1、中国物业服务百强企业研究报告word第一部分 研究背景与目的第二部分 百强企业研究方法体系第三部分 2017 中国物业服务百强企业名单第四部分 2017 中国物业服务百强企业发展特点分析一、管理规模：管理面积均值达 2725 万平米，市场占有率近三成二、经营绩效：强化基础服务扩规模，创新多种经营提效益三、服务质量：专业专注打造高品质服务，匠心匠技实现资产保值增值四、发展潜力：技术和资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海五、社会责任：践行企业责任，促进社会和谐，引领行业进步第五部分 2017 中国物业服务百强企业专项研究分析第六部分 结 语第一部分 研究背景与目的由中国指数研究院与中国房地产 TOP
2、10 研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自 2008年以来已连续进行十年，这十年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律， 为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。2017 年 3 月，“两会”部署 2017 年重点工作任务明确指出，“进一步释放国内需求潜力，增强内需对经济增长的持久拉动作用，深入实施创新驱动发展战略，促进经济结构优化升级，不断提高竞争力”。房地产市场的快速发展，为物业管理行业提供了广阔的发展
3、空间，新技术的应用和资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。中国指数研究院以“笃实进取，创新升级”为主题， 全面启动“2017 中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结十年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2017 中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。2017 中国物业服务百强企业研究的目的：（1）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；（2）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴
4、，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量；（3）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据。第二部分 百强企业研究方法体系（一）评价指标体系（二）评价指标体系设计原则指标体系的设计遵循以下三个准则：1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中国指数研究院继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面
5、，引入“星级小区数量” 指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构和规范化的管理体系显示了企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度， 树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中国指
6、数研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房管理面积和企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。（三）计量评价方法采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大
7、于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2017 中国物业服务百强综合实力指数。（四）门槛值1、依法设立、具有独立法人资格；2、按照国际惯例和物业服务企业资质管理办法，中国指数研究院确定现阶段入选门槛值为： 近三年平均在管项目数量不低于 10 个或平均在管项目总建筑面积不低于 50 万平方米；3、为了引导物业服务企业做大做强，中国指数研究院鼓励企业以集团的名义参与。（五）复核审查1、企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开
8、信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核； 对有疑问的数据中国指数研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核；3、根据企业历史数据交叉复核。（六）实施原则1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书， 对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。2、客观、公平、公正原则。中国指数研究院本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查， 对企业发展情况做出客观分析和全面评价。3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。第三部分 2017 中国物业服务百强企业名单排名单位名称排名单位名称1万科物业发
