物业费用成本测算资料.docx
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物业费用成本测算资料
物业管理费用
管理费用分析
1、经济来源
定期收取的物业管理服务费
住宅维修基金
以业养业,多种经营收入
集团给予的支持
政府给予的政策扶持
2、主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备正常运行、维修及保养费
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、如何盈利
综上所属,如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目,达到开源节流,最终实现盈利,需要珠光物业认真考虑。
(1)开源部份
以业养业,多种经营:
本着“取之小区、用于小区”的原则,严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。
广泛开展各种便民有偿服务,如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。
同时,开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所,最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模,降低管理成本:
在现代社会中,物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择,作为房地产业的组成部分,物业管理也是必不可少的配套行业,随着房地产业的逐步发展,物业管理的市场会越来越大,产值也会越来越高。
在这种形势下,珠光物业必须努力提高服务质量,参与市场竞争,不断扩大经营规模,增加新的物业管理项目,降低企业负担,壮大实力,最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司,在成都,乃至全国创出自己所特有的企业品牌。
(2)节流部份
强化内部管理,提高工作效率:
通过健全内部管理机制,不断完善服务功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企业成本,减低业主负担。
每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率,能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源:
能源约占管理开支20%以上,因此在节减管理开支中,节能是一种有效的方法。
珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验,安排成立专题研究小组,并按照实际情况制定预算,尽量节省管理开支。
人员精简:
按“***项目”设备及环境制定节约方案,并充分利用“***项目”的智能化系统,使人防和技防有机结合。
利用专业系统的培训工作提升员工知识水平,加强工作质量和效率,强调一岗多能、一岗多专,以达到精简架构的目的。
长远设备维修计划:
编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏,以便减轻维修费用的开支。
提升设备系统功率:
保持系统在其最高运行功率,以减低运作费用及延长设备使用期。
二、维修基金
维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。
这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担,因此,有必要以基金的形式事先提取。
1、维修基金的收取
建设部、财政部(1998)213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定:
商品房在销售时,购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
2、维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理公司实际操作使用。
维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理公司提出使用计划和预算,报业主委员会批准,在使用过程中,接受业主委员会的监督检查。
维修基金突出特点,就是数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全基础上,争取产生最大增值收益,如购买国库券、债券等,产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费不足。
三、***项目物管效益预测
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
经营收入
总额
929477
1035423
1119167
1212240
均摊
2.58188
2.87618
3.1088
3.36733
2
管理成本
总额
均摊
3
盈亏
总额
均摊
四、***项目物管经营收入核算
1、物管收入核算总表
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
物管费
790978
847476
903974
960473
2
停车场
127639
159548
191458
223368
3
游泳池收入
无
6004
无
6004
4
网球场收入
231
1137
1477
1137
5
便民服务用车
