天虹商场,吉之岛,人人乐,万佳等商业设施。
2、项目基本信息:
项目名称
龙岗摩尔城
项目区位及位置
龙岗镇深惠路与鹏达路交汇处
开发商
鹏达地产
营销代理公司
中原地产
物业管理公司
人防、非人防工程
非人防工程
楼层数
地下一层,地上商业4层
总规模
商业规模37141平方米
商铺数
主力铺位开间*进深
12*1218*18
6*8
项目土地性质
出让
土地年限
40年
结构层高
一层5.5米
二层4.8米
三层4.8米
四层4.8米
净层高
一层:
3.5米
二层:
3.5米
三层:
3.5米
四层:
3.5米
使用率
停车位位置及数量
695个
出入口数量
五个
电梯及扶梯数
扶梯6个,垂直电梯3个
中央空调(制冷、双制)
双制
新风系统
有
是否有独立产权
独立产权
商铺销售、持有
卖产权、经营权
是否有独立土地证
有
销售方式(硬售还是返租)
只租不卖
销售均价
销售率
2011年5月1日开盘
开业时间
2009年
经营状况
一般
经营主题
百货+餐饮+名品服装店+休闲
经营分区
租金水平(各区、各段)
一楼400元/㎡/月左右,2,3楼300元/㎡/月左右
物业管理费
30元/㎡/月左右
中央空调费
/
推广费
/
3、交通状况:
紧临地铁3号线南联站
南联社区:
公交站有E6、长途18、309、329、351、353、361、365、366、380、K651、651、654、661、668、811、812、818、832、839、863、865、866、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业中心 调研 报告