9、展有限公司23上海文化银湾物业管理有限公司2绿城物业服务集团有限公司23南都物业服务股份有限公司3广东碧桂园物业服务股份有限公司23上海永升物业管理股份有限公司4长城物业集团股份有限公司24重庆天骄爱生活服务股份有限公司5保利物业发展股份有限公司24阳光城物业服务（福建）有限公司6中海物业集团有限公司24宁波银亿物业管理有限公司7彩生活服务集团有限公司25苏州市东吴物业管理有限公司8金科物业服务集团有限公司25宾至嘉宁物业发展集团有限公司9金地物业管理集团公司25廊坊荣盛物业服务有限公司10龙湖物业服务集团有限公司26广东华信物业管理有限公司11华润置地（北京）物业服务有限公司27广州方圆现代
10、生活服务股份有限公司12北京首开鸿城实业有限公司27云南俊发物业服务有限公司12福星智慧家生活服务有限公司28宁波市亚太酒店物业管理有限公司13雅居乐物业管理服务有限公司28上海高地物业管理有限公司14四川嘉宝资产管理集团股份有限公司28河北恒辉物业服务集团有限公司15幸福基业物业服务有限公司29海南一卡通物业管理股份有限公司15远洋亿家物业服务股份有限公司29众安康后勤集团有限公司15广州市时代物业管理有限公司29路劲物业服务集团有限公司16河南建业物业管理有限公司30重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司16广州广电物业管理有限公司30中民未来海泰工业服务有限公司17融创物业服务集团有限公司3
11、0上海上房物业服务股份有限公司17鲁能物业服务有限公司31上海复瑞物业管理有限公司18山东省诚信行物业管理有限公司31北京天鸿宝地物业管理经营有限公司18深圳市保利物业管理集团有限公司32珠海葆力物业管理有限公司19广州奥园物业服务有限公司32广州市群力物业管理有限公司19深圳市卓越物业管理股份有限公司33中天城投集团物业管理有限公司19西藏新城悦物业服务股份有限公司33深圳市莲花物业管理有限公司20港联物业（中国）有限公司33广州颐和酒店物业管理有限公司20成都合达联行（集团）有限公司34广州和融物业管理有限公司20北京金融街物业管理有限责任公司34浙江开元物业管理股份有限公司21江苏银河物
12、业管理有限公司34中化金茂物业管理（北京）有限公司22广州市宁骏物业管理有限公司35河北隆泰物业服务有限责任公司排名单位名称排名单位名称35盛全物业服务股份有限公司55深圳历思联行物业管理有限公司36福建融信世欧物业管理集团有限公司56重庆市长安物业管理有限公司36深圳市国贸物业管理有限公司57浙江祥生物业服务有限公司36北京凯莱物业管理有限公司58北京和泓物业服务有限公司37汇得行（中国）集团有限公司59永旺永乐（江苏）物业服务有限公司38北京首欣物业管理有限责任公司59上海丰诚物业管理有限公司39深圳市福田物业发展有限公司60江苏高正物业管理有限公司39深圳市特发物业管理有限公司61亿达物
13、业管理有限公司40福州泰禾物业管理有限公司62河南正商物业管理有限公司40中铁建（北京）物业管理有限公司63深业集团（深圳）物业管理有限公司40杭州滨江物业管理有限公司64天津天孚物业管理有限公司41福建伯恩物业管理股份有限公司64苏州新港物业服务有限公司41东原物业集团65江苏金枫物业服务有限责任公司41福建冠深物业管理有限公司65成都诚悦时代物业服务有限公司42重庆隆鑫物业管理有限公司66杭州钱塘物业管理有限公司42重庆加州物业服务有限公司66上海古北物业管理有限公司42浙江绿升物业服务有限公司66重庆泽京物业管理集团有限公司43北京亿展资产管理有限公司67无锡五洲物业管理有限公司44广州
14、晟汇物业管理有限公司67北京天岳恒房屋经营管理有限公司45北京航天万源物业管理有限公司68河南新康桥物业服务有限公司46第一物业（北京）股份有限公司69勤好（北京）物业管理有限公司47乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司69深圳德诚物业服务有限公司48重庆华宇物业服务有限公司69北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司49重庆财信物业管理有限公司70浙江颐景园物业服务有限公司49南京银城物业服务股份有限公司70重庆两江新区物业管理有限公司50深圳市天健物业管理有限公司71宁波奥克斯物业服务有限公司50弘生活服务集团71长沙市长房物业管理有限公司51上海永绿置业有限公司71深圳市方益物业发展有限公司5
15、1南京朗诗物业管理有限公司72上海航天实业有限公司52厦门联发（集团）物业服务有限公司73云南鸿园电力物业服务有限公司53福建福晟物业有限公司74天津市宏舜物业管理服务有限公司53深圳市航天物业管理有限公司75北京北大资源物业经营管理集团有限公司54北京市圣瑞物业服务有限公司76广州市庆德物业管理有限公司54爱玛客服务产业（中国）有限公司76北京金泰物业管理有限公司排名单位名称排名单位名称76中新苏州和乔物业服务有限公司89重庆海源物业管理有限公司77合肥安景物业服务有限责任公司90四川汇丰物业服务有限公司78深圳市莱蒙物业服务有限公司90重庆市安安物业管理有限公司78阳光壹佰物业发展有限公司