9629
19258
19258
19258
6
其它特约服务
1000
2000
3000
2000
合计
929477
1035423
1119167
1212240
均摊至每平方米为
2.58188
2.87618
3.10880
3.36733
2、物管收入核算明细
(1)物业管理服务费
物业管理费:
建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率
空房物管费:
建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50%
建筑面积:
住宅360000㎡
收费标准:
住宅3.5元/月/㎡
入住率:
第一年前半年40%、后半年50%入住率
第二年前半年60%、后半年70%入住率
收缴率:
95%
空置房:
按收费标准的50%比例收取。
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1、
住宅
478800
598500
718200
837900
2、
住宅空房
359100
299250
239400
179550
小计
837900
897750
957600
1017450
税收5.6%
46922
50274
53626
56977
合计
790978
847476
903974
960473
(2)停车场经营
汽车停车位:
2000个
车辆拥有率:
80%
固定停放率:
80%
收费标准:
300元/月/辆,另前3月为装修期,车位空置
停车场现有2种方式:
第1种为住户租赁,物业按相应标准收取场地使用费。
计算方式:
总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准(300元/月)
第2种为临时停放,其标准按物价局统一标准执行。
计算方式:
总户数×入住率×临停率(10%)×收费标准(150元/月)
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
固定停车
138240
172800
207360
241920
2
住户临停
8640
10800
12960
15120
收入小计
146880
183600
220320
257040
3
税收5.6%
8225
10282
12338
14394
4
保险5%
7344
9180
11016
12852
5
成本支出2.5%
3672
4590
5508
6426
支出小计
19241
24052
28862
33672
合计
127639
159548
191458
223368
(3)游泳池经营收入
月票:
100元/月,次票:
5元/次
第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入,每年旺季为5月。
第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入,每年旺季为5月。
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1、
月票
无
4389
无
12289
2、
次票
无
9000
无
24000
收入小计
无
13389
无
36289
3、
税收5.6%
无
-750
无
-2032
4、
电耗
30×30×5×0.63=-2835
5、
人力成本
600×3=-1800
6、
其它
-2000
支出小计
无
-7385
无
-8667
合计
无
6004
无
27622
(4)网球场经营收入
20元/小时,每天按3小时计算,每半年递增20% (前2月不计收入)
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1、
收入
1200
2160
2520
2880
2、
税收
-67
-121
-141
-161
3、
电耗
16×1×30×0.63=-302
4、
人力成本
600×1=-600
合计
231
1137
1477
1817
(5)便民服务用车收入
大客车:
收费标准:
3元/单边
客源:
业主、商业项目、物业工作人员、散客等
营业时间:
6:
30-21:
30,每2小时往返一次,每天8次
头3月不计收入,以每车20人/次计算
车费收入为:
3×8×20×30=14400元/月(前三月无)
税收支出为:
14400×5.6%=806元/月
利润为:
13594元/月(前三月无)
观光车:
车费收入为:
1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月(前三月无)
税收支出为:
6000×5.6%=336元/月
利润为:
5664元/月(前三月无)
两项合计:
19258元/月(前三月无)
(6)篮球场、足球场
暂不考虑收费,最终根据实际情况另行测算
五、***项目物管成本支出核算
1、核算总表
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
金额
均摊物业费(元/平方米)
比例
1、
管理、服务人员工资及福利费
282512
1.89806
71.7%
2、
公共设施设备运行维修保养费
43643
0.29322
11%
3、
绿化养护、管理费
6500
0.04367
1.7%
4、
清洁卫生费
8818
0.05924
2.2%
5、
保安费
3040
0.02042
0.8%
6、
办公费
17140
0.11516
4.4%
7、
社区文化建设费
3080
0.02069
0.8%
小计
364733
行政管理费:
前7项之和8%计提
29179
0.19604
7.4%