16、90上海申大物业有限公司79上海景瑞物业管理有限公司91苏州金狮大厦发展管理有限公司79苏州市会议中心物业管理股份有限公司91大连一方物业管理有限公司79浙江众安物业服务有限公司91深圳市荣超物业管理股份有限公司80深圳星河智善生活股份有限公司92四川邦泰物业服务有限公司80山东大正物业服务有限公司92贵阳兴隆物业管理有限公司81杭州宋都物业经营管理有限公司92重庆锦宏物业管理有限公司81宁波新上海国际物业管理有限公司93南通通城物业集团有限公司81中冶置业集团物业服务有限公司93贵州绿地物业管理有限责任公司82西安天朗物业管理有限公司93厦门国贸物业管理有限公司82泛海物业管理有限公司94湖
17、北中楚物业股份有限公司82深圳市万厦居业有限公司94福建实达物业有限公司83武汉百步亭花园物业管理有限公司94江西新力置地物业服务有限公司83北京晟邦物业管理有限公司95北京鹏盛物业管理有限公司83深圳市赛格物业管理有限公司95深圳市缔之美物业管理有限公司84云南巨和物业服务有限公司95河南兴业物联网管理科技股份有限公司84浙江中都物业管理有限公司96上海保集物业管理有限公司84河南绿都物业服务有限公司96烟台天马物业管理有限责任公司85武汉小竹物业管理有限公司96苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司85北京万通鼎安国际物业服务有限公司97深圳市嘉诚物业管理有限公司85美好幸福物业服务有限公司
18、97深圳市鹏基物业管理有限公司86广西彰泰物业服务股份有限公司97云南明德物业服务有限公司86合肥市新华物业管理有限公司98重庆市千山物业有限公司86云南实力物业服务有限公司98南昌恒兴物业管理有限公司87四川港联华茂物业服务有限责任公司98山西滨汾物业管理有限公司87湖南鲲鹏物业服务有限公司99中节能（杭州）物业管理有限公司88阳光恒昌物业服务股份有限公司99上海同进物业服务有限公司88中信泰富（上海）物业管理有限公司99华之杰物业服务有限公司88南京亿文物业管理有限责任公司100浙江新成物业管理有限公司89上海绿地物业服务有限公司100北京中兵物业管理有限责任公司89苏州市天翔物业管理有限
19、公司100宁波新日月酒店物业股份有限公司第四部分 2017 中国物业服务百强企业发展特点分析一、管理规模：管理面积均值达 2725 万平米，市场占有率近三成1.百强企业分化加剧，强者恒强态势延续3002502001501005002013年 2014年 2015年 2016年80%60%40%20%0%管理面积均值 在管项目数量均值 管理面积均值增长率 在管项目数量增长率图 1：2013-2016 年百强企业管理规模变化趋势2016 年，中国新型城镇化迈向深入推进的新阶段，物业服务作为城市管理的重要组成部分，发挥的作用与日俱增。百强企业准确研判城镇化发展趋势，把握市场机遇，坚持以规模化为发展导
20、向， 加强全国化扩张与区域深耕力度，管理面积均值迅速扩张至 2725.09 万平方米，同比增长 15.40%， 在管项目数量均值为 166 个，同比增长 7.59%，呈持续增长趋势。2016年2015年2014年2013年0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%TOP10企业市场占有率 百强企业市场占有率图 2：2013-2016 年 TOP10 企业及百强企业市场占有率情况2016 年，百强企业管理面积总值达 54.50 亿平方米，占全国物业管理面积1的 29.44%，较 2015 年提升 1.02 个百分点，市场占有率接近三成。同期，TOP10 企业市场占有率快速提升至 10.1
21、8%，较上年提高 2.54 个百分点，强者恒强态势持续加剧。20000150001000041.30%21.10%50%40%30%20%5000百强企业管理面积均值2725.09万平方米10%1.53% 0.45%0 0%TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-1002015年 2016年 百强管理面积均值 增长率图 3：2015-2016 年百强企业不同层级管理面积及增长率情况百强不同层级企业管理面积分化明显，规模较大企业轻松跑赢大市，规模较小企业发展相对平稳。2016 年，TOP10 企业管理面积和增速表现优异，强者更强，优势突出，管理面积均值达到 18838.96万
22、平方米，是百强企业均值的 6.91 倍，管理面积增长 41.30%，是百强企业增速的 2.68 倍；TOP11-30 企业管理面积均值达到 3705.02 万平方米，是百强企业均值的 1.36 倍，增速为 21.10%，是百强企业增速的 1.37 倍；TOP31-50 和 TOP51-100 企业管理面积分别为 1622.67 万平方米和 1146.56 万平方米，低于百强均值，增速分别为 1.53%和 0.45%，发展较为平缓。一方面，百强企业管理面积的快速增长主要源于对重点城市的持续深耕和对热点城市的集中布局，规模较大企业依托兄弟公司业绩增长发展更为迅猛，为企业扩张提供了强力支持；另一方面
23、， 规模较大企业内部标准化管理体系相对完善，能够保障规模扩张过程中服务质量的稳定性，同时差异化经营策略加速了企业间的分化，规模较大企业大多采用差异化的发展策略，凭借特色品牌服务、清晰的市场定位等优势抢占市场份额，并利用企业联盟、小股操盘等发展模式支撑管理规模的高速增长和强劲的发展势头。可见，在行业竞争日趋激烈的市场环境下，规模较大的百强企业发展势头更好，行业强者恒强的态势将持续加剧。1 2016 年全国物业管理面积根据 2015 年全国物业管理面积与 2016 年全国商品房竣工面积之和推算得出。2.顺势而为深耕重点区域，苦练内功加速市场拓展2016 年，全国商品房竣工面积达到 10.6 亿平方
24、米，为 1997 年以来第二高点，比 2015 年增长6.1%。百强企业顺势而为，把握市场上行大势，强化一二线重点城市深耕，精准把握热点城市，依靠集团公司与自身市场拓展双驱发力，创新升级市场拓展手段，实现规模快速扩张。图 4：2016 年百强企业管理项目数量城市分布及占比情况从城市区域分布来看，百强企业管理项目分布集中于长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，随着这些城市群快速发展带来的人口集聚效应和经济外溢效应日益显现，百强企业顺应市场发展趋势，加速在城市群核心及周边热点区域的布局与深耕。从城市级别分布来看，2016 年百强企业在一线城市管理项目个数占比 21%，二线城市占比 44%， 三四
25、线城市占比 35%，二线和三四线城市占比呈上升趋势。百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带来了新的机会，百强企业精准把握城市发展新机遇，抢先布局三四线潜力城市，实现管理规模和品牌效应的双赢。30 15%2520 10%1510 5%50 0%2013年 2014年 2015年 2016年进入城市数量均值 单位城市项目均数 进入城市数量增长率图 5：2013-2016 年百强企业进入城市数量与单位城市项目均数2016 年，在加强与集团合作和自身区域拓展的战略下，百强企业基本完成全国化布局，规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。百强企业 2
26、016 年管理项目总数 33180 个，进入城市数量均值达到 28个，单位城市项目数量均值为 5.93 个，连续四年保持上升，单个项目面积均值达到 16.43 万平方米， 较 2015 年增长 7.39%，城市项目均值与项目面积均值实现双提升，城市深耕成效显著。100%80%60%40%20%0%市场拓展面积占物业管理面积增量的比率兄弟开发公司销售面积占物业管理面积增量的比率图 6：2016 年 TOP10 企业管理面积增长构成情况首先，房地产市场发展大势促进兄弟开发企业快速发展，为百强企业新增管理面积提供了充足的项目资源，依靠兄弟开发公司扩张是百强企业管理面积扩张的主要方式。2016 年，百
27、强企业中有开发背景的企业共 144 家，物业管理面积占百强企业总管理面积的 79.54%，承接所属（或合作）开发商项目面积占总管理面积 61.82%。如碧桂园物业、保利物业和中海物业新增管理面积中开发企业项目占有较大比例。其次，市场化程度较高的百强企业，苦练内功，强化市场拓展能力，以敏锐的市场洞察力和精准的大势研判取胜，物业管理面积增量远高于开发企业销售面积，市场化运营取得显著成效，如长城物业、彩生活、金科服务、金地物业、龙湖物业等企业管理面积的增加主要来自市场拓展。最后，百强企业加强与优势企业的战略合作，并通过收并购和平台输出等方式，加快企业扩张速度。一方面，通过战略合作，借助企业丰富的市场
28、资源打开社区服务的突破口。另一方面，百强企业通过收购快速获得优质市场资源，迅速提升目标城市市场份额，并实现企业间优势互补。2016 年，百强企业收购物业服务企业共 91 家，收购物业管理面积 2.34 亿平方米，占百强企业管理面积的 4.29%。此外，随着移动互联网、云计算等新技术快速发展，百强企业物业服务平台日臻完善，平台输出扩张加速，平台服务面积不断扩大。3.标准化服务奠定扩张基础，差异化战略探索特色服务之路图 7：百强企业物业管理标准创建和实施服务标准化是物业服务企业实现有序扩张的重要基础，也是物业管理行业的未来趋势之一。百强企业不断创新服务模式，改善服务质量，建立标准化的物业服务流程，
29、提升服务水准并降低经营成本，推动物业管理的标准化运作，为实现规模快速扩展奠定基础。如万科物业标准化管理体系对物业管理培训体系、质量监控指导体系、考评奖罚指导体系以及约束指导体系都做了详细的规定， 保证了各个项目的服务质量；龙湖物业制定并发布龙湖物业标准白皮书，涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等七个专业领域的两千多条标准，且这一标准逐年更新，并在全国范围应用。随着物业管理行业的火热发展，基础物业服务的同质性特征加剧了企业间竞争，越来越多的物业服务企业采取差异化竞争战略，探索更贴近业主需求的特色服务，以特定领域服务优势谋求更多更好的市场资源。百强企业作为行业的领先者，已然踏上差异化发展的征程，根据城市发展阶段、不同业态特征、业主年龄阶段等需求差异，百强企业从高端服务、商业办公、养老、旅游、教育、健康、产业新城等多维度入手，制定差异化发展战略，打造特色服务品牌，提升物业服务附加值，抢占市场份额。如保利物业的居家养老服务、雅居乐物业的旅游地产物业、