合计
393912
2.6465
100%
2、物管成本核算明细
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
计算公式
合计
一、
工资和福利费
(一)至(五)和
282512
(一)
管理、服务人员工资
1-5之和
179150
1、
总务部
共6人
17800
(1)
经理
6800×1
6800
(2)
总务主管兼行政专员
3000×1
3000
(3)
品控兼采购、生活兼保管
2500×2
5000
(4)
司机
1500×2
3000
2、
客户服务中心
共6人
12500
(1)
主管兼区房管员
3000×1
3000
(2)
区房管员、会计兼档案、出纳兼收银
2500×3
7500
(3)
客户协调兼接待
1000×2
2000
3、
工程部
共12人
17400
(1)
总工程师
4000×1
4000
(2)
主管兼工程监理
3000×1
3000
(3)
组团、维修、万能工
1000×10
10000
(4)
兼职领班津贴
200×2
400
4、
保安部
共89人
85450
(1)
经理助理
4000×1
4000
(2)
保安队长
3000×1
3000
(3)
保安副队长
1800×2
3600
(4)
保安干事
1200×4
4800
(5)
保安
850×81
68850
(6)
兼职领班津贴
200×6
1200
5、
环境部
共65人
46000
(1)
经理助理
4000×1
4000
(1)
保洁、绿化主管
3000×2
6000
(3)
保洁
550×48
26400
(4)
绿化
600×14
8400
(5)
兼职领班津贴
200×6
1200
(二)
按规定提取福利费
1-3之和
31351
1、
福利基金
179150×14%
25081
2、
工会经费
179150×2%
3583
3、
教育经费
179150×1.5%
2687
(三)
劳动保险费
1-4之和
24663
1、
养老保险、
502×17.6%×178
15727
2、
医疗保险
502×7%×178
6255
3、
失业保险
502×2%×178
1787
4、
工伤保险
502×1%×178
894
(四)
工作餐费
1-2之和
30570
1、
保安
250×89
22250
2、
保安中夜餐
1.5×30×89÷3×2
2670
3、
管理、工程值班
250×10+1.5×30×10
2950
4、
其它
150×18
2700
(五)
加班费
1-3之和
16778
1、
职工日常补贴
20×4×168
13440
2、
保安节日加班
30×10/12×89
2225
3、
其余人员节日加班
30×10/12×89/2
1113
二、
设施设备运行维保费
(一)至(七)和
43643
(一)
照明系统维保费
1-16之和
15635
1、
庭院灯照明电费
46×5×30×0.63+46×6×30×35%×0.63
6173
2、
景观灯光彩灯照明电费
68×5×30×0.63
6426
3、
高杆照明电费
3.2×11×30×0.63
665
4、
楼道白炽灯照明电费
22×53×0.04×1×30×
0.63
881
5、
节日社区活动灯光电费
40×3×20×0.63÷12
126
6、
楼道白炽灯更换
1166×2×1÷12
194
7、
楼道声光控更换
1166×5%×15÷12
73
8、
草坪灯更换
200×40%×10÷12
67
9、
庭院灯更换
200×40%×45÷12
300
10、
镇流器更换
200×10%×150÷12
250
11、
启动器更换
200×40%×12÷12
80
12、
其它灯具更换
400
13、
网球场专用灯照明电费
在经营中独立核算
14、
篮球场专用灯照明电费
方案未出无法测算
(二)
供配电系统维保费
1-3之和
967
1、
变压器年检费
7×800÷12
467
2、
变压器维保费
2000÷12
167
3、
低压配电柜、箱维修费
4000÷12
333
(三)
防盗、监控系统维保费
1-8之和
2770
1、
单元对讲运行电费
208×0.005×24×30×0.63
472
2、
监控设备运行电费
3×24×30×0.63
1361
3、
档车系统运行电费
2×2×3×30×0.63
227
4、
监控设备维护费
5000÷12
417
5、
室内安全系统维护费
500÷12
42
6、
单元对讲系统维护费
2000÷12
167
7、
档车系统维护费
500÷12
42
8、
背景音乐系统维护费
500÷12
42
(四)
消防系统维保费
1-3之和
449
1、
消火栓维保费
99×2
198
2、
灭火器更换
(4×53+2×20)×20%×40÷12
168
3、
水带修补
1000×10%×10÷12
83
(五)
供排水系统维保费
1-12之和
21822
1、
循环水泵运行电费
13×2.6×4×30×0.63
2555
2、
喷泉泵运行电费
4×2×4×30×0.63
605
3、
补水井泵运行电费
2×5×1×30×0.63
189
4、
喷灌泵运行电费
2×3×2×30×0.63
227
5、
污水处理设备运行电费
80×40%×12×30×0.63
7258
6、
给水设备运行电费
120×30%×12×30×0.63
8165
7、
室外游泳池运行电费
在经营中独立核算
8、
污水处理系统药料费
8×30
240
9、
给水处理药料费
75×30
2250
10、
水泵维保费
50×2
100
11、
阀门更换
150×5%×80÷12
50
12、
管道维护费
1000÷12
83
13、
水箱年检费
600×2÷12
100
(六)
木作
1000
(七)
土建及其它
1000
三、
绿化养护、管理费
1-4之和
6500
1、
肥料、农药购置费
2000
2000
2、
景观费
2000
2000
3、
油耗、修理费
2000
2000
4、
其它
500
500
四、
清洁卫生费
1-4之和
8818
1、
物料费
60×52
3120
2、
化粪池清掏费
10元/户/年×924
770
3、
卫生防疫消杀
4元/户/年×924
308
4、
垃圾外运费
5元/户/月×924
4620
五、
保安费
1-3之和
3040
1、
公安资料会务费
500
2、
保安管理费
80/2×89/2
1780
3、
保安物耗
20×38
760
六、
办公费
1-23之和
17140
1、
24小时紧急求助电话
50×1
50
2、
客户服务电话
50×1
50
3、
客户中心工作电话
500×2
1000
4、
经理办公室电话
300×1
300
5、
助理办公室电话
200×2
400
6、
总工办电话
150×1
150
7、
总务部电话
300×1
300
8、
工程部电话
150×1
150
9、
保安部电话
150×1
150
10、
环境部电话
150×1
150
11、
管理部手机
300×1+200×3+100×6
1500
12、
车辆油费
300×1+200×3+2140
3040
13、
车辆养路费
105×4+840
1260
14、
车辆保险
350×4+1200
2600
15、
维修费
750×1
750
16、
交通费
90×20
1800
17、
低值易耗费
5×178
890
18、
电瓶观光车
200×4
800
19、
传真
300×1
300
21、
办公设备维护费
500
500
22、
检查评比政府协调费用
1000
1000
23、
管理用房、生活用房
免费提供
七、
社区文明建设费
1-3之和
3480
1、
书报费
200元/月
200
2、
广告宣传及杂费
200元/月
200
3、
社区文化费
40×924÷12
3080
六、***项目物业管理补贴
由于***项目距市区相对偏远,加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况,因此前期业主入住率相对较低,加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程,物业整体状态尚不稳定,各种费用支出较多,物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。
单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对***项目的物业管理,因此,集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。
单位:
人民币(元/月)
补贴时间
补贴金额
小计
(元/6月)
备注
元/月/㎡
元/月
第1年
前6月
1.3226
196853
1181118
两年物业补贴均摊为1.11元/㎡
后6月
1.2058
179477
1076862
第2年
前6月
1.1089
165054
990324
后6月
0.7861
117005
702030
全部补贴合计
3950334(即分摊至每平方米为26.5403元)
七、***项目物管开办费和品牌支持提成费
根据***项目实际情况,集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费,开办成初步估算为69.9536万人民币,即分摊至每平方米为4.7元。
品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。
1、开办费总表
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
金额
1、
服装
187204
2、
行政开办费用
188082
3、
保洁开办费用
43350
4、
绿化开办费用
25260
5、
工程开办费用
36020
6、
保安开办费用
99440
7、
客户服务中心开办费用
120180
8、
食堂开办费用已在前期申报并已投入使用
合计
699536
2、开办费明细表
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
计算公式
合计
一、
服装开办费
详见附件《服装配置明细表》
187204
1、
工程技术人员
10人×560元
5600
2、
安全保卫人员
86人×1664元-33人×180元
137164
3、
保洁绿化人员
62人×620元
38440
4、
客户服务人员
6人×1000元
6000
5、
其它人员
服装自备
二、
行政开办费用
188082
1、
办公室装修
由开发商按照物业要求装修,并承担装修费用,另支付1万元供物业用作办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等)
2、
大班台
1台×1500元
1500
3、
中班台
3台×800元
2400
4、
大(中)班椅
4把×250元
1000
5、
屏风式办公桌
14张×500元
7000
6、
职员椅
28把×150元
4200
7、
会客沙发
3套×1200元
3600
8、
空调/分体式
7台×3000元
21000
9、
电话(开户)
9部×158元
1422
10、
电话话机
9部×200元
1800
11、
卡钟
1台×2000元
2000
12、
